Sentencia Civil Nº 109/2010, Audiencia Provincial de Asturias, Sección 7, Rec 607/2009 de 08 de Marzo de 2010

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 7

GIJON

SENTENCIA: 00109/2010

AUDIENCIA PROVINCIAL DE ASTURIAS

SECCIÓN SÉPTIMA

GIJÓN

Rollo: RECURSO DE APELACION (LECN) 0000607 /2009

SENTENCIA Núm. 109/2010

Iltmos. Sres.:

PRESIDENTE: D. RAFAEL MARTÍN DEL PESO

MAGISTRADOS: D. RAMÓN IBÁÑEZ DE ALDECOA LORENTE

D. JULIÁN PAVESIO FERNÁNDEZ

En GIJON, a ocho de Marzo de dos mil diez.

VISTOS, por la Sección Séptima de esta Audiencia Provincial los presentes autos de Procedimiento Ordinario número 839/2008, Rollo número 607/2009, procedentes del Juzgado de Primera Instancia número 3 de Gijón; entre partes, como apelante D. Blas representado por el Procurador D. Manuel Fole López bajo la dirección letrada de D. Ricardo González Fernández, como apelado D. Hernan , representado por el Procurador D. Víctor Galán Cabal bajo la dirección letrada de D. Julio César Galán Cortés.

Antecedentes

PRIMERO.- El Juzgado de Primera Instancia núm. 3 de Gijón dictó en los referidos autos Sentencia de fecha 21 de julio de 2009 , cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: "Que debo estimar como estimo parcialmente la demanda interpuesta por la representación de DON Hernan contra DON Blas :

1º.- Declarando resuelto el contrato de arrendamiento de fecha 18 de enero de 2005, suscrito por las partes.

2º.- Condenando al demando a abonar al actor la cantidad de ONCE MIL CUATROCIENTOS EUROS (11.400 EUROS), más los intereses legales devengados.

3º.- Debiendo cada parte abonar las costas causadas a su instancia y las comunes por mitad.

Y, debo desestimar como desestimo la reconvención formulada por la representación de DON Blas contra DON Hernan , absolviendo a éste de las pretensiones deducidas frente a él en la referida reconvención, con expresa imposición de las costas derivadas de ésta a la reconviniente."

SEGUNDO.- Notificada la anterior Sentencia a las partes, por la representación de D. Blas se interpuso recurso de apelación y admitido a trámite se remitieron a esta Audiencia Provincial, y cumplidos los oportunos trámites, se señaló para la deliberación y votación del presente recurso el día 17 de febrero del año en curso.

TERCERO.- En la tramitación de este recurso se han cumplido las correspondientes prescripciones legales.

Vistos siendo Ponente el Iltmo. Sr. Magistrado D. RAMÓN IBÁÑEZ DE ALDECOA LORENTE.

Fundamentos

PRIMERO.- Ejercita la representación de D. Hernan , en el procedimiento del que trae causa el presente recurso de apelación, acción por la que pretende que se declare resuelto el contrato de arrendamiento del local comercial sito en el edificio nº 2 de la c/ Trinidad, de Gijón, celebrado el día 18 de enero de 2.005 con el demandado D. Blas (en calidad de arrendatario), por incumplimiento de las obligaciones contraídas por este, y que se condene al demandado a indemnizar al actor en la cantidad de 950 € mensuales (importe de una mensualidad de renta más gastos de comunidad), desde el 17 de abril de 2.008 hasta que se declare la resolución del contrato, más intereses legales, y al pago de las costas.

El demandado compareció y contestó a la demanda, oponiéndose a las pretensiones del actor, y formuló, además, reconvención, solicitando que: 1º.- se declare la vigencia del contrato suscrito el 18 de enero de 2.005; 2º.- se declare expresamente que dentro del destino del local objeto de arrendamiento se comprende la actividad de café-teatro, y el derecho del Sr. Blas de explotar dicho tipo de negocio en el referido local; 3º.- se condene al actor reconvenido a entregar el local objeto de arrendamiento al Sr. Blas distribuido y tabicado; 4º.- se declare no ajustada a Derecho, a la par que lesiva para los intereses del Sr. Blas , la imposición al mismo de una cuota de participación del 20%, en relación a los gastos comunes del edificio, y a los gastos de uso, conservación y reparación del portal, caja de escalera y ascensores, suministro de energía eléctrica, servicio de limpieza y alcantarillado; 5º.- se autorice al demandado reconviniente para realizar las obras de adecuación del local a la actividad a desarrollar en él, contenidas en el proyecto elaborado por el arquitecto técnico D. Argimiro (documento nº 10 de los aportados con la demanda), con la única modificación de sustituir la carpintería de aluminio por carpintería de madera; y 6º.- se impongan al demandante reconvenido tanto las costas causadas por la demanda, como las causadas por la reconvención.

