Sentencia Civil Nº 109/2014, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 11, Rec 257/2013 de 05 de Marzo de 2014

Encabezamiento

Audiencia Provincial Civil de Madrid

Sección Undécima

C/ Ferraz, 41 - 28008

Tfno.: 914933922

37007740

N.I.G.:28.079.00.2-2013/0004528

Recurso de Apelación 257/2013

O. Judicial Origen:Juzgado de 1ª Instancia nº 58 de Madrid

Autos de Procedimiento Ordinario 466/2009

APELANTE:URBANIZACION CASAS NUEVAS BURGUILLOS DE TOLEDO SL

PROCURADOR D./Dña. JOSE PEDRO VILA RODRIGUEZ

APELADO:D./Dña. María Antonieta y D./Dña. Ceferino

PROCURADOR D./Dña. MARIA AMAYA CASTILLO GALLO

SENTENCIA

ILMOS/AS SRES./SRAS. MAGISTRADOS/AS:

D. CESÁREO DURO VENTURA

Dña. MARGARITA VEGA DE LA HUERGA

Dña. MARÍA DE LOS DESAMPARADOS DELGADO TORTOSA

En Madrid, a cinco de marzo de dos mil catorce.

La Sección Undécima de la Ilma. Audiencia Provincial de esta Capital, constituida por los Sres. que al margen se expresan, ha visto en trámite de apelación los presentes autos civiles Procedimiento Ordinario 466/2009 seguidos en el Juzgado de 1ª Instancia nº 58 de Madrid a instancia de URBANIZACION CASAS NUEVAS BURGUILLOS DE TOLEDO S.L.como parte apelante, representada por el Procurador D. JOSE PEDRO VILA RODRIGUEZ contra Dña. María Antonieta y D. Ceferino como partes apeladas, representados por la Procuradora Dña. MARIA AMAYA CASTILLO GALLO; todo ello en virtud del recurso de apelación interpuesto contra Sentencia dictada por el mencionado Juzgado, de fecha 13/09/2012 .

VISTO, Siendo Magistrada Ponente Dña. MARGARITA VEGA DE LA HUERGA.

Antecedentes

PRIMERO.-Por Juzgado de 1ª Instancia nº 58 de Madrid se dictó Sentencia de fecha 13/09/2012 , cuyo fallo es del tenor siguiente:

'Que DEBO ESTIMAR Y ESTIMO INTEGRAMENTE la demanda interpuesta por D. Ceferino y Dª María Antonieta , y en consecuencia se debe declarar resuelto el contrato de compraventa celebrado entre las partes el día 28 de junio del 2008 y se debe condenar a la entidad Urbanización Casas Nuevas Burguillos de Toledo s.l. a abonar a D. Ceferino y Dª María Antonieta la cantidad de 45.391,82 euros con imposición de la condena de las costas causadas a la entidad Urbanización Casas Nuevas Burguillos de Toledo s.l..

Que DEBO DESESTIMAR Y DESESTIMO INTEGRAMENTE la demanda interpuesta por Urbanización Casas Nuevas Burguillos de Toledo, s.l., y con imposición de la condena de las costas causadas a la entidad Urbanización Casas Nuevas Burguillos de Toledo, s.l..'.

SEGUNDO.-Contra la anterior resolución se interpuso recurso de apelación por la representación procesal de URBANIZACIÓN CASAS NUEVAS BURGUILLOS DE TOLEDO S.L., que fue admitido en ambos efectos, dándose traslado del mismo a la parte contraria que formuló oposición al recurso, y, en su virtud, previos los oportunos emplazamientos, se remitieron las actuaciones a esta Sección, sustanciándose el recurso por sus trámites legales.

TERCERO.-En la tramitación de este procedimiento se han observado las prescripciones legales.

Fundamentos

No se aceptan los fundamentos jurídicos de la resolución recurrida, en tanto se opongan a los que se recogen a continuación .

PRIMERO.-El presente recurso trae causa del juicio ordinario promovido por DON Ceferino y DOÑA María Antonieta contra URBANIZADORA CASAS NUEVAS BURGUILLOS DE TOLEDO S.L., tramitado en el Juzgado de 1ª Instancia número 58 de Madrid, con el número de autos 466/2009, sobre resolución de contrato de compraventa y reclamación de 45.391,82 €, con apoyo legal en el artículo 1.124 del Código civil (CC ). Por su parte la demandada se opone y a su vez reconviene solicitando el cumplimiento del contrato con la condena al pago del resto del precio por importe de 193.626,13 € mas daños y perjuicios según explica en su reconvención.

