Sentencia CIVIL Nº 109/2021, Audiencia Provincial de Navarra, Sección 3, Rec 233/2019 de 18 de Febrero de 2021

Encabezamiento

S E N T E N C I A Nº 000109/2021

Ilma. Sra. Presidenta

Dª. ANA INMACULADA FERRER CRISTÓBAL

Ilmos. Sres. Magistrados

D. EDORTA JOSU ECHARANDIO HERRERA

D. DANIEL RODRÍGUEZ ANTÚNEZ

En Pamplona/Iruña, a 18 de febrero de 2021.

La Sección Tercera de la Audiencia Provincial de Navarra, compuesta por los Ilmos. Sres. Magistrados que al margen se expresan, ha visto en grado de apelación elRollo Civil de Sala nº 233/2019, derivado del Procedimiento Ordinario (Retracto - 249.1.7) nº 89/2018, del Juzgado de Primera Instancia e Instrucción Nº 2 de Tudela ; siendo parte apelante, la demandada, GANADOS JIMÉNEZ CAMBRA SL,representada por el Procurador D. Juan Bozal de Aróstegui y asistida por el Letrado D. Borja Armañanzas Guisasola; parte apelada, el demandante, D. Jon,representado por el Procurador D. Pedro Luis Arregui Salinas y asistido por el Letrado D. Luis Miguel Marques López.

Siendo Magistrado Ponente el Ilmo. Sr. D. DANIEL RODRÍGUEZ ANTÚNEZ.

Antecedentes

PRIMERO.-Se aceptan los de la sentencia apelada.

SEGUNDO.-Con fecha 14 de noviembre del 2018, el referido Juzgado de Primera Instancia e Instrucción Nº 2 de Tudela dictó Sentencia en Procedimiento Ordinario (Retracto - 249.1.7) nº 89/2018, cuyo fallo es del siguiente tenor literal:

'Se estima íntegramente la demanda formulada por la representación procesal de Don Jon contra Ganados Jiménez Cambra declarando haber lugar al retracto arrendaticio sobre la finca rústica descrita en el hecho segundo de la demanda a favor de la parte actora, y ello mediante el pago a la pare demandada del precio pactado en la escritura de compraventa de fecha 14/08/202017 otorgada ante la Notario Laura Rodríguez Modrego, y de los gastos de legítimo abono, condenando a la parte demandada a estar y pasar por la anterior declaración, quedando el actor subrogado como comprador de la expresada finca en sustitución de la mercantil demandada, y condenando a la parte demandada al otorgamiento de cuantos documentos sean precisos para ello, otorgando en el plazo de un mes escritura pública de venta a favor del actor, en las mismas condiciones en que fue adquirida de D. Octavio.

Se imponen a la demandada las costas procesales.'

TERCERO.-Notificada dicha resolución, fue apelada en tiempo y forma por la representación procesal de la parte demandada, GANADOS JIMÉNEZ CAMBRA SL.

CUARTO.-La parte apelada, D. Jon, evacuó el traslado para alegaciones, oponiéndose al recurso de apelación y solicitando su desestimación, interesando la confirmación de la sentencia de instancia.

QUINTO.-Admitida dicha apelación en ambos efectos y remitidos los autos a la Audiencia Provincial, previo reparto, correspondieron a esta Sección Tercera de la Audiencia Provincial de Navarra, en donde se formó el Rollo de Apelación Civil nº 233/2019, en el que por auto de fecha 22 de mayo de 2019 se inadmitió la prueba propuesta por la parte apelante, habiéndose señalado el día 4 de febrero de 2021 para su deliberación y fallo, con observancia de las prescripciones legales.

