Sentencia Civil Nº 108/2011, Audiencia Provincial de Valladolid, Sección 3, Rec 17/2011 de 05 de Abril de 2011

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 3

VALLADOLID

SENTENCIA: 00108/2011

AUDIENCIA PROVINCIAL

SECCION TERCERA

ROLLO Nº 17/11

S E N T E N C I A nº 108

Ilmo. Sr. Presidente:

D. JOSE JAIME SANZ CID

Ilmos. Sres. Magistrados:

D. MIGUEL ANGEL SENDINO ARENAS

D. ANGEL MUÑIZ DELGADO

En Valladolid, a cinco de abril de dos mil once

VISTO en grado de apelación ante esta Sección 003, de la Audiencia Provincial de VALLADOLID, los Autos de PROCEDIMIENTO ORDINARIO 0001478/2009, procedentes del JDO. PRIMERA INSTANCIA N. 7 de VALLADOLID, a los que ha correspondido el Rollo RECURSO DE APELACION (LECN) 0000017/2011, en los que aparece como parte apelante, CONSTITUCION TRES CONSTRUCCIONES Y CONTRATAS SL, representado por el Procurador de los tribunales, Sr. DAVID GONZALEZ FORJAS, asistido por el Letrado D. JOSE LUIS ESPINOSA RUEDA, y como parte apelada, Eva María , representado por el Procurador de los tribunales, Sr. FERNANDO TORIBIOS FUENTES, asistido por el Letrado D. JESUS LOZANO BLANCO, sobre RECLAMACION DE CANTIDAD, siendo Magistrado Ponente el Ilmo. D. ANGEL MUÑIZ DELGADO.

Antecedentes

PRIMERO.- Se aceptan los antecedentes de hecho de la resolución recurrida.

SEGUNDO.- Seguido el litigio en cuestión por sus trámites legales ante el Juzgado de Primera Instancia de referencia, con fecha 9 de noviembre de 2011, se dictó sentencia cuyo fallo dice así: "Estimando en parte la demanda presentada por Dª Eva María contra CONSTITUCIÓN TRES CONSTRUCCIONES Y CONTRATAS S.L. condeno a la parte demandada a pagar a la actora la cantidad de nueve mil ochocientos euros (9.800), más los intereses en la forma descrita en el último párrafo del Fundamento de Derecho Primero de la presente.

Cada parte correrá con sus costas."

TERCERO.- Notificada a las partes la referida sentencia, por la parte demandada se preparó recurso de apelación que fue interpuesto dentro del término legal alegando lo que estimó oportuno. Por la parte contraria se presentó escrito de oposición al recurso. Remitidos los autos de juicio a este tribunal se señaló para la Deliberación y votación el pasado día 31 de marzo de 2011, en que ha tenido lugar lo acordado.

ÚLTIMO.- En la tramitación del presente procedimiento se han observado las formalidades legales.

Vistos, siendo ponente el Ilmo Sr. Magistrado Don ANGEL MUÑIZ DELGADO.

