Sentencia Civil Nº 1099/2019, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 13, Rec 615/2018 de 25 de Octubre de 2019

Encabezamiento

Sección nº 13 de la Audiencia Provincial de Barcelona. Civil
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N.I.G.: 0818442120170066279
Recurso de apelación 615/2018 -5
Materia: Juicio Ordinario
Órgano de origen:Sección Civil. Juzgado de Primera Instancia e Instrucción nº 2 de Rubí
Procedimiento de origen:Procedimiento ordinario 724/2017
Parte recurrente/Solicitante: Prodigia Capital, S.L.
Procurador/a: ESMERALDA OLIVARES ALBA
Abogado/a:
Parte recurrida: Soledad
Procurador/a: VICTORIA GARCIA FREDES
Abogado/a:
SENTENCIA Nº 1099/2019
Magistrados:
Juan Bautista Cremades Morant M dels Angels Gomis Masque Fernando Utrillas Carbonell Maria del
Pilar Ledesma Ibañez
Belen Zambrana Eliso
Barcelona, 25 de octubre de 2019

Antecedentes

Primero. En fecha 17 de mayo de 2018 se han recibido los autos de Procedimiento ordinario 724/2017 remitidos por Sección Civil. Juzgado de Primera Instancia e Instrucción nº 2 de Rubí a fin de resolver el recurso de apelación interpuesto por e/la Procurador/a ESMERALDA OLIVARES ALBA, en nombre y representación de Prodigia Capital, S.L. contra Sentencia - 14/03/2018 y en el que consta como parte apelada el/la Procurador/ a VICTORIA GARCIA FREDES, en nombre y representación de Soledad .

Segundo. El contenido del fallo de la Sentencia contra la que se ha interpuesto el recurso es el siguiente: 'Que desestimando la demanda interpuesta por el procurador de los Tribunales Esmeralda Olivares Alba, en nombre y representación de PRODIGIA CAPITAL, SL contra Soledad , absuelvo a este último de los pedimentos de la demanda, condenando en costas al demandante' Tercero. El recurso se admitió y se tramitó conforme a la normativa procesal para este tipo de recursos.

Se señaló fecha para la celebración de la deliberación, votación y fallo que ha tenido lugar el 18/09/2019.

Cuarto. En la tramitación de este procedimiento se han observado las normas procesales esenciales aplicables al caso.

Se designó ponente a la Magistrada Belen Zambrana Eliso .

Fundamentos

PRIMERO.- Por la representación procesal de PRODIGIA CAPITAL SL se interpone recurso de apelación contra la sentencia dictada en fecha 14 de marzo de 2018 por el Juzgado de Primera Instancia e Instrucción número 2 de Rubí , en cuyo Fallo se desestimaban íntegramente las pretensiones de la parte actora con condena en costas.

Las presentes actuaciones se iniciaron a instancia de la representación procesal de la entidad PRODIGIA CAPITAL SL quien interpuso demanda de juicio ordinario (previo monitorio) contra la señora Soledad en reclamación de la suma de 53.542,50 euros en concepto de honorarios por la intervención profesional prestada como medidora inmobiliaria por la venta de la casa propiedad de la demandada sita en la DIRECCION000 , DIRECCION001 nº NUM000 de Sant Cugat del Vallès.

Explicaba la demandante; que en fecha 27 de noviembre de 2015 ambas partes litigantes suscribieron un contrato de comercialización inmobiliaria (documento nº 1 de la demanda) en virtud del cual la demandada Soledad encomendaba a la actora PRODIGIA CAPITAL SL (empresa dedicada a la intermediación inmobiliaria) en régimen de exclusiva, la gestión de la venta de la vivienda de su propiedad según las condiciones pactadas en el documento; que como consecuencia de la actividad gestora desplegada por la demandante esta encontró una compradora para la vivienda (la señora Edurne ) y firmaron un documento privado de reserva de la compraventa en fecha 8 de febrero de 2017 en el cual establecían el precio y otras condiciones acordadas (documento nº 3 de la demanda); y que transcurridos dos días desde la firma de este documento de reserva la demandada llamó al empleado de la entidad actuante y le dijo que se había repensado el vender la casa y que había decidido no venderla, informándole el empleado que no podía resolver unilateralmente el contrato de compraventa suscrito con la potencial compradora, que estaba obligada a cumplirlo.