Fundamentos

PRIMERO.-Por D. Jon se interpuso demanda frente a Ganados Jiménez Cambra SL en ejercicio de una acción de retracto arrendaticio. El demandante explicaba que siendo titular de explotación agrícola prioritaria, tenía en arrendamiento la finca rústica inscrita con el nº NUM000 de Cadreita en el Registro de la Propiedad de Tudela nº 1, al tomo NUM001, Libro NUM002, folio NUM003, mediante contrato del año 2007 firmado por ocho años prorrogables. El demandante afirmaba que en el año 2017 tuvo conocimiento de la venta de la finca por parte del arrendador a la sociedad Ganados Jiménez Cambra SL, y que pese a requerir a ambas no obtuvo copia de la documentación de compraventa hasta instar en enero de 2018 un procedimiento de diligencias preliminares al efecto. Ejercita en consecuencia la preferencia legal para la adquisición de la parcela como arrendatario.

La sociedad demandada se opuso a la demanda alegando que el demandante no había probado ostentar la condición de 'agricultor profesional', exigida en la ley para ejercitar el retracto, y oponiendo principalmente que, en cualquier caso, el demandante había dejado de ser arrendatario de la finca con anterioridad a la compraventa, por cuanto en mayo de 2017 comunicó al arrendador, tal y como le facultaba el contrato, su voluntad de resolución anticipada del arriendo por falta de rentabilidad de la parcela. Además la parte demandada oponía la caducidad de la acción por haber sido interpuesta fuera del plazo legal de 60 días, defendiendo para ello que el demandante tuvo conocimiento de la compraventa y de los concretos términos de la misma en junio-julio de 2017, cuando el propietario vendedor le trasladó la oferta de la compradora para ver si la mejoraba.

SEGUNDO.-La sentencia del Juzgado de Primera Instancia nº 2 de Tudela, ahora apelada, estimó la demanda. La juzgadora de instancia razona por un lado que no existe caducidad, al no quedar probado que en verano de 2017 el vendedor ofreciese la parcela en compraventa al demandante ni que éste hubiese alcanzado ningún otro conocimiento efectivo anterior de la misma. Por otro lado considera que el Sr. Jon sí acredita suficientemente su condición de 'agricultor profesional' al aportar certificado administrativo de titularidad de una explotación agrícola prioritaria. Y finalmente la sentencia razona que el demandante sí ostenta la condición de arrendatario porque no queda probado que hubiese hecho uso efectivo de la facultad contractual de resolución anticipada por falta de rentabilidad del cultivo de espárrago plantado en la finca.

La parte demandada se alza en apelación contra la referida sentencia. Por un lado denuncia indefensión por vulneración de las normas de la prueba, primero porque propuso seis testigos y únicamente le fue admitida la declaración de dos de ellos, cuando cada uno de los seis iba a tratar de un hecho distinto; y segundo porque no le fue admitida la diligencia final propuesta tras la vista oral. También denuncia el recurso de apelación infracción de normas procesales en la admisión habida de la pericial de la parte demandante, la cual reputa por el contrario extemporánea porque la parte demandante disponía de la misma con antelación y porque dicha pericial aporta documentación posterior a la demanda. En cuanto al fondo litigioso, la recurrente insiste en la caducidad de la acción, considerando probado el conocimiento de la venta por parte del demandante en verano de 2017. Insiste en la falta de acreditación de la condición de 'agricultor profesional'. Y denuncia error en la valoración de la prueba, considerando que sí ha quedado probado que el demandante había resuelto anticipadamente el contrato de arrendamiento antes de la compraventa, porque la prueba pericial evidencia que desde 2014 el cultivo de espárrago en la finca ya no era rentable y estaba eliminado en 2017, porque el demandante no abonó el importe completo de la renta arrendaticia de 2017 y porque el propietario arrendador ofreció también a otras terceras personas la venta de la finca en verano de 2017.

La parte demandante se opuso al recurso de apelación afirmando primeramente que las pruebas denegadas a la parte recurrente eran en todo caso innecesarias, y defendiendo en lo demás la sentencia de primera instancia porque no ejercitó la facultad contractual de resolución anticipada y mantenía en la parcela la plantación de espárrago.