Fundamentos

PRIMERO .- La base sobre la que se plantea el presente litigio, declarada probada por la sentencia de primera instancia y sobre la que no existe discrepancia, consiste en que la actora suscribió con la entidad demandada el 3 de julio de 2006 escritura pública que tenía por objeto transmitir a esta los derechos que aquella ostentaba en la herencia de sus difuntos padres. En dicha herencia, de la que participaba en igual medida un hermano de la demandante, se incluyen dos fincas urbanas, concretamente un piso de 187 metros cuadrados de extensión ubicado en la C/ Santiago y una casa de 158 metros cuadrados de planta sita a la C/ Niña Guapa de esta capital. El precio allí pactado consistió en 60.000 euros al contado mas una renta vitalicia por importe de 1.200 euros. El propio día firmaron ambas partes un documento privado que sustancialmente reproducía las citadas estipulaciones, si bien en el mismo se hacía constar que la hoy demandante transmitía "el dominio, uso y posesión de las fincas, con entrega de llaves". La entidad demandada se encuentra en posesión de las llaves de la finca sita a la C/ Niña Guapa desde poco tiempo después de firmarse los antedichos contratos, no habiéndole sido entregadas las llaves de la otra vivienda por la demandante, persona enferma y de avanzada edad que se trasladó a vivir a una residencia de ancianos y que sigue visitando dicho inmueble en el que guarda mobiliario y pertenencias. La entidad demandada, tras abonar los 60.000 euros pactados a la firma del contrato, ha venido pagando a la actora una renta mensual de 1.100 euros desde aquella fecha hasta diciembre de 2008 inclusive, abonando 700 euros desde enero a agosto de 2009 y sin efectuar pago alguno desde dicho mes en adelante, dejando desde dicha mensualidad hasta la interposición de la demanda de abonar cantidad alguna.

Sobre tal sustrato fáctico la actora reclama la cantidad de 14.200 euros en concepto de precio pendiente, a la que asciende la diferencia entre la renta vitalicia pactada de 1.200 euros mensuales y lo pagado por la demandada hasta la fecha de la demanda. A dicha pretensión se ha opuesto la demandada, aduciendo que la actora ha incumplido la obligación suscrita de entregarle la posesión de ambos inmuebles, posesión que precisaba para obtener alguna rentabilidad de su inversión, ante lo cual redujo en 100 euros la renta mensual pactada y mas tarde en 500 euros pues considera que en dicha suma ha de cifrarse el perjuicio que dicho incumplimiento le causa.

La sentencia de primera instancia califica como de renta vitalicia el contrato suscrito inter partes, contrato que en virtud de lo dispuesto en el art. 1805 del Código Civil y salvo pacto en contra comporta la obligación de transmitir al comprador la posesión de la cosa, tal y como se pactó en el documento privado. Entiende que sin embargo las partes novaron verbalmente a posteriori dicho acuerdo, en el sentido de que la actora conservaría la posesión del piso de la C/ Santiago a cambio se reduciría la renta vitalicia a 1.100 euros mensuales, tal y como resulta de sus propios y concluyentes actos reiterados en un periodo notable de tiempo, manteniendo ambas tal situación sin protesta, requerimiento o acción en contra. En su consecuencia estima parcialmente la demanda y condena a la demandada al pago de la cantidad de 9.800 euros a la que asciende la diferencia entre los 1.100 euros mensuales pactados y la suma abonada por la demandada hasta febrero de 2010 inclusive.

Dicha resolución se apela por la parte demandada, argumentando no ha existido acuerdo alguno inter partes que modifique lo inicialmente pactado, que a mayores de la transmisión de los derechos hereditarios de la actora comportaba también la entrega de la posesión de los dos inmuebles que integran dicha herencia, tal y como se especificó para mayor claridad en el documento privado que suscribieron. Ninguna de las partes ha invocado tal acuerdo novatorio a lo largo de la litis y ello es la mejor prueba de que no existió, habiéndose producido un sustancial incumplimiento por la demandante de la obligación de entrega de las llaves del piso que perjudica gravemente a la adquirente, ya que no puede rehabilitarlo y alquilarlo cual era su intención hasta que se solvente la cuestión hereditaria. Añade que la solución adoptada por el juzgador tampoco en términos económicos resulta equitativa, pues el inmueble cuya posesión indebidamente retiene la demandante es el mas valioso y en todo caso de la renta mensual vitalicia habría de deducirse el importe equivalente a lo que supone el alquiler de un inmueble similar en superficie y ubicación.

