Sentencia Civil Nº 11/2007, Tribunal Superior de Justicia de Navarra, Sala de lo Civil y Penal, Sección 1, Rec 26/2006 de 05 de Julio de 2007

Encabezamiento

S E N T E N C I A Nº 11

EXCMO. SR. PRESIDENTE:

D. JUAN MANUEL FERNÁNDEZ MARTÍNEZ

ILTMOS. SRES. MAGISTRADOS:

D. ALFONSO OTERO PEDROUZO

D. MIGUEL ANGEL ABARZUZA GIL

En Pamplona, a cinco de Julio de dos mil siete.

Visto por la Sala de lo Civil y Penal del Tribunal Superior de Justicia de Navarra, integrada en la forma al margen indicada, el Recurso de Casación Foral nº 26/06, contra la sentencia dictada en grado de apelación por la Sección Primera de la Audiencia Provincial de Navarra, el 4 de julio de 2006, en autos de Juicio ordinario nº 244/04, (rollo de apelación civil nº 110/06) sobre Resolución de contrato de venta, procedentes del Juzgado de Primera Instancia Nº 2 de Pamplona/Iruña, siendo recurrente la demandada DÑA. Sara, representada ante esta Sala por la Procuradora Dña. Patricia Lázaro Ciáurriz y dirigida por la Letrada Dña. Maite Larumbe Valencia y recurridos los demandantes, D.. Braulio y DÑA. Aurora, representados en este recurso por el Procurador D. Fco. Javier Echauri Ozcoidi y dirigidos por el Letrado D. Blas Ignacio Otazu Amatriain..

Antecedentes

PRIMERO.- El Procurador Sr. D. Fco. Javier Echauri Ozcoidi en nombre y representación de D. Braulio Y Dª Aurora en la demanda de juicio ordinario seguida en el Juzgado de 1ª Instancia nº 2 de Pamplona contra Dª Sara estableció en síntesis los siguientes hechos: el día 12 de abril de 2003, la demandante Dª Aurora suscribió (como parte compradora) un contrato privado de compraventa de una finca, propiedad de la demandada, por un precio de 336.567 euros, el cual sería satisfecho por los actores mediante un pago parcial de 60.000 euros a la firma del contrato, cantidad que se entregó en ese momento y el resto, en el momento de formalización de la escritura publica. Igualmente se pactó que en el supuesto de que no pudiera llevarse a cabo la firma de la escritura de compraventa en el plazo indicado en el mismo, por causas imputables a la vendedora, la compradora podría optar por exigir su cumplimiento o por la resolución del contrato. En este último supuesto, la vendedora debería pagar a la compradora la cantidad de 120.000 euros en concepto de devolución de arras e indemnización por daños y perjuicios. Sin embargo, pronto se puso de manifiesto que la edificación y construcciones existentes en la finca, objeto de la compraventa , así como el uso residencial que a dicha finca se le ha ido dando no eran conformes a la Normativa Urbanística de Olite, previéndose en ésta, la desaparición de la edificación y construcciones y la reconversión de dichos terrenos en zona verde pública en el momento de su ejecución. Cuando mis representados tuvieron noticia de estos hechos requirieron a la demandada a fin de llevar a cabo la resolución del contrato a lo que ésta se negó requiriéndoles notarialmente para que dieran cumplimiento al contrato privado de compraventa acudiendo a firmar la escritura pública ante el notario el día 22 de julio del 2003. Ante ello, la demandante requirió a la demandada para que le remitiera la cédula de habitabilidad y licencia municipal de primera ocupación, así como certificación del Ayuntamiento de Olite en la que se hiciera constar que dicho inmueble no se encontraba fuera de las normas de ordenación. La demandada no aportó documentación alguna y le envió un segundo requerimiento en el mismo sentido que el anterior. Para sorpresa de mis representados, la finca objeto del contrato de compraventa ha sido nuevamente puesta a la venta por la demandada, sin que hasta el momento presente se haya procedido a la devolución de ninguna de las cantidades que por incumplimiento de las obligaciones debe la Sra. Sara a mis representados. Después de alegar los fundamentos jurídicos que estimó oportunos terminaba suplicando 'se dicte sentencia por la que declare resuelto el contrato de compraventa suscrito entre mis representados y la demandada el día 12 de abril de 2003 y condene a dicha demandada a pagar a mis mandantes las siguientes cantidades: a) la cantidad de 120.378,40 euros en concepto de principal reclamado. b) la cantidad que resulte en concepto de intereses que devengue la expresada cantidad desde la interposición la presente demanda hasta el momento de la Sentencia. c) las costas causadas y que se causen en este procedimiento.'

