Sentencia Civil Nº 108/2011, Audiencia Provincial de Malaga, Sección 5, Rec 236/2010 de 21 de Marzo de 2011

Encabezamiento

S E N T E N C I A Nº 108

AUDIENCIA PROVINCIAL MÁLAGA

SECCION QUINTA AUDIENCIA PROVINCIAL DE MALAGA

PRESIDENTE ILMO. SR.

D.MELCHOR HERNANDEZ CALVO

MAGISTRADOS, ILTMOS. SRES.

D.INMACULADA MELERO CLAUDIO

Dª MARIA TERESA SAEZ MARTINEZ

REFERENCIA:

JUZGADO DE PROCEDENCIA: JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA Nº8 DE MALAGA

ROLLO DE APELACIÓN Nº 236/2010

JUICIO Nº 1830/2007

En la Ciudad de Málaga a veintiuno de marzo de dos mil once. .

Visto, por la SECCION QUINTA AUDIENCIA PROVINCIAL DE MALAGA de esta Audiencia, integrada por los Magistrados indicados al márgen, el recurso de apelación interpuesto contra la sentencia dictada en juicio de Procedimiento Ordinario seguido en el Juzgado de referencia. Interpone el recurso Secundino y Socorro que en la instancia fuera parte demandada y comparece en esta alzada representado por el Procurador D. FRANCISCO CHAVES VERGARA. Es parte recurrida Araceli que está representado por el Procurador D. RAFAEL ROSA CAÑADAS, que en la instancia ha litigado como parte demandante.

Antecedentes

PRIMERO.- El Juzgado de Primera Instancia dictó sentencia el día 31/07/09, en el juicio antes dicho, cuya parte dispositiva es como sigue: "Que ESTIMANDO PARCIALMENTE la demanda formulada por Don Rafael Rosa Cañadas en nombre y representación de doña Araceli contra DON Secundino Y DOÑA Socorro debo declarar la resolución del contrato de opcion de compra suscrito entre las partes con fecha 18 de Mayo de 2006. Condenando a los demandados a que abonen a la actora la cantidad de CINCO MIL EUROS, Mas los intereses legales desde la fecha de la reclamación judicial incrementado en dos puntos desde la fecha de la presente resolución"..

SEGUNDO.- Interpuesto recurso de apelación y admitido a trámite, el Juzgado realizó los preceptivos traslados y una vez transcurrido el plazo elevó los autos a esta Sección de la Audiencia, donde se formó rollo y se ha turnado de ponencia. La votación y fallo ha tenido lugar el día 2/03/11quedando visto para sentencia.

TERCERO.- En la tramitación del recurso se han observado las prescripciones legales.

Visto, siendo ponente el Ilmo. Sr. Magistrado D. MELCHOR HERNANDEZ CALVO quien expresa el parecer del Tribunal.

Fundamentos

14PRIMERO.- Frente al pronunciamiento judicial que declara la resolución del contrato de opción de compra sucrito entre las partes el día 18 de mayo de 2006 y les condena a la devolución de la cantidad de 5.000 euros, se alza la representación procesal de Don Secundino y Doña Socorro , alegando, que tal y como se hizo constar en la contestación a la demanda, si bien es cierto que el contrato suscrito entre ambas partes contaba con una cláusula resolutoria en previsión de la no obtención de la licencia de segregación con anterioridad al día 26 de Julio de 2006, también es cierto que ambas partes acordaron verbalmente la prórroga de dicho contrato, siendo ambas partes concientes de que la obtención de la licencia era sólo cuestión de tiempo, como lo demuestra el hecho de que fue obtenida el día 30 de noviembre de 2009. Modificación del contrato original que queda acreditada por la posterior actuación de las partes, llegando la actora a tomar posesión de la finca objeto del procedimiento, viviendo allí con sus padres y su novio y así quedó acreditado por la prueba testifical practicada. Y las relaciones entre las partes continuaron con posterioridad al 26 de julio de 2009, como lo acredita el hecho de que la parte actora aportara en la Audiencia Previa la solicitud de licencia de segregación. Por último, en cuanto a la licencia de primera ocupación, tal y como consta en el contrato, la propiedad se obliga a proporcionar toda la documentación necesaria para la solicitud y obtención, no a la obtención de dicha licencia, y, aún aceptando que fuese su obligación, no puede considerarse causa de resolución, desde el momento que la actora comunica en diciembre que desistía de la compra, al carecer ya de objeto y ser gravoso para los intereses de su representado el pago de los impuestos correspondientes. Pretensión revocatoria a la que se opone la representación procesal de Doña Araceli , al compartir las conclusiones a las que se llega en la sentencia recaída en la instancia, en justa valoración de la prueba, incumpliendo la demandada su obligación de obtener la licencia de segregación en el plazo pactado, lo que imposibilitó que se perfeccionara un nuevo contrato con la fecha de la indicación de la escritura y posteriores estipulaciones de la venta. Por otro lado, no ha existido ningún acuerdo de prórroga del plazo establecido y así lo reconoció el Sr. Edmundo (firmante del contrato de opción en representación de los demandados) quien propuso la prórroga que no fue consentida por el despacho de abogados de la actora, según declaró. Y en modo alguno hechos posteriores acreditan prórroga alguna, dado que la vivienda se abandona por su representada entre julio y agosto del vencimiento del plazo y la documentación en su poder obedece a la petición cursada al Ayuntamiento de Álora, con motivo del juicio que nos ocupa y éste certifica que aún no se ha obtenido la licencia de primera ocupación.