La sentenciaestimando la demanda principal resuelve el contrato de compraventa y condena a la contraria al pago de lo reclamado (que es lo abonado por los compradores menos 3000 € entregados en concepto de señal). Así mismo desestima la reconvención.

Contra ella recurre en apelación Urbanizadora Casas Nuevas, alegando como motivos:

1.- Improcedente estimación de la demanda principal. Infracción de los artículos 1256 , 1258 , 1124 , 1504 y 1153 del CC , por cuanto la falta de financiación no es causa de resolución por el comprador, que ha incumplido dejando de pagar parte del precio y no acudiendo a la notaria.

2.- Improcedente desestimación de la reconvención en cuanto a la obligación de pago del precio.Infracción del artículo 1124 del CC .

3.- Improcedente desestimación de la reconvención en cuanto a la acción de reclamación de daños y perjuicios por incumplimiento.Infracción de los artículos 219 y 220 de la LEC .

Termina solicitando la estimación de la reconvención con rechazo de la demanda principal.

La parte actora se opone al recurso y solicita la confirmación de la sentencia. Argumenta que en virtud del artículo 1.153 del CC los deudores pueden eximirse de cumplir el contrato pagando la pena si se ha pactado así expresamente, lo que ocurre en este caso.

SEGUNDO.- La demanda se basa en los siguientes datos fácticos:

--El 18-4-2006 las partes firman un contrato de arras sobre la vivienda unifamiliar nº NUM000 sita en parcela nº NUM001 (FR nº NUM002 ) perteneciente al programa de actuación urbanizadora del PARAJE000 , en Burguillos (Toledo).

--El 28-6-06 firman el contrato de compraventa, en el que se pacta que la entrega se realizará antes del 30-12-2008 siendo don Ceferino y doña María Antonieta los compradores y Urbanizadora Casas Nuevas la vendedora. El precio acordado es de 226.185 € más IVA. El contrato de arras y de compraventa se aportan con la demanda.

--Los compradores han realizado pagos por un total de 48.391,82 €.

--La licencia de primera ocupación se obtiene el 8-7-2008.

--El 22-12-08 la vendedora acude a la notaria a elevar a público el contrato privado de compraventa, sin que se presentaran los compradores, quienes este mismo día enviaron una comunicación resolviendo el contrato.

La vendedora Urbanizadora Casas Nuevas se opone a la demanda alegando que:

-- Las arras son confirmatorias penales(o sea sirven como prueba de la perfección del contrato, como garantía del mismo), no penitenciales (las que permiten al comprador desistir mediante su pérdida o restitución doblada).

--Mediante el burofax de 17-12-08 se comunica a los vendedores que la vivienda está acabada y se les cita para el 22 de ese mes en la notaria para firmar la escritura (documento nº 4 de la contestación). Los compradores no acuden y envían carta de resolución unilateral del contrato, que no procede ni la vendedora la ha admitido, pues considera que ella ha cumplido con sus obligaciones, sin que los actores acudieran a la Caixa a informarse sobre la subrogación de la hipoteca.

--La presunta falta de financiación no es motivo para resolver, además no constan los documentos que presentaran para ello.

Por vía de reconvenciónsolicita el cumplimiento del contrato, y el pago del resto del precio así como daños y perjuicios desde el 22-12-08, según el hecho segundo de su reconvención que responde a los gastos que conlleva la titularidad de la vivienda (gastos de comunidad, tasas e impuestos como el IBI) y gastos financieros del préstamo.

Los demandantes se oponen a la reconvención y alegan defecto legal en el modo de proponer la misma en cuanto a los daños y perjuicios solicitados.

TERCERO.-El recurso debe prosperar en parte, según se razona a continuación.

El tema central objeto de discusión es la interpretación de la cláusula penal contenida en el contrato, cuyo tenor literal dice: 'El incumplimiento por la parte compradora de cualesquiera de las condiciones aquí pactadas, supondrá la nulidad de la operación, quedando la cantidad entregada como señal en poder de la sociedad vendedora, en concepto de cláusula penal que expresamente se pacta'.