SEGUNDO.- Admitida a trámite la demanda y emplazada la demandada, compareció la Procuradora Sra. Dª Patricia Lázaro Ciaurriz en nombre y representación de Dª Sara, oponiéndose a la misma dentro del plazo legal en base a unos hechos que resumidamente son los siguientes: la normativa urbanística de Olite, aprobada desde 1993 es posterior a la construcción de la vivienda, que lo está desde 1979. Independientemente de ello, lo cierto es que ésta nunca ha sido declarada fuera de ordenación, es más, el Ayuntamiento ha consentido su mantenimiento, ha expedido la cédula de habitabilidad, ha otorgado la licencia de ocupación y ha aprobado inicial y provisionalmente un documento de modificación de las normas subsidiarias que expresamente consolidaba dicha vivienda. Al respecto, únicamente se alega de contrario, el informe suscrito por el arquitecto municipal en el que sólo se recoge la opinión del suscribiente sin que haya existido ningún acto administrativo ni político en relación con la vivienda que nos ocupa. Oculta, asimismo la actora que en el momento de la firma de la compraventa, estaba aprobada municipalmente una modificación de normas que recogía la voluntad política de expresa declaración de consolidación de la vivienda. Dicho texto se tramitó completamente por el Ayuntamiento de Olite, remitiéndose para su aprobación definitiva al Gobierno de Navarra y es precisamente este documento el que hizo echarse atrás a los compradores al enterarse de la ampliación de un polígono industrial muy próximo a la vivienda. Este cambio de opinión fue manifestado a la vendedora a través de la inmobiliaria que participó como intermediaria en la venta de la casa, proponiendo rebajar el precio o disminuir la penalización por dejar sin efecto el contrato y por ello, enviaron la carta a mi representada haciendo constar que la finca no podía destinarse a vivienda y pidiendo por tanto, la resolución del contrato. Por otro lado, tanto la cédula como la licencia de ocupación se hallaban depositadas en la notaría y en cuanto al certificado del Ayuntamiento, éste no se aportó dado que la situación urbanística de la finca era del todo regular y por el escaso plazo de solicitud de la actora (cinco días antes de la fecha de firma de la escritura pública) y es que además, no era necesaria su aportación para la formalización de la compraventa por lo que no había obligación alguna de hacerlo. En esta situación llegó el día de la firma sin que comparecieran los compradores, por lo que se levantó acta de dicha situación y se les envió requerimiento notarial para el cumplimiento del contrato, sin que lo hicieran. Habiendo transcurrido por tanto, los plazos pactados y legales sin que se hubiera formalizado el contrato de compraventa, la demandada quedó libre para disponer de la finca, habiéndose aplicado la pérdida de la cantidad entregada como penalización pactada en el contrato por incumplimiento de la actora. Después de alegar los fundamentos jurídicos que estimó oportunos terminaba suplicando 'se dicte sentencia en la que se desestime la demanda con expresa imposición de costas a la parte actora'.

TERCERO.- Por el Juzgado de 1ª Instancia se dictó sentencia en fecha 13 de febrero de 2006 cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: 'Que debo desestimar y desestimo la demanda interpuesta por D. Braulio y Dña. Aurora representados por el Procurador D. Francisco Javier Echauri Ozcoidi y debo absolver y absuelvo a Dña. Sara representada por la Procuradora Dña. Patricia Lázaro Ciaurriz. Con condena en costas de los demandantes.'

CUARTO.- Interpuesto recurso de apelación contra la referida sentencia, la Sección 1ª de la Audiencia Provincial de Navarra dictó nueva resolución en fecha 4 de julio de 2006, cuya parte dispositiva dice textualmente: 'Con estimación del recurso de apelación interpuesto por los demandantes D. Braulio y Dª Aurora, debemos revocar y revocamos la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia nº 2 de Pamplona en el Juicio Ordinario nº 244/2004, que dejamos sin efecto y dictamos la presente por la que: 'Estimando como estimamos íntegramente la demanda interpuesta por D. Braulio y Dª Aurora, contra la demandada Dª Sara, debemos declarar y declaramos resuelto el contrato de compraventa de fecha 12 de abril de 2003, condenando a la indicada demandada a que abone a los actores la cantidad de 120.378'40 euros, que devengará el interés legal del dinero desde la interposición de la demanda, con aplicación de lo previsto en el artículo 576 de la Ley de Enjuiciamiento Civil desde la fecha de la presente resolución, así como al pago de las costas causadas en la primera instancia. No procede hacer expresa imposición de las costas causadas en esta segunda instancia.'