SEGUNDO.- En la opción ( STS nº 559 de 5 de Junio de 2003 ), una parte atribuye a otra un derecho que permite a esta última decidir, dentro de un determinado período de tiempo y unilateralmente, la puesta en vigor de un concreto contrato. Por tanto, si se ejercita la opción de compra, aparece la compraventa; pero ésta no nace si, al no ejercitarla opción en el plazo previsto, queda caducada. Así lo configura la jurisprudencia en innumerables sentencias: 17 de marzo de 1993 , 18 de junio de 1993 , 24 de mayo de 1994 , 30 de junio de 1994 , 14 de febrero de 1997 , 11 de abril de 2000 , 14 de noviembre de 2000 . Y dentro de los efectos de la opción, que se perfecciona una vez debidamente ejercitada el contrato de compraventa, éste queda sometido a su propia regulación ( arts. 1.445 y ss. del CC ), en la que figura el 1.450 , que mantiene desde luego la perfección del contrato, aunque ni la cosa ni el precio se hayan entregado, como así lo corrobora en caso de opción la doctrina de esta Sala (SS, entre otras, de 3 febrero 1992 ), al poner de relieve que si bien el contrato de opción puede funcionar como preliminar de la compraventa, una vez consumado por su ejercicio en tiempo y forma, la enajenación ha de cumplirse en la forma pactada". Y en cuanto al requisito del pago o consignación del precio, se trata ( STS de 2 de febrero de 1992 ) de una condición no exigida "salvo que esa sea la intención contractual de las partes, manifestada en una cláusula clara y terminante", doctrina que igualmente se expresó en las sentencias de 17 de mayo y 24 de junio de 1993 . Por otro lado, incontrovertido que en el negocio litigioso concurren los elementos que caracterizan la opción de compra, hay que atender si cabe o no facultad resolutoria de la optante. Al respecto tiene dicho el TS Sala 1 30/01/1998, Ponente : Villagómez Rodil: " Al contrato de opción, a diferencia de los demás contratos, le asiste la peculiaridad de que una vez extinguido no puede resolverse, y ello comprende todas las consecuencias de la resolución y, por tanto, no se prolonga una vez que se produce su caducidad, conforme a los términos pactados por los interesados ." En el caso, por tanto, no es de recibo la pretensión de la parte apelante de "prórroga" por convenio de las partes de la fecha la opción, que ni es posible ni queda acreditada en modo alguno, debiendo entenderse la resolución postulada por la parte actora y decretada en sentencia, dado que la fecha de la opción ya caducó, como sanción judicial de la resolución operada extrajudicialmente, donde debe indagarse la existencia o no de un incumplimiento antecedente, con virtualidad e importancia suficientes para determinar la omisión de la conducta a la que estaba obligada la contraparte por razón de la que se ha llamado "excepción de incumplimiento" o exceptio non adimpleti contractus" (ejercitar la opción de compra), y en el caso, como se acredita en la instancia y se recoge en la sentencia recurrida el incumplimiento precedente concurre en los recurrentes, quienes se comprometían en la estipulación tercera del contrato en el plazo de la opción ( 60 días desde la firma del contrato) ha obtener la licencia municipal de segregación de la finca objeto del contrato, y al no haber así realizado faculta a la parte actora a pedir la devolución del precio pagado, como colorario de las prestaciones recíprocas ( en el mismo sentido Sentencia del Tribunal Supremo nº 888 de 27 de Julio de 2007 ).

En consecuencia, y sin necesidad de mayor argumentación el recurso habrá de ser desestimado y confirmarse, conforme a los razonamientos que anteceden la sentencia recurrida.

TERCERO.- Que al confirmarse la sentencia apelada, procede condenar al apelante al pago de las costas causadas en esta instancia ( artículo 398.1 en relación con el artículo 394 de la L.E.Civil ).

En atención a lo expuesto, en nombre S.M. el Rey y por la autoridad conferida en la Constitución,

Fallo

Que debemos declarar y declaramos no haber lugar al recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de Don Secundino y Doña Socorro , contra la Sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia número Ocho de Málaga, en los autos de juicio ordinario a que dicho recurso se refiere, CONFIRMANDO la resolución recurrida, condenado a la parte apelante al pago de las costas causadas en esta alzada.

Notificada que sea la presente resolución con expresión de los recursos que proceden, remítase testimonio de la misma, en unión de los autos principales al Juzgado de Instancia, interesando acuse de recibo.

Así por esta nuestra sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.- En el día de su fecha fue leída la anterior sentencia, por el Iltmo. Sr. Magistrado Ponente, estando constituido en Audiencia Pública, de lo que doy fe.