Sentencia Civil Nº 1099/2007, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 11, Rec 779/2005 de 28 de Diciembre de 2007

Encabezamiento

AUD. PROVINCIAL SECCIÓN N. 11

MADRID

SENTENCIA: 01099/2007

AUDIENCIA PROVINCIAL DE MADRID

SECCIÓN UNDECIMA

SENTENCIA Nº 1090/7

Rollo: RECURSO DE APELACIÓN 779 /2005

Ilmos. Sres. Magistrados:

Dª. FELIX ALMAZAN LAFUENTE

D. JESUS GAVILAN LOPEZ

D. JOSE ZARZUELO DESCALZO

En MADRID, a veintiocho de diciembre de dos mil siete.

La Sección 11 de la Ilma. Audiencia Provincial de MADRID , ha visto en grado de apelación, los autos de PROCEDIMIENTO ORDINARIO 1321 /2003 del JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA N. 62 de MADRID seguido entre partes, de una como apelante D. Valentín , Dª Melisa ,representados por la Procuradora Sra. Tejada Marcelino, y de otra, como apelados D. Gerardo , Dª Trinidad ,representados por la Procuradora Sra. Moreno Gómez, sobre reclamación de cantidad:30.050,61 euros.

Antecedentes

PRIMERO.- Se aceptan los antecedentes de hecho de la sentencia apelada.

SEGUNDO.- Seguido el juicio por sus trámites legales ante el JDO. PRIMERA INSTANCIA N. 62 de MADRID , por el mismo se dictó sentencia con fecha 30 de diciembre de 2004 , cuya parte dispositiva dice: "Que ,estimando parcialmente la demanda de juicio ordinario interpuesta por la Procuradora de los Tribunales Dña. María Dolores Moreno Gómez, en nombre y representación de D. Gerardo y Dña. Trinidad , contra D. Valentín y Dña. Melisa , representados por la Procuradora de los Tribunales Dña. maría Concepción Tejada Marcelino, debo condenar y condeno a los citados demanda a que abonen a la parte actora:

1. La cantidad de quince mil ciento cuarenta euros (15.140 ?).

2. Los intereses legales de la citada cantidad desde la fecha de presentación de la demanda.

Todo ello sin hacer especial imposición de las costas a ninguna de las partes.

Líbrese y únase certificación de esta resolución a las actuaciones con inclusión de la original en el Libro de Sentencias". Notificada dicha resolución a las partes, por Valentín , Melisa se interpuso recurso de apelación, alegando cuanto estimó pertinente, que fue admitido en ambos efectos, dándose traslado del mismo a la parte contraria que lo impugnó. Remitidos los autos originales del juicio a este Tribunal, se señaló para llevar a efecto la deliberación, votación y fallo del mismo el pasado día 13 de diciembre de 2006, en que ha tenido lugar lo acordado.

TERCERO.- En la tramitación de este procedimiento se han observado las prescripciones legales, salvo el plazo para dictar sentencia por enfermedad del ponente.

Visto, siendo Ponente el Ilmo. Sr. D. FELIX ALMAZAN LAFUENTE.

Fundamentos

Se aceptan los fundamentos jurídicos de la sentencia apelada, en todo aquello que no sea contradicho por los siguientes:

PRIMERO.- El presente recurso trae causa de la acción ejercitada por la Procuradora Sra. Moreno Gómez, en la representación acreditada de DON Gerardo y DOÑA Trinidad , contra DON Valentín y DOÑA Melisa , en reclamación de 30.280 euros, suma correspondiente al doble de la cantidad entregada por los primeros, en concepto de señal por la compra de una vivienda sita en la Urbanización DIRECCION000 de Madrid, Avda. DIRECCION001 , NUM000 , portal NUM001 , NUM002 , compraventa que no se materializó.

Frente a la sentencia de instancia, que estima, en parte la demanda, condenado a los demandados a abonar a los actores la suma de 15.140 euros e intereses de dicha cantidad desde la interpelación judicial, se alzan los demandados, en solicitud de la revocación de la sentencia de instancia, por considerar que en la misma se contiene una errónea valoración de la prueba practicada, así como una inadecuada aplicación de su fundamentación jurídica, manteniendo que los demandantes incumplieron su obligación fundamental cual es el pago del precio al otorgamiento de la correspondiente escritura de compraventa, causando una serie de perjuicios a los demandados.