QUINTO.- Preparado recurso de casación contra dicha resolución por la parte demandada, éste se interpuso posteriormente dentro del plazo legal en base a cinco motivos, los tres primeros de infracción procesal y los dos últimos, de fondo: Primero: contravención en la aplicación del art. 319.1 L.E.C. referente a la valoración de la prueba documental pública, así como por contravención del Ordenamiento en la valoración de las pruebas documentales y testificales de forma contraria a las directrices de la lógica humana. Segundo: contravención del Ordenamiento en la aplicación del art. 217 L.E.C. en cuanto que la carga de la prueba de la no idoneidad del objeto de la compraventa corresponde a la actora. Tercero: Infracción de las normas procesales reguladoras de la sentencia, concretamente del art. 216 L.E.C. por incongruencia. Cuarto: error en la aplicación de la Ley 568/1º de la Compilación de Derecho Civil Foral de Navarra. Quinto: contravención de la doctrina jurisprudencial del Tribunal Supremo por error en la aplicación de los arts. 1461 y 1484 del Código Civil en conjunción con la acción resolutoria del art. 1101-1124 del Código Civil

SEXTO.- Por auto de fecha 22 de noviembre de 2006 dictado por esta Sala se acordó declarar la competencia de la misma y admitir el recurso de casación interpuesto, así como todos los motivos que en él se formulan. En trámite de impugnación, la parte recurrida se opuso al mismo solicitando su desestimación y la confirmación de la sentencia recurrida con imposición de costas a la parte recurrente.

SÉPTIMO.- Conforme a lo dispuesto en el art. 486.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil y mediante providencia de fecha 2 de mayo de 2007, la Sala señaló para la votación y fallo del recurso de casación el día 7 de mayo de 2007.

OCTAVO.- En la tramitación del presente recurso se han observado las prescripciones legales.

Ha sido Ponente el Excmo. Sr. Magistrado D. JUAN MANUEL FERNÁNDEZ MARTÍNEZ.

Fundamentos

PRIMERO.- El recurso objeto de estudio se estructura en torno a tres motivos de infracción procesal y dos sustantivos. Mediante los primeros se denuncian los siguientes aspectos: la contravención del artículo 319.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, relativo a la valoración de los documentos públicos; la infracción del artículo 217 de dicha ley rituaria, concerniente a la carga de la prueba; y, en el último se aduce la infracción de las normas procesales reguladoras de la sentencia, en concreto el artículo 218 LEciv por incongruencia. Los motivos de fondo se refieren a la Ley 568, párrafo 1º del Fuero Nuevo, cuya vulneración se denuncia; y en el segundo se alega la contravención de la doctrina jurisprudencial del Tribunal Supremo por error en la aplicación de los artículos 1461 y 1484 del Código Civil en conjunción con la acción resolutoria de los artículos 1101 y 1124 de dicho cuerpo legal.

Examinemos en primer lugar los motivos de infracción procesal, comenzando por el relativo a la valoración de documentos públicos.

A.- Valoración de la prueba documental obrante en autos.

A juicio de la parte recurrente la sentencia dictada por la Audiencia Provincial ha infringido el artículo 319.1 LEciv., por cuanto no ha tenido en cuenta el certificado emitido por el Secretario del Ayuntamiento de Olite de fecha 4 de noviembre de 2004, en concreto los siguientes puntos del mismo:

1.- La vivienda fue construida en el año 1979

2.- La citada vivienda viene abonando los impuestos municipales sobre inmuebles con regularidad y normalidad, recibiendo los correspondientes servicios municipales.

3.- Dicha vivienda cuenta con licencia de ocupación, habiéndose tramitado expediente de legalización de vivienda unifamiliar redactado por los arquitectos Clemente y Juan Manuel, y con base en el mismo obtenida la cedula de habitabilidad de la vivienda en fecha 3 de julio de 2003

4.-Que el planeamiento en vigor no ha declarado en ningún momento dicho edificio como fuera de ordenación según lo dispuesto en el artículo 84 de la Ley 35/2002 y concordantes de las legislaciones anteriores, toda vez que en las Normas Subsidiarias vigentes no existe una declaración expresa de edificaciones fuera de ordenación. Que tampoco, con posterioridad al planeamiento, se ha producido declaración alguna de fuera de ordenación de la citada edificación.

El motivo no puede prosperar ya que no es cierto que la Audiencia haya prescindido de dicho documento o lo haya valorado erróneamente, lo que ocurre es que analizándolo con el restante material probatorio, llega a unas conclusiones diferentes de las que se sostienen por la apelante, hoy recurrente. En efecto, la Audiencia lo que señala es que 'aunque la vivienda ubicada en la finca cuente con licencia de ocupación y haya obtenido cédula de habitabilidad, es evidente que el edificio está ubicado en categoría de suelo no urbanizable'en la que no se permite la construcción de viviendas'; lo cual, efectivamente, consta también el referido documento, aunque este aspecto se silencie en el recurso.