Con base en los hechos expuestos, entendía la actora PRODIGIA CAPITAL SL en su demanda; que la demandada había incumplido el contrato de compraventa suscrito con la potencial compradora Dª. Edurne y que también había incumplido el contrato de comercialización inmobiliaria otorgado con la demandante pues, habiendo esta última realizado las gestiones para la venta de su vivienda la demandada se negaba a abonarle los honorarios pactados, esto es, el 5% del precio de venta del inmueble más el IVA correspondiente, que era lo que, por tal motivo, le reclamaba en la demanda. Y, con referencia al escrito de oposición presentado por la demandada Soledad en el procedimiento monitorio, concluía la demandante; que dicha demandada había actuado de mala fe, mintiendo al empleado de PRODIGIA CAPITAL SL al decirle que no quería vender la casa cuando en realidad lo que ocurría era que había encargado la venta a otra inmobiliaria (ENGELS & VOLKERS), incumpliendo con ello el pacto de exclusividad que tenía acordado con la demandante.

Frente a tales pretensiones la demandada contestó oponiendo, en esencia; que el único documento que firmó con la actora el 27 de noviembre de 2015 era el primero que aparecía en el documento nº 1 del escrito de demanda, al cual no iban unidas las otras dos páginas de condiciones anexas que no estaban por ello rubricadas por la demandada; que el contrato firmado no contenía ningún pacto de exclusividad y que, de hecho, la demandante era plenamente conocedora de que la demandada había encargado también la venta de esta misma vivienda a otra inmobiliaria (ENGELS & VOLKERS) en fecha 22 de septiembre de 2016; que la actora, precisamente presionada por la intervención de esa otra agencia inmobiliaria, le comunicó a la demandada que tenía una posible compradora (la señora Edurne ) y en la tarde noche del 10 de febrero de 2017 un empleado de PRODIGIA CAPITAL SL se personó en la vivienda de la señora Soledad y le puso a la firma el documento de reserva de compraventa de fecha 8 de febrero de 2017 en el que se decía que la demandante había recibido de dicha compradora la cantidad de 1.000 euros en concepto de reserva y que la firma del contrato de arras (momento en el cual la compradora se comprometía a pagar la suma de 87.500 euros) se efectuaría en cuanto el abogado de la parte compradora aprobase que no había ninguna afectación en el terreno y dispusieran de la aprobación del banco, haciendo añadir la demandada, de su puño y letra, que la fecha límite para el otorgamiento del contrato de arras sería en todo caso el 28 de febrero de 2017; que finalmente, ni el contrato de arras ni la escritura pública de compraventa llegaron a celebrarse con la compradora presentada por la actora PRODIGIA CAPITAL SL, ni la demandada recibió jamás esos 1.000 euros de la reserva, y que la empresa que finalmente gestionó y finalizó con éxito la venta de su vivienda fue ENGELS & VOLKERS con cuya compradora (la señora Gregoria ) sí que se otorgó un contrato privado de arras penitenciales por valor de 93.000 euros en fecha 1 de marzo de 2017 y una escritura pública de compraventa ante notario el 18 de mayo de 2017, abonando la demandada sus honorarios a la mencionada intermediadora inmobiliaria, por su gestión.

La sentencia de instancia, con fundamento en la jurisprudencia emanada del Tribunal Supremo sobre la naturaleza del contrato de mediación o corretaje y con cita de varias sentencias dictadas por esta Audiencia Provincial sobre la materia (y en particular sobre el devengo de los honorarios del agente mediador en este tipo de contratos), realiza un detallado y motivado análisis de la prueba documental y testifical practicada en la instancia, y concluye; que el contrato suscrito con la actora PRODIGIA CAPITAL SL no lo era en régimen de exclusividad, y que la demandante no había cumplido por entero el encargo recibido pues, si bien había presentado a una posible compradora, no se habían llegado a firmar con ella las arras dentro de la fecha límite pactada, por lo que no surgió la obligación para la demandada de indemnizar ni de pagar ninguna cantidad a la demandante, y la demanda debía ser desestimada.

