Sentencia Civil Nº 109/2011, Audiencia Provincial de Granada, Sección 5, Rec 675/2010 de 18 de Marzo de 2011

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL DE GRANADA

SECCIÓN QUINTA

ROLLO Nº 675/2010 - AUTOS Nº 141/2010

JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA Nº DOS LOJA

ASUNTO: Juicio Ordinario

PONENTE SR. JOSÉ MALDONADO MARTÍNEZ

S E N T E N C I A N Ú M. 109/11

ILTMOS. SRES.

PRESIDENTE

D. JOSÉ MARÍA JIMÉNEZ BURKHARDT.

D. ANTONIO MASCARÓ LAZCANO.

D. JOSÉ MALDONADO MARTÍNEZ.

En la Ciudad de Granada, a dieciocho de marzo de dos mil once.

La Sección Quinta de esta Audiencia Provincial constituida con los Iltmos. Sres. al margen relacionados ha visto en grado de apelación -rollo nº 675/2010- los autos de Juicio Ordinario nº 141/2010 del Juzgado de Primera Instancia nº Dos de Loja, seguidos en virtud de demanda de Don Jose Enrique contra Don ANTONIO MASCARÓ LAZCANO.

Antecedentes

PRIMERO .- Que, por el mencionado Juzgado se dictó sentencia en fecha veinte de septiembre de dos mil diez , cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: "QUE DESESTIMANDO COMO DESESTIMO ÍNTEGRAMENTE la demanda interpuesta por D. Jose Enrique contra con D. Ezequiel , debo absolver y absuelvo a éste último de todos los pedimentos que son de ver en el suplico de la demanda, con expresa imposición de las costas a la parte actora" .

SEGUNDO .- Que contra dicha resolución se interpuso recurso de apelación por la parte demandante, al que se opuso la parte contraria; una vez elevadas las actuaciones a este Tribunal se siguió el trámite prescrito y se señaló día para la votación y fallo, con arreglo al orden establecido para estas apelaciones.

TERCERO .- Que, por este Tribunal, se han observado las formalidades legales en ésta alzada.

Siendo Ponente el Iltmo. Sr. Magistrado D. JOSÉ MALDONADO MARTÍNEZ.

Fundamentos

PRIMERO.- La presente litis se suscita en el marco de un contrato de opción de compra de determinadas fincas rústicas a fin de instalar en ellas un "huerto solar", opción conferida al actor por el demandado, la cual tenia un plazo de validez de 4 meses que caducaba el 23 de Abril de 2.006 y que contenía la cláusula a tenor de la cual "si el optante no pudiera obtener el punto de conexión a la red eléctrica por parte de la empresa suministradora en el plazo de cuatro meses previstos para ejercitar la opción de compra, o bien no se pudieran constituir las servidumbres de conducción eléctrica por parte de los vecinos a que se ha hecho referencia en la cláusula anterior en las condiciones indicadas, el promitente devolverá los 16.200 euros recibidos y el contrato quedara sin efecto". Como en el plazo estipulado no se obtuvieran dichas autorizaciones, las partes acordaron prorrogar la opción hasta el 31 de Julio de 2.006, lo que conllevo una entrega adicional de 8.100 euros, manteniéndose las demás estipulaciones del contrato anterior.

La sentencia desestimó la demanda.

SEGUNDO.- La primera de las argumentaciones del demandante y recurrente, apartándose de su propia línea argumental e interpretativa expuesta en la demanda, aduce que no nos encontramos ante un contrato de opción de compra, sino ante un contrato de "reserva condicionada", refiriéndose con ello a que se trataba de un opción condicionada, de modo que si no se cumplía la condición el contrato quedaba sin efecto debiendo devolver la actora la suma percibida como prima.