Por mucho que se trate de argumentar por la recurrente, la venta de 'finca urbana' no lo fue realmente por que la finca no era urbana sino 'suelo no urbanizable' en el que no se podía construir y por tanto no contaba con licencia de edificación, como ha quedado también acreditado hasta la saciedad. Por otro lado hemos de decir que lo realmente determinante no es tanto que la vivienda sita en la finca no haya sido declarada expresamente fuera de ordenación, sino que en realidad nunca ha estado dentro de la ordenación urbanística puesto que el suelo era no urbanizable y por tanto no se podía edificar en él. Y ello además de los problemas de distancia a infraestructuras, puestos de relieve también en el certificado cuya infracción se denuncia.

En realidad, el chalet objeto del contrato de compraventa, no se ajusta a la legalidad urbanística ni entonces ni posterior, puesto que los intentos de su legalización fracasaron y ahora el futuro Plan (Normas Subsidiarias de Olite) no aceptan tampoco esta realidad física, sino que prevén que sea suelo urbano con uso industrial y no uso residencial, lo cual es indiscutible a tenor de la documental obrante en las actuaciones.

Se mire como se mire, esta era la realidad de la finca al tiempo de celebrarse la compraventa y la existente al tiempo de interponerse la demanda rectora del presente procedimiento. Por tanto el comprador de una vivienda en estas condiciones se encuentra en una situación totalmente debilitada, puesto que el bien que adquiere está en situación de ilegalidad urbanística, lo que merma sus derechos. De ahí que el art. 21 de la Ley 6/1998, de 13 de abril, exija en estos casos que en las escrituras consten las circunstancias urbanísticas de la finca.

A todo lo expuesto cabe añadir que aun cuando la vivienda litigiosa cuente con cédula de habitabilidad, ello no comporta que la edificación cumpla la normativa urbanística. Por otro lado, respecto a las consideraciones que se vierten en el recurso respecto del documento nº 5 de los aportados con la demanda, informe del técnico municipal sobre el régimen urbanístico de la parcela en la que se halla la finca y las determinaciones urbanísticas que le son de aplicación, hemos de decir que el informe del Arquitecto municipal es un informe oficial hecho por el ayuntamiento a través de sus servicios. Salvo prueba en contrario o falsedad del documento, acredita que esa es la redacción del Plan (Normas Subsidiarias) y a ello hay que atenerse.

Por tanto y en definitiva, la situación urbanística de la finca ha quedado perfectamente descrita en la sentencia de la que se disiente, sin que se haya producido vulneración alguna del invocado artículo de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

B.- Sobre la carga de la prueba.

En el segundo de los motivos de infracción procesal se sostiene que correspondía al actor probar que la vivienda se hallaba declarada fuera de ordenación, lo cual no se ha hecho. El motivo ha de correr la misma suerte desestimatoria que el anterior, ya que como hemos indicado líneas atrás lo realmente determinante no es tanto que la vivienda sita en la finca no haya sido declarada fuera de ordenación, sino que en realidad nunca ha estado dentro de la ordenación urbanística puesto que el suelo era no urbanizable y por tanto no se podía edificar en él, y esto ha quedado perfectamente probado.

C.- Análisis de la incongruencia.

El planteamiento del motivo es el siguiente: la parte actora ha ejercitado la acción derivada del artículo 1461 del Código Civil en relación con el artículo 1484 del mismo texto legal, precepto éste concerniente a los vicios o defectos ocultos -artículos que tienen su concordancia en el Derecho Civil navarro en la ley 567-. Pero, se sigue argumentando, la Audiencia no ha condenado por la existencia de vicios ocultos, sino por incumplimiento de la obligación de entrega, lo que supone haber aplicado el artículo1461 pero en relación con los arts. 1462 a 1473 -que tienen su reflejo en la ley 568 FN - lo que excede de las potestades del iura novit curia, modificando la acción ejercitada y produciendo con ello consecuencias graves.

Ciertamente las consecuencias de ejercitar una u otra acción son muy diferentes, ya que la acción por vicios ocultos no comporta la obligación de indemnizar daños y perjuicios, salvo en el supuesto de mala fe del vendedor. Por el contrario, el incumplimiento contractual sí acarrea la obligación de satisfacer aquellos. Dicho lo cual ha de repararse en que el suplico de la demanda contiene dos peticiones principales: la resolución del contrato suscrito entre los litigantes el 12 de abril de 2003; y, en segundo término, la condena de la demandada al pago de determinadas cantidades. Y éstos son los pronunciamientos que hace la sentencia dictada por la Audiencia Provincial. Cierto es que en la fundamentación jurídica de la demanda se alude a los vicios ocultos, pero no lo es menos que también se aduce la infracción del artículo 1124 CC en relación con el 1101.

