Sentencia CIVIL Nº 109/2018, Audiencia Provincial de Tenerife, Sección 4, Rec 699/2017 de 10 de Abril de 2018

Encabezamiento

SECCIÓN CUARTA DE LA AUDIENCIA PROVINCIAL
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Santa Cruz de Tenerife
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Rollo: Recurso de apelación
Nº Rollo: 0000699/2017
NIG: 3801741120150002612
Resolución:Sentencia 000109/2018
Proc. origen: Procedimiento ordinario Nº proc. origen: 0000437/2015-00
Juzgado de Primera Instancia e Instrucción Nº 1 de Granadilla de Abona
Apelado: Banco Bilbao Vizcaya Argentaria S.A.; Abogado: Violeta Cabrera Toste; Procurador: Manuel
Angel Alvarez Hernandez
Apelante: Comunidad De Propietarios DIRECCION000 ; Abogado: Carlos Javier Otero Gonzalez;
Procurador: Maria Jose Arroyo Arroyo
SENTENCIA
Rollo núm. 699/2017.
Ilmos. Sres.
Presidente
Don Pablo José Moscoso Torres
Magistrados
Don Emilio Fernando Suárez Díaz
Doña Pilar Aragón Ramírez
En Santa Cruz de Tenerife, a diez de abril de dos mil dieciocho.
Visto, por la Sección Cuarta de la Audiencia Provincial integrada por los Ilmos. Sres. antes reseñados,
el recurso de apelación interpuesto contra la sentencia dictada por el Juzgado de 1ª Instancia núm. 1 de
Granadilla de Abona, en los autos núm. 437/15, seguidos por los trámites del juicio ordinario, promovidos, como
demandante, por la COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DIRECCION000 , representado por la Procuradora
doña María José Arroyo Arroyo y dirigido por el Letrado don Carlos Otero González, contra la entidad BANCO
BILBAO VIZCAYA ARGENTARIA S.A., representado por el Procurador don Manuel A. Álvarez Hernández y

dirigido por la Letrada doña Violeta Cabrera Toste, ha pronunciado, EN NOMBRE DE S.M. EL REY, la presente
sentencia siendo Ponente el Magistrado don Pablo José Moscoso Torres, con base en los siguientes

Antecedentes

PRIMERO.- Se aceptan los Antecedentes de Hecho de la resolución apelada.



SEGUNDO.- En los autos indicados el Sr. Juez don Fernando Piñana Batista dictó sentencia el cuatro de septiembre de dos mil diecisiete cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: «FALLO: Estimando parcialmente la demanda interpuesta por Dª. María José Arroyo Arroyo , en nombre y representación de la 'COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DIRECCION000 ', frente a la entidad demandada BANCO BILBAO VIZCAYA ARGENTARIA, S.A, debo condenar y condeno a la demandada a que satisfaga a la actora la suma de OCHO MIL SETECIENTOS TREINTA EUROS (8.730 euros) en concepto de cuotas de comunidad impagadas más los recargos correspondientes».



TERCERO.- Notificada debidamente dicha sentencia, se presentó escrito en los autos por la representación de la parte demandante, en el que interponía recurso de apelación contra tal resolución con exposición de las alegaciones en las que fundaba la impugnación, del que se dio traslado a las demás partes por diez días, plazo en el que la representación de la parte demandada presentó escrito de oposición al mencionado recurso.



CUARTO.- Remitidos los autos con los escritos del recurso y de oposición a esta Sala, se acordó, una vez recibidos, incoar el presente rollo, designar Ponente y señalar para la votación y fallo del presente recurso el día cuatro de abril del año en curso, en el que ha tenido lugar la reunión del Tribunal al efecto.



QUINTO.- En la tramitación del presente recurso se han observado las prescripciones legales.