SEGUNDO. - Ciertamente a tenor de lo preceptuado en los arts. 1802 y 1805 del Código Civil en el contrato de renta vitalicia ha de entenderse que, salvo pacto en contra, se transmite el pleno dominio de los bienes que integran el capital en cuya contraprestación se transmite la renta, incluida la posesión de los mismos. Más ello lógicamente cuando el transmitente de tales bienes ostente el exclusivo derecho a poseerlos, pues de otra manera mal podrá transmitir aquello que no tiene. En el caso que nos ocupa ambos inmuebles forman parte del caudal hereditario de los difuntos padres de la demandante, siendo cuestión pacífica el que esta concurre a dicha herencia en igualdad de derechos junto a su hermano, con el que el legal representante de la demandada al ser interrogado en juicio reconoce no han llegado a acuerdo de ninguna clase, es decir ni en cuanto a la partición de dicha herencia ni en cuanto a la posesión, disfrute o aprovechamiento de los inmuebles que la componen.

En su consecuencia la demandada cuando suscribió el contrato de renta vitalicia era perfectamente consciente de que la actora no podía transmitirle la exclusiva y plena posesión o disponibilidad de ambas viviendas, por lo que aun cuando les hubiera hecho entrega de las llaves y mientras no se haga la partición no le era factible hacer novedad alguna en los mismos ni alquilarlos sin el consentimiento del otro coheredero, que no ha conseguido tras el transcurso de cuatro años. Por lo tanto ya ab initio a la hora de contratar la inmobiliaria demandada era conocedora de tal circunstancia y por ello la obligación de entrega de las llaves de ambos inmuebles, que por cierto no se refleja en la escritura pública sino tan solo en el contrato privado firmado el propio día, no se configuró con el carácter esencial que hoy pretende atribuirle. La mejor prueba de ello es el que a lo largo de estos años y tampoco en la contestación a la demanda postula la resolución del contrato por ese presunto incumplimiento imputable a la demandante, como tampoco lo hace esta ante el incumplimiento parcial por la demandada de la obligación de pago de la renta vitalicia desde el primer mes a que se había obligado.

De tal planteamiento inicial a la hora de contratar, de los actos propios de las partes, concluyentes, inequívocos y prolongados en el tiempo (dos años y medio), así como del tenor de las pretensiones que ambas han desplegado en la presente litis, cabe deducir utilizando la prueba de presunciones que efectivamente acordaron con posterioridad a la firma del contrato una reducción en la renta mensual de 100 euros a cambio de conservar en su poder la actora las llaves del piso de la C/ Santiago. En base a los términos de dicha novación modificativa de carácter objetivo ha resuelto el juzgador la cuestión litigiosa entendemos que con acierto y equidad, sin que ello suponga perjuicio o desequilibrio alguno en las prestaciones para la inmobiliaria recurrente, que como decimos dispone de las llaves del otro inmueble y no puede arrendar, vender o efectuar novedad alguna en el de la C/ Santiago mientras no alcance acuerdo al respecto con el otro coheredero. Se confirma en su consecuencia la sentencia apelada con desestimación del recurso.

TERCERO. - Conforme a lo dispuesto en los arts. 394 y 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , se imponen a la parte apelante las costas de esta segunda instancia al desestimarse el recurso.

Fallo

Se desestima el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de la entidad Constitución Tres Construcciones y Contratas S.L. frente a la sentencia dictada el día 9 de Noviembre de 2010 por el Juzgado de Primera Instancia nº 7 de Valladolid , en los autos de juicio ordinario de los que dimana el presente Rollo de Sala, resolución que se confirma con imposición a la parte apelante de las costas causadas en esta segunda instancia.

De conformidad con lo dispuesto en el apartado noveno de la Disposición Adicional Decimoquinta de la Ley Orgánica del Poder Judicial , según redacción de la Ley Orgánica 1/2009, publicada el día 4 de noviembre y vigente desde el día siguiente, acordamos, también, la pérdida del depósito constituido al recurrente al haberse confirmado la resolución recurrida, debiéndose dar a aquel el destino previsto en dicha disposición.

Frente a la presente resolución no cabe recurso alguno.

Así, por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.