Sentencia Civil Nº 108/2014, Audiencia Provincial de Burgos, Sección 2, Rec 83/2014 de 06 de Mayo de 2014

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 2

BURGOS

SENTENCIA: 00108/2014

S E N T E N C I ANº 108

TRIBUNAL QUE LO DICTA:

SECCIÓN SEGUNDA DE LA AUDIENCIA PROVINCIAL DE BURGOS

ILMOS/AS SRES/AS:

PRESIDENTE:

DON JUAN MIGUEL CARRERAS MARAÑA

MAGISTRADOS/AS:

DOÑA ARABELA GARCIA ESPINA

DON MAURICIO MUÑOZ FERNÁNDEZ

SIENDO PONENTE:DON JUAN MIGUEL CARRERAS MARAÑA

SOBRE:NULIDAD DE ACUERDOS

LUGAR:BURGOS

FECHA:SEIS DE MAYO DE DOS MIL CATORCE

En el Rollo de Apelación nº 83 de 2014, dimanante de Juicio Procedimiento Ordinario nº 140/2013, del Juzgado de Primera Instancia de Salas de los Infantes, en virtud del recurso de apelación interpuesto contra la Sentencia de fecha 16 de Diciembre de 2013 , siendo parte, como demandada-apelante COMUNIDAD DE PROPIETARIOS C/ DIRECCION000 NUM000 DE SALAS DE LOS INFANTES, representada ante este Tribunal por el Procurador D. Fernando Fierro López y defendida por el Letrado D. Jorge Lara Izquierdo, y como demandante-apelado DON Jose Francisco , representando ante este Tribunal por la Procuradora Dª. Soledad Olarte Pascual y defendido por el Letrado D. Marcos Sanchez Lafont.

Antecedentes

PRIMERO.-Se aceptan, sustancialmente, los antecedentes de hecho de la resolución apelada, cuyo Fallo es del tenor literal siguiente: 'ESTIMO PARCIALMENTE la demanda formulada por doña Soledad Olarte Pascual en nombre y representación de DON Jose Francisco contra COMUNIDAD DE PROPIETARIOS C/ DIRECCION000 NUM000 DE SALAS DE LOS INFANTES y en consecuencia: - SE DECLARAN NULOS los acuerdos adoptados en Junta de Propietarios de fecha dos de febrero de dos mil trece por lo que se procedió a modificar los estatutos sociales y aprobar nuevas cuotas de participación en los gastos.- SE DECLARA NULO el acuerdo adoptado en Junta de Propietarios de fecha dos de febrero de dos mil trece por el que se procedió a exonerar de los gastos derivados de la instalación de ascensor a la propietaria del local 2. - SE DECLARA VÁLIDO el acuerdo adoptado en Junta de Propietarios de fecha dos de febrero de dos mil trece por el que se procedió a exonerar de los gastos derivados de la instalación de ascensor al propietario del local 1, al considerarse compensación por la ocupación de su terreno para la instalación del ascensor.- Sin expresa imposición de costas procesales'.

SEGUNDO.-Notificada dicha resolución a las partes, por la representación de la Comunidad de Propietarios C/ DIRECCION000 NUM000 de Salas de los Infantes, se interpuso contra la misma recurso de apelación, que fue tramitado con arreglo a Derecho.

TERCERO- En la tramitación del presente recurso se han observado las prescripciones legales, habiendo sido deliberada y votada la causa por esta Sala en fecha 6 de Mayo de 2014.

Fundamentos

PRIMERO.-De las tres cuestiones debatidas en la instancia una de ellas ha quedado firme y es la relativa a la exoneración del pago del ascensor al propietario del local nº 1 y no impugnarse este extremo por el comunero- demandante. Ello supone que este Recurso de Apelación a los efectos del art. 465 LECv se contrae a los otros dos extremos debatidos ( punto 1 y 2 del fallo de la sentencia apelada) y a los acuerdos declarados nulos de lo que se deriva el Recurso de Apelación. Como cuestión previa procede significar que en atención a que la Junta se celebra el 2-02-2013 la aplicación de la LPH, y en particular de su art. 17 LPH , será la vigente a esa fecha y por lo tanto en la redacción anterior a la ley 8/2013 de 26 de junio que entró en vigor el 28-06-2013 y que modifico entre otros el art. 17 LPH sobre la adopción de acuerdos.

