Sentencia CIVIL Nº 109/2020, Audiencia Provincial de Malaga, Sección 4, Rec 540/2019 de 27 de Febrero de 2020

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL DE MÁLAGA.

SECCIÓN CUARTA.

MAGISTRADO PONENTE: DON JAIME NOGUÉS GARCÍA.

RECURSO DE APELACIÓN 540/2019.

PROCEDENCIA: JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA NÚMERO 8 DE MÁLAGA.

JUICIO VERBAL 1.078/2018.

S E N T E N C I A Nº 109/20

En Málaga, a veintisiete de febrero de dos mil veinte.

Don Jaime Nogués García, Magistrado de la Sección Cuarta de esta Audiencia Provincial, en funciones de Tribunal Unipersonal ( artículo 82.2.1º, párrafo segundo, de la Ley Orgánica del Poder Judicial), ha visto el recurso de apelación interpuesto por don Hipolito, representado por la procuradora doña María del Carmen López Gallardo, defendido por el letrado don Francisco Contreras Baquero, frente a la sentencia dictada en el juicio verbal 1.078/2018, tramitado por el juzgado de Primera Instancia número 8 de Málaga. Es parte recurrida e impugnante Edificaciones Malagueñas 2012 S.L., representada por la procuradora doña Belén Alonso Zúñiga, defendida por el letrado don Rafael Medina Pinazo.

Antecedentes

PRIMERO.- La Magistrada-Juez del juzgado de Primera Instancia número 8 de Málaga dictó sentencia el 11 de febrero de 2019, en el juicio verbal 1.078/2018, cuyo fallo es del tenor literal siguiente:

' Que DEBIA ESTIMAR PARCIALMENTE la demanda formulada por DON Hipolito contra EDIFICACIONES MALAGUEÑAS 2012 SL condenando a la demandada a que abone al actor la cantidad de 938,62 euros.

Mas el interes legal desde la fecha de la interposición de la demanda, incrementado en dos puntos desde la fecha de la presente resolucion.

Sin hacer especial pronunciamiento en costas'.

SEGUNDO.- Interpuesto recurso de apelación por el demandante, e impugnada la sentencia por la demandada, se señaló para resolución el 17 de febrero de 2020.

TERCERO.- En la tramitación del recurso se han observado las prescripciones legales.

Fundamentos

PRIMERO.- La sentencia dictada en la instancia ha estimado parcialmente la demanda formulada por la representación procesal de don Hipolito, frente a Edificaciones Malagueñas 2012 S.L., en reclamación de la fianza entregada en su día en el contrato de arrendamiento que vinculó a las partes, y condena a la demandada a la devolución de 938,62 euros, más intereses legales desde la fecha de interposición de la demanda, sin imposición de costas, pronunciamiento con el que discrepan ambas partes.

El recurso de apelación interpuesto por el demandante se articula sobre una errónea interpretación del documento suscrito el 4 de mayo de 2017, por el que las partes rescindieron el contrato de arrendamiento que les vinculaba, en el particular relativo a la devolución de la fianza entregada en su día, así como en errónea valoración de la prueba respecto de las reparaciones supuestamente realizadas por la demandada, que reduce el 50% del importe de la fianza objeto de devolución.

La entidad demandada se opone al reurso e impugna la sentencia, alegando en síntesis errónea valoración de la prueba, y de interpretación del acuerdo de rescisión del contrato de arrendamiento, en lo relativo, igualmente, a la devolución del 50% de la fianza, tras descontar las reparaciones realizadas, y a la compensación con las mejoras introducidas en la vivienda por el arrendatario, que no fueron autorizadas ni aceptadas, insistiendo en la reclamación de las facturas rechazadas en la sentencia.

El demandante se opuso a dicha impugnación, insistiendo en los motivos del recurso interpuesto.