TERCERO.-Las primeras cuestiones que plantea el recurso de apelación, relativas a una supuesta indefensión por no haberse admitido toda su prueba testifical y su propuesta de diligencias finales, deben resultar desestimadas, reproduciéndose en este punto lo ya argumentado por esta Sala en auto de 22 de mayo de 2019, denegatorio de la proposición de práctica de las mismas pruebas en esta alzada.

Como entonces afirmamos, el hecho controvertido nuclear es si el demandante ostentaba o no la condición de arrendatario en el momento de la compraventa, resultando así que ello no justifica la imposición de prueba testifical particular sobre cada detalle accesorio a dicho elemento esencial de discusión, más todavía cuando el conjunto de la prueba ofrecida, admitida y practicada en este litigio no es solo la testifical, sino mucho más ampliamente también pericial y documental, que permite contrastar suficientemente la controversia. No existe en consecuencia la indefensión denunciada cuando se le ha admitido a la parte prueba suficiente para contrastar los hechos enfrentados.

Igualmente, y en cuanto a la pretensión de adicionar documentación como diligencia final después de celebrada la vista oral, es también correcta la denegación habida cuenta de la total inutilidad de la misma para poder dictar la sentencia de instancia (pues se pretendía aportar documentación bancaria que vincula a un tercero con los pagos arrendaticios del demandante, pretendiéndose así introducir un supuesto hecho nuevo que, sin embargo, no era tal para la controversia delimitada en la audiencia previa).

Finalmente, también se debe desechar el recurso de apelación en la denuncia relativa a la incorrecta admisión de la prueba pericial presentada por la parte demandante. En principio en la demanda que dio inicio al presente procedimiento la parte demandante, en febrero de 2018, no propuso ni anunció ninguna prueba pericial. Es en el acto de audiencia previa, celebrado en junio de 2018, cuando la parte demandante propuso una pericial a fin de contrastar la rentabilidad del cultivo de espárrago en la finca, lo que le fue admitido al considerar que la necesidad de tal pericia derivaba de los motivos de oposición esgrimidos por la parte demandada en la contestación a la demanda. Dicha prueba pericial fue presentada por la parte demandante en octubre de 2018, al límite del plazo legal de cinco días de antelación a la celebración del acto de juicio oral, pero dentro del mismo, y aunque fue inicialmente inadmitida con providencia de 29 de octubre de 2018, ello fue objeto de recurso de reposición en la vista oral, recurso estimado que habilitó la práctica efectiva de la pericial.

Aquella admisión de la prueba pericial no fue objeto de discusión, impugnación o recurso por la parte demandada en tal acto procesal de audiencia previa (en el que por el contrario, revisado en su integridad, sí recurrió la inadmisión de parte de sus testificales y la admisión de la documental presentada por la parte demandante en dicho acto de audiencia previa).

Es cierto que parte del contenido material de dicha pericial ya estaba elaborado con anterioridad a la interposición de la demanda, pues el perito explica que en octubre de 2017 efectuó visita a la parcela, pero no obstante en el resto el informe efectúa una valoración prospectiva de la posible rentabilidad de la plantación, utilizando para ello como parámetro de comparación costes de producción de la anualidad 2018. Por ello el dictamen está fechado en octubre de 2018 y fue admitido. Por tanto no existe extemporaneidad, más allá de la valoración de fondo y la ponderación que merezca dicha prueba en contraste con el resto de medios probatorios practicados.

CUARTO.-Entrando ya al fondo de las concretas controversias que la sentencia de primera instancia resuelve, vamos a comenzar el análisis del recurso de apelación con lo relativo a la caducidad de la acción de retracto ejercitada por el demandante.