1-1.- Nulidad del acuerdo de la Junta de 2-02-2013 sobre modificación de los estatutos y aprobación de nuevas cuotas.

1-1-1.- Impugnación del Acuerdo 3-primer apartado de la Junta del 2-02-2013 donde se dice: 'Se acuerda por todos los asistentes y sus representados confirmar que los mismos permiten establecer, como se hizo desde el primer día cuotas igualitarias para los gastos que se determinaran sin acudir a las cuotas de participación'.

En este motivo de impugnación se debate y se plantea si el hecho de que se haya fijado una cuota inicial cuando se constituyó la comunidad en 1.978 de 2.000 pts es un 'acto propio' que vincula a todos los propietarios, dado que se ha mantenido durante años, y, por lo tanto, ni la comunidad sin unanimidad puede fijar esa cuota igualitaria como cuota definitiva y como cuota estatutaria para el futuro, sin tener en cuenta las cuotas de participación.

En el caso analizado deben de significarse tres ideas iniciales en orden a su adecuada resolución (Art. 218 LECv):

a.- Expresamente en el acta de Junta constitutiva de 28-10-1978 se dice que esa cuota de 2.000 pts es una 'cuota inicial' ( f. 21).

b.- Ello supone que no se determina, a los efectos del art. 9-1-e LPH y art. 5 de los Estatutos, que copian el referido art. 9 LPH , una cuota especialmente establecida para determinados gastos o para determinados propietarios, sino que lo aprobado ha sido una cuota inicial, que se ha mantenido en el tiempo; y por lo tanto una mera cuota inicial, aunque se mantenga en el tiempo, no es una cuota especialmente establecida.

c.- Esa 'cuota inicial' se ha mantenido durante años y ahora en el acuerdo impugnado lo aprobado es un sistema de cuotas igualitarias y se dice expresamente 'sin acudir a las cuotas de participación'.

Estos hechos llevan a analizar dos cuestiones jurídicas. En primer lugar, si el mantenimiento de la cuota igualitaria durante años supone un 'acto propio' que vincula a toda la comunidad y por ello debe de mantenerse y, en segundo lugar, cual sería la mayoría precisa para fijar esa cuota igualitaria como definitiva.

La cuestión que se plantea parece haber sido zanjada por las STS 1094/2004 y 1139/2004, seguidas por las Sentencias de las AAPP Castellón de 8 de junio de 2005 , Madrid de 13 de julio de 2006 , Valencia de 17 de julio de 2007 , Valladolid de 18 de octubre de 2007 o Zaragoza de 23 de mayo de 2007 , en todas las cuales se concluye que la aprobación de las cuentas anuales en que se establece un sistema de contribución a los gastos generales distinto al previsto en el Título Constitutivo ( arts. 5 y 9 LPH )no impideque en cualquier momento la Junta decida aplicar el sistema establecido en el mismo,sinque ello implique un acto propio.

Si ello es así, si las juntas anuales no implican un cambio del sistema de distribución, la respuesta es que cualquier propietario puede exigir la aplicación de la fórmula prevista en el Título como sistema de distribución de los gastos comunitarios, sin que ello implique ir contra los propios actos pues la aprobación de las cuentas anuales no implica una voluntad inequívoca de variar el Título, como han recordado las Sentencias de las AAPP Madrid 679/2003 (SP/SENT/55862 ) o Murcia, 80/2001 (SP/SENT/481747).