SEGUNDO.- Los hechos básicos para la resolución de este litigio están recogidos en el fundamento de derecho segundo de esta resolución, no existiendo discordia substancial entre las partes al respecto, pudiéndose resumir en los siguientes:

DON Valentín y DOÑA Melisa , por una parte y DON Gerardo y DOÑA Trinidad , por otra, suscribieron el 28 de Marzo de 2.003, un denominado "Contrato de arras", mediante el que realmente acordaron la compraventa del piso sito en la Avda. DIRECCION001 , NUM000 , portal NUM001 , piso NUM002 , Puerta NUM003 y de la plaza de garaje NUM004 , de esta capital, por un precio de 324.140 euros, entregando los compradores en el acto de la firma del contrato, 15.140 euros, debiendo abonar el resto, "al otorgar escritura por todo el día 30 de Junio de 2.003 como máximo" (Pacto Tercero ), estableciéndose en dicha cláusula: "Si llegada la citada fecha no hicieran Gerardo y DOÑA Trinidad efectivo el importe total de la compraventa o manifestaran su voluntad de renunciar a la compra, el presente compromiso quedaría sin efecto de clase alguna y, por tanto, rescindido sin más, perdiendo la cantidad entregada en concepto de arras, pudiendo disponer libremente de los bienes inmuebles objeto de este contrato", estableciéndose en el ordinal 4º del pacto Tercero: "Si la parte vendedora desistiera de la venta se verá obligado a devolver duplicadas las arras recibidas".

A las 11,11 horas del día 30 de Junio de 2.003, los vendedores remitieron a los compradores un burofax, recibido por éstos el mismo día, en el que, con referencia al citado pacto tercero se hacía constar que "NO HABIENDO RECIBIDO, A DÍA DE HOY comunicación alguna por su parte en este sentido ENTENDEMOS SU DESEO DE RENUNCIAR A LA COMPRA y por tanto queda resuelto el mencionado compromiso con la consiguiente pérdida de la señal, a tenor de lo previsto en el artículo 1.454 del Código Civil , al cual se hizo mención expresa en dicho contrato de arras".

El 2 de Julio de 2.003, los compradores, a su vez, remitieron burofax a los vendedores en el que, tras acusar recibo del anterior, se manifestaba "que en modo alguno se ha producido renuncia a formalizar la escritura pública de compra de la vivienda y plaza de garaje, estando absolutamente interesados en la misma. Por motivos ajenos a nuestra voluntad, tal y como los manifestamos telefónicamente, nos hemos visto abocados a soportar una indeseada demora en la tramitación de los documentos necesarios para poder llevar a cabo la operación. Por ello les rogamos, en la seguridad de la buena voluntad existente entre las partes, reconsideren su postura con fin de mantener el contrato de señal suscrita, con la seguridad de que en un muy breve plazo de tiempo los trámites pendientes habrán quedado solucionados, pudiendo por tanto llevar a buen fin la compraventa citada".

Los problemas suscitados a los vendedores se debían a que, para adquirir el piso en cuestión, precisaban vender el que habitaban, inmueble que era propiedad, al 50%, de DOÑA Trinidad , y el otro 50%, de su hija, menor de edad Carmen , precisándose para su venta autorización judicial, circunstancia que fue puesta de manifiesto a los vendedores, telefónicamente, el 25 de Junio de 2.003, habiéndose solicitado dicha autorización judicial, el 19 de Junio de 2.003, otorgándose ésta el 15 de Julio del mismo año.

La razón por la que los vendedores enajenaban su piso, fue la compra a su vez, a Ferrovial Inmobiliaria, de una vivienda unifamiliar el 12 de Marzo de 2.002, estableciéndose en el contrato -folio 182-, que "la vivienda será entregada a la parte compradora con anterioridad al día 30 de Junio de 2.003, fecha en la que se tiene previsto que la vivienda, se encuentre terminada y figuren inscrita como finca independiente en el Registro de la Propiedad", otorgándose la escritura de elevación a público del documento privado de compraventa, el 8 de Octubre de 2.003.