Conforme a reiteradísimo criterio jurisprudencial, cuyo conocimiento nos evita su cita pormenorizada, el defecto de incongruencia se produce solamente cuando el fallo de la correspondiente sentencia no se acomoda a los términos del suplico de la demanda y no con relación a las bases fundamentadoras expuestas en los razonamientos jurídicos, siempre que al hacerlo así no se altere la causa de pedir. Pues bien, en el supuesto enjuiciado siendo evidente la plena coincidencia entre el petitum de la demanda y la parte dispositiva de la sentencia, hemos de afirmar, en base a las consideraciones expuestas, que no se ha producido la alteración de la causa petendi.

SEGUNDO.- EXAMEN DE LOS MOTIVOS DE CASACIÓN.

A.- Planteamiento del problema

La cuestión nuclear del pronunciamiento de la Audiencia, y auténtica clave de bóveda de su resolución, se resume en la afirmación siguiente, contenida en su fundamento jurídico tercero 'la prueba practicada lo que acredita es que el objeto de compraventa que pretende entregar la parte vendedora no se acomoda a la voluntad de las partes, y al fin que debe considerarse habitual en este tipo de contratos, pues en definitiva dada la 'situación urbanística' de la finca vendida, lo que se entrega es con unos vicios que hacen impropio el objeto de la compraventa para el fin que se destina, según el objeto del propio contrato revelándose con ello un incumplimiento de la obligación de entrega que compete al vendedor, exigible legalmente en sede del Art. 1461 Código Civil y Ley 568 de la Compilación, que determinan que sólo se entiende entregada la cosa vendida cuando la puesta a disposición lo sea 'según la naturaleza de la cosa ', lo que a juicio de la Sala no concurre, pues aún cuando la vivienda sita en la finca vendida, disponga de cédula de habitabilidad, haya estado habitada y sea habitable como vivienda, no puede obviarse que no goza de naturaleza urbana la finca donde se encuentra, y que no puede afirmarse ni garantizarse a los compradores, que pueda permanecer porque pueda llegar a adquirir esa naturaleza urbana y consolidable'.

De este parecer discrepa la parte recurrente, articulando su oposición a la sentencia en base a dos motivos: error en la aplicación de la Ley 568.1 FN; y, en segundo término, contravención de la doctrina jurisprudencial del Tribunal Supremo acerca de los artículos 1461 y 1484 CC, en relación con la acción resolutoria de los artículos 1101 y 1124. Con respecto a este segundo motivo se alega por la parte recurrida causa de inadmisión, en base al artículo 477.3 LECiv. Sobre este particular hemos de decir, en primer lugar, que el motivo es admisible no por infracción de jurisprudencia sino por infracción de normas legales, como, por otro lado resulta del desarrollo argumental del motivo. Dicho lo cual, ha de desestimarse la oposición formulada a su admisión, por cuanto que declarada nuestra competencia por razón del interés casacional que presenta el recurso, dada la ausencia de pronunciamientos sobre la Ley 568.1 FN, la estrecha vinculación de la misma con los referidos preceptos del Código Civil, justifica que extendamos nuestro estudio a los mismos.

Sin perjuicio del examen particularizado de cada uno de estos motivos, es posible encontrar un denominador común en ambos, consistente en la afirmación de haberse cumplido correctamente la prestación de entrega de la cosa vendida; en tal sentido es ilustrativo un pasaje del escrito de recurso en el que se dice'la vivienda entregada y no recibida por los actores, tan hábil es para su finalidad que con esa finalidad se ha venido utilizando hasta hoy desde el año 1979. La vivienda no solo es hábil funcionalmente sino que también lo es jurídicamente, contando con las preceptivas licencias, legalizaciones y cédula de habitabilidad. ¿Qué más se le puede pedir a una vivienda?'.

Por cuanto se va a exponer, existe una íntima relación entre ambos motivos, que permite hacer una serie de consideraciones comunes.