Es claro que la alteración de las cuotas de participación de cada piso o local o las de contribución a los gastos sólo pueden lograrse mediante un acuerdo unánime en ese sentido ( art. 17.1. LPH ); pues tales cuotas forman parte de los Estatutos, están fijadas en ellos y deben presumirse conocidas y aceptadas por todos los propietarios por el hecho de serlo. Los actos propios vinculantes y contra los que no es lícito ir son aquellos que, resumiendo la doctrina legal de la que es ejemplo la Sentencia del TS de 29 de enero de 2007 (SP/SENT/103140), habiendo sido realizados libremente, son expresión de un consentimiento dirigido a crear, modificar, o extinguir algún derecho, definiendo una situación jurídica frente a otro. En este caso, es importante resaltar que ese otro es, por definición, un copropietario, conocedor también de los Estatutos y vinculado por ellos.

En tales condiciones, el hecho de que la Junta, sin adoptar ningún acuerdo de modificación estatutaria, utilice otros porcentajes para el reparto de gastos, bien por error, bien en atención a la especialidad de los mismos, o por simple consideración a algunos propietarios, no puede entenderse como un acto propio vinculante para el futuro, no sólo porque ningún copropietario puede alegar haber actuado en la confianza de que con ello se alteraba el Título Constitutivo, sino también porque se trata de actos por definición concretos y circunscritos a cada anualidad o período o gasto, y la falta de adopción de un acuerdo expreso de modificación de los Estatutos publica de por sí la voluntad de la Comunidad de no alterar las cuotas para el futuro.

En definitiva, la Comunidad no estará vinculada por esos acuerdos precedentes, y encualquier momentopodrá aplicar los porcentajes estatutarios. En este sentido se pronuncia el TS en Sentencias de 22 de mayo de 2008 (SP/SENT/169802 ) y de 16 de noviembre de 2004 (SP/SENT/63082).

Dicho esto y no concurriendo acto propio en el planteamiento del sistema de pagos de los gastos comunitarios, debe de verificarse la segunda cuestión planteada y entender que dada la redacción del acuerdo lo pretendido es establecer cuota igualitaria sin acudir a cuota de participación y ello precisa de unanimidad; pues tanto la Ley, como los Estatutos determinan el pago por cuota de participación fijada en el título, y sin que conste una cuota especialmente establecida en el título ni acordado por unanimidad, pues la cuota de 2.000 pts erainicialy su mantenimiento en el tiempo no constituye un acto propio, ni definitivo como se ha motivado. Al respecto procede indicar lo siguiente en orden a desestimar este punto del Recurso de Apelación, pues no concurre unanimidad par fijar una cuota igualitaria frente a un pago por cuotas derivadas del coeficiente de participación de cada comunidad.

1º.- El cambio del sistema de pago establecido en los Estatutos y la fijación de un régimen especial y distinto de contribución a los gastos precisa deunanimidadde todos los comuneros ( SSTS de 30 de abril de 2002 , de 19 de julio y de 14 de marzo de 2000 , y de 2 de febrero de 1991 ), que es lo que se plantea en este caso; y por lo tantopasarde un sistema de pago por cuota de participación establecida en los Estatutos a un sistema por cuota igualitaria precisa de unanimidad, pues el sistema legal y ordinario es el de cuota de participación ( STS de 22 de mayo de 2008 ).

2º.- Cambiar un sistema tolerado y consensuado por aceptación de la Comunidad de cuota igualitaria yvolveral sistema legal y estatutario de cuota de participación únicamente precisa de mayoría, pues sólo se trata de cambiar la voluntad convencional de la Comunidad ( SSTS de 22 de mayo de 2008 , de 24 de enero de 2008 y de 3 de diciembre de 2004 ), que es lo que ocurre en nuestro caso en el Acuerdo 3 segundo apartado al fijar la cuota de participación 'referida a centésimas'.