Como queda dicho, la pretensión que ejercita el Sr. Jon en el procedimiento es la de un retracto arrendaticio, esto es, un derecho de adquisición preferente en este caso de la finca arrendada ante su transmisión a un tercero. El retracto legal 'puede ser definido como el derecho que por ministerio de la ley tienen ciertas personas y en determinadas situaciones para adquirir la cosa que fue objeto de un contrato de compraventa, subrogándose en el lugar del comprador; aunque, en realidad, no supone una subrogación en sentido propio, sino más bien una venta forzosa por parte del comprador al retrayente. Se trata en cualquier caso, y concretamente en el del retracto de colindantes o asurcanos, de limitaciones impuestas a la propiedad rústica a modo de cargas de derecho público, pues aunque puedan redundar en provecho de particulares están motivadas por el interés general ( sentencia de 2 febrero 2007 , que cita en igual sentido las de 12 de febrero de 2000 y de 20 de julio de 2004 ). En cuanto supone una limitación a la libre disponibilidad de los bienes por su propietario y una excepción al principio de libertad de contratación, es objeto de una rigurosa regulación legal y merece una interpretación restrictiva pues en definitiva supone que quien ha adquirido una finca, por compraventa o dación en pago, pierde la propiedad en virtud de una disposición legal que le impone su transmisión a un tercero, quedando sin efecto su adquisición por causas ajenas a la misma'( STS de 17 de octubre de 2018).

Pues bien, este retracto legal de fincas rústicas arrendadas se contempla en el artículo 22 de la Ley de Arrendamientos Rústicos, cuyo apartado segundo dispone que 'En toda transmisión ínter vivos de fincas rústicas arrendadas, incluida la donación, aportación a sociedad, permuta, adjudicación en pago o cualquiera otra distinta de la compraventa, de su nuda propiedad, de porción determinada o de una participación indivisa de aquéllas, el arrendatario que sea agricultor profesional o sea alguna de las entidades a que se refiere el artículo 9.2, tendrá derecho de tanteo y retracto. Al efecto, el transmitente notificará de forma fehaciente al arrendatario su propósito de enajenar y le indicará los elementos esenciales del contrato y, a falta de precio, una estimación del que se considere justo, de acuerdo con el apartado 1 del artículo 11 y teniendo en cuenta los criterios establecidos en la disposición adicional segunda de esta ley. El arrendatario tendrá un plazo de 60 días hábiles desde que hubiera recibido la notificación para ejercitar su derecho de adquirir la finca en el mismo precio y condiciones, y lo notificará al enajenante de modo fehaciente. A falta de notificación del arrendador, el arrendatario tendrá derecho de retracto durante 60 días hábiles a partir de la fecha en que, por cualquier medio, haya tenido conocimiento de la transmisión'.

Resulta esencial, por tanto, que el retrayente tenga conocimiento fehaciente de la voluntad de enajenar y de los términos esenciales del contrato a través del cual el arrendador pretende enajenar, circunstancias que, en combinación con la revisión de la prueba practicada, conducen a la ratificación de las conclusiones de la juzgadora a quo a este respecto. La parte demandada pretende que el arrendatario fue conocedor de los términos de la venta en verano de 2017, explicando para ello que el propietario ofertó la parcela en una suerte de 'subastilla' comunicando la mejor oferta a diferentes postores interesados en la adquisición. Para ello el único sustento probatorio es la testifical del Sr. Gervasio, quien participó en ese mecanismo de oferta. Lo único que acredita con fiabilidad este testimonio es que a él se le efectuó un ofrecimiento, pero no demuestra con certidumbre no sólo que al demandante también se le hiciese similar propuesta (lo que de nada serviría a los efectos del retracto que nos ocupa), sino que, como exige la norma, se le hubiesen notificado fehacientemente los elementos esenciales de la compraventa. Y es que el plazo de sesenta días no puede comenzar a computar, genéricamente, desde un hipotético conocimiento por parte del arrendatario de la voluntad del propietario arrendador de vender o transmitir la parcela, sino que es necesario un conocimiento cualificado, no sólo de la voluntad de transmitir sino de los términos concretos de la transmisión, tal y como refiere la norma. De este modo, resultaría incluso inocuo que hubiese quedado probado que el demandante participó en la subastilla afirmada por la parte demandada, puesto que tampoco ello daría lugar a la apertura del plazo, dado que el arrendatario retrayente no es que tenga derecho a comprar espontáneamente la parcela, a participar en una oferta abierta para adquirirla o a entablar negociaciones al efecto, sino que el retracto le da derecho a conocer los términos esenciales en que se ha cerrado ya una venta, para poder ejercitar su derecho preferente de adquisición.