Fundamentos

PRIMERO.- 1. La sentencia apelada estimó en parte la demanda en la que la Comunidad de Propietarios actora reclamaba a la entidad demandada, como propietario del apartamento NUM000 del EDIFICIO000 incluido en la urbanización de dicha Comunidad (finca núm. NUM001 del Registro de la Propiedad de San Miguel de Abona), la cantidad de 49.352,68 euros que supuestamente le adeudaba, a fecha de 6 de mayo de 2015, en concepto de contribución a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y recargos, devengados desde el año 2009 según la certificación expedida por el Secretario- Administrador de la Comunidad con base en la liquidación acompañada a la misma, si bien en la Junta de Propietarios de la Comunidad anterior celebrada (el 4 de octubre de 2014), se había aprobado proceder contra los propietarios morosos de acuerdo con el listado incorporado al actora en el que figuraba la entidad demandada con una deuda de 35.872 euros como propietario del apartamento indicado.

2. Dicha resolución entiende, en síntesis, que la demandada, que adquirió el apartamento por adjudicación en el mes de marzo de 2014, solo debe responder, conforme a lo dispuesto en el art. 9.1.e) de la Ley de Propiedad Horizontal -LPH -, de las cantidades adeudadas por los gastos hasta el límite de los que resulten imputables a la parte vencida de la anualidad en la cual tuvo lugar la adquisición y a los tres años naturales anteriores, de manera que solo adeuda los devengados a partir del 1 de enero de 2011. No obstante, entiende que de la liquidación aportada con la demanda como documento núm. 3 se desprende que se abonaron las cuotas correspondientes al período comprendido entre el 1 de enero de 2011 y 5 de mayo de 2014, pago que debe surtir eficacia conforme a lo dispuesto en el art. 1158 del Código Civil -CC -, 'independientemente de que haya sido o no el Banco de Santander' quien lo efectuara, ya que según dicho precepto, puede ser realizado por tercero tenga o no interés en la obligación. Alude igualmente al art. 1901 del mismo Código que regula al pago por error y a la reclamación correspondiente, lo que pone en relación con la 'acción genérica de enriquecimiento injusto'. Finalmente añade que la alegada 'inatacabilidad del acuerdo adoptado en junta' no puede servir de base exclusiva para estimar la demanda, por lo que termina condenando a la demandada al pago de la cantidad de 8.730 euros a cuyo abono se allanó esta entidad.

3. La Comunidad actora ha interpuesto el presente recurso en el que, en primer lugar, mantiene la procedencia de la reclamación en su integridad (incluso la de los gastos devengados con anterioridad a los tres años naturales anteriores a la anualidad en la que se produjo la adquisición por la demandada) dado que 'existe un acuerdo de Junta de Propietarios, que no ha sido impugnado ni suspendido que liquida judicialmente la deuda' y que es ejecutivo según lo establecido en el art. 18.4 de la LPH ; en consecuencia, 'la deuda solo podría atacarse con la impugnación del acuerdo', de conformidad con un criterio recogido en las numerosas sentencias de diferentes Audiencias Provinciales que cita, impugnación que no podría efectuarse al haber caducado la acción correspondiente, ni estar la demandada al corriente en el pago de las cuotas, ni, en fin, suponer ello ningún enriquecimiento injusto dado que no ha cobrado las cantidades reclamadas 'ni del demandado, ni de ningún propietario anterior, ni de ningún tercero'.

En segundo lugar, señala el asiento de la liquidación relativo al pago de las cuotas correspondientes al periodo comprendido entre enero de 2011 y mayo de 2014 se debe a un mero error material contable, pues ese pago se realizó por el Banco de Santander para atender las cuotas del apartamento núm. NUM000 pero del edificio DIRECCION001 , del que era propietario e incluido en el mismo complejo o urbanización de la Comunidad actora, de modo que por ese error se asentó en la contabilidad como correspondiente al apartamento núm. NUM000 del EDIFICIO000 , que es el de la propiedad de la entidad demandada y el que ha generado la deuda que aquí se reclama. Por ello y una vez subsanado el error, no puede afirmarse que tales cuotas se hayan abonado ni que exista pago por tercero o por error, ni se puede descontar de la deuda el importe de 6.409,48 € abonados para el pago de las cuotas de otro apartamento, de manera que como mínimo debería sumarse esta cantidad a la fijada en la sentencia apelada.

