Sentencia CIVIL Nº 109/2020, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 17, Rec 582/2019 de 11 de Junio de 2020

Encabezamiento

Sección nº 17 de la Audiencia Provincial de Barcelona. Civil

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Recurso de apelación 582/2019 -B

Materia: Juicio Ordinario

Órgano de origen:Juzgado de Primera Instancia nº 7 de Terrassa

Procedimiento de origen:Procedimiento ordinario 1160/2017

Parte recurrente/Solicitante: Santos

Procurador/a: Victor Vazquez Dominguez

Abogado/a: Gema Del Rocio Dominguez Rodriguez

Parte recurrida: Felicisima

Procurador/a: Marta Forrellat Armengol-padrós

Abogado/a: Cristina Accarino Garaventa

SENTENCIA Nº 109/2020

Magistrados:

Jose Antonio Ballester Llopis

Paulino Rico Rajo Maria Sanahuja Buenaventura

Barcelona, 11 de junio de 2020

Ponente: Paulino Rico Rajo

Antecedentes

Primero. En fecha 7 de junio de 2019 se han recibido los autos de Procedimiento ordinario 1160/2017 remitidos por el Juzgado de Primera Instancia nº 7 de Terrassa a fin de resolver el recurso de apelación interpuesto por el Procurador Victor Vazquez Dominguez, en nombre y representación de Santos contra Sentencia de 04/03/2019 y en el que consta como parte apelada la Procuradora Marta Forrellat Armengol-padrós, en nombre y representación de Felicisima.

Segundo. El contenido del fallo de la Sentencia contra la que se ha interpuesto el recurso es el siguiente:

'SE ESTIMAla demanda presentada por la Procuradora Doña Marta Forrellat Armengol-Padrós, actuando en nombre y representación de Doña Felicisima, contra Don Santos, y se Declara resueltoel contrato de Arras y se CONDENAa Don Santos a pagar a la actora la cantidad de 8.000 euros que corresponde al duplo de las arras entregadas, más los intereses legales a contar desde la interposición de la demanda, aumentado en dos puntos desde Sentencia; con expresa condena en costas a la parte demandada.

Notifíquese la presente resolución a las partes.'

Tercero.El recurso se admitió y se tramitó conforme a la normativa procesal para este tipo de recursos.

Se señaló fecha para la celebración de la deliberación, votación y fallo que ha tenido lugar el 10/06/2020.

Cuarto.En la tramitación de este procedimiento se han observado las normas procesales esenciales aplicables al caso.

Se designó ponente al Sr. Magistrado D. Paulino Rico Rajo .

Fundamentos

PRIMERO.-Contra la Sentencia dictada en fecha 4 de marzo de 2019 por el Juzgado de Primera Instancia nº 7 de Terrassa en el juicio ordinario registrado con el nº 1160/2017 seguido a instancia de Dª. Felicisima contra D. Santos, sobre 'resolución de contrato' y reclamación de cantidad, que estima la demanda con imposición de costas, interpone recurso de apelación D. Santos en solicitud de que se ' estime el presente Recurso de Apelación interpuesto, revocando la sentencia dictada por el juzgador ad quo y acordando la desestimación de la demanda principal presentada de advero con imposición a la recurrida de las costas de primera y segunda instancia'.

Dª Felicisima se opone al recurso de apelación y solicita que se ' acuerde confirmar en su totalidad la Sentencia dictada por el Juzgado de 1ª instancia de Terrassa, con expresa imposición de costas de ambas instancias a la apelante, por ser de justicia'.

SEGUNDO.-En la demanda rectora del procedimiento del que la presente alzada trae causa la parte actora, aquí apelada, tras alegar los hechos y fundamentos de derecho que tuvo por convenientes, solicitó al Juzgado que ' dicte Sentencia estimando totalmente las pretensiones de esta parte y consiguientemente:

a)Declare resuelto el contrato de Arras y condene al demandado a pagar a mi representado la cantidad de 8.000€, que corresponde al duplo de las arras entregadas.

b)Subsidiariamente, condene a la devolución de la cantidad pagada por mi mandante de 4.000€ como paga y señal.

c)Condene al pago de los intereses legales a contar desde la interposición de la demanda, aumentado en dos puntos desde Sentencia.

d)Condene al pago de las costas del presente procedimiento por ser de justicia'.