En definitiva, la parte demandada no ha probado que el demandante hubiese sido conocedor, antes del procedimiento de diligencias preliminares por él mismo instado en enero de 2018, de los elementos esenciales de la venta acordada por el propietario con Ganados Jiménez Cambra SL, por lo que no existe caducidad de la acción.

QUINTO.-También cabe desestimar la oposición formulada por la parte demandada, mantenida ahora en su apelación, relativa a la ausencia de constatación de la condición de 'agricultor profesional' por parte del demandante.

Como ha quedado visto el artículo 22.2 de la LAR efectivamente requiere que el arrendatario de finca rústica retrayente ostente tal condición profesional.

En el caso que nos ocupa el demandante ha acreditado que ostenta la titularidad de una explotación agrícola prioritaria, y además en el acto de audiencia previa aportó copia de sus declaraciones de IRPF más recientes (ejercicios fiscales 2017 y 2016) acreditativas de la obtención de rendimientos por 'actividades agrícolas, ganaderas o forestales', incluida declaración de ganancias por 'cultivos en tierras arrendadas'. La procedencia de esta prueba documental en la audiencia previa quedó justificada, y así correctamente admitida por la juzgadora de instancia, por la expresa negación en la contestación a la demanda de tal condición profesional del demandante, justificativa de la necesidad de contraste del hecho controvertido.

Se contrasta así suficientemente la condición legal de 'agricultor profesional', que a estos efectos define el art. 9.1 de la LAR como 'quien obtenga unos ingresos brutos anuales procedentes de la actividad agraria superiores al duplo del Indicador público de renta de efectos múltiples (IPREM) establecido en el Real Decreto Ley 3/2004 de 25 de junio, para la racionalización de la regulación del Salario Mínimo Interprofesional y para el incremento de su cuantía, y cuya dedicación directa y personal a esas actividades suponga, al menos, el 25 por cien de su tiempo de trabajo'.

SEXTO.-Resta finalmente por analizar el motivo principal de oposición esgrimido por la parte demandada contra el retracto ejercitado por el demandante, cual es la negación de la condición del Sr. Jon como arrendatario de la finca al tiempo de concertarse la compraventa entre el propietario y la entidad demandada.

Dicha venta quedó documentada en escritura pública de 14 de agosto de 2017, en la que el vendedor afirma que transmite la finca libre de cargas y gravámenes.

El demandante firmó en enero de 2007 un contrato de arrendamiento de la referida finca. La duración se pactó por ocho años prorrogables, y se pactó expresamente lo siguiente: 'el arrendatario podrá resolver el contrato, antes del vencimiento, si el cultivo de espárrago se agota y por lo tanto deja de ser rentable su explotación'. También es indiscutida la prórroga del contrato, una vez que vencidos esos primeros ocho años contratados el mismo se mantuvo en vigor por ambas partes.