Finalmente, argumenta que la sentencia no hace referencia al pago de los intereses de las cantidades objeto de la condena, cuando en la demanda se hacía referencia al pago de dichos intereses devengados desde la reclamación extrajudicial o al menos desde la presentación de la demanda.

4. La entidad demandada se ha opuesto al recurso presentado, refuta sus argumentos y solicita, en definitiva, su íntegra desestimación.



SEGUNDO.- 1. La primera de la alegaciones del recurso incurre en algunas inexactitudes e imprecisiones que determinan que no pueda ser estimada. Por lo pronto la actora pretende dar en un procedimiento ordinario el carácter ejecutivo que, según la Exposición de Motivos de la LPH, tiene el acuerdo aprobatorio de la liquidación a que se refiere el art. 22 de esta Ley, para proceder a la reclamación de las cuotas adeudadas en el procedimiento monitorio, además sin posibilidad de oposición al deudor -sino solo de impugnación directa del acuerdo en procedimiento diferente-, lo que no es procedente.

Por otro lado, la deuda aprobada en la junta de 4 de octubre de 2014, correspondiente a la demandada como adquirente y propietaria del apartamento mencionado, no ascendía a la cantidad reclamada y certificada por el administrador (49.352 €), sino a la de 35.879 €, de manera que no hay una correspondencia exacta entre una y otra.

Además, en le mencionada no junta no se aprobó ninguna liquidación stricto sensu; según consta en el acta, en su punto 5, lo que se propuso y acordó es iniciar procedimientos contra los propietarios morosos incluidos en la lista incorporada a ella, en la que únicamente figura el nombre del propietario, el código y número del apartamento correspondiente y el importe total (o saldo) adeudado.

2. Como ya ha señalado esta sección con anterioridad, una liquidación implica algo más que el mero reflejo de un saldo, porque si liquidar consiste en hacer el ajuste formal de una cuenta, la liquidación comprende las operaciones que sirven de base a tal actividad, es decir, el ajuste con las bases sobre las que se asienta, a través de las cuales se llega al resultado de la misma (de la liquidación). Ello implica, en este caso, la expresión de las bases de las cuentas o cuenta que se liquidan, es decir, los conceptos que la comprenden (cuotas ordinarias de gastos, derramas, etc.), su importe o dimensión cuantitativa, y el periodo de tiempo concreto al que corresponde, cualquiera que sea (mensual, bimensual, trimestral, etc.), todo ello, además, en función de las cantidades satisfechas por el interesado en la cuenta.

Que ello es así resulta de una interpretación literal del art. 22 de la LPH y del término 'liquidación', pero sobre todo y además, de su finalidad y del privilegio que entraña según lo ya señalado. Porque si de lo que se trata es de dar eficacia ejecutiva al acuerdo que aprueba la liquidación, previa su notificación al propietario moroso, es indispensable que éste tenga conocimiento de los conceptos e importe a los que corresponde el saldo liquidado que se le notifica para que pueda comprobar su realidad; porque, claro es, si se le notifica que adeuda una cantidad sin expresión de más circunstancias, puede verse sumido en la más completa incertidumbre a los efectos de comprobar la realidad de la deuda en función de los pagos que haya efectuado para obrar en consecuencia, de manera que en tales circunstancias se le coloca en una situación de indefensión al desconocer las bases de la deuda que se le reclama.

3. En este caso y como se ha señalado, el acuerdo adoptado en la Junta celebrada no contiene una liquidación en los términos señalados. Ni tampoco se le notificó la liquidación en tales términos, pues únicamente se le comunicó por medio de burofax la certificación del administrador con el saldo resultante de la liquidación, pero no del contenido de la misma, tampoco reflejada en el acta sobre el acuerdo supuestamente aprobatorio de esa liquidación (en realidad de su saldo), de manera que, en efecto, no se le ha notificado la liquidación en la forma requerida.