B.- El incumplimiento resolutorio

En la apreciación y calificación del incumplimiento resolutorio en los contratos bilaterales, en general, y de modo particular en la compraventa, cabe apreciar una evolución, no exenta de cierta confusión, de los criterios jurisprudenciales, de la que se hace eco la sentencia del Tribunal Supremo, 1311/06, de 22 de diciembre, fundamento jurídico tercero: 'Esta Sala había venido manteniendo que sólo existía incumplimiento resolutorio cuando concurre una voluntad deliberadamente rebelde del deudor (SSTS de 28 de febrero de 1980 , 11 de octubre de 1982, 7 de febrero de 1983, 23 de septiembre de 1986, 18 de noviembre de 1994 y 5 de diciembre de 2002, entre muchas otras). Algunas sentencias han introducido matizaciones en este criterio, presumiendo que la voluntad de incumplimiento se demuestra 'por el hecho mismo de la inefectividad del precio contraviniendo la obligación asumida' (STS de 19 de junio de 1985) o por la frustración del fin del contrato 'sin que sea preciso una tenaz y persistente resistencia obstativa al cumplimiento, bastando que se malogren [...] las legítimas aspiraciones de la contraparte' (SSTS de 18 de noviembre de 1983, 31 de mayo de 1985, 13 de noviembre de 1985, 18 de marzo de 1991, 18 de octubre de 1993, 25 de enero de 1996, 7 de mayo de 2003, 11 de diciembre de 2003, 18 de octubre de 2004, 3 de marzo de 2005, 20 de septiembre de 2006 y 31 de octubre de 2006, entre otras); exigiendo simplemente que la conducta del incumplidor sea grave (STS de 13 de mayo de 2004); o admitiendo el 'incumplimiento relativo o parcial, siempre que impida [...] la realización del fin del contrato, esto es, la completa y satisfactoria autorización [...] según los términos convenidos' (STS de 15 de octubre de 2002). Esta tendencia, como declara la STS de 5 de abril de 2006, se ajusta a los criterios sobre incumplimiento contenidos en la Convención de las Naciones Unidas sobre los contratos de Compraventa Internacional de Mercaderías, de 11 de abril de 1980 (a la que se adhirió España por Instrumento de 17 de julio de 1990), cuyo artículo 25 califica como esencial el incumplimiento de un contrato (en virtud del cual el comprador podrá declarar resuelto el contrato: art. 49) diciendo que 'el incumplimiento del contrato por una de las partes será esencial cuando cause a la otra parte un perjuicio tal que la prive sustancialmente de lo que tenía derecho a esperar en virtud del contrato, salvo que la parte que haya incumplido no hubiera previsto tal resultado y que una persona razonable de la misma condición no lo hubiera previsto en igual situación'. En un sentido parecido se pronuncia el artículo 8:103 de los Principios de Derecho europeo de contratos, según el cual 'el incumplimiento de una obligación es esencial para el contrato: a) Cuando la observancia estricta de la obligación pertenece a la causa del contrato. b) Cuando el incumplimiento prive sustancialmente a la parte perjudicada de lo que legítimamente podía esperar del contrato, salvo que la otra parte no hubiera previsto o no hubiera podido prever en buena lógica ese resultado. c) O cuando el incumplimiento sea intencionado y dé motivos a la parte perjudicada para entender que ya no podrá contar en el futuro con el cumplimiento de la otra parte'.

Cabe añadir que desde la predominante contemplación de la resolución como sanción al incumplimiento contractual, la jurisprudencia ha prestado una atención prevalente a los denominados 'factores etiológico-subjetivos', la voluntad del incumplidor y la eventual justificación de su conducta, sobre los objetivos derivados de la ruptura del equilibrio económico entre las prestaciones y, consecuentemente, quebrando el principio de reciprocidad. Es ilustrativo de esto la STS de 13 de julio de 1995 'La frustración no se produce cuando la causa que origina el incumplimiento no es atribuible directamente a las partes (Sentencia de 31 marzo 1992), y lo mismo sucede cuando inciden impedimentos urbanísticos y administrativos'. Sin embargo, en sentido contrario, la de 24 de noviembre de 1993, afirma en su fundamento primero 'se produce causa de resolución contractual cuando por impedimentos urbanísticos y administrativos, el fin único (con categoría de motivo causalizado) para el que los compradores adquirieron la finca y para el que el vendedor la enajenó, no puede ser cumplido'.

C.- El problema de la concurrencia de acciones

A la complejidad del problema contribuyó, en buena medida, el abordar los supuestos de inhabilidad del objeto de la compraventa desde la óptica de las acciones edilicias, planteándose la cuestión de su compatibilidad con las resolutorias. Tal aspecto debe considerarse resuelto en la actualidad, siendo unánime la jurisprudencia al considerar que tales casos han de situarse en el ámbito de los artículos 1101 y 1124 CC y no en el del régimen del saneamiento por vicios ocultos; es ilustrativa al efecto la STS de 28 de enero de 1992, fundamento jurídico primero, 'los arts. 1484 y 1490 del Código Civil, como reguladores de las acciones redhibitoria y quanti minoris, integradas en el art. 1486, resultan inaplicables en aquellos supuestos en que la demanda no se dirija a obtener las reparaciones provenientes de los vicios ocultos, sino las derivadas por defectuoso cumplimiento al haber sido hecha la entrega de cosa distinta -SS 23-6-1965 y 28-11-1970 - o con vicios que hagan impropio el objeto de la compraventa para el fin a que se destina -S 14-3-1973'.