Denuncia la parte apelante error en la valoración de la prueba por parte de la sentencia de primera instancia, al no tener por acreditado que el demandante efectivamente hizo uso de tal facultad contractual resolutoria del contrato, antes de su transmisión por compraventa. Al respecto cabe reiterar, como repetidas veces señala esta Sala, que la valoración probatoria es una facultad de los Jueces y Tribunales, facultad que está sustraída a los litigantes, quienes, no obstante, pueden y deben aportar las pruebas necesarias en defensa de sus intereses. Eso sí, esa valoración libre de la prueba no puede ser arbitraria. Por vía del recurso de apelación, se transfiere al tribunal de segunda instancia el conocimiento pleno de la cuestión ( artículo 456.1 de la LEC), pero quedando reducida la alzada a verificar si en la valoración conjunta del material probatorio se ha comportado el juez a quo de forma ilógica, arbitraria, contraria a las máximas de la experiencia o a las normas de la sana crítica, o si, por el contrario, la apreciación conjunta de la prueba es la procedente por su adecuación a los resultados obtenidos en el proceso. En definitiva, la segunda instancia ha de limitarse, cuando de valoraciones probatorias se trata, a revisar la actividad del juzgador a quo, en el sentido de comprobar que ésta aparezca suficientemente expresada en la resolución recurrida y no resulte arbitraria, injustificada o injustificable.

Pues bien, la revisión del contraste de las pruebas practicadas no revela incorrección, y procede ratificar las acertadas conclusiones de la juzgadora a quo.

Debe subrayarse para ello que el contrato de arrendamiento, como bien considera la juez de instancia, no estipula una extinción o resolución anticipada del contrato de modo automático o imperativo por el hecho de dejar de ser rentable el cultivo de espárrago en la finca arrendada, sino que por el contrario se contempla una facultad para el arrendatario de poner fin al arriendo por tal causa. En consecuencia, la demostración, como hecho controvertido, de si la finca era ya o no rentable y disponía o no de cultivo de espárrago vivo en verano de 2017 no es esencial, sino puramente relativa, por cuanto incluso aunque así se considerase probado, en cualquier caso quedaría pendiente la constatación efectiva y certera de que el arrendatario ejercitó indubitadamente la facultad contractual de resolución anticipada. En otras palabras, el cultivo puede ser inexistente o no rentable, pero no por ello se extingue el contrato de modo forzoso.

De este modo nos encontramos con un gran despliegue pericial en relación con la indicada controversia accesoria, esto es, en relación con la rentabilidad o no rentabilidad de la plantación del espárrago. Y hallamos dos pruebas periciales totalmente contradictorias al respecto. Por un lado la del Sr. Leoncio para la parte demandante, quien observó en octubre de 2017 la inexistencia de esparraguera en la finca pero a la luz de fotografías satelitales de agosto de ese año afirma, aun pese a la muy escasa resolución y visibilidad que brindan las imágenes, insertas en su dictamen, que existe en tal fecha cultivo de espárrago en la parcela. Por otro lado consta el dictamen del perito judicial Sr. Marino, quien en un notable desvío por exceso de lo encomendado (pues únicamente se le solicitaba emitir dictamen sobre si a la vista de dos concretas fotografías aportadas por la parte demandada se observaba o no en las mismas la existencia de cultivo en producción) analiza no sólo las imágenes fotográficas que se le requirieron, sino también ortofotos anuales de SITNA de la parcela, para concluir una disminución de espárrago a partir de 2014 y un grave deterioro encaminado a la eliminación ya en 2017.

La realidad es que las fotografías aportadas por la parte demandada no reflejan la extensión total de la parcela. Y el perito judicial afirma expresamente que no puede concretar, lógicamente, la fecha concreta en la que se eliminó la esparraguera. En el plano testifical, la sentencia de primera instancia ya expone la contradicción entre el vendedor, Sr. Octavio, quien afirmó que el arrendatario puso a su disposición la finca en junio de 2017 afirmando estar segurísimo de que lo hizo con la esparraguera ya arrancada, aunque no le vio retirarla, y dos testigos del demandante (Sres. Onesimo y Roberto), quienes aseguraron haber visto a personal de la entidad demandada arrancar las plantas todavía en septiembre de 2017.