Contra tal resolución interpone recurso la parte actora PRODIGIA CAPITAL SL, alegando error en la valoración de la prueba realizada en la instancia y centrando su argumentación en el incumplimiento por parte de la demandada del contrato de reserva de compraventa de 8 de febrero de 2017 suscrito con la compradora hallada por la apelante (señora Edurne ), habiendo transmitido la finca a otra persona antes de la fecha límite pactada en dicho documento del 28 de febrero de 2017, frustrando con ello el buen fin de la compraventa cumplidamente gestionada por PRODIGIA CAPITAL SL. Acepta la apelante en esta alzada lo resuelto por el juez a quo en cuanto al carácter no exclusivo de la intermediación contratada con la demandada, y solicita nuevamente como prueba el pretendido contrato de reserva firmado entre la demandada Soledad y la definitiva compradora (señora Gregoria ) propuesta por la otra inmobiliaria (ENGELS & VOLKERS).

La demandada Soledad presenta escrito de oposición al recurso de apelación interpuesto, abogando por la correcta valoración de la prueba y el acertado Fallo desestimatorio de la sentencia dictada en la primera instancia.



SEGUNDO.- Examinados en esta alzada los autos elevados, el recurso, ya se adelanta, no puede prosperar, en cuanto que este Tribunal comparte los argumentos que se exponen en los fundamentos de derecho de la sentencia apelada a los fines de sustentar su parte dispositiva, motivación que se considera bastante para confirmar tal resolución puesto que no queda desvirtuada en esta alzada por las alegaciones vertidas en el correspondiente escrito de interposición de recurso, y en consecuencia puede y debe remitir a dicha fundamentación a los fines de dar cumplimiento a la obligación que a Juzgados y Tribunales impone el artículo 120 núm. 3 de la Constitución Española , que no es otra cosa que el dar a conocer a las partes las razones de sus decisiones, obligación que está inmersa de la misma manera en el artículo 218 de la Ley de Enjuiciamiento Civil ; y al respecto debe recordarse que, como es sabido, la doctrina jurisprudencial dimanante tanto del Tribunal Constitucional (sentencias 174/1987 , 11/1995 , 24/1996 , 115/1996 , 105/97 , 231/97 , 36/98 , 116/98 , 181/98 , 187/2000 ) como de la Sala Primera del Tribunal Supremo (Sentencias de fechas 5 de octubre de 1998 , 19 de octubre de 1999 , 3 y 23 de febrero , 28 de marzo , 30 de marzo , 9 de junio , ó 21 de julio de 2000 , 2 y 23 de noviembre de 2001 , 30 de julio y 29.9.2008 ) permite y admite la motivación por remisión a una resolución anterior, cuando la misma haya de ser confirmada y precisamente, porque en ella se exponían argumentos correctos y bastantes que fundamentasen en su caso la decisión adoptada, de forma que en tales supuestos y cual precisa la Sentencia del Alto Tribunal de fecha 20 de octubre de 1997 , subsiste la motivación de la sentencia de instancia puesto que la asume explícitamente el Tribunal de segundo grado. En consecuencia, si la resolución de primer grado es acertada, la que la confirma en apelación no tiene por qué repetir o reproducir argumentos, pues en aras de la economía procesal debe corregir sólo aquello que resulte necesario ( Sentencias del Tribunal Supremo de 16 de octubre y 5 de noviembre de 1992 , 19 de abril de 1993 , 5 de octubre de 1998 , y 30 de marzo y 19 de octubre de 1999 ) ; en definitiva, una fundamentación por remisión no deja de ser motivación, ni de satisfacer la exigencia constitucional de tutela judicial efectiva, lo que sucede cuando el Juez 'ad quem' se limita a asumir en su integridad los argumentos utilizados en la sentencia apelada, sin incorporar razones jurídicas nuevas a las ya empleadas por aquélla ( STS 30.7.2008 ). En el mismo sentido, la STS 18.3.2016 , citando la del mismo Tribunal de 27.12.2013 , afirma '...nuestro enjuiciamiento debe circunscribirse a la relación directa y manifiesta entre la norma aplicable y el fallo de la resolución, exteriorizada en la argumentación jurídica; sin que exista un derecho fundamental a una determinada extensión de la motivación, cualquiera que sea su brevedad y concisión, incluso en supuestos de motivación por remisión ' ( SSTC 108/2001, de 23 de abril , y 68/2011, de 16 de mayo )'.

Así es, las alegaciones vertidas en el escrito de interposición del recurso en nada desvirtúan los correctos razonamientos contenidos en la sentencia de primera instancia, bastando señalar en respuesta a las mismas las siguientes consideraciones.

