Sentencia CIVIL Nº 108/2018, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 19, Rec 577/2016 de 12 de Marzo de 2018

Encabezamiento

Sección nº 19 de la Audiencia Provincial de Barcelona. Civil
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N.I.G.: 0801942120158198880
Recurso de apelación 577/2016 -B
Materia: Juicio verbal
Órgano de origen:Juzgado de Primera Instancia nº 30 de Barcelona
Procedimiento de origen:Juicio verbal (250.2) (VRB) 716/2015
Parte recurrente/Solicitante: Imanol
Procurador/a: Santiago Cordoba Schwaneberg
Parte recurrida: Servihabitat gestion inmobiliaria sl
Procurador/a: Javier Segura Zariquiey
SENTENCIA Nº 108/2018
Magistrada: Asuncion Claret Castany
Barcelona, 12 de marzo de 2018

Antecedentes

PRIMERO.- En fecha 6 de julio de 2016 se han recibido los autos de Juicio verbal 716/2015 remitidos por Juzgado de Primera Instancia nº 30 de Barcelona a fin de resolver el recurso de apelación interpuesto Imanol contra sentencia de fecha 10 de mayo de 2016 y en el que consta como parte apelada-opuesta Servihabitat gestión inmobiliaria sl.



SEGUNDO.- El contenido del fallo de la Sentencia contra la que se ha interpuesto el recurso es el siguiente: ' Desestimando la demanda presentada por el Procurador Sr. Córdoba Schwanenberg, en representación de D. Imanol , ABSUELVO a la entidad ' SERVIHABITAT GESTION INMOBILIARIA SL ' de los pedimentos efectuados en su contra.

Todo ello con imposición de costas a la parte actora. '

TERCERO.- El recurso se admitió y se tramitó conforme a la normativa procesal para este tipo de recursos.

Fundamentos

PRIMERO.- Frente a la sentencia dictada en la instancia que desestima íntegramente la demanda ejercitada por D. Imanol frente a SERVIHABITAT GESTION INMOBILIARIA SL en reclamación de cantidad, 3.000€ entregados en concepto de reserva por la oferta de compra de una vivienda en Burjasot ,Valencia, y los daños que le causo en total 4058,94€, por incumplimiento de la de la oferta suscrita inter partes aceptada el 29 de abril de 2013 por la demandada de otorgar la escritura pública o bien el contrato de arras en los plazos pactados, pues no resolvió los problemas de habitabilidad de al carecer la vivienda de cedula por carecer de Boletín las instalaciones eléctricas, se alza el recurrente interesando la revocación sobre la base de una errónea valoración de la prueba practicada de la que resulta de la prueba el incumplimiento de los términos de la oferta por la demandada lo que ha de dar lugar al reintegro de la suma entregada el 25 de abril de 2013 en concepto de reserva y todos o alguno de los gastos reclamados dada la inexistencia de cedula de habitabilidad de la vivienda pues era quien vendía quien debía aportarla .



SEGUNDO.- La cuestión a determinar es si incumplió el contrato el demandado al no respetar los plazos pactados en la oferta del Sr Imanol hecha el 24 de abril de 2013, con transferencia del pago de 3000€ el día 25, y aceptada la oferta el 29 de abril sin haber cumplido los plazos señalados en la oferta por su exclusiva responsabilidad, ni en cuanto a la firma de la escritura en el plazo de 30 días naturales desde la notificación de la aceptación ni ante la imposibilidad de otorgarla, por carecer al vivienda, según dice la recurrente, de cedula de habitabilidad, el oportuno contrato de arras según reza la oferta suscrita por SERVIHABITAT y el Sr. Imanol ,documento número 2 de la demanda, y por ello procede la devolución de la cantidad entregada en concepteo de reserva por el actor .

Señala la STS, Civil sección 1 del 07 de julio de 2017 ROJ: STS 2722/2017 - ECLI:ES:TS:2017:2722 : '...el mero retraso en el pago o en la entrega de la cosa no siempre produce la frustración del fin práctico perseguido por el contrato, porque el retraso no puede equipararse en todos los casos al incumplimiento.