4. Ciertamente esa liquidación puede ya resultar de las anotaciones contables del libro mayor de la Comunidad que se aportan como documento núm. 3 con la demanda, en las que se alude a las mensualidades no abonadas, las derramas impagadas y demás conceptos devengados. Ahora bien y como se ha señalado, el saldo de esas anotaciones coinciden con el certificado por el Administrador en la certificación datada el 06 de mayo de 2015, pero no con el que figura en la lista aprobada en la junta celebrada en fecha muy anterior, en concreto el 4 de octubre de 2014.

5. Naturalmente, a un acuerdo de ese tipo ni tiene ni se le puede atribuir el carácter y la significación que se le otorga en el recurso; en realidad, la práctica totalidad de las sentencias que se citan en este vienen referidas no a acuerdos aprobatorios de liquidaciones de las deudas de propietarios morosos, sino a aquellos en los que se decide la forma de contribución a los gastos generales de los elementos comunes, que integran otro tipo de acuerdo y no aquél por el que se establece y liquida la deuda exacta del propietario moroso a los efectos de su cobro.

Este acuerdo (al margen de su eficacia probatoria en un juicio ordinario, lo que es discutible) puede ser controvertido cuando es objeto de reclamación en todo lo que se refiere a los diferentes conceptos que integra el saldo reclamado, tanto en un procedimiento monitorio como en un juicio ordinario.

6. En función de lo que antecede y como se ha anticipado, la primera de las alegaciones del recurso no puede ser estimada. En efecto, el acuerdo y la liquidación reclamada pueden ser controvertidos, y se encuentra fuera de toda da duda que la demandada, como adquirente por adjudicación del apartamento en el año 2014, solo se encuentra obligada al pago de los gastos de esa anualidad y de los devengados en los tres años anteriores, conforme al precepto antes citado de la LPH, sin que puede ser obligado al pago de una deuda que no le corresponde de acuerdo con este precepto.



TERCERO.- 1. Más fundamento tiene el segundo de los argumentos del recurso; está acreditado que ni la entidad demandada ni el anterior propietario abonaron las cuotas y gastos del trienio 2011-2013 que correspondían al apartamento de su propiedad; pero tampoco lo hizo el Banco de Santander. Es cierto que este ingresó las cuotas de ese período, pero ese abono tenía como causa la propiedad de otro apartamento que tenía el mismo número, pero en diferente edificio del complejo que el de la demandada. En realidad, lo que ocurrió fue un error material en la anotación contable de imputación al apartamento de la demandada, pero ese error no implica un pago por tercero (pues el tercero no pretendía pagar ni pagó las cuotas del apartamento de la demandada) ni un pago de lo indebido o por error (pues las cantidades abonadas por el Banco de Santander eran realmente debidas por éste y no hubo ningún error por su parte a la hora de hacer al pago, al margen del que se hubiera podido incurrir a la hora de identificar por su código y numeración el apartamento, dando lugar ya a un mero error material -lapsus calami-), de manera que tal error no puede tener eficacia para extinguir la deuda derivada de la obligación de contribuir a los gastos comunes por la propiedad de tal apartamento.

2. Por tanto, reclamándose las cuotas y gastos pendientes hasta el mes de mayo de 2015, la entidad demandada adeudada las devengadas entre el 1 de enero de 2011 y tal fecha, pues ha reconocido la falta de pago (al menos de una parte de ellas) y no puede considerarse que se hayan abonado las cuotas reclamadas.

Sin embargo, a la demandada no se le puede reclamar los gastos anteriores a las tres anualidades por las que debe responder y en la liquidación presentada se contienen las cuotas adeudadas a partir del año 2009; tampoco es posible deducir del saldo reclamado el importe adeudado con anterioridad al año 2011 (por un total de 9.517,17 euros) pues todo el cálculo posterior (con la aplicación de los sucesivos recargos) se lleva a cabo arrastrando esa deuda, que hace que finalmente se incremente de forma notable dicho saldo.