La demanda fue admitida a trámite por Decreto de recha 21 de noviembre de 2017.

La parte demandada compareció dentro del plazo legal y se opuso a la demanda y, tras alegar los hechos y fundamentos de derecho que tuvo por convenientes, solicitó al Juzgado que ' desestime las pretensiones del actor desestimando íntegramente su demanda y ello con expresa condena en costas'.

Seguido el procedimiento su curso concluyó mediante la referenciada sentencia estimatoria de la demanda, con imposición de costas, contra la que interpone recurso de apelación la parte demandada en solicitud de lo que queda dicho en el precedente Fundamento de Derecho.

TERCERO.-La parte apelante formula, en síntesis, las siguientes alegaciones:

'PRIMERA.- EXAMEN DE LA RESOLUCIÓN OBJETO DE RECURSO'.

'SEGUNDA.- ERROR EN LA VALORACIÓN DE LA PRUEBA, CONDICIÓN DE ARRAS PENITENCIALES DE LA TOTALIDAD DE LAS CANTIDADES ENTREGADAS'.

'TERCERA.- CONSIDERACIÓN DE QUE EL CONTRATO DE COMPRAVENTA ESTABA VINCULADO A LA OBTENCIÓN DE FINANCIACIÓN. ERROR EN LA APRECIACÓN DE LA PRUEBA Y SILENCIO RESPECTO DE UNO DE LOS HECHOS DE CONTROVERSIA'

'CUARTA.- EXISTENCIA O NO DE RESPUESTA POSITIVA DE LA ENTIDAD FINANCIERA DENTRO DEL PLAZO MÁXIMO OTROGADO: HASTA EL 14 DE FEBRERO DE 2017'

'QUINTA.- ERROR EN LA VALORACIÓN DE LA PRUEBA AL ESTABLECER QUE SE PRODUJO UN INCUMPLIMIENTO POR PARTE DE LA VENDEDORA. FALTA DE MOTIVACIÓN E INTERPRETACIÓN IRRACIONAL DE LA PRUEBA EXISTENTE'.

'SEXTA.- EN CUANTO A LAS COSTAS'.

CUARTO.-Examinadas nuevamente las actuaciones en esta alzad, conforme a lo dispuesto en el artículo 456.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, observamos que los ahora litigantes, en lo que se muestran conformes, suscribieron en fecha 13 de octubre de 2016 un documento que denominaron ' CONTRATO DE ARRAS'.

En dicho documento interviene como vendedor D. Santos y como compradora Dª. Felicisima.

En dicho documento se indica que ' La parte vendedora es propietaria de la siguiente finca:

...URBANA: Número NUM000.- VIVIENDA DE PLANTA NUM001 DE LA ESCALERA DE LA CALLE000 DE LLURIA, Número NUM002 y siete, NUM003...', que se estipulo como precio de la venta la cantidad de 66.150 €, y la forma de pago que consta en el pacto SEGUNDO.

En dicho pacto SEGUNDO, en el apartado a) se dice que ' en fecha 15 de SEPTIEMBRE de 2016, se entregan DOS MIL EUROS (2000€) en efectivo, en concepto de RESERVA de la misma finca y que en este momento pasan a formar parte de la totalidad de las ARRAS entregadas'.

Y en el apartado b) del mismo pacto se dice que ' en fecha 13 OCTUBRE 2016 la pate compradora SE HACE entrega a la parte vendedora que recibe a su plena y entera satisfacción la cantidad de MIL EUROS (1.000 €) en efectivo en concepto de arras penitenciales. Dicha cantidad se entrega a cuenta del precio total pactado para la transmisión de la finca, sirviendo el presente documento como la más eficaz y cabal carta de pago y resultando el total entregado en ARRAS de TRES MIL EUROS € (3.000 €)'.