La vivienda y plaza de garaje a que se refiere el presente litigio, fueron vendidas por los demandados, hoy recurrentes, a terceros, el 29 de Diciembre de 2.003, por un precio escriturado de 324.546,54 euros; mientras que el inmueble de los demandantes, según manifestó DON Gerardo en el acto del juicio, fue vendido en Febrero de 2.004, no constando mas datos sobre dicha venta.

TERCERO.- Establecidos los hechos que configuran el supuesto a enjuiciar, hechos sobre los que no existen discrepancias entre las partes, con la sola excepción de la llamada telefónica de 25 de Junio de 2.003, sobre la que existen algunas discrepancias, llama la atención que ninguna de las partes haya instado la resolución del contrato de 28 de Marzo de 2.003, contrato que, pese a la polémica suscitada con el comunicado remitido por los vendedores el 30 de Junio de 2.003, ambas partes consideran resuelto, siendo el objeto de la acción ejercitada por los compradores, la recuperación, duplicada de la cantidad entregada en concepto de arras o señal, entrega que es calificada por las partes como arras penitenciales, la cual es aceptada por la sentencia apelada con la matización de que en las mismas se combinan la arras penitenciales y penales, calificación que, en todo caso, tiene una relevancia secundaria en el presente caso, en el que el núcleo del debate queda centrado en las consecuencias de la resolución unilateral del contrato llevada a cabo por los vendedores, a que antes hemos hecho referencia.

Es un hecho indiscutible que los compradores no podían hacer frente a su compromiso de abonar el precio el día 30 de Junio de 2.003, como máximo, habida cuenta del problema que tenían para, a su vez, vender la vivienda que ocupaban, operación necesaria para obtener financiación y para la cual precisaban de autorización judicial, al ser propiedad el 50% de la hija menor de la demandante. Esta situación es únicamente imputable a los compradores, acreditándose igualmente, que los vendedores cumplieron con todas las obligaciones que contractualmente asumieron, no existiendo por su parte obstáculo alguno para que se llevara a cabo la compraventa dentro de los plazos marcados. En esta situación es de aplicación lo dicho por la STS. de 24 de Febrero de 2.006 , cuando pone de manifiesto que el Alto Tribunal "ha abandonado el requisito subjetivista de la voluntad deliberadamente rebelde, por lo que ya no deviene exigir una actitud dolosa del comprador para decretar la resolución de los contratos de compraventa (sentencias de 11-3-1991, 23-4-1992, 9-10-1993, 22-12-1993, 10-10-1994, 29-12-1995, 7-2- y 23-3-1996, 24-10-1998, 22-2-1999 y 7-3-2005 , entre otras muy numerosas)".

Es de especial aplicación al caso la STS. de 11 de marzo de 1.997 , cuando dice: "La sentencia recurrida, en sus fundamentos de derecho segundo y tercero, ratifica los razonamientos de la de primera instancia sobre la inexistencia de culpa o negligencia en la conducta de la vendedora respecto a las previsiones del contrato, y, además, detalla que las dificultades surgieron en el momento de solicitar la compradora un crédito hipotecario que, al parecer, resultaba especialmente oneroso respecto a lo pronosticado por un cambio coyuntural de la política monetaria, lo que también corrobora la tesis de aquella decisión, para la que el único incumplimiento habido procede de Dª María Angeles y D. Alberto, quienes ya no satisficieron la segunda entrega de un millón de pesetas dentro de los cuarenta y cinco días siguientes a la firma del documento.

La calificación de anticipo del precio, que la sentencia recurrida otorga a la disposición sobre la referida aportación inicial del millón de pesetas, es adecuada, sin embargo no empieza la efectividad, por incumplimiento del contrato, de la cláusula penal establecida, que está autorizada por el artículo 1255 del Código Civil y que pugna con la solución de la Audiencia en relación a la devolución de la misma a quién la abonó con objeto de alcanzar así el pleno equilibrio de prestaciones y de intereses, cuya respuesta judicial sería conveniente sin la expresada atribución del incumplimiento a la compradora y sin la incorporación al documento de tal disposición. En consecuencia, por ser imputable a la recurrida la inobservancia de sus prestaciones, procede la efectividad del pacto mencionado y, por su efecto, dicho litigante perderá la suma pecuniaria entregada".