Como declara la STS de 12 de abril de 2011 Rc. 2100/2007 la situación de retraso en el cumplimiento puede dar lugar a la constitución en mora, cuando se dan los presupuestos que entre otros señala el artículo 1101 , 1096 y 1182 del Código civil , pero no necesariamente a la resolución. Su carácter de remedio excepcional, frente al principio de conservación del negocio, se ha traducido en que la jurisprudencia haya venido exigiendo, además de que quien promueve la resolución cuando se funda en las obligaciones que le correspondían, que se aprecie en quien insta la resolución un «Interés jurídicamente atendible», expresión mediante la cual se expresa la posibilidad de apreciar el carácter abusivo o contrario a la buena fe, o incluso doloso, que puede tener la pretensión de resolución cuando se funda en un incumplimiento más aparente que real por no afectar al interés del acreedor en términos sustanciales o encubrir la posibilidad de conseguir un nuevo negocio que determinaría un nuevo beneficio'.

En el presente supuesto reexaminando la única prueba practicada, documental, lo cierto es que no se acredita hubo un incumplimiento por parte de la demandada en cuanto a los términos de la oferta y en concreto a la falta de documentación relativa a la cédula de habitabilidad de la vivienda a fin de poder ser cumplida por el comprador los términos de la oferta. No existe en las actuaciones prueba de cargo objetiva que asevere tal afirmación ni ello resulta de ninguno de los documentos acompañados a las actuaciones. Las condiciones de la oferta en cuanto a sus efectos vienen previstos en el folio 3 de la oferta de compra al folio 7. A tenor del mismo resulta que las condiciones de la oferta fueron: la ofertante disponía de 30 días naturales a contar desde la aceptación del oferente-29 de abril de 2013- para otorgar escritura pública; si en el plazo de 30 días no se pudiere otorgar la escritura de compraventa con pago del total precio por encontrarse el inmueble pendiente de obtener la documentación exigida legalmente para la transmisión se debería formalizar contrato de arras por un periodo de 6 meses con pago del 10% del precio; transcurrido dicho plazo sin regularizarse al situación que dio origen a las arras la parte ofertante podía prorrogar las arras o resolver el contrato recuperando la reserva; si aceptada la oferta por la demandada la parte ofertante no otorgara la escritura pública ni las arras en los términos pactados Servihabitat hacia suya la reserva como pena por el incumplimiento quedando la reserva sin efecto alguno y el inmueble libre.

Cierto resulta que con independencia de a quien competía la obligación de otorgar los documentos lo que no se discute es que 3 de mayo de 2013 la Caixa comunica al actor las condiciones de la hipoteca, el 17 de junio se aprobó la hipoteca con condiciones diferentes a las solicitadas y el 27 de junio se aprobó definitivamente la hipoteca a favor del actor. Así resulta del documento 5 de la demanda no combatido.

También que en fecha 24 de octubre de 2013, transcurridos los plazos de la oferta Servihabitat requirió al actor para otorgar la escritura pública de venta en el plazo de 15 días bajo apercibimiento de desistimiento y perdida de la reserva entregada. No hubo en el ínterin desde el 27 de junio hasta el 24 de octubre ninguna comunicación ni requerimiento del actor para con la demandada ni instando el cumplimiento de los términos de la oferta ni tampoco advirtiendo de la falta de la documentación precisa para la compraventa, ni sobre la falta de cedula de habitabilidad de la vivienda. Se contestó a dicho requerimiento poniendo de manifiesto tan solo los hitos ya antes señalados, los términos de la oferta en cuanto a los efectos tras su aceptación y a continuación el transcurso de los plazos con la solicitud de devolución de la reserva entregada más los gastos de tasación, vid documento 5 de la demanda.