SEGUNDO.- Los antecedentes necesarios para la resolución del recurso se resumen del modo siguiente:

I.- Don Hipolito formuló demanda de juicio verbal frente a Edificaciones Malagueñas 2012 S.L., alegando en síntesis que el 13 de octubre de 2015 concertó con la demandada contrato de arrendamiento, con opción de compra, sobre la vivienda sita en el edificio NUM000, portal NUM001, planta NUM002, tipo NUM003, de la URBANIZACION000, CALLE000, numero NUM001, de Málaga, propiedad de la demandada, entregando el demandante, en concepto de fianza, 5.000 euros, si bien el 20 de abril de 2017, las partes acordaron la rescisión del contrato, firmando un documento en el que dieron por concluida la relación arrendaticia, reteniendo la arrendadora el 50% de la fianza entregada en su día (2.500 euros), para el acodicionamiento de la vivienda, con la obligación de reintegrar el sobrante, así como la devolución del restante 50%, una vez acreditado el pago de todas las cantidades que adeudara el arrendatario por gastos de comunidad, IBI, suministros y otros, manifestando ambas partes no tener nada más que reclamarse.

La demandada redactó un documento el 4 de mayo de 2017, en el que constataba una serie de desperfectos apreciados en la vivienda, con los que no mostró conformidad, así como una serie de mejoras que realizó al ocupar la vivienda, que tendrían que ser compensadas, por lo que no firmó dicho documento, sin que hasta la fecha aquella le haya devuelto la fianza constituida en su día, solicitando el dictado de sentencia por la que se condenase a la demandada a la devolución de los 5.000 euros entregados en concepto de fianza, más intereses legales, con imposición de costas.

II.- La demandada se opuso a dicha pretensión, alegando que en la estipulación novena del contrato de arrendamiento pactaron expresamente que, caso de ejercitar el demandante la opción de compra, los 5.000 euros entregados en concepto de fianza se aplicarían al precio, y si renunciaba a ejercitar la opción, la arrendadora retendría el 50% de la fianza, obligándose a devolver el restante 50% en el plazo de 30 días, firmando las partes, el 20 de abril de 2017, el documento de rescisión del contrato, reteniendo 2.500 euros para el acondicionamiento de la vivienda, al ser precisar tareas de reparación, comprometiéndose a devolver el sobrante (estipulación segunda). En la estipulación tercera pactaron que la devolución del 50% de la fianza, una vez deducidas todas las cantidades adeudas por gastos de comunidad, IBI, suministros o cualquier otro pago con cargo al arrendatario, pretendiendo el demadante la devolución del 50%, de la fianza, y el otro 50%, una vez decontado el importe de las obras de reparación de la vivienda, lo que no responde a lo pactado, aportando una serie de facturas acreditativas de los gastos asumidos por las reparaciones realizadas, que superan con creces el 50% que debía devolver, por lo que solicitaba el dictado de sentencia que desestime la demanda, con imposición de costas al demandante.

III.- La sentencia ha estimado parcialmente la demanda, La magistrada de instancia, aplicando las normas sobre interpretación de los contratos ( arts. 1.281 y ss. CC), concluye que ' Asi entendemos del tenor de los contratos suscritos entre las partes que se acordó respecto a la fianza, que en caso de no formalizar la opción de compra, 2500 euros quedaran a favor del arrendador y los otros 2500 euros se devolverá al arrendatario, previa las reparaciones necesarias, en su caso. Y asi lo manifesto DOÑA Felicisima comercial de venta de la entidad actora en el acto del juicio. Aclarando que según el contrato 2500 euros se perdían al no formalizar la opción de compra y los otros 2500 se destinaba a las reparación devolviendo lo sobrante' (último párrafo del fundamento de derecho segundo).