La Sentencia recaída en la primera instancia estima parcialmente la demanda, declarando resuelto el contrato de arrendamiento y condenando al demandado a abonar al actor la cantidad de 11.400 €, más intereses legales devengados, sin hacer expresa imposición de costas, y desestima íntegramente la reconvención, imponiendo las costas causadas por ésta al demandado reconviniente.

Contra dicha Sentencia se alza en apelación la parte demandada reconviniente, que mantiene en ésta instancia sus iniciales pretensiones.

SEGUNDO.- Ha quedado debidamente acreditado que en fecha 18 de enero de 2.005, actor y demandado celebraron por escrito contrato de arrendamiento del bajo comercial sito en el edificio nº 2 de la c/ Trinidad, de Gijón, que era propiedad del actor, si bien, dado que el edificio era antiguo e iba a ser demolido, pactaron en la cláusula 1ª que la entrega de llaves, de la que debería quedar constancia documental, debería llevarse a efecto en el plazo máximo de tres años desde la firma del contrato. En la cláusula 2ª se pactó que la renta sería durante el primer año del contrato de 850 € mensuales; en la cláusula 4ª se estipuló que serían a cargo del arrendatario el abono de todos los gastos que se originen como consecuencia de la explotación del negocio instalado en el local arrendado (agua, gas, electricidad, etc.), y en la 5ª que correspondían también al arrendatario el pago de las cutas de comunidad, y de las tasas de basura, alcantarillado e IBI; en la cláusula 6ª , se decía textualmente que «El local arrendado, abierto al público, será destinado única y exclusivamente a negocio de hostelería, tipo pub o bar con música amplificada o sin amplificar», y en la 7ª que «Queda prohibido al arrendatario transformar el local de negocio en vivienda, subarrendar o ceder el todo o parte del local objeto de este contrato, así como dedicar el local a uso o destino distinto del pactado, salvo autorización expresa escrita del arrendador. En consecuencia, se renuncia expresamente por el arrendatario a la cesión o subarriendo del local objeto de este contrato»; y por último, en lo que atañe a las obras, la cláusula 11ª , dispone que «Las reparaciones necesarias a fin de conservar el local arrendado en estado de servir para el uso convenido, así como las necesarias en elementos comunes del edificio en que se emplaza -en su parte proporcional-, serán de cargo exclusivo del arrendatario, sin que éste pueda ejecutar obras que modifiquen la configuración o provoquen disminución en la estabilidad o seguridad del local, incluso las de mejora, sin la previa autorización expresa y escrita del arrendador. El local le será entregado al arrendatario con las puertas de entrada, tal como figuran en el proyecto del arquitecto Sr. Severino presentado en el Ayuntamiento de Gijón. Excepcionalmente el arrendatario dispone de tres meses, contados desde la entrega de las llaves del local, para realizar las obras necesarias para el ejercicio de su negocio, siempre que las mismas se lleven a cabo por su exclusiva cuenta y por profesional competente para ello, con los permisos y licencias municipales o de otra índole que fuere menester, y previa presentación a la propiedad del proyecto de las mismas, que ha de ser autorizado expresamente por ésta, quedando estas obras en beneficio de la propiedad sin contraprestación ulterior alguna a la finalización o extinción del contrato. Durante el referido plazo de tres meses el arrendatario quedará exonerado del pago de la renta. El arrendatario deberá disponer, entre otros, de insonorización adecuada del local, aislamiento térmico y demás condiciones administrativas y reglamentarias que fueren necesarias, adecuando las instalaciones eléctricas requeridas y las demás que fueren precisas, bajo su exclusiva responsabilidad, a la normativa vigente en cada momento, obteniendo el preceptivo permiso de apertura municipal y demás requisitos que fueren necesarios, cumpliendo expresa y escrupulosamente todas las condiciones y medidas de seguridad e higiene precisas en todo instante. El arrendatario asume todas las responsabilidades, de cualquier orden que fuere, que se deriven tanto de las instalaciones como de su adecuado mantenimiento».