De un modo más particular, en lo que concierne a las limitaciones urbanísticas, la jurisprudencia ha señalado la imposibilidad de reconducir tales supuestos tanto al artículo 1483 CC -STS d'la jurisprudencia de esta Sala ha excluido las limitaciones derivadas del régimen urbanístico del concepto de cargas y gravámenes, que deja referidos a los constitutivos de derechos reales, limitativos del derecho de goce o de los dispositivos que corresponden al propietario, en tanto que la carga supone generalmente para el titular dominical la obligación de satisfacer alguna prestación'- como al 1484 -STS de 23 de octubre de 1997, FJ. 2º, 'Las previsiones urbanísticas, con su consecuente ajobo expropiatorio, no son, conforme lo expuesto, propias cargas o gravámenes ni tampoco defectos ocultos, sino que más bien representan limitaciones y restricciones que afectan directa y esencialmente al predio enajenado...'-.

Por lo expuesto, tiene razón la parte recurrente en las consideraciones que expone en el segundo de los motivos de casación invocados, acerca de la incomunicabilidad de ambas acciones. Pero no debe olvidarse que en la demanda rectora del presente procedimiento se ejercitaron tanto la acción de saneamiento como la resolutoria, siendo ésta la estimada por la Audiencia. Como quiera que este aspecto ya lo hemos analizado anteriormente al examinar el motivo de infracción procesal concerniente a la alegada incongruencia, ello nos excusa de profundizar más en el tema, debiendo, por tanto, desestimarse el segundo de los motivos del recurso.

D.- La entrega de cosa distinta

La Audiencia, como hemos señalado, estima que la recurrente incumplió su deber de entrega de la cosa, prestación a la que estaba obligada en virtud del contrato de compraventa pactado con la contraparte, por lo que sitúa la cuestión en el terreno del incumplimiento resolutorio.

Tal parecer es ciertamente discutible, ya que no cabe obviar, como de hecho hizo el juzgador de la primera instancia -FJ. 3º: 'De lo actuado se desprende que el objeto de la compraventa se encuentra en el estado que se encontraba, al perfeccionarse el contrato, y en la misma disposición que los 25 años anteriores, en total disponibilidad para el fin que le es propio...'-, que ontológicamente, haciendo abstracción de los problemas urbanísticos, lo que se iba a entregar era exactamente lo mismo que se había pactado.

Ante ello parece necesario delimitar, distinguiéndolos, los supuestos de incumplimiento resolutorio propiamente dicho de aquellos otros, que aún teniendo trascendencia resolutoria, no son subsumibles en él, siendo sin duda el más significativo el de la frustración del fin del negocio. La distinción no es meramente teórica, sino que entraña importantes diferencias prácticas. En este sentido, desde la perspectiva específica de nuestro Derecho civil navarro, han de tenerse en cuenta las reflexiones que esta Sala viene haciendo desde nuestra sentencia de 11 de marzo de 1997, 'Ahora bien, más dudoso se nos antoja el efecto de la resolución contractual del artículo 1124 CC, pues acaso el Fuero Nuevo ofrezca unos cauces diferentes, más parejos a los fijados en el Derecho Romano. Así, dejando constancia de que determinados preceptos de nuestra Compilación prevén la resolución contractual sin necesidad de pacto expreso (Leyes 484, 586, 596.3), o mediante pacto (Ley 486), en los demás supuestos el incumplimiento de lo convenido puede reconducirse a través de las Leyes 493.1 FN («en todo otro caso, el deudor deberá indemnizar por su incumplimiento») y 508.3 FN («se entiende que se retiene sin causa cuando se recibió una cosa para realizar una contraprestación que no se ha cumplido»): de esta forma, el acreedor que ha cumplido puede obtener la restitución de lo entregado (Ley 508.3) y, en su caso, de haber incumplimiento imputable del deudor, la pertinente indemnización de daños y perjuicios (Ley 493.1), orillándose pues la resolución contractual del reiterado artículo 1124 CC.'.

E.- Las consecuencias del incumplimiento

Así las cosas hemos de residenciar el debate en el seno del artículo 1124 CC, de un modo más específico en el art. 1461 del mismo texto legal, al tratarse de un contrato de compraventa -Ley 568 de nuestra Compilación foral-. El artículo 1124 CC anuda la resolución de las obligaciones reciprocas al no cumplimiento por uno de los obligados de la prestación que le incumbe, pero no puede desconocerse que dicho precepto se está aplicando no sólo a los supuestos de incumplimientos culpables, sino también a aquellos ajenos a la voluntad del deudor. Es significativa al respecto la sentencia de 20 de abril de 1994, en la que se aplica el art. 1124 a un supuesto de frustración del fin del contrato por causas no imputables a las partes, 'El influjo de circunstancias sobrevenidas e imprevistas en la vida del contrato no ha dejado de ser considerado por la jurisprudencia de esta Sala, aparte de su aceptación de la doctrina de la cláusula «rebus sic stantibus». Ha considerado ejercitable la facultad de resolución cuando existe un hecho obstativo que de modo absoluto, definitivo e irreformable impide el cumplimiento [Sentencia de 22 octubre 1985 y las que cita], y cuando la prestación pactada no responde a la finalidad para cuya consecución se concertó el contrato, frustrándose la misma [Sentencias de 3 noviembre y 9 diciembre 1983, y 27 octubre 1986 y las que citan]'.