En el fundamento de derecho tercero analiza las facturas aportadas por la demandada, con las que pretende justificar las reparaciones realizadas, y acoge las relativas a pintura (871,20 euros), limpieza (90,75 euros), albañileria de cocina y baño (399,78 euros), y carpinteria (199,65 euros), total 1.561,38 euros, que descontados de los 2.500 euros retenidos para acometer dichos trabajos, arrojan un saldo a favor del demandante de 938,62 euros.

Rechaza el resto de las partidas reclamadas, reposición y reparaciones en la cocina, y grifo de la bañera, al reconocerse como mejoras la placa de inducción y silestone, así como la mampara del baño, compensando dichos importes. Los trabajos en el jardín al consistir en colocar cesped artificial, de mayor importe, que califica como mejora, constando en el documento de rescisión que el arrendatario acometió, como mejora, el vallado del jardín, y la factura de cerrajero al no imputar dicho gasto al arrendatario.

TERCERO.- Las cuestiones suscitadas por el recurso y la impugnación de la sentencia son reiteración de las que han sido objeto de controversia en la instancia, la interpretación de los pactos alcanzados por las partes, sobre el destino y porcentaje de la fianza, así como el importe de las reparaciones llevadas a cabo por la demandada en la vivienda arrendada, que permitirán, caso de ser acogidas, reducir la cuantía que, del porcentaje del 50% de la fianza, deba devolver al demandante, o incluso excluir cualquier devolución.

Damos respuesta conjunta al recurso y a la impugnación de la sentencia, abordando las dos cuestiones controvertidas.

1.- Interpretación de los pactos sobre el detino de la fianza.

En la estipulación novena del contrato de arrendamiento, titulada Fianza y Garantía, las partes pactaron que la fianza entregada por el arrendatario, por importe de 5.000 euros, se entendería, íntegramente, como parte del precio, en caso de ejercitar la opción de compra concedida, añadiendo que: 'En caso de no ejercitar la opción de compra por parte de la arrendataria, el 50% de la fianza (2.500 €) quedará en posesión de la arrendadora obligándose ésta a la devolución del otro 50% (2.500 €) a la Arrendataria en un plazo no superior a 30 días'. Finalmente, en el último párrafo, se pactó que, en el supuesto de que al renunciar el arrendatario a la opción de compra, adeudara cantidades por cuotas de comunidad, suministros o cualquiera otras, se descontarían del porcentaje de la fianza, previamente a su devolución.

El documento suscrito el 20 de abril de 2017, se denomina Rescisión de contrato de arrendamiento de vivienda con opción de compra, y en él acordaron dar por finalizado el contrato de arrendamiento, así como el anexo de opción de compra.

La estipulación segunda es del tenor literal siguiente: 'La parte arrendadora declara recibir el inmueble en condiciones necesarias de reparación, por lo que retiene un importe de 2.500,00 € para el acondicionamiento de la vivienda. El importe sobrante le será devuelto a través de cheque bancario una vez esté acondicionada la vivienda'.

En la estipulación tercera, acordaron que 'La devolución del 50% de la fianza, según la estipulación la cláusula décimo tercera del contrato de referencia, una vez deducidas todas las cuantías adeudadas a la fecha del presente documento, en concepto de pagos a la comunidad, IBI, suministros o cualquier otro pago del que sea titular la arrendataria'.

Finalmente, en la estipulación quinta reconocían, expresamente, no tener nada más que reclamarse por el contrato de arrendamiento y el anexo de opción de compra.

La Sala debe reparar en la contradicción existente entre la cláusula novena del contrato de arrendamiento (y la décimo tercera), ambas relativa al destino de la fianza, según el arrendatario ejercitara o no la opción de compra; y las estipulaciones segunda y tercera del documento de rescisión, y es que si aquellas contenían una cláusula penal para el supuesto de no ejercicio del derecho de opción (pérdida del 50% del importe de la fianza), las incluidas en el documento de rescisión distinguen dos situaciones, perfectamente diferenciadas, pues van en cláusulas distintas: a) la retención por parte del arrendador de 2.500 euros (50% del importe de la fianza), en garantía del reintegro de las reparaciones realizadas en la vivienda arrendada, y b) la devolución al arrendatario del 50%, tras el pago de las cantidades que adeudara el arrendatario por conceptos varios (cuotas de comunidad, impuestos, suministros, etc.).