La Sentencia apelada llega a la conclusión, a la vista de la prueba practicada, de que el demandado incumplió de forma grave y reiterada las obligaciones que contrajo en el contrato, negándose a recibir las llaves, una vez que el nuevo edificio fue construido, y después de haber sido requerido notarialmente hasta en tres ocasiones a tal efecto, el 17 de enero, 23 de abril y 8 de mayo de 2.008, con el consiguiente perjuicio para el arrendador, que durante todo ese tiempo no percibió renta alguna por el arrendamiento del local, por lo que declara resuelto el contrato, y condena al demandado a abonar al actor la renta y cantidades asimiladas (cuotas de comunidad), pero desde el 23 de julio de 2.008, fecha en la que se cumplían tres meses desde que debe entenderse puesto a disposición del arrendatario el local en las condiciones pactadas, y disponía de esos tres meses para realizar las obras de acondicionamiento al destino pactado, siendo la fecha final de cómputo la de la Sentencia, resultando una indemnización por importe de 11.400 €, más los intereses legales devengados.

El apelante pone todo el énfasis de su impugnación, en imputar a la Sentencia apelada el no haberse pronunciado sobre la cuestión relativa al destino del local objeto de arriendo, pues, a su entender, en ella se sustenta el núcleo de la litis.

La Sentencia trata la cuestión en el párrafo cuarto del fundamento jurídico cuarto, y se limita a decir lo siguiente: «En realidad, los incumplimientos del demandado y su negativa a recibir el local cuando se pone a su disposición, parecen guardar relación y venir motivados por la voluntad de éste de variar el destino del local inicialmente proyectado, cuando ya se encuentra próxima la fecha en que había de entregársele el local (como evidencian las solicitudes de licencia efectuadas el 17 de agosto de 2005, la primera, y el 26 de noviembre de 2007, la segunda, documentos 6 y 7 de la demanda)». Efectivamente, la Sentencia no se pronuncia sobre la cuestión planteada en el punto 2º del "petitum" de la demanda reconvencional, pero no lo hace, por un lado, porque no es necesario, dado que concluye que concurre causa de resolución del contrato, y, por otro, porque a ninguno de los requerimientos extrajudiciales que le dirigió el actor para que recibiese las llaves, contestó el demandado alegando como causa para no recibirlas la oposición del actor al cambio de destino del local. Nótese que, tal y como se expresa con acierto en la Sentencia apelada, tras el segundo requerimiento, el demandado exigió al arrendador, para hacerse cargo de las llaves, que éste autorizase las obras que se proponía llevar a cabo en el local, conforme a un proyecto que sólo en aquel momento le comunicó, pese a que el actor le había requerido también a tal efecto en fecha 17 de enero de 2.008, siendo así que dicha autorización previa no era, en absoluto, necesaria, según el contrato, en el que con toda claridad se disponía que una vez entregadas las llaves al arrendatario, este disponía del plazo de tres meses para realizar las obras de acondicionamiento del local conforme a proyecto que debía ser aprobado por la propiedad, y lo cierto es que, no obstante, el actor, una vez examinado el proyecto, y visto que el demandado se proponía variar el destino del local, pues, en lugar de adaptarlo para bar o pub con música amplificada o sin amplificar, pretendía adaptarlo para la actividad de "Café-Teatro", se opuso en el requerimiento notarial que dirigió al demandado el 8 de mayo de 2.008, en el que autorizaba el proyecto, salvo en determinados extremos, el primero de los cuales era el cambio de destino que de él se derivaba.

Al contestar al citado requerimiento, el único motivo que adujo el demandado para negarse nuevamente a recibir las llaves del local (punto 1º), era que el actor debía entregarle el local debidamente tabicado y distribuido interiormente, obligación esta que ni se expresa en el contrato, ni puede deducirse de sus términos, y carece de toda lógica, pues era el arrendatario el que debía acondicionar el local al destino para el que lo había arrendado. En la contestación a dicho requerimiento se aludía también a un incremento en el coeficiente de participación del local en los gastos comunes, y a la negativa del arrendador a autorizar el cambio de destino del local, pero nunca como fundamentos para no recibir las llaves, pues en cuanto a la primera cuestión (punto 2º) el demandado se limitaba a expresar que únicamente sufragaría las cuotas de comunidad que correspondiesen a aquellos conceptos que no hubiesen sido modificados de forma discrecional y unilateral por el arrendador, «y ello cuando tenga lugar la efectiva entrega del bien arrendado, en adecuadas condiciones para su uso»; y en cuanto a la segunda cuestión, alegaba que el destino de "Café-Teatro" era un destino de hostelería similar al de pub, por lo que, a su juicio, no existía razón alguna que justificase la imposición limitativa pretendida de adverso, pero sin alegar en ningún momento que tal limitación le impidiese recibir las llaves. Y es que es necesario concluir que era obligación del arrendatario recibir las llaves del local, una vez que este estaba preparado para ser acondicionado para realizar las obras, ello sin perjuicio de que la controversia acerca del destino que pudiese darse o no al local, debiera dilucidarse en un momento posterior, pero lo cierto es que nunca extrajudicialmente discutió el demandado la negativa del actor a autorizar el cambio de destino, y menos aún lo adujo como motivo para negarse a recibir las llaves del local, por lo que no puede pretender ahora esgrimir dicho argumento como fundamento de sus pretensiones.