Nos movemos con todo ello en el terreno de los puros indicios, de datos relativos e indirectos con respecto del elemento esencial, que no es si existía plantación o si ésta era rentable (cual es un elemento circunstancial o accesorio, como ya hemos razonado), sino si el demandante trasladó o no al propietario arrendador su voluntad de resolver el contrato. En caso de considerar inexistente la plantación o no rentable, resultaría verosímil tal afirmación, mientras que de observar subsistente la esparraguera todavía tras la compraventa decaería tal sustento indiciario. Pero ninguna de tales dos circunstancias resulta por sí sola concluyente.

En esta tesitura conviene remarcar, como ya hemos indicado, que la falta de rentabilidad no es causa de extinción del contrato, sino por el contrario mero título habilitante para que el arrendatario, en su caso, ejercite a voluntad una resolución anticipada.

Con todo lo expuesto no cabe concluir que conste probado que tal facultad hubiese sido efectivamente ejercitada por el Sr. Jon. Las referencias del propietario-arrendador-vendedor, Sr. Octavio, no resultan concluyentes ni fiables. El testimonio no es concluyente porque lo que trasciende del mismo, una vez revisada en esta alzada la grabación del acto de juicio oral, es la consideración subjetiva del arrendador de que la retirada del espárrago de la parcela equivalía a la resolución automática del contrato (así afirmó que una vez desarraigado el espárrago la parcela volvía a ser de su propiedad), cuando el tenor del acuerdo por el contrario no es ese, como ya ha quedado expuesto. Por otro lado no resulta un testimonio fiable, ratificando la Sala el criterio de la juzgadora a quo: no sólo es que el aquí demandante hubiese denunciado penalmente a dicho vendedor -lo que al margen de que se haya formulado o no tacha expresa no puede ser obviado, sino que antes al contrario debe ser objeto de ponderación, porque revela un evidente sustrato de confrontación entre el testigo y la parte-, sino que respecto del objeto litigioso este testigo presenta un interés indirecto, puesto que precisamente era él el obligado legalmente a notificar la transmisión de la parcela a su arrendatario, como indica el art. 22.2 LAR antes visto. Y, a mayor abundamiento, consta documentado (con las actas de declaración en el Juzgado de Instrucción) que el letrado defensor del denunciado en la causa penal es el mismo letrado director de la defensa de los intereses de Ganados Jiménez Cambra SL en el presente litigio, lo que resulta enteramente válido, libre y legal, pero incrementa la merma la solvencia, espontaneidad y credibilidad de un testigo -a la hora de contrastar su testimonio- que ya por lo anteriormente dicho presentaba un relevante déficit de verosimilitud por interés propio y confrontación personal con el demandante.

A lo anterior se añade la no explicada e injustificada falta de inscripción en el Registro de la Propiedad de la compraventa. Mediante certificado datado en octubre de 2018 (más de un año después de la transmisión) consta probado que la parcela sigue inscrita a nombre del vendedor, Sr. Octavio, sin que concurra explicación razonable alguna a tal demora, que entre otras consecuencias lo que provoca es falta de transparencia y de publicidad del negocio jurídico traslativo.