La contradicción debe resolverse aplicando las pautas que, para la interpretación de los contratos, ha establecido de forma reiterada el Tribunal Supremo, entre otras muchas, en sentencia de 12 de abril de 2013, con cita en la anterior de 12 de noviembre de 2012, en los términos siguientes: 'la interpretación literal es el primero de los parámetros a los que hay que acudir para conocer el alcance de los contratos', y citando igualmente la sentencia de 17 de diciembre de 2010, añade que ' puede afirmarse que las demás disposiciones sobre interpretación son criterios subsidiarios, porque prevalece la literal cuando resulte suficientemente para averiguar la voluntad de las partes contratantes y de no ser así, entra en juego el llamado canon de la totalidad, es decir, el conjunto de reglas complementario y subordinado, de manera que si la claridad de los términos de un contrato no dejan duda sobre cuál fue la intención de las partes, no entran en juego los medios de interpretación contenidos en los artículos siguientes, que vienen a funcionar con un carácter subsidiario respecto de la regla del Art. 1281.1 CC '.

La Sala no comparte el criterio de la magistrada de instancia, que interpreta la estipulación noveva del contrato de arrendamiento aplicando el criterio de la literalidad ( art. 1.281.1 CC), obviando las estipulaciones segunda y tercera del documento de rescisión, que contrariamente a lo alegado por la demandada impugnante, no tratan de 'ejecutar' lo ya acordado en el contrato de arrendamiento, sino de fijar, de forma definitiva, la situación generada por la rescisión del contrato, aceptadas por ambas partes, y que viene a modificar aquel pacto, pues de ser cierto que se mantenía la pérdida del 50% de la fianza, al no haber ejercitado el demandante el derecho de opción, debió hacerse constar expresamente. Sin embargo, las ya referidas cláusulas del documento de rescisión dicen algo distinto, la segunda, que la demandada retenía 2.500 euros (el 50% del importe de la fianza), para afrontar las reparaciones precisas, devolviendo el exceso, y la tercera, que el 50% sería devuelto al arrendatario tras pagar las cantidades adeudadas por cuotas de comunidad, suministros e impuestos.

La duda generada por la interpretación de las dos cláusulas referidas viene motivada por su confusa redacción, y teniendo en cuenta que lo fue por una empleada de la demandada impugnante, debe aplicarse el art. 1.288 CC, a cuyo tenor 'La interpretación de las cláusulas oscuras de un contrato no deberá favorecer a la parte que hubiera ocasionado la oscuridad', para concluir que el pacto alcanzado por las partes, atendiendo a la dicción literal, conjunta, de ambas cáusulas, fue que la arrendadora retuviera el 50% del importe de la fianza para hacer frente al pago de las facturas de reparación de la vivienda arrendada, devolviendo, en su caso, el sobrante, y que el restante 50% se devolvería, una vez descontadas las cantidades que el arrendatario pudiera adeudar por cuotas de comunidad, suministros e impuestos, siendo ésta la única conclusión lógica-juridica atendiendo a su redacción por separado, y no siendo hecho controvertido pago alguno realizado por posibles deudas, el 50% de la fianza debe ser devuelto íntegramente, además del sobrente de los 2.500 euros retenidos para reparaciones, lo que implica revocar la sentencia en dicho particular.

2.- Destino del 50% de la fianza vinculado a los gastos de reparación del inmueble arrendado.,

La demandada impugna la sentencia en dicho particular, discrepando del razonamiento de la magistrada de instancia que excluye las facturas reclamadas por

reposición y reparaciones en la cocina, y grifo de la bañera, instalación de césped artificial en el jardín , y la factura de cerrajero.