Determina la apelante en su recurso lo siguiente; que en este procedimiento PRODIGIA CAPITAL SL reclama a la demandada una comisión meritada como consecuencia de la prestación de un servicio de mediación en la venta de un inmueble propiedad de la demandada; que el conflicto central del pleito nace a partir del acuerdo suscrito entre la demandada ( Soledad ) y una compradora suministrada por la inmobiliaria apelante (señora Edurne ), acuerdo que consta documentalmente escrito en el documento titulado 'reserva de compraventa de vivienda' que se adjunta como documento nº 3 de la demanda; y que la cuestión fáctica sobre la que ha versado la valoración probatoria realizada en la sentencia que se recurre tenía por objeto constatar si la demandada cumplió con su obligación de no vender o no comprometer la finca con ninguno, o si por el contrario, como sostiene esta parte, la demandada procedió a transmitir la finca a una tercera persona, antes del día 28 de febrero de 2017, porque si fuese así, si la demandada hubiese vendido la finca a alguno antes de aquella fecha, la primera venta no se habría llevado finalmente a término por una causa imputable única y exclusivamente a la vendedora demandada que habría decidido incumplir el contrato y vender la finca a otra persona, y por tanto, en este supuesto, la apelante PRODIGIA CAPITAL SL, como intermediadora en la primera venta, tendría el derecho de cobrar la retribución pactada, tal y como se desprende de las reglas del sentido común, de las exigencias de la buena fe y la honradez en los pactos que han de presidir las relaciones contractuales (...).

Y admite la apelante asimismo, en su recurso, el carácter no exclusivo del contrato de intermediación inmobliaria suscrito con la demandada Soledad en fecha 27 de noviembre de 2015.

La pretensión no puede prosperar, en tanto en cuanto, como ya advierte el Juez a quo en su sentencia, la cantidad de 53.542,50 euros que se reclama por la apelante PRODIGIA CAPITAL SL, lo es (así lo indica la propia parte, varias veces, en su demanda y lo mantiene y ratifica en la apelación) en concepto de 'pago de la retribución pactada', es decir, de honorarios de la intermediación, y no en concepto de indemnización o penalización (ya sea por el incumplimiento del -inexistente- pacto de exclusividad, o por el incumplimiento del documento de reserva firmado con la compradora propuesta por la apelante; debiendo advertir, ya en este punto, que no existía ninguna cláusula penal ni similar en el 'documento de reserva de compraventa de vivienda' firmado por la apelante, la vendedora demandada y la compradora Edurne , en fecha 8 de febrero de 2017). Y los honorarios de la intermediadora inmobiliaria PRODIGIA CAPITAL SL, no llegaron a nacer, ni en virtud de la propia naturaleza -legal y jurisprudencial- de los honorarios en este tipo de negocios, ni tampoco atendiendo a la letra del contrato de intermediación suscrito entre las partes.

En relación con los contratos de colaboración o intermediación, es doctrina reiterada ( Sentencias del Tribunal Supremo de 26 de marzo y 21 de mayo de 1992 ;RJA 2332 y 4272/1992 ) que, aunque se presentan revestidos de atipicidad, se encuentran dotados de propio contenido sustantivo, generándose al amparo de la libertad de contratación que autorizan los artículos 1091 y 1255 del Código Civil y si bien mantienen aproximaciones con el mandato, corretaje, arrendamiento de servicios, y contrato laboral, predominan en los mismos la función de gestión mediadora, al interesar del agente o mediador, en su condición de intermediario, para que, por sus relaciones con el mercado, oferte determinados bienes o servicios, de modo que el mediador, salvo apoderamiento y representación expresa, no interviene directamente en la conclusión del contrato final, aunque pueda estar autorizado a recibir cantidades a cuenta, si bien coadyuva eficazmente al mismo, y su propia función es predominantemente pregestora, al hacer posible contratar, cesando una vez que pone en relación a las partes, que son las que han de celebrar el futuro convenio ( Sentencias del Tribunal Supremo de 21 de octubre de 1965 , 3 de marzo de 1967 , 1 de marzo de 1988 ,y 6 de octubre de 1990 ; RJA 4600/1965 , 1243/1967 , 1540/1988 y 7478/1990 ), por lo que sus honorarios se devengan, salvo pacto expreso que contemple otra modalidad, si su actividad resulta eficaz, al celebrarse y tener positiva realidad jurídica el contrato o negocio objeto de la mediación como consecuencia de la actividad desplegada por el agente mediador, que no se obliga por ello a responder del buen fin de la operación, lo que requeriría un pacto especial de garantía, como prevé el artículo 272 del Código de Comercio para la comisión ( Sentencias del Tribunal Supremo de 12 de marzo , 18 de septiembre , y 1 de diciembre de 1986 , 1 y 17 de mayo , y 6 de octubre de 1990 , 11 de febrero y 26 de marzo de 1991 ( RJA 1175, 4713 y 7190/1986 , 3734 y 7478/1990 , y 1193 y 2447/1991 ).