Se trata de la misma cláusula recogida en el contrato de arras suscrito entre las partes dos meses antes.

Sobre la interpretación del pacto de arras tiene dicho la Sentencia Tribunal Supremo Sala 1ª, de 11-11-2010 , (EDJ 2010/246584) lo siguiente:

' CUARTO.- Interpretación del pacto de arras que no es arbitraria.

A) La doctrina distingue las siguientes modalidades de arras: a) confirmatorias, que son las dirigidas a reforzar la existencia del contrato, constituyendo una señal o prueba de su celebración, o bien representando un principio de ejecución, b) penales, cuya finalidad es la de establecer una garantía del cumplimiento del contrato mediante su pérdida o devolución doblada, caso de incumplimiento, y c) penitenciales, que constituyen un medio lícito de desistir las partes del contrato mediante la pérdida o restitución doblada. Esta última es la finalidad reconocida por el artículo 1454( SSTS de 24 de octubre de 2002 EDJ2002/44029 , 20 de mayo de 2004 EDJ2004/51795 , 24 de marzo de 2009, RC núm. 946/2005 EDJ2009/38157).

La jurisprudencia de esta Sala, al interpretar el artículo 1454 CC , ha declarado que su contenido no tiene carácter imperativo y para que tenga aplicación es precisa la voluntad de las partes claramente constatada, expresando la intención de los contratantes de otorgar la posibilidad de desligarse de la convención ( SSTS de 17 de octubre de 1996, RC núm. 13/1993 EDJ1996/7758 , 24 de marzo de 2009, RC núm. 946/2005 EDJ2009/38157). El empleo de la palabra señal no expresa necesariamente la facultad de separarse del contrato y puede ser entendida como anticipo del precio ( STS 24 de diciembre de 1992, RC núm. 1266/1990 EDJ1992/12826 ), y es posible que las partes consideren que las mismas arras que sirven para confirmar el contrato, puedan considerarse como penales ante la previsión del incumplimiento ( STS 16 de marzo de 2009, RC núm. 506/2004 EDJ2009/25487 ), pues las arras siempre tienen el carácter de pago en caso de cumplimiento del contrato ( STS 20 de febrero de 1996, RC núm. 2597/1992 EDJ1996/1330 ).

(...).

C) La interpretación efectuada por la Audiencia Provincial para calificar el pacto de arras, que medió en la relación contractual, como arras penales y no como arras penitenciales, no es ilógica ni arbitraria, único juicio que ahora procede realizar, por las siguientes razones: (i) la literalidad de la rúbrica y del contenido de la cláusula controvertida -estipulación séptima del contrato que ha sido transcrita en el antecedente de hecho octavo de esta resolución- no contradice, por ilógica, la conclusión de la sentencia impugnada, (ii) que la Audiencia Provincial no haya tenido en consideración la referencia al artículo 1454 CC , que se hace en el último inciso de la cláusula, no puede ser tachada de arbitraria pues está integrada en una estipulación relativa al incumplimiento del contrato, (iii) la calificación como arras penitenciales no contradice lo pactado en las demás cláusulas del contrato ni se opone a elemento fáctico alguno, declarado por la sentencia impugnada, que sirva de apoyo para afirmar que la voluntad de las partes fue otorgarse recíprocamente la facultad de desistir del contrato (iv) el precio de las arras se entregó a cuenta del precio total de la compraventa -estipulación tercera A) del contrato que ha sido transcrita en el antecedente de hecho octavo de esta resolución- lo que les otorga la característica de las arras confirmatorias que no es incompatible con que, a la vez, se constituyan como arras penales.

(...).

No comparte este tribunal la valoración del Juzgador 'a quo' de que la conducta de los compradores está amparada por la cláusula discutida, que permite el desistimiento del contrato mediante la pérdida de la señal. Y ello por cuanto la cláusula penal del contrato parte del ' incumplimiento de la parte compradora', y nada dice de la facultad de desistimiento. Tampoco se ve referencia alguna al artículo 1.454 del CC , que contempla las arras penitenciales. No queda pues acreditada que la voluntad de las partes fuera la de otorgar la posibilidad de desligarse del contrato. La cantidad entregada como señal se configura más bien como arras confirmatorias penales, esto es son prueba de la celebración del contrato y además sirven como garantía de su cumplimiento.