3. Sobre esa base, considera la Sala que la deuda alcanza la totalidad de las cuotas devengadas entre 1 de enero de 2011 al 6 de mayo de 2015; las cuotas fueron de 110 euros entre el 1 de enero de 2011 y el 1 de mayo de 2013; de 220 euros entre el 1 de junio de 2013 y el 1 de diciembre de 2014, y de 330 euros entre el 1 de enero de 2014 hasta el final del período reclamado (6 de mayo). Sobre esa base y salvo error en el cálculo, la deuda en ese concepto asciende a un total de 10.340 euros.

A esta cantidad deberá añadirse (en ejecución de sentencia) el importe de las derramas acordadas durante el período al que se extiende la obligación de contribución y el de los gastos de agua y luz cargados durante el mismo período, aplicando a las cantidades adeudadas el recargo contemplado en el acta de la junta de 4 de octubre de 2014 (que en primera instancia la entidad demandada consideraba de aplicación), recargo que deberá aplicarse hasta el pago y que suple a los intereses legales en su aplicación, sin necesidad por tanto de pronunciamiento expreso sobre estos, al estar incluidos en dicho recargo.

4. Por lo demás, la fijación de ese saldo total en período de ejecución no implica ningún desconocimiento de lo dispuesto en el art. 209 de la Ley de Enjuiciamiento Civil -LEC - sobre las sentencias con reserva de liquidación, pues este precepto autoriza el establecimiento de las bases para la liquidación, consistiendo ésta en una simple operación aritmética a efectuar en la ejecución, que es lo que se acuerda en esta resolución.



CUARTO.- 1. Procede, por tanto, estimar en parte el recurso, para fijar el importe de la condena en los términos señalados en el núm. 3 del anterior fundamento de derecho.

2. La estimación del recurso implica que no se haga especial imposición sobre las costas originadas en esta segunda instancia, de conformidad con lo dispuesto en el art. 398.2 de la LEC , sin que tampoco proceda imposición especial sobre las de primera instancia de acuerdo con lo establecido en el art. 394 de la misma Ley .

Fallo

En virtud de lo que antecede, LA SALA DECIDE: 1. ESTIMAR en parte el recurso de apelación interpuesto y, en consecuencia, REVOCAR igualmente en parte la sentencia apelada. 2. ESTIMAR parcialmente la demanda interpuesta por la COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DIRECCION000 y CONDENAR a la entidad demandada, BANCO BILBAO VIZCAYA ARGENTARIA S.A., a que abone a aquella la cantidad de DIEZ MIL TRESCIENTOS CUARENTA EUROS (10.340 €), más las cantidades correspondientes a los conceptos indicados en el párr. 2º del núm. 3 del fundamento de derecho tercero de la presente resolución, SIN HACER IMPOSICIÓN especial sobre las costas de primera instancia.

3. NO HACER IMPOSICIÓN especial sobre las costas devengadas en segunda instancia, CON DEVOLUCIÓN del depósito que se haya constituido para recurrir Contra la presente sentencia, dictada en un juicio ordinario tramitado por razón de la cuantía que no excede de seiscientos mil euros, caben, en su caso, recurso de casación por interés casacional ( art. 477.3 de la LEC ) y recurso extraordinario por infracción procesal, éste solo si se formula aquél ( Disposición Final decimosexta 2ª, de la LEC ), y si se interponen ambos en legal forma en el plazo de veinte días ante este Tribunal previa la constitución del depósito en la forma y cuantía legalmente prevenidas.

Devuélvanse los autos originales al Juzgado de procedencia, con testimonio de esta resolución, para su ejecución y cumplimiento, y demás efectos legales.

Así por esta nuestra resolución, definitivamente juzgando, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.