En el mismo sentido, es doctrina reiterada ( Sentencia del Tribunal Supremo de 17 de mayo de 1990, y las que en ella se citan; RJA 3734/1990 ) que para tener derecho el agente mediador al percibo de una retribución se hace necesario demostrar cumplidamente: el encargo de la gestión, y su eficaz intervención mediadora en la feliz conclusión del negocio jurídico al que se refiere su mediación.

Y sobre el derecho del intermediario a cobrar sus honorarios, son exponentes de la doctrina jurisprudencial sobre la materia la STS 685/2012 de 19 de noviembre y la STS 228/2014 de 21 de mayo . La primera de estas resoluciones analiza los perfiles del contrato de mediación y el derecho al cobro de la comisión o remuneración pactada. Así, recuerda que la ' sentencia 878/2011, de 25 de noviembre , con cita de otras dos anteriores , ( sentencias de 348/2007, de 30 de marzo -en la que se apoya el recurso de casación- y 360/2009 , 25 de mayo), entiende que 'el contrato de mediación se integra en los contratos de colaboración y gestión de intereses ajenos, cuya esencia reside en la prestación de servicios encaminados a la búsqueda, localización y aproximación de futuros contratantes, sin intervenir en el contrato ni actuar propiamente como mandatario.

Constituye un contrato atípico, consensual, bilateral y aleatorio, puesto que su resultado es incierto, y se rige por las estipulaciones de las partes que no sean contrarias a la ley, a la moral o al orden público y, en lo no previsto, por los preceptos correspondientes a figuras afines, como el mandato, el arrendamiento de servicios o la comisión mercantil'.

Respecto del derecho a percibir la remuneración estipulada, después de recordar que está supeditado a la celebración del contrato pretendido, que es cuando el mediador ha cumplido y agotado su actividad intermediaria, ejemplifica los supuestos en que 'el mediador no tiene derecho a la remuneración: (1º) si el contrato encargado no llega a celebrarse (no se produce la perfección del mismo); (2º) si se ha celebrado pero no por la actividad del mediador (falta el nexo causal); y (3º) si se celebra una vez transcurrido el plazo pactado (es causa de extinción del contrato) a no ser que se pruebe que el contrato se celebró después, pero por razón de la actividad mediadora, con cuyo retraso las partes contratantes han querido evitar el pago al mediador' ( Sentencias 738/2011, de 13 de octubre , y 878/2011, de 25 de noviembre )'.

Por su parte, la STS de 21 de mayo de 2014 fijó doctrina jurisprudencial, referida expresamente a un supuesto de intermediación inmobiliaria , supeditando el derecho a la retribución íntegra de la comisión pactada a que la gestión del mediador resulte decisiva o determinante para el 'buen fin' o 'éxito' del encargo realizado.



TERCERO.- De conformidad con la doctrina expuesta, para analizar si al mediador (en nuestro caso a la apelante PRODIGIA CAPITAL SL) le corresponde o no recibir una retribución, lo primero que debe identificarse es el concreto negocio cuya conclusión debería dar lugar a la retribución reclamada.