Como dice la STS, Sala 1ª, de 10-7-2013, nº 500/2013, rec. 530/2011 . (EDJ 2013/149999): 'El desistimiento es una excepción al principio 'pacta sunt servanda' ( arts. 1091 , 1255 y 1256, entre otros del C. Civil ), en cuanto que al desistir no se precisa justificación alguna, sino que es una expresión de la mera voluntad del consumidor, al que la normativa de la UE sobre protección del consumidor, le ofrece la posibilidad excepcional, en un breve plazo, de abandono o desvinculación de la relación contractual, dicho término se fija para permitir que el consumidor evalúe detenidamente las obligaciones contraídas, y ello, porque en determinados contratos, concurren técnicas agresivas de venta que impiden una opción serena en base a la creación de un clima colectivo de insistencia agobiante, ofertas momentáneas de regalos, proposiciones verbales no reflejadas contractualmente, ausencia de posibilidad de comparación de precios y productos, etc.

Estas prácticas han conllevado que el desistimiento sin causa o 'ad nutum' sea regulado, en virtud de la trasposición de las correspondientes directivas de la UE, en materias como el aprovechamiento por turno de bienes inmuebles, venta a distancia, venta fuera de los establecimientos mercantiles, venta a distancia de servicios financieros, viajes combinados, o se haya utilizado en la normativa de la venta de bienes muebles a plazos.

Sin embargo, en los contratos de compraventa de bienes inmuebles no existe precepto legal que exija la inclusión de la figura del desistimiento, sin perjuicio de que las partes puedan libremente pactarlo, lo que no ocurre en este caso.

Tampoco acoge dicha posibilidad el RD Legislativo 1/2007, para la compraventa de inmuebles'.

En este caso no existe incumplimiento de la vendedora, que estaba en disposición de entregar la vivienda antes incluso del plazo pactado, sino que son los compradores los que deciden no acudir a la notaria para otorgar escritura pública, y en cualquier caso desistir unilateralmente del contrato dejando de pagar el resto del precio, lo que entra de lleno en un incumplimiento contractual.

Incurren pues don Ceferino y doña María Antonieta en incumplimiento de lo pactado. Así la SAP de Barcelona, sec. 13ª, de 19-9-2012 , (EDJ 2012/222309) razona: '...es doctrina comúnmente admitida que el desistimiento unilateral e injustificado de los contratos, como es la facultad de desistimiento 'ad nutum', o por su sola voluntad, del comitente, previsto para algunos contratos, como en el artículo 1594 del Código Civil para el arrendamiento de obra, constituye una derogación excepcional de la regla de inmutabilidad unilateral de los contratos que, con carácter general, se establece en el artículo 1256 del Código Civil ( Sentencia del Tribunal Supremo de 31 de mayo de 2001 ), y únicamente se admite para los contratos 'intuitu personae'.

Para los demás contratos, en general, pudiendo fundarse la resolución del contrato únicamente en el incumplimiento total o propio de la contraparte, sin que baste el incumplimiento de prestaciones accesorias, que no impidan al acreedor obtener el fin económico del contrato ( Sentencia del Tribunal Supremo de 21 de septiembre de 1990 ), y sin que, en principio, sea suficiente el simple retraso o cumplimiento tardío ( Sentencia del Tribunal Supremo de 27 de noviembre de 1992 ), ha venido siendo doctrina comúnmente admitida ( Sentencias del Tribunal Supremo de 20 de junio de 1990 , 16 de abril de 1991 ,y 25 de noviembre de 1992 ),que la viabilidad de la facultad resolutoria, ejercitable en vía judicial o extrajudicial, si bien en este último caso precisada de la sanción judicial, de ser impugnada por la contraparte ( Sentencia del Tribunal Supremo de 4 de abril de 1990 ), hace precisa la concurrencia, no sólo de la existencia de un vínculo contractual vigente, y de la reciprocidad de las prestaciones estipuladas en el mismo, sino además que la otra parte haya incumplido de forma grave las obligaciones que le incumbían; que semejante resultado se haya producido como consecuencia de una conducta de éste que de un modo indubitado, absoluto, definitorio e irreparable lo origine; y que quien ejercita la facultad resolutoria no haya incumplido las obligaciones que le concernían, salvo si ello ocurriera del incumplimiento anterior del otro, pues la conducta de éste es lo que motiva el derecho de resolución del contrario y lo libera de su compromiso.