Y finalmente, como último indicio muy determinante, nos encontramos con la cuestión del pago de la renta arrendaticia. El contrato firmado por el Sr. Jon estipula la forma del pago de la renta anual. Siendo un arrendamiento iniciado en enero, la renta se divide en dos pagos, uno de mil euros el uno de junio del año en curso y el resto el uno de enero del año siguiente. La parte recurrente destaca que el arrendatario demandante no satisfizo en su integridad la renta de 2017, porque consta abonado el primer plazo de junio pero no el segundo de enero del año siguiente. Sin embargo el indicio que cabe extraer de lo expuesto, a falta de otras explicaciones, es precisamente el contrario: carece de toda lógica que el arrendatario abone en junio la renta conforme a los términos del contrato si en esa misma fecha ejercita su libre voluntad de resolver el arriendo. Por el contrario el cumplimiento del pago en sus contratados términos es indicio de una voluntad encaminada al efectivo cumplimiento y continuación del arriendo, contradictoria con la pretendida intención de terminarlo. La grave controversia surgida tras el verano de 2017 (con el conocimiento por parte del demandante de la transmisión y sus requerimientos documentados solicitando los datos concretos de la misma, no atendidos) no justifica jurídicamente la falta de pago del segundo plazo en enero pero sí brinda explicación creíble y razonable para que así sucediese. Ninguna prueba existe, por lo demás, de que el pacto rescisorio alcanzado entre arrendatario y arrendador consistiese en la resolución anticipada del contrato con devolución de la parcela y pago único de la mitad de la renta, dado que ni es así cuantitativamente (pues el segundo plazo no sería de otros mil euros, sino de cantidad mayor), y puesto que sería entonces exigible una documentación de tales términos de un acuerdo tan relevante y generador de determinantes consecuencias para las partes, dado que estas explicaciones acrecientan los términos del supuesto ejercicio de la resolución contractual por parte del arrendatario.

La alegación de que el arrendatario que ejercita retracto resolvió anticipadamente el contrato, conforme a la facultad prevista al efecto en el mismo, constituye la formulación de un hecho obstativo o impeditivo de la pretensión del demandante, en tanto en cuanto supone la negación de su condición de arrendatario que habilita el retracto, por lo que con arreglo a las reglas de la carga de la prueba del art. 217.2 LEC era carga de la parte demandada el haber demostrado con solvencia y certidumbre tal realidad. El contraste de la prueba en su conjunto, como ha quedado expuesto, no permite concluir tal demostración, tal y como razona la sentencia apelada, por lo que procede la desestimación del recurso de apelación.

SÉPTIMO.-En cuanto al pago de las costas procesales el art. 398 de la LEC determina que cuando sean desestimadas todas las pretensiones de un recurso de apelación se aplicará lo dispuesto en el art. 394, esto es, que se impondrán las costas a la parte que ha visto totalmente desestimadas sus pretensiones.

Vistos los preceptos legales citados y demás de general y pertinente aplicación,

Fallo

SE DESESTIMA el recurso de apelacióninterpuesto por el Procurador Sr. Bozal Aróstegui, en nombre y representación de Ganados Jiménez Cambra SL, contra la sentencia de 14 de noviembre de 2018 dictada por el Juzgado de Primera Instancia nº 2 de Tudela en el procedimiento Juicio Ordinario 89/18, que SE CONFIRMA.

Todo ello con imposición del pago de las costas del recurso a la parte apelante.

Dese el destino legal al depósito que se haya constituido para recurrir.

Así por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

La presente resolución, de concurrir los requisitos establecidos en los artículos 477 y 469, en relación con la disposición final 16ª de la vigente Ley de Enjuiciamiento Civil, es susceptible de recurso de casación y de recurso extraordinario por infracción procesal ante la Sala Primera del Tribunal Supremoo, en su caso, de recurso de casación ante la Sala de lo Civil y Penal del Tribunal Superior de Justicia de Navarra, debiendo presentar ante esta Sección el escrito de interposición en el plazo de los VEINTE DÍASsiguientes al de su notificación.

Debiendo acreditarse en el momento de la interposición del recurso haber consignado el depósito exigido para recurrir en la cuenta de depósitos y consignaciones de este órgano abierta en Banco Santander, con apercibimiento de que de no verificarlo no se admitirá a trámite el recurso pretendido.

La difusión del texto de esta resolución a partes no interesadas en el proceso en el que ha sido dictada sólo podrá llevarse a cabo previa disociación de los datos de carácter personal que los mismos contuvieran y con pleno respeto al derecho a la intimidad, a los derechos de las personas que requieran un especial deber de tutela o la garantía del anonimato de las víctimas o perjudicados, cuando proceda. Los datos personales incluidos en esta resolución no podrán ser cedidos, ni comunicados con fines contrarios a las leyes.