1-1-2.- Impugnación del Acuerdo 3-segundo apartado de la Junta del 2-02-2013 donde se dice que:'a cada piso o local se atribuirá una cuota de participación y referida a centésimas, teniendo en cuenta para ello la que conste en el título de propiedad'. Sin embargo, en los títulos no se refirió a centésimas la cuota, sino a enteros redondeando sin decimales, lo que provoca un gran desajuste, y se incumple lo que pone en los estatutos de referir las cuotas a centésimas. Por lo tanto, pese al voto en contra de D. Jose Francisco , las nuevas cuotas que se planteaban en el orden del día serían legales y ajustadas a estatutos, y negarse a ello sería abusivo. Por tanto, se acuerda aprobar las nuevas cuotas de participación que se proponían en el orden del día, para los casos en que se pueda acordar distribuir los gastos entre los propietarios por cuota de participación, ya que en realidad no es una modificación de las cuotas sino una corrección de las que figuran para que se adapten plenamente a lo que los estatutos establecían que era expresar esas cuotas en centésimas. Se añaden al final del acta'..

Este extremo del recurso debe de ser estimado por congruencia interna del régimen de gastos y aplicación de referido art. 9 LPH . Es decir, si se aplica la cuota de participación debe de ser aplicada con todas sus consecuencias y sin redondeos, ni limitaciones y referida a centésimas, como se fijó en los estatutos en su art. 3-b y se deriva del art. 5 LPH . Ello supone, como se ha indicado, que para volver y aplicar el régimen legal y estatutario no se precisa de unanimidad sino de mayoría y por lo tanto el punto analizado del acuerdo impugnado es válido y vinculante para todos los propietarios. Se estima este extremo del Recurso.

2-2.- Exoneración de los gastos del ascensor a la propietaria del local n° 2.

El motivo de esa exoneración según el acta de la junta (Acuerdo 8-b) es:'Se aprueba exonerar a los locales dado que por un lado el propietario de un local cede parte de su local para la instalación del ascensor a cambio de no colaborar en esos gastos y la propietaria del otro local como propietaria también de un piso ya va a contribuir a la instalación de acuerdo a la propiedad de ese piso, además de que los locales no se benefician cotidianamente de la instalación del ascensor. El Sr. Jose Francisco ha votado en contra'.

Para resolver esta cuestión hemos de partir de la consideración de que no consta previsión estatutaria de exoneración de gastos a los locales, lo que lleva a distinguir dos situaciones:

a.- Cuando se exonera a cambio de cesión de parte del local 1, como es nuestro caso, o de permitir una servidumbre por el dueño del local. En estos casos desde la SSTS de 18-12-2008 y 13-09-2010 se estableció, incluso como criterio jurisprudencial que: 'para la adaptación de acuerdos que se hallen directamente asociados al de instalación de ascensor, aunque impliquen la modificación del Título constitutivo o de los Estatutos, se exige la misma mayoría que la Ley de Propiedad Horizontal para el acuerdo principal de instalación de ascensor'.

En el presente supuesto, como en otra Sentencia anterior de 18 de diciembre de 2008 (SP/SENT/437604), nos encontramos ante la exoneración de gastos al propietario que se le produce una servidumbre por cesión de parte del local, como consecuencia de esta instalación, situación prevista en el art. 9.1 c) de la misma LPH , pero habida cuenta de lo que se dice exactamente en el fallo, el asunto tiene más alcance, pues no hay que limitarse al tema de 'servidumbre', sino que podría ser, por ejemplo, la exoneración de gastos a los locales a cambio de su voto favorable para conseguir el quórum de los 315 que fija la regla 1.ª del art. 17 de la citada Ley de Propiedad Horizontal . Y también, desde luego, la realización de obras en elementos comunes que afectan a la estructura, pues aunque los arts. 7.1 y 12 de la repetida LPH exigen la unanimidad, es lo cierto que todo ello sucede cuando se instala un ascensor y por eso se puede afirmar que el mencionado art. 17, regla 1.ª supone igualmente una excepción a la regla general; lo que sin duda se aplica al local 1, como se ha acordado y no se ha apelado por ninguna de las partes.

b. - Ahora bien, en el caso del local 2 no se acredita: ni exoneración estatutaria alguna; ni que ceda espacio o parte del local, sino que se invoca razón de equidad o que no se beneficia del ascensor o que la comunidad adoptó el siguiente acuerdo: 'Sobre la repercusión del valor del ascensor en el edificio se acuerda que cualquier beneficio que pudiera derivar de la instalación del ascensor se distribuiría únicamente entre los propietarios de los pisos que contribuyeron a su instalación, nunca en beneficio de los propietarios de los locales', y que además como tiene una vivienda ya contribuye con la vivienda o que la posición de único vecino discrepante en un abuso del derecho, pues el acuerdo le beneficia ya que los locales quedan excluidos de los beneficios de instalar el ascensor y todos los beneficios son para las viviendas.