En el caso de autos, atendiendo al contrato de intermediación suscrito entre las partes el 27 de noviembre de 2017 ('Contrato de comercialización inmobiliaria bajo sistema de venta PRODIGIA TEAM LEADER'), el negocio que debía producir ese efecto era la compraventa formalizada en escritura pública de la vivienda propiedad de la demandada señora Soledad , y en particular, se establecía en las condiciones anexas al contrato que; 'El vendedor deberá abonar los honorarios sobre el precio final de venta de la vivienda a PRODIGIA: 5,00% IVA no incluido' y que 'Los honorarios serán pagaderos mediante factura devengada a la parte vendedora, pagadera el 50% en la firma del contrato de arras y el restante 50% el día de la formalización de la compraventa ante notario'. También se establecía como última condición anexa al contrato de comercialización inmobiliaria suscrito entre las partes, una 'Penalización por incumplimiento del contrato', de tal forma que; 'En caso de que la parte vendedora enajene la finca por si misma o sirviéndose de cualquier otro particular o agencia inmobiliaria no seleccionada, dentro del periodo de comercialización, vendrá obligada al pago de los honorarios expuestos en la tabla sobre el precio final de venta. En caso de incumplimiento del mandato irrevocable de venta durante el periodo de duración del contrato, la parte propietaria vendrá obligada, asimismo, al pago de los honorarios'.

Pero, como ya se ha advertido, la cantidad reclamada por PRODIGIA CAPITAL SL en esta litis no lo es en concepto de penalización por incumplimiento sino en concepto de abono de la retribución pactada, y además, es un hecho no controvertido ( y que ha devenido firme por la expresa admisión de la apelante en su recurso) el carácter no exclusivo del contrato de intermediación suscrito entre la vendedora demandada Soledad y la apelante PRODIGIA CAPITAL SL. A mayor abundamiento, admitió el representante legal de la actora durante su interrogatorio el día de la vista; 'que el contrato de mediación se firmó el 27 de noviembre de 2015 y que sólo estaba firmada la primera página porque las condiciones anexas se estaban discutiendo con el yerno de la demandada, ya que no estaba de acuerdo con ellas (...), que él se enteró de que la demandada también estaba vendiendo la casa con ENGELS AND VOLKERS en el momento de firmar el documento de reserva con la compradora propuesta por PRODIGIA CAPITAL SL y que por eso el yerno de la vendedora pidió expresamente que se incluyera como fecha límite para la firma de las arras con la compradora el 28 de febrero de 2017 (...)'. Y el yerno de la demandada declaró como testigo en el mismo acto; 'que el contrato suscrito con PRODIGIA CAPITAL SL -y con las otras inmobiliarias- no lo era en régimen de exclusividad (...) y que ni tan siquiera le pasó las condiciones anexas al contrato que proponía la demandante porque no estábamos de acuerdo con ellas, con la exclusividad, por eso no se firmaron las condiciones anexas, sino sólo la primera página de condiciones particulares de la intermediación (...)'.

De manera que, tratándose del derecho a percibir los honorarios pactados (el 5% sobre el precio final de venta más el IVA correspondiente, que calcula la apelante en los 53.542,50 euros reclamados en su demanda) y siendo un hecho, asimismo, carente de controversia -por hallarse contestes las partes y por acreditarlo así la prueba documental y testifical practicada en los autos-, que tanto el contrato de arras como la escritura pública de compraventa sobre la vivienda propiedad de la vendedora demandada señora Soledad se llevó a efecto, no con la compradora propuesta por la apelante PRODIGIA CAPITAL SL (señora Edurne ), sino con otra compradora distinta (señora Gregoria ) conseguida por otra agencia inmobiliaria (NEGELS AND VOLKERS); no puede sino concluirse -como ya lo hiciera el Juzgador de instancia- que el derecho de PRODIGIA CAPITAL SL a percibir los honorarios o la retribución pactada no llegó a nacer.



CUARTO.- Pretende la apelante PRODIGIA CAPITAL SL el abono de los honorarios pactados (53.542,50 euros) alegando como fundamento para ello; el incumplimiento por parte de la vendedora demandada Soledad del documento de reserva de compraventa suscrito con la compradora Edurne en fecha 8 de febrero de 2017 (habiendo negociado y vendido la finca antes de la fecha límite establecida en el contrato de 28 de febrero de 2017), e invocando en su recurso, 'las reglas del sentido común, las exigencias de la buena fe y de la honradez en los pactos que han de presidir las relaciones contractuales'. Tal pretensión, insistimos, no puede prosperar, en tanto en cuanto; 1º) no se reclama una penalización por incumplimiento, 2º) en el documento de reserva de compraventa no se preveía ninguna cláusula penal para el caso de incumplirse la fecha límite de 28 de febrero de 2017, y 3º) en virtud del análisis de la prueba documental y testifical obrante en autos, no es posible afirmar que la parte vendedora demandada incumpliera ciertamente, la fecha límite indicada.