Conviniéndose en el apartado c) la entrega del resto del precio ' a partir del acto de otorgamiento de la escritura pública..., dándose un plazo máximo hasta el día 31 de diciembre de 2016'.

Dicho plazo fue modificado mediante documento firmado el 28 de diciembre de 2016 (ANEXO I AL CONTRATO DE COMPROMISO DE COMPRAVENTA CON ENTREGA DE ARRAS PENITENCIALES DE FECHA 13 DE OCTUBRE DE 2016), estipulándose como plazo máximo hasta el día 31 de ENERO de 2017.

Consta en dicho documento que ' En este acto la parte compradora hace entrega a la parte vendedora la cantidad de #MIL EUROS# #1.000# en efectivo en concepto de ampliación de arras penitenciales, dicha cantidad se entrega a cuenta del precio total pactado...'

El plazo fue nuevamente modificado mediante documento firmado el 30 de enero de 2017 en el que se convino que ' la parte compradora y vendedora acuerdan esperar 15 días a la respuesta de la tramitación de la hipoteca de la parte compradora.

Teniendo una respuesta positiva referente a la aceptación de hipoteca, ampliaríamos la cantidad de arras determinando el día para escriturar ante notario.

Si por el contrario la respuesta de la tramitación de la hipoteca fuera negativa, se rescindiría el compromiso de compra y venta'.

De dichas estipulaciones, que en lo menester han sido transcritas, se deriva que se trata de un contrato de compraventa en la que mediaron arras, como parte del precio de la venta.

Y es que en nuestro ordenamiento jurídico no existe contrato de arras sino que lo que en el mismo se contempla es que en el contrato de compraventa, por el que uno de los contratantes se obliga a entregar una cosa determinada, y el otro a pagar por ella un precio cierto, en dinero o signo que lo represente ( art. 1.445 CCiv.), en virtud de la libertad de pactos que autoriza el artículo 1.255 del Código Civil, las partes contratantes puedan convenir la entrega de arras o señal, con las consecuencias que prevé el artículo 1.454 del mismo texto legal de que 'podrá rescindirse el contrato allanándose el comprador a perderlas, o el vendedor a devolverlas duplicadas', en el supuesto de que, efectivamente, se trate de arras penales, que junto con las confirmatorias y las penitenciales admite la jurisprudencia.

QUINTO.-Efectivamente, la Sentencia del Tribunal Supremo de fecha 29 de junio de 2009 (ROJ: STS 4440/2009) dice lo siguiente:

'En torno al carácter de lasarras, es doctrina constante, plasmada en la reciente Sentencia de 24 de marzo de 2009 (Recurso de casación 946/2005 ), que cita la de 20 de mayo de 2004, que a su vez menciona la de 24 de octubre de 2002, que 'ante la imposibilidad de dar concepto unitario de las arras, la doctrina moderna distingue las siguientes modalidades de ellas: a) Confirmatorias. Son las dirigidas a reforzar la existencia del contrato, constituyendo una señal o prueba de su celebración, o bien representando un principio de ejecución. b) Penales. Su finalidad es la de establecer una garantía del cumplimiento del contrato mediante su pérdida o devolución doblada, caso de incumplimiento. c) Penitenciales. Son un medio lícito de desistir las partes del contrato mediante la pérdida o restitución doblada. Esta última es la finalidad reconocida por el art. 1454', señalando también la antedicha Sentencia que 'las arraso señal que, como garantía permite el art. 1454, tienen un carácter excepcional que exige una interpretación restrictiva de las cláusulas contractuales de las que resulte la voluntad indubitada de las partes en aquel sentido según declararon las sentencias de 24 de noviembre de 1926 , 8 de julio de 1945 , 22 de octubre de 1956 , 7 de febrero de 1966 y 16 de diciembre de 1970 , entre otras, debiendo entenderse en caso contrario que se trata de un simple anticipo a cuenta del precio que sirve, precisamente, para confirmar el contrato celebrado( sentencia de 10 de marzo de 1986 ') '. En otras palabras, y como señala la Sentencia de 31 de julio de 1993 , ' el contenido del artículo 1454 del Código Civil no tiene carácter imperativo, sino que, por su condición de penitencial, para que tenga aplicación es preciso que por voluntad de las partes, claramente constatada, se establezcan tales arras, expresando de una manera clara y evidente la intención de los contratantes de desligarse de la convención por dicho medio resolutorio, ya que, en otro caso, cualquier entrega o abono habrá de valorarse y conceptuarse como parte del precio o pago anticipado del mismo '.'.