La Sala, valorando la prueba practicada, tras visionar el soporte audiovisual del acto del juicio, comparte las conclusiones de la magistrada de instancia, lo que implica desestimar el mortivo del recurso, y de la impugnación.

Aunque el demandante discrepa de la cantidad total estimada en concepto de reparaciones, no explica los motivos en el recurso, lo que impide un pronunciamiento al respecto. En cualquier caso, las mismas han quedado acreditadas, independientemente del tiempo que haya transcurrido hasta su efectiva reparación, pues fueron constatadas por la arrendadora en el documento elaborado en el mes de mayo de 2017, y si el demandante no estaba conforme, debió realizar una comprobación alternativa, apoyada en medios de prueba que permitiera contradecirlas, no siendo de recibo que se limitara a no suscribir dicho documento, habiendo acreditado el arrendador dicho extremo, lo que implica la confirmación del pronunciamiento recurrido, por aplicación del art. 217 LEC.

También coincide la Sala en la exclusión de las partidas rechazadas en la sentencia, pues ciertamente, el arrendatario realizó mejoras en el inmueble, que quedan en beneficio del arrendador, y como tales deben considerarse la instalación de mampara en el baño, el sistema de inducción y silestone de la cocina, y el vallado del jardín, sin perjuicio de que, por razones estéticas o de conveniencia, la demandada opte por su sustitución, gasto que no puede repercutir al arrendatario, como tampoco puede hacerlo por la instalación de césped artificial en el jardín, que antes no existía y que, como refiere el testigo, empleado de la empresa que asumió dicha tarea, es de precio superior al césped natural, cuya reposición, total o parcial, sí habría podido reclamar la demandada, pero no ese gasto superior, que sin duda constituye una mejora que le beneficia económicamente de cara a ulteriores contratos de arrendamiento.

Se dan por reproducidos los motivos expuestos en la sentencia recurrida para excluir el resto de las partidas reclamadas.

CUARTO.- En consecuencia, procede estimar parcialmente el recurso de apelación, y desestimar íntegramente la impugnación de la sentencia, revocando la misma en el único particular de ampliar en 2.500 euros la cantidad que la demandada debere reintegrar, en total, 3.438,62 euros, manteniendo el resto de los pronunciamientos.

A tenor de lo dispuesto en el art. 398 LEC, no procede hacer especial pronunciamiento respecto de las costas devengadas por el recurso, imponiendo a la demandada las ocasionadas por la impugnación de la sentencia, debiendo devolverse al recurrente el depósito constituido para recurrir ( Disposición Adicional Decimoquinta LOPJ).

Vistos los preceptos legales citados y demás de aplicación general.

Fallo

Estimando parcialmente el recurso de apelación interpuesto por la procuradora doña María del Carmen López Gallardo, en representación de don Hipolito, y desestimando la impugnación formulada por la procuradora doña Belén Alonso Zúñoga, en representación de Edificaciones Malagueñas 2012 S.L., frente a la sentencia dictada el 11 de febrero de 2019, por la Magistrada-Juez del juzgado de Primera Instancia número 8 de Málaga, en el juicio verbal 1.078/2018, debo revocar dicha resolución en el único particular de ampliar en 2.500 euros la cantidad que la demandada debere reintegrar al demandante, en total, 3.438,62 euros, manteniendo el resto de los pronunciamientos, y ello sin hacer especial pronunciamiento respecto de las costas devengadas por el recurso, imponiendo a la demandada las ocasionadas por la impugnación.

Devuuélvase al recurrente el depósito constituido para recurrir.

Una vez notificada la presente resolución, remítanse los autos al juzgado de instancia, interesando acuse de recibo.

Lo pronuncio y firmo.

PUBLICACIÓN.- Leída y publicada ha sido la anterior sentencia por el Magistrado Ponente, estando celebrando Audiencia Pública. Doy fe.