Como señala la sentencia del Tribunal Supremo de 2 de Junio de 2.009 (Ponente Sr. Salas), citada en la sentencia recurrida, la opción de compra, en esencia, no es más que una modalidad de precontrato o promesa unilateral de contrato, de modo que el consentimiento del optante es lo único decisivo para que el contrato previsto llegue a perfeccionarse. Y como recuerda la sentencia de 16 de octubre de 1997 , en el contrato de opción de compra la compraventa futura está plenamente configurada, y depende del optante únicamente que se perfeccione o no ( SS. 16 de abril de 1979 ; 4 de abril y 9 de octubre de 1987 ; 24 de octubre de 1990 ; 24 de enero , 28 de octubre y 23 de diciembre de 1991 y 13 de noviembre de 1992 ) pues constituye un convenio en virtud del cual una parte concede a otra la facultad exclusiva de decidir la celebración o no de otro contrato principal de compraventa, que habrá de realizarse en un plazo cierto, y en unas determinadas condiciones, pudiendo también ir acompañado del pago de una prima por parte del optante, constituyendo sus elementos principales: la concesión a éste (al optante) del derecho a decidir unilateralmente respecto a la realización de la compraventa, la determinación del objeto, el señalamiento del precio estipulado para la futura adquisición y la concreción de un plazo para el ejercicio de la opción, siendo por el contrario elemento accesorio el pago de la prima. Debiéndose recordar, finalmente que, como señala la sentencia del Tribunal Supremo de 29 de mayo de 2006 , y las que en ella se citan, la caducidad no admite interrupción de ninguna clase en consonancia con la naturaleza de los derechos para cuyo ejercicio se establece que, siendo de carácter potestativo, nacen y se extinguen con el propio plazo de caducidad; al contrario de lo que ocurre con la prescripción que únicamente afecta al ejercicio del derecho y no a su existencia.

TERCERO.- La cláusula Sexta , que "dejaba sin efecto" el contrato de opción, con devolución de las sumas percibidas, si el optante no pudiera obtener determinados permisos, viene inexorablemente ligada a la vigencia de la opción, de modo que, al igual que la opción debe ejercitarse dentro del plazo fijado para que se perfecciones la compraventa, so pena de caducidad del derecho, de igual forma debe ser entendida la facultad de recobrar la prima por el no ejercicio de la opción, esto es, como una facultad concedida al optante de renunciar al derecho de opción o de resolver el contrato, siempre que se acrediten las condiciones estipuladas y en todo caso, dentro del plazo de vigencia de la opción. La facultad de optar -o en este caso de no optar con devolución de las primas-, no se tiene indefinidamente, sino dentro del plazo en que está vigente la opción, pues, como es consustancial a su propia esencia, y así lo proclama el Tribunal Supremo en la sentencia antes calendada de 2 de Junio de 2.009 , "la vigencia de la opción únicamente durante un tiempo determinado e inexorable es consustancial a su propia naturaleza pues de no ser así quedaría a voluntad del optante de modo indefinido la posibilidad de perfeccionar el contrato; y la particularidad que tal derecho de opción supone respecto de lo previsto en el artículo 1256 del Código Civil («la validez y cumplimiento de los contratos no pueden dejarse al arbitrio de uno solo de los contratantes») se convertiría en un definitivo desconocimiento de tal principio elemental de la contratación.

Por tanto, llegado el fatal plazo de vigencia de la opción y no ejercitada la facultad de opción, ni la de renunciar a la misma o de "dejarla sin efecto" con acreditación de las condiciones pactadas, hace que se extinga el derecho por caducidad, sin posibilidad alguna de invocar el contrato de opción como fundamento de la devolución de las primas satisfechas para concederla, por lo que el actor carece de acción frente al demandado, debiendo desestimarse el recurso y confirmarse la sentencia.

CUARTO.- Habiéndose desestimado el recurso, procede imponer las costas de la alzada al apelante, de conformidad a los artículos 394 y 398 de la LEC .

Vistos los preceptos citados y demás de general y pertinente aplicación, este Tribunal dispone, el siguiente

Fallo

Que desestimando el recurso de apelación formulado por la Procuradora Doña Isabel Aguayo Mudarra en la representación de Jose Enrique contra la sentencia de veinte de septiembre de dos mil diez dictada por el Juzgado en autos de juicio ordinario número 141/2010 de los que dimana este rollo, debemos confirmar y confirmamos dicha resolución con imposición al apelante de las costas de esta alzada.

Así, por esta nuestra sentencia, definitivamente juzgando, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.