Dicha STS, junto con otras, es citada por la Sentencia del Tribunal Supremo de fecha 23 de septiembre de 2014 ( STS: 485/2014) que dice lo siguiente:

'Si las partes, en el contrato, nada dicen sobre las arras o no consta de que clase, se entiende que son las de desistimiento que contempla el artículo 1454, tanto más si, como en el presente caso, hay una remisión expresa a dicha norma y se expresa explícitamente que se aplicará en caso de desistimiento o de incumplimiento.

El concepto de estas arras de desistimiento es, pues, el de entrega de una cantidad que si incumple o desiste el comprador las pierde y si lo hace el vendedor las devuelve duplicadas. Cuyas arras de desistimiento o penitencialesson las únicas que contempla el Código civil y que, si bien se plantean dudas a veces sobre si son tales, no las hay en el presente caso en que las partes lo han hecho constar explícitamente en el contrato'

En el caso de autos, del contenido del documento nº 3 acompañado con la demanda, que en lo menester hemos transcrito, se deriva que, efectivamente, el contrato suscrito entre las partes es un contrato privado de compraventa, en los términos que define dicho tipo de contrato el antedicho artículo 1.445 del Código Civil pues uno de los contratantes, el vendedor, se obliga a entregar una cosa determinada, la referenciada finca indicada, y la otra a pagar por ella el precio estipulado, en el que, por haberlo convenido así libremente los contratantes y tratarse de un pacto admitido por la ley, se entrega una parte de la cantidad fijada como precio de la compra, acorándose, en el pacto SEGUNDO lo que con anterioridad hemos transcrito.

Esto es, no obstante la previsión legal, ambas partes, compradora y vendedor, convinieron que la cantidad entregada de 1.000 € lo era ' en concepto de arras penitenciales', con lo que hay que entender que los 2.000 € anteriormente entregado 'en concepto de RESERVA' y que pasaron a engrosar el 'total entregado en ARRAS de TRES MIL EUROS € (3.000 €)', lo son en dicho concepto de penitenciales, de la misma manera que se hace constar así respecto a los otros 1.000 € entregados en fecha 28 de diciembre de 2016 que, por lo demás, es el que contempla el artículo 1454 del Código Civil, como hemos visto que indica la jurisprudencia.

La alegación primera en la que el apelante, en síntesis, pretende que la cantidad de 2.000 € inicialmente entregados no sea considerada como arras penitenciales debe desestimarse.

SEXTO.-En el presente caso la obligación asumida por el vendedor de entregar la cosa cierta objeto de contrato venía condicionada al hecho de la compradora obtuviera financiación para ' la tramitación de la hipoteca', y en base a ello acordaron 'esperar 15 días a la respuesta' de dicha tramitación, con las consecuencias que hemos transcrito que plasmaron en el documento firmado el 30 de enero de 2017 (ANEXO II).

En contra de lo afirmado por el apelante en la alegación segunda al afirmar que ' la sentencia de la Juzgadora ad quo no entró a considerar el valor y efectos de dicho documento (Anexo II de fecha 30 de enero de 2017, Documento 6...)', en la Sentencia recurrida tuvo en cuenta el contenido del ANEXO II como es de ver en la página 10 de la misma.