El resto de las argumentaciones que esgrime el apelante van dirigidas a intentar imputar al actor el incumplimiento del contrato, alegando que el local no le fue entregado en el plazo convenido, y haber impuesto al arrendatario unas limitaciones al objeto pactado, exteriorizadas en la prohibición del destino del local a "Café-Teatro", y la denegación de las obras precisas para su explotación, pero lo cierto es que, habiendo pactado las partes que la entrega de llaves habría de producirse en el plazo de tres años desde la firma del contrato (18-1-2005), es decir, antes del 18 de enero de 2.008, el actor cumplió en sustancia su obligación, pues las puso a disposición del demandado, a medio de requerimiento notarial de fecha 17 de enero de 2.008 , en el que también le requería para que le presentase el proyecto de las obras que fuese a realizar, y, si bien es cierto que en tal fecha el local carecía de cédula de primera ocupación y de certificado de fin de obra, no lo es menos que tales circunstancias no le habrían impedido haber presentado ya entonces a la propiedad el proyecto de ejecución de las obras que habría de acometer en el local, y no lo hizo con la evidente intención de ganar tiempo, siendo así que el demandante obtuvo la cédula de primera ocupación el 22 de enero de 2.008, y le volvió a ofrecer al demandado las llaves el 23 de abril de 2.008, sin que entonces denunciase el demandado el incumplimiento del plazo como causa que pudiese impedir al actor exigir al demandado el cumplimiento de sus obligaciones, entre ellas la fundamental de hacerse cargo de las llaves del local. Lógicamente, cuando el arrendatario le presentó tardíamente el proyecto de las obras, el arrendador le comunicó que, habiéndose pactado en el contrato que el local habría de destinarse a bar o pub con música amplificada o sin amplificar, no le autorizaba a destinarlo a "Café- Teatro", y ante dicha falta de autorización para el cambio de destino, el demandado no sólo pareció asumir esa negativa, al no alegarla como motivo para no recibir las llaves, sino que continuó en su injustificada negativa a recibirlas, y a comenzar las obras de acondicionamiento del local, lo que constituye una actitud claramente incumplidora, que debe ser sancionada con la resolución del contrato, de conformidad con lo dispuesto en los artículos 1.089, 1.091, 1.124, 1.254, 1.255, 1.256 y 1.258 del Código Civil , por lo que el recurso debe ser desestimado en este particular.

TERCERO.- En relación con la indemnización señalada en la Sentencia apelada, sostiene el apelante que no procede, por cuanto el abono de la renta dependía de la disponibilidad del local con habilidad para su dedicación al destino pactado, y efectivamente, así es, y si el demandado no dispuso del local durante el período al que se refiere la indemnización fue, por lo ya expuesto, porque no quiso, y debido única y exclusivamente a su injustificada negativa a recibir las llaves del local y comenzar cuanto antes las obras, pues ello no le habría impedido discutir después todas las cuestiones referentes al destino del local, el coeficiente de participación del local en los gastos comunes y cualquier otra que estimase procedente, como se deducía de la contestación que dio al último requerimiento que se le hizo para la entrega de las llaves, por lo que el recurso debe ser desestimado también en este particular.

CUARTO.- Procede imponer las costas procesales causadas en esta instancia a la parte apelante, en virtud de lo dispuesto en el artículo 398-1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , en relación con el artículo 394-1 del mismo Texto Legal.

Fallo

Por lo expuesto, este Tribunal decide:

Desestimar el recurso de apelación interpuesto por la representación de D. Blas , contra la Sentencia dictada el 21 DE JULIO DE 2.009, por el Juzgado de Primera Instancia nº 3 de Gijón , en los autos de Juicio Ordinario nº 839/08, y, en consecuencia, confirmar la citada resolución, con expresa imposición de las costas procesales causadas en esta instancia a la parte apelante.

Así por esta nuestra Sentencia, de la que se unirá certificación al Rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.