El paralelismo entre el caso resuelto por anterior sentencia y el aquí enjuiciado, es patente en cuanto a que en ambos supuestos el incumplimiento por los compradores obedece a causas que escapan de su propia voluntad, pero que en modo alguno es imputable a los vendedores, situación que deberá comportar la pérdida de la cantidad abonada en concepto de arras por los compradores que incumplieron, debiendo significar que, en casos como el presente en el que la transmisión frustrada va encadenada a otras operaciones inmobiliarias, esto es cuando se vende una vivienda para adquirir otra, el plazo es elemento esencial y el incumplimiento del mismos ha de considerarse como causa bastante para que la parte cumplidora pueda resolver el contrato.

Dicho lo anterior, solo resta hacer mención a las circunstancias del requerimiento resolutorio, en concreto a la tan aducida anticipación del mismo, al haberse llevado a cabo en la mañana del último día del plazo. Señala la STS. de 28 de Noviembre de 2.005 que "El artículo 1.504 del Código Civil , que se afirma infringido, establece un régimen especial para la resolución de la venta de bienes inmuebles por falta de pago del precio, atribuyendo al comprador la posibilidad de pagar, aun después de expirado el término convenido, mientras no haya sido requerido de resolución judicialmente o por acta notarial. Pero, en el caso presente, formulado dicho requerimiento el mismo día final del plazo previsto para el pago y otorgamiento de la escritura pública - 31 de julio de 1997- consta que el comprador ofreció el mismo día al vendedor dicho pago mediante cuatro cheques conformados, lo que también hizo por vía notarial, y posteriormente procedió, en la misma fecha, a efectuar consignación judicial del mismo, por lo que no podía operar la resolución intentada por el vendedor y no existe infracción alguna de dicho precepto". La transposición de anterior resolución al caso de autos pone de manifiesto que, dejando al margen la forma en que el requerimiento se llevó a cabo -cuestión sobre la que ninguna objeción se formula-, la anticipación de dicha comunicación al mismo día de expiración del plazo contractual y no al siguiente, como hubiera sido lo procedente, no ha de tener trascendencia alguna habida cuenta de que se ha reconocido la imposibilidad, días después, de hacer frente a los compromisos de pago, lo que unido a la aceptada resolución del contrato, excluye de cualquier trascendencia a meritada circunstancia.

La conclusión de todo cuanto se ha expuesto, no puede ser otra que la estimación del recurso y la revocación de la sentencia apelada, dictándose otra por la que se desestime íntegramente la demanda.

CUARTO.- En cuanto a las costas de la primera instancia, la desestimación de la demanda ha de comportar la imposición a la parte demandante de las allí causadas, al regir el criterio del vencimiento objetivo (artículo 394 de la Ley de Enjuiciamiento Civil ).

En lo referente a esta apelación, la estimación del recurso, comporta no hacer condena en costas en esta segunda instancia, tal y como establece el artículo 398 de la citada Ley Procesal .

Vistos los artículos citados, preceptos concordantes y demás de general y pertinente aplicación.

Fallo

Que estimando el recurso de apelación formulado por la Procuradora Sra. Tejada Marcelino en la representación acreditada de DON Valentín y DOÑA Melisa , contra la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia nº 62 de Madrid, en fecha 30 de Diciembre de 2.004, en el juicio ordinario de referencia, debemos revocar y revocamos referida resolución y, en consecuencia, desestimando la demanda formulada por la Procuradora Sra. Moreno Gómez, en la representación acreditada de DON Gerardo y DOÑA Trinidad , contra los citados DON Valentín y DOÑA Melisa , en reclamación de 30.280 euros e intereses legales de demora, debemos absolver a dichos demandados de las pretensiones contra ellos deducidas, imponiendo a la parte demandante las costas de la primera instancia; todo ello sin hacer expreso pronunciamiento en cuanto a las costas causadas en esta apelación, debiendo abonar, cada parte, las por ella generadas y las comunes por mitad.

Notifíquese la presente resolución a las partes y devuélvanse los autos originales al Juzgado de procedencia con copia certificada de la presente resolución.

Así por esta nuestra sentencia, que no es susceptible de ser recurrida es casación, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.- Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaría para su notificación, dándose publicidad en legal forma, y se expide certificación literal de la misma para su unión al rollo. Certifico.