Desconociendo por ello si la vivienda carecía de cedula de habitabilidad pues es extraño que no se denunciara así al contestar al único requerimiento para formalizar la compraventa hecho por la demandada al actor transcurridos con creces los plazos de la oferta, ni existiendo queja o requerimiento ninguno del actor a la demandada en tal sentido e interesando el cumplimiento de la oferta lo cierto es que tan solo la demandada intereso el cumplimento de la oferta en octubre de 2013 sin que el actor correspondiere con la escritura de venta o denunciare siquiera la falta de la cedula de la vivienda que aquí se dice, desligándose de la oferta y en puridad desistiendo de ella, bajo el amparo de incumplimiento de unos plazos cuyo cumplimiento nunca antes intereso de la contraria. Hubo evidentemente una dilación en cuanto a los hitos temporales previstos en la oferta, pero nunca denuncia por el recurrente ni solicitud de falta de cumplimiento de documentación a la contraria. Ningún requerimiento. Ninguna queja antes del 24 de octubre de 2013 en que la demandada insta el cumplimiento de la oferta y el otorgamiento de escritura pública ,desligándose entonces el actor de la operación con el argumento de los incumplimientos de los plazos nunca antes denunciados .

En la oferta no se pactaron arras penitenciales por cuanto las partes no se otorgaron la posibilidad de desistir unilateralmente del contrato de compraventa, sino que previeron las consecuencias indemnizatorias derivadas del incumplimiento de una de las partes. La lectura del pacto de a la aceptación de la oferta y sus efectos del contrato no puede llevar a otra conclusión, debiendo concluir que lo que se establecía eran las consecuencias indemnizatorias si la escritura pública no se otorgaba bien por causas imputables a la parte compradora, bien por motivos achacables a la vendedora, pero no se preveía de una forma clara, evidente e indubitada que las partes ostentasen la facultad de poder desistir del contrato. De esta forma, lo cierto es que lo que se pactó fueron arras penales mediante las que se establecieron anticipadamente las consecuencias derivadas del incumplimiento, diciendo que si el incumplimiento resultaba imputable al ofertante- comprador perdería la cantidad entregada en concepto de reserva a cuenta.

Por ello no pudiéndose achacar el incumplimiento al oferente-vendedor sino que existiendo en puridad un desistimiento del comprador de la oferta, una vez fue requerido de contrario para escriturar sin justificar la imposibilidad de hacerlo por faltar, como aquí se dice, la documentación necesaria para llevar a término la operación, la consecuencia que se extrae, aun transcurridos los plazos para las dos partes, sin nada decir el actor en el ínterin requiriendo el cumplimiento al contrario, hasta que se cursó el requerimiento por el demandado, es la perdida de la reserva y por ello el perecimiento del recurso.



TERCERO.- La desestimación del recurso de apelación comporta, conforme al art. 398.1 LEC , la imposición de costas a la parte recurrente.

Por último, respecto al depósito que ha constituido la parte recurrente, debe acordarse lo que proceda conforme a lo dispuesto en la DA 15ª de la LOPJ .

Fallo

DESESTIMAR el recurso de apelación interpuesto por Imanol contra la sentencia de fecha 10 de mayo de 2016 dictada en autos de juicio verbal núm. 716/15 del Juzgado de 1ª Instancia núm. 30 de Barcelona , que se confirma en su integridad con imposición de las costas de la presente alzada a la parte recurrente.

Modo de impugnación: recurso de CASACIÓN en los supuestos del art. 477.2 LEC y recurso extraordinario POR INFRACCIÓN PROCESAL ( regla 1.3 de la DF 16ª LEC ) ante el Tribunal Supremo ( art.466 LEC ) siempre que se cumplan los requisitos legales y jurisprudencialmente establecidos.

También puede interponerse recurso de casación en relación con el Derecho Civil Catalán en los supuestos del art. 3 de la Llei 4/2012, del 5 de març, del recurs de cassació en matèria de dret civil a Catalunya.

El/los recurso/s se interpone/n mediante un escrito que se debe presentar en este Órgano judicial dentro del plazo de VEINTE días, contados desde el siguiente al de la notificación. Además, se debe constituir, en la cuenta de Depósitos y Consignaciones de este Órgano judicial, el depósito a que se refiere la DA 15ª de la LOPJ reformada por la LO 1/2009, de 3 de noviembre.

Así por esta sentencia, lo pronuncio, mando y firmo.