Aunque, la doctrina expuesta se ha ido matizando posteriormente, de modo que, en la actualidad, es doctrina comúnmente admitida ( Sentencias del Tribunal Supremo de 7 de mayo y 15 de julio de 2003 , 18 de octubre de 2004 , 3 de marzo de 2005 , 20 de septiembre de 2006 , y de 5 de febrero y 31 de mayo de 2007 ; y 4636/2003 , 6571/2004 , 4731/2005 , 8401/2006 , y 730 y 4336/2007 ), que no se exige para la apreciación de una situación de incumplimiento resolutorio una patente voluntad rebelde, y tampoco una voluntad de incumplir, sino sólo el hecho objetivo del incumplimiento, injustificado o producido por causa no imputable al que pide la resolución, habiendo abandonado la jurisprudencia, hace tiempo, las posiciones que, de una u otra forma, exigían una reiterada y demostrada voluntad rebelde en el incumplimiento de las obligaciones contractuales, o, en otros casos, una voluntad obstativa al cumplimiento, para afirmar en la actualidad que basta atender al dato objetivo de la injustificada falta de cumplimiento, siempre que tenga la entidad suficiente para motivar la frustración del fin del contrato'.

Por todo lo dicho no procede estimar la demanda, por cuanto el contrato no prevé la posibilidad de desistimiento a cambio de la pérdida de los 3.000 € entregados como arras o señal, acogiendo así el primer motivo del recurso de la mercantil apelante.

CUARTO.- Infracción del artículo 1.124 del CC .

Por vía de reconvención la vendedora solicita el cumplimiento del contrato y en consecuencia la condena al pago del resto del precio por importe de 193.626,13 € más daños y perjuicios. Esto es ejercita la acción derivada del artículo 1.124 del CC , pero en su vertiente indemnizatoria de daños y perjuicios derivados del cumplimiento defectuoso, también incardinable en el artículo 1.101 del CC -acción de responsabilidad contractual, al haber optado claramente, una vez producida la realización imperfecta, por el cumplimiento total del contrato y no por la resolución,

Razona la Sentencia de esta AP de Madrid, sec. 13ª, de 26-9-2008 , (EDJ 2008/258627) que 'Como es sabido el art. 1.124 del C.C regula la facultad de resolver las obligaciones, implícita en las recíprocas, para el caso de que uno de los obligados no cumpliere lo que le incumbe, precepto que autoriza la posibilidad de resolución en contratos que, como el de autos, contiene obligaciones recíprocas para ambas partes, resolución que ha de ser estimada o desestimada en función de las circunstancias concurrentes, ya que, instada, o como en este caso, cuestionada la misma, los Tribunales la pueden pronunciar no de iure, sino officio iudicis. Dicho precepto permite al perjudicado optar por exigir entre el cumplimiento o la resolución del contrato con el resarcimiento de daños y perjuicios en ambos casos, que en las obligaciones con cláusula penal pactada serán estos sustituidos por la pena, que puede ser moderada por el juzgador cuando la obligación principal hubiere sido en parte o irregularmente cumplida ( art.1.154 del C.c ).

Este derecho en todo caso, presupone según constante y abundante jurisprudencia de todos conocida 1º) Que las obligaciones sean recíprocas y que la obligación incumplida sea principal; 2º) Que el que ejercita la acción haya cumplido su parte de obligaciones salvo que ello ocurriera como consecuencia de un incumplimiento anterior del otro en cuyo caso resulta liberado del compromiso; 3º) Que se decrete judicialmente la resolución pues no basta la mera declaración de haberse resuelto el contrato por parte de quien lo pretende cuando hay desacuerdo entre los contratantes y 4º) Que el incumplimiento del demandado en cualquier forma de sus obligaciones se haya producido por un hecho imputable o no al deudor, grave, definitivo y total, de manera que el mero retraso en el cumplimiento o el incumplimiento parcial o defectuoso no implica resolución salvo que sea de tal entidad que se frustre el negocio jurídico'.