Así es, en el documento de reserva de compraventa de vivienda firmado por PRODIGIA CAPITAL SL, la compradora por ella propuesta Doña Edurne y la vendedora demandada Soledad en fecha 8 de febrero de 2017 se estipulaba, en el pacto 6º y bajo el título de 'Limitaciones' que; 'Una vez efectuado el pago, la parte vendedora no podrá vender, ceder, arrendarm gravar, permutar o transmitir la propiedad a ningún tercero o entrar en negociaciones con personas físicas o jurídicas. Por lo tanto, la propiedad queda excluida del mercado hasta la firma del contrato de arras'. No obstante, no se fijaba en el documento ninguna penalización o indemnización para el caso de incumplirse este pacto; y por otro lado, se hallan contestes las partes en el hecho de que la vendedora demandada señora Soledad jamás llegó a recibir los 1.000 euros entregados a PRODIGIA CAPITAL SL por la futura compradora Edurne en concepto de reserva; por lo que ese 'pago' al que se refería la estipulación 6ª del contrato, ni tan siquiera se llegó a producir. (Véase prueba más documental V aportada en el acto de la audiencia previa por la apelante, en el que se constata la transferencia de los 1.000 euros el 13 de febrero de 2017 por la compradora a la inmobiliaria PRODIGIA CAPITAL SL no existiendo la subsiguiente entrega por parte de esta a la vendedora).

Pero es que además, tras un nuevo análisis por parte del tribunal de cuanto se ha actuado y aportado a los autos, se alcanza la misma conclusión que el juez a quo, esto es; que no se produjo el incumplimiento de la fecha límite establecida en el documento de reserva, por parte de la demandada. En efecto, en el documento de reserva firmado con la compradora de la parte apelante señora Edurne se establecía como precio de la venta la cantidad de 885.000 euros y se indicaba en el pacto 2º del documento lo siguiente: 'CONTRATO DE ARRAS: La parte compradora se compromete a entregar el 10% del precio de venta en el acto de la firma del contrato de arras, es decir, la cantidad de 87.500 euros. La firma del contrato de arras se efectuará en cuanto el abogado de la parte compradora apruebe que no hay ninguna afectación en el terreno y dispongamos de la aprobación del banco. Fecha límite 28 de febrero de 2017' (esto último escrito a mano a petición del yerno de la demandada). Y de los documentos aportados por la demandada Soledad a petición de la apelante PRODIGIA CAPITAL SL en el acto de la audiencia previa, se constata; que el contrato de arras (penitenciales) entre la otra inmobiliaria ENGELS AND VOLKERS, su compradora señora Gregoria y la vendedora apelada Soledad se firmó el día 1 de marzo de 2017, y que la escritura pública de compraventa de la vivienda con esta compradora se otorgó en fecha 18 de mayo de 2017; es decir, ambos documentos con posterioridad a la expiración de la fecha límite fijada en el documento de reserva suscrito con la compradora de PRODIGIA CAPITAL SL. Y asimismo, queda plenamente acreditado con la prueba documental obrante en los autos, que si bien la inmobiliaria ENGELS AND VOLKERS recibió los 2.000 euros de la reserva y los 91.000 euros de las arras penitenciales por parte de la compradora, antes del 28 de febrero de 2017 (los días 20 y 21 de febrero), tal cantidad no fue efectivamente entregada -por transferencia bancaria- a la vendedora señora Soledad hasta el 6 de marzo de 2017.

El representante legal de PRODIGIA CAPITAL SL admitió en el juicio en la primera instancia, 'que no llegó a notificar a la vendedora que se querían firmar las arras porque como esta ya le había dicho que no vendían con ellos, que no vendían la casa finalmente, pues...'. Y la compradora propuesta por la apelante, señora Edurne , declaró asimismo en el juicio; 'que ella sí pagó los 1.000 euros de la reserva por transferencia bancaria, que sí tenía solvencia suficiente para comprar la vivienda, bueno, para el pago de las arras sí que tenía, pero para el 100% del precio de la venta aún no tenía la financiación del banco aprobada (...) que cuando la inmobiliaria le comunicó que no se vendía la casa la testigo no insistió más y que por esa fecha, hacia el 23 de febrero de 2017, aún no tenía la respuesta del banco, estaban en negociaciones (...)'.