En el supuesto sometido a nuestro poder decisorio, difícilmente cabe reprochar a la parte vendedora haber determinado la frustración del contrato de venta. En efecto, en ningún momento se ha planteado, ni siquiera se ha valorado, un actuar malicioso en el comportamiento de aquella; no se le imputa tampoco en la sentencia recurrida que haya ocultado la situación urbanística de la finca, ya que si bien es cierto que se argumenta que no tiene el carácter de 'finca urbana' que se le atribuye en el contrato privado, del razonamiento empleado se desprende, con absoluta evidencia, que era ajena a tales limitaciones.

Por ello, como ya hemos dejado dicho, resulta cuando menos discutible que pueda hablarse en el caso presente de incumplimiento de la obligación de entrega. Dadas las circunstancias concurrentes, probablemente el supuesto tendría un mejor encaje en el ámbito del error. No cabe desconocer, sin embargo, que es criterio jurisprudencial consolidado, cuyo conocimiento obvio nos exime de su cita pormenorizada, el que equipara a la inejecución de la prestación debida la realización de una prestación distinta de la pactada, supuesto de aliud pro alio al que se han asimilado los casos de inhabilidad del objeto y consiguiente insatisfacción del comprador, criterio que es el que ha seguido la Audiencia, y que en este aspecto hemos de confirmar. Una vez más hemos de reiterar que las limitaciones urbanísticas de la finca frustraron las legítimas expectativas de la parte compradora, basadas en el supuesto carácter de finca urbana, resaltado en el contrato litigioso, comprometiendo muy seriamente las expectativas de futuro con las que se adquirió. En definitiva hacemos nuestras las consideraciones vertidas por la Audiencia cuando señala: 'Y es que no puede obviarse a juicio de la Sala, que lo que constituyó objeto del contrato de compraventa de fecha 12 de abril de 2003 (folios 14 y ss.) fue no solo una finca o bien inmueble, sin más, sino expresamente 'una finca urbana', con una determinada superficie, en cuyo centro aproximadamente se ubicaba 'una vivienda unifamiliar o chalet', lo que nos sitúa ante objeto determinado y con una finalidad específica, que ni a la fecha de suscripción del contrato ni a la de otorgamiento de la escritura pública reune en verdad la finca, ya que ni tiene esa naturaleza urbana, concepto fácilmente entendible por cualquier persona, ni se puede garantizar, precisamente por carecer de esa cualidad, que allí pueda mantenerse esa vivienda unifamiliar con ese carácter urbano consolidado.'

Cabiendo añadir que la cuestión no ofrece particularidades dignas de mención desde la óptica de nuestra Ley 568, respecto de la cual son de aplicación las consideraciones que acabamos de hacer.

En lo que no podemos coincidir es en lo concerniente a sus consecuencias.

Es indudable que el artículo 1124 CC impone al deudor la obligación de indemnizar los daños y perjuicios derivados de su incumplimiento. Hasta aquí compartimos la argumentación de la sentencia disentida. Pero en este punto la Audiencia señala que ha de estarse a lo pactado en el contrato, es decir a la cláusula cuarta -conforme a la cual 'Igualmente, en el supuesto de que no pudiera llevarse a cabo la firma de dicha Escritura Pública de Compraventa en el plazo indicado en el mismo apartado b) de la citada cláusula Segunda, por causas imputables a LA VENDEDORA, LA COMPRADORA podrá optar por exigir su cumplimiento o por la resolución del presente Contrato. En este último supuesto, LA VENDEDORA, deberá pagar a LA COMPRADORA, la cantidad de CIENTO VEINTE MIL EUROS (120.000 EUROS) en concepto de devolución de arras e indemnización por daños y perjuicios'- 'al ser la causa del incumplimiento obligacional imputable a la vendedora.

Se produce así una asimilación entre incumplimiento resolutorio e incumplimiento imputable que ni es cierta ni es establecida así ni doctrinal ni Jurisprudencialmente.

a) Resolución e imputación del incumplimiento

No se resuelven las obligaciones porque los incumplimientos hayan sido culpables. Se resuelven porque, y cuando, la resolución es un remedio perfectamente razonable, o incluso necesario, frente al incumplimiento. Y ello ocurre lo mismo si el incumplimiento es culpable que si no lo es. Los casos relativos a la imposibilidad sobrevenida fortuita son una prueba palmaria, si no fuera suficiente el hecho de que el artículo 1124 CC contempla el incumplimiento pero no su imputabilidad.

La afirmación de que el incumplimiento resolutorio tiene