A la luz de la doctrina expuesta y una vez reexaminada la prueba practicada, el recurso debe también en este punto prosperar en cuanto a la obligación de los compradores de abonar el resto del precio que les falta, cuya cuantía no se discute. Y ello en aplicación de los artículos 1254 , 1255 , 1256 y 1258 del CC , según los cuales los contratantes pueden establecer los pactos que tengan por conveniente siempre que no sean contrarios a las leyes, a la moral ni al orden público; la validez y el cumplimiento no puede dejarse al arbitrio de uno de los contratantes, y los contratos se perfeccionan por el mero consentimiento y desde entonces obligan, no solo al cumplimiento de lo expresamente pactado, sino también a todas las consecuencias que, según su naturaleza, sean conformes a la buen fe, al uso y a la ley.

Se solicita igualmente por la vendedora la condena de los compradores, en concepto de indemnización de daños y perjuicios, al pago de los conceptos señalados en el Hecho Segundo de su reconvención, y que comprenden:

--las tasas e impuestos locales, autonómicos o nacionales así como gastos de comunidad, cuyo pago corresponda al titular del inmueble y cuyos periodos de devengo comiencen a partir del 22-12-2008 (fecha de incumplimiento), y 'vengan reflejados en los correspondientes impresos o recibos de liquidación y pago';

--y gastos financieros que desde la misma fecha se deriven del crédito con garantía hipotecaria que grava dicha vivienda y 'vengan reflejados en los correspondientes recibos de pago'.

Daños todos ellos cuya determinación, se dice, consistirá en la simple operación aritmética resultante de sumar el importe de todos los conceptos...y cuyo devengo y pago se justifique al tiempo del cumplimiento al que resulten condenados los demandados reconvencionales.

Sobre esta cuestión el Juzgador 'a quo', aunque desestima la reconvención, argumenta que el artículo 219 de la LEC no permite una sentencia con tal pronunciamiento, pues se trata de conceptos devengados en fecha anterior a la demanda (la reconvención lleva fecha de presentación del 18-6-2009 y la demanda principal de 12-3-2009 ), por lo que se podían conocer y cuantificar en la reconvención sin que se haya hecho.

Según el artículo 219 de la LEC (Sentencias con reserva de liquidación)

1. Cuando se reclame en juicio el pago de una cantidad de dinero determinada o de frutos, rentas, utilidades o productos de cualquier clase, no podrá limitarse la demanda a pretender una sentencia meramente declarativa del derecho a percibirlos, sino que deberá solicitarse también la condena a su pago, cuantificando exactamente su importe,sin que pueda solicitarse su determinación en ejecución de sentencia, o fijando claramente las bases con arreglo a las cuales se deba efectuar la liquidación, de forma que ésta consista en una pura operación aritmética.

2. En los casos a que se refiere el apartado anterior, la sentencia de condena establecerá el importe exacto de las cantidades respectivas, o fijará con claridad y precisión las bases para su liquidación, que deberá consistir en una simple operación aritmética que se efectuará en la ejecución.

3. Fuera de los casos anteriores, no podrá el demandante pretender, ni se permitirá al Tribunal en la sentencia, que la condena se efectúe con reserva de liquidación en la ejecución. No obstante lo anterior, se permitirá al demandante solicitar, y al Tribunal sentenciar, la condena al pago de cantidad de dinero, frutos, rentas, utilidades o productos cuando ésa sea exclusivamente la pretensión planteada y se dejen para un pleito posterior los problemas de liquidación concreta de las cantidades.

Dicha norma legal permite diferir a ejecución de sentencia la liquidación del importe de lo debido, siempre que queden fijadas con claridad las bases para dicha liquidación, de tal manera que ésta consista en una operación matemática. Pero en este caso, como dice la sentencia recurrida, no se trata sólo de realizar una operación matemática, por cuanto la parte debió fijar lo reclamado en cuanto a los conceptos ya devengados, no siendo dicha tarea labor del tribunal cuando además ningún recibo o liquidación se aporta. No se dan aquí causas ajenas a la parte vendedora que le impidan tal cuantificación, de manera que el respeto a las garantías constitucionales fundamentales -contradicción, defensa de todos los implicados, bilateralidad de la tutela judicial-, impiden estimar esta pretensión.