La propia parte apelante se contradice cuando en la misma alegación se dice que ' La juzgadora efectúa, a juicio de esta parte, una incorrecta interpretación del Anexo II firmado en fecha 30 de enero de 2017'.

Y lo que hace la juzgadora de primer grado es ' examinar si se cumplió o no la obtención de la meritada respuesta positiva referente a la aceptación de la hipoteca en el plazo convenido', llegando a la convicción de que 'debe entenderse acreditado que se cumplió dicho requisito'.

A dicha conclusión, de que 's e obtuvo la meritada respuesta positiva' llega, en especial, de lo manifestado por el testigo Sr. Ernesto en relación con lo manifestado por la actora.

Sin embargo, llama la atención que, negando el demandado haber sido informado de ello, la primera comunicación escrita que se le hace al vendedor es el burofax enviado el 28 de marzo de 2017 en el que, entre otros extremos, se dice, ' Tal como ya le manifestamos, a Doña Felicisima, el banco le ha concedido la hipoteca, y para formalizarlo, es necesario que se realice la Tasación de la vivienda'.

Ello no se compadece con el hecho de que la actora manifestara en la demanda que 'la Sra. Felicisima recibe una llamada de su director comercial, el Sr. Ernesto indicándole que el mismo día 14 de febrero de 2017, es decir el último día del plazo de la ampliación de 15 días firmado en el Anexo de 30 de enero de 2017, el vendedor Sr. Santos había decidido finalmente no seguir con la venta y había acudido a la inmobiliaria reclamando la devolución de llaves de la vivienda aún sabiendo por ésta que la UCI había dado una respuesta positiva a la concesión de la hipoteca a la Sra. Felicisima'.

Tampoco se compadece con lo manifestado por la actora en el hecho TERCERO de la demanda en el sentido de que ' El mismo día que el Sr Florian envía a mi mandante por mail la solicitud de hipoteca para que fuera firmada y devuelta, le solicitan, como condición para poder negociar con UCI, ingresar 11.000€ en su cuenta corriente, además de las cantidades que ya con anterioridad se habían ingresado, ya que al parecer ésta exigía que en la cuenta corriente hubiera un saldo de mínimo 14.000€, correspondiente a un 20% del importe del préstamo que se quería solicitar.

El 30 de enero de 2017 mi mandante recibía directamente carta de ING Direct, denegando la solicitud de Hipoteca, por no ajustarse a los criterios que dicha entidad tiene establecidos.

Quedaba pendiente la respuesta positiva por parte de UCI que se recibió el día 7 de febrero de 2017', en relación con el documento 14 por ella aportado en que, como puso de manifiesto la parte demandada en la contestación a la demanda, no es sino hasta el día 13 de marzo de 2017 en que existe 'un saldo mínimo de 14.000€ condición necesaria para negociar con UCI la concesión del préstamo hipotecario', según ella misma manifestó en la demanda.

Y es que si era condición para negociar con UCI tener un saldo mínimo de 14.000.-€ en la cuenta corriente, y en el extracto acompañado como documento nº 14 con la demanda se evidencia que dicho saldo mínimo no se tiene hasta el 13 de marzo de 2017, la conclusión lógica que cabe extraer es que no se cumplía con dicho requisito, puesto de manifiesto por la demandante, para obtener una respuesta afirmativa de UCI antes de dicha fecha, sin que, frente a dicho dato documentalmente acreditado deba prevalecer lo manifestado por el testigo que se encargó de gestionar la obtención de la hipoteca.

Abunda en dicha interpretación el hecho de que en el ANEXO II convinieron que ' Teniendo una repuesta positiva referente a la aceptación de la hipoteca, ampliaríamos la cantidad de arras determinando el día para escriturar ante notario', y, sin embargo, no consta que por la actora se entregara, a partir de 7 de febrero de 2017, cantidad alguna en concepto de arras.