Finalmente, el yerno de la demandada (que negoció la venta de la vivienda en su nombre) explicó en la vista lo siguiente; 'que fue él quien exigió que se estableciera una fecha límite y corta para la firma de las arras con la compradora de PRODIGIA CAPITAL SL; que no recibieron -ni él ni su suegra- ninguna cantidad en concepto de reserva por parte de la inmobiliaria apelante; que el 22 de febrero de 2017 aún les decía esta inmobiliaria que estaban pendientes de la obtención de financiación por el banco; que los 93.000 euros de las arras de la otra compradora los recibieron varios días después del 1 de marzo de 2017; que ENGELS AND VOLKERS nos dijo que estaba negociando la venta con una posible compradora y que él y su suegra esperaron hasta el 28 de febrero de 2017 y el día 1 de marzo de 2017 firmaron el contrato de arras con la compradora de esta otra inmobiliaria'.

En conclusión, no ha quedado acreditado el incumplimiento de la fecha límite establecida en el documento de reserva suscrito con la compradora de la parte apelante, en el que la misma basa su pretensión de cobro de los honorarios pactados (pretensión por otro lado, improcedente, en virtud de las razones ya expuestas por el tribunal); y la prueba cuya petición reiteraba la apelante PRODIGIA CAPITAL SL ante esta alzada, no puede ser admitida, en tanto en cuanto; Primero, dicha prueba ya fue oportunamente acordada y practicada en la primera instancia (indicando la demandada que no se había firmado documento alguno de reserva con la compradora de la otra inmobiliaria); y segundo, el pretendido documento, deviene inútil en aras de la resolución del objeto de litigio, pues es un hecho acreditado que tanto la reserva como las arras fueron efectivamente transmitidas por la compradora Doña Gregoria a la inmobiliaria ENGELS AND VOLKERS antes del 28 de febrero de 2017, pero también es un dato demostrado que dichas cantidades (93.000 euros en total) no fueron transferidas ni recepcionadas por la vendedora demandada señora Soledad hasta el día 6 de marzo de 2017.

Y, en todo caso, debe insistirse en que la suma reclamada por la actora ahora apelante PRODIGIA CAPITAL SL no lo es en concepto de penalización ni de indemnización derivada del incumplimiento de esa fecha límite (tampoco existía una cláusula penal a tal efecto en el documento), sino en concepto de honorarios; y no siendo controvertido que ni el contrato de arras ni el definitivo contrato de compraventa en escritura pública (en tanto que negocio objeto de la intermediación inmobiliaria) se llevaron a efecto con la compradora propuesta por la apelante; la conclusión (legal y contractual) no es otra que el no nacimiento del derecho a tales honorarios, por la parte apelante.

Todo lo expuesto determina la desestimación del recurso planteado por la entidad demandante PRODIGIA CAPITAL SL y, consiguientemente, la confirmación de la sentencia recurrida.



QUINTO.- Habida cuenta la desestimación del recurso, se deben imponer a las costas causadas en esta alzada de conformidad con lo establecido en el artículo 398 de la LEC a la parte apelante.

Vistos los preceptos legales invocados y demás de general y pertinente aplicación al caso,

Fallo

Que DESESTIMANDO el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de PRODIGIA CAPITAL SL contra la sentencia dictada en fecha 14 de marzo de 2018 por el Juzgado de Primera Instancia (e Instrucción) número 2 de Rubí en autos de procedimiento ordinario número 724/2017. Secc 1 de los que el presente Rollo dimana, debemos CONFIRMAR la expresada resolución con expresa imposición a la parte recurrente de las costas causadas en esta alzada.

Se decreta la pérdida del depósito constituido por el apelante de conformidad con lo establecido en los apartados 1 , 3b / y 9 de la Disposición Adicional Decimoquinta de la LOPJ .

La presente sentencia no es firme y contra ella caben recurso de casación y extraordinario por infracción procesal ante el Tribunal Supremo o el Tribunal Superior de Justicia de Catalunya , a interponer por escrito presentado ante este tribunal en el término de veinte días contados desde el día siguiente a su notificación.

Y firme que sea esta resolución, devuélvanse los originales al Juzgado de su procedencia, con testimonio de la misma para su cumplimiento.

Lo acordamos y firmamos.

Los Magistrados :