Por otro lado la Sala Primera del Tribunal Supremo, de manera constante ha venido diciendo que la prueba de la existencia del daño ha de hacerse en la fase probatoria del proceso ( STS de 31 de enero de 2001 EDJ 2001/365). Y la jurisprudencia es reiterada al sostener que la indemnización por el incumplimiento total o parcial de las obligaciones derivadas del contrato requiere la constancia de la existencia de daños y perjuicios y la prueba de los mismos, lo que aquí no se ha producido.

El recurso por todo ello se estima parcialmente en el sentido de condenar a los compradores al pago del resto del precio pendiente, más los intereses legales desde la interposición de la reconvención, de forma simultánea al otorgamiento de la correspondiente escritura pública.

QUINTO.-En cuanto a las costasde la primera instancia y respecto de la demanda principal que se rechaza, entiende este tribunal que concurren serias dudas de derecho que permiten, conforme al art. 394.1 de la LEC , no imponerlas a ninguna de las partes, dudas que se ponen de manifiesto a la vista de la propia interpretación que realiza la sentencia apelada de la cláusula discutida, pues si bien en esta alzada se entiende que no permite el desistimiento del comprador del contrato con la pérdida de la señal entregada, es cierto también que su contenido reproduce la del contrato de arras previo, cuando ya se estaba ante una compraventa, lo que ha motivado valoraciones distintas.

Las causadas por la reconvención tampoco se imponen a ninguno de los litigantes, pues esta se acoge en parte ( art. 394.2 LEC ), al igual que las de esta alzada, al estimarse parcialmente el recurso ( art. 398.2 LEC ).

Vistos, además de los citados, los artículos de general y pertinente aplicación

Fallo

ESTIMAR EN PARTE el recurso de apelación interpuesto por el Procurador don José Pedro Vila Rodríguez en nombre y representación de URBANIZADORA CASAS NUEVAS BURGUILLOS DE TOLEDO S.L., contra la sentencia dictada por el Ilmo. Sr. Magistrado Juez del Juzgado de Primera Instancia nº 58 de Madrid, de fecha 13 de septiembre de 2012 , que se revoca para acordar lo siguiente:

'1.- Que debemos desestimar y desestimamos la demanda promovida por DON Ceferino y DOÑA María Antonieta contra URBANIZADORA CASAS NUEVAS BURGUILLOS DE TOLEDO S.L.

2.- Que estimamos parcialmente la reconvención promovida por URBANIZADORA CASAS NUEVAS BURGUILLOS DE TOLEDO S.L. contra DON Ceferino y DOÑA María Antonieta , y en consecuencia debemos condenar y condenamos a los demandados a que cumplan el contrato de compraventa de fecha 28-6-06 y por tanto a que paguen a la mercantil actora la cantidad de CIENTO NOVENTA Y TRES MIL SEISICIENTOS VEINTISEIS EUROS CON TRECE CÉNTIMOS (193.626,13 €) como resto del precio pendiente, más los intereses legales de mora desde la interposición de la demanda reconvencional.

3.- No se hace expresa imposición de las costas causadas en ambas instancias a ninguna de las partes'.

MODO DE IMPUGNACION:Contra esta Sentencia no cabe recurso ordinario alguno, sin perjuicio de que contra la misma puedan interponerse aquellos extraordinarios de casación o infracción procesal, si concurre alguno de los supuestos previstos en los artículos 469 y 477 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , en el plazo de veinte días y ante esta misma Sala, previa constitución, en su caso, del depósito para recurrir previsto en la Disposición Adicional Decimoquinta de la Ley Orgánica del Poder Judicial , debiendo ser consignado el mismo en la cuenta de depósitos y consignaciones de esta Sección, abierta en Banco de Santander Oficina Nº 6114 sita en la calle Ferraz nº 43, 28008 Madrid, con el número de cuenta 2578-0000-00-0257-13, bajo apercibimiento de no admitir a trámite el recurso formulado.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación literal al Rollo de Sala, que no es susceptible de recurso, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.-Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaría para su notificación, dándosele publicidad en legal forma y expidiéndose certificación literal de la misma para su unión al rollo. Doy fe