Y, por el contrario, la voluntad cumplidora del vendedor se infiere de la concesión de varias prórrogas para el otorgamiento de la escritura pública, con lo que, dado que no puede considerarse como incumplimiento del vendedor lo alegado por la actora de que el día 14 de febrero retiró las llaves de la gestoría procede, en definitiva, la estimación del recurso de apelación, con la consecuencia de la revocación de la Sentencia recurrida y la desestimación de la demanda, pues no hay ningún contrato que resolver y el incumplimiento por la demandada dentro del plazo convenido conlleva la pérdida de las arras entregadas, con imposición de las costas causadas en la primera instancia a la parte actora, conforme a lo dispuesto en el artículo 394.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

SÉPTIMO.-La estimación del recurso de apelación conlleva la no imposición de las costas causadas en esta alzada, conforme a lo dispuesto en el artículo 398.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

Vistos los preceptos legales citados y los demás de general y pertinente aplicación.

Fallo

Que, con estimación del recurso de apelación interpuesto por D. Santos contra la Sentencia dictada en fecha 4 de marzo de 2019 por el Juzgado de Primera Instancia nº 7 de Terrassa en el juicio ordinario registrado con el nº 1160/2017 seguido a instancia de Dª. Felicisima contra D. Santos, sobre 'resolución de contrato' y reclamación de cantidad, debemos REVOCAR Y REVOCAMOS dicha Sentencia y, en su lugar, DESESTIMAMOS la demanda interpuesta por Doña Felicisima contra D. Santos y absolvemos a éste de los pedimentos en la misma deducidos, con condena en las costas causadas en la primera instancia a la parte actora. Y sin condena en las costas causadas en esta alzada.

Corresponde reintegrar a la parte recurrente el depósito constituido, devolver las actuaciones al órgano judicial de instancia y archivar el presente procedimiento.

Modo de impugnación:recurso de CASACIÓNen los supuestos del art. 477.2 LEC y recurso extraordinario POR INFRACCIÓN PROCESAL( regla 1.3 de la DF 16ª LEC) ante el Tribunal Supremo ( art.466 LEC) siempre que se cumplan los requisitos legales y jurisprudencialmente establecidos.

También puede interponerse recurso de casación en relación con el Derecho Civil Catalán en los supuestos del art. 3 de la Llei 4/2012, del 5 de març, del recurs de cassació en matèria de dret civil a Catalunya.

El/los recurso/s se interpone/n mediante un escrito que se debe presentar en este Órgano judicial dentro del plazo de VEINTEdías, contados desde el siguiente al de la notificación. Además, se debe constituir, en la cuenta de Depósitos y Consignaciones de este Órgano judicial, el depósito a que se refiere la DA 15ª de la LOPJ reformada por la LO 1/2009, de 3 de noviembre.

Conforme a lo dispuesto en el artículo 2, párrafo 2, del Real Decreto-ley 16/2020, de 28 de abril, de medidas procesales y organizativas para hacer frente al COVID- 19 en el ámbito de la Administración de justicia:

Los plazos para el anuncio, preparación, formalización e interposición de recursos contra sentencias y demás resoluciones que, conforme a las leyes procesales, pongan fin al procedimiento y que hayan sido notificadas durante la suspensión de plazos establecida en el Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo, así como las que sean notificadas dentro de los veinte días hábiles siguientes al día 4 de junio del 2020, fecha del levantamiento de la suspensión de los plazos procesales suspendidos,quedarán ampliados por un plazo igual al previsto para el anuncio, preparación, formalización o interposición del recurso en su correspondiente ley reguladora.

Lo dispuesto en el párrafo anterior no se aplicará a los procedimientos cuyos plazos fueron exceptuados de la suspensión de acuerdo con lo establecido en la disposición adicional segunda del Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo

Lo acordamos y firmamos.

Los Magistrados :

Los interesados quedan informados de que sus datos personales han sido incorporados al fichero de asuntos de esta Oficina Judicial, donde se conservarán con carácter de confidencial y únicamente para el cumplimiento de la labor que tiene encomendada, bajo la salvaguarda y responsabilidad de la misma, dónde serán tratados con la máxima diligencia.

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