Se invoca por la parte apelante la STS de 7-11-2011 , pero de su lectura se deriva que analiza un caso distinto al que es objeto de esta causa, pues se refiere a unas normas comunitarias de tres comunidades sobre la participación por igual de los gastos de la escalera común y donde una comunidad exonera a otra de ese pago, pero en nuestro caso la cuestión es si es posible exonerar a un comunero de su obligación legal de contribuir a los gastos comunes de la instalación del ascensor sin cláusula de exoneración estatutaria.

Sobre esta cuestión, la jurisprudencia viene exigiendo para excluir a bajos, locales o entresuelos exoneración estatutaria, sin que sea suficiente el hecho de no usar el ascensor u otro elemento común ( SSTS de 21-01 y 26-03 2008 , 20-10-2010 , 18-11-2009 ) y que para individualizar determinados gastos comunes se precisa de unanimidad, salvo lo que conste en los estatutos o en el título ( SSTS de 7-05-2008 , 29-05-2009 ). Ello supone que siendo el pago de la cuota comunitaria debida por todos los inmuebles que se posean en una comunidad ( Art. 9 LPH ), el hecho de tener una vivienda y un local no implica que los gastos se paguen sólo por la vivienda; dado que son inmuebles diferentes y con cuotas distintas, máxime cuando no consta exoneración estatutaria y cuando no es admisible el argumento de que no se usa el ascensor, pues la obra de accesibilidad redunda en beneficio del uso y del valor de todo el inmueble.

SEGUNDO.-La estimación parcial del Recurso de Apelación determina que no se haga expresa imposición de costas (Art. 398 LECv).

Fallo

Por lo expuesto, este Tribunal decide:

Estimar parcialmente el Recurso de Apelación interpuesto por el Procurador D. Fernando Fierro López, en nombre y representación de la COMUNIDAD DE PROPIETARIOS C/ DIRECCION000 NUM000 DE SALAS DE LOS INFANTES contra la Sentencia de fecha 16 de Diciembre de 2013 dictada por la Sra. Juez del Juzgado de Primera Instancia nº 1 de Salas de los Infantes en el Procedimiento Ordinario nº 140/2013 y en consecuencia procede realizar las siguientes declaraciones y consideraciones:

1º.- Se declara nula la primera parte del Acuerdo 3 cuando se dice: 'Por tanto, a la vista de los propios estatutos se acuerda por todos los asistentes y sus representados confirmar que los mismos permiten establecer, como se hizo desde el primer día cuotas igualitarias para los gastos que de determinaran sin acudir a las cuotas de participación'.

2º.- Se declara válido el segundo apartado en lo relativo a que debiéndose de pagar los gastos comunes por cuotas de participación, éstas se fijen referidas a su totalidad y, por lo tanto, referidas a 'centésimas', conforme al Art. 3º apdo. b) 2º de los Estatutos.

3º.- Se mantienen el resto de los pronunciamientos de la Resolución apelada.

4º.- No se hace expresa imposición de costas en esta Alzada.

Así, por esta nuestra Sentencia, de la que se unirá certificación al rollo de apelación, notificándose a las partes, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.-Leída y publicada ha sido la anterior Sentencia por el Ilmo. Sr. Magistrado Ponente D. JUAN MIGUEL CARRERAS MARAÑA, estando celebrando Audiencia Pública el Tribunal en el mismo día de su fecha, de lo que yo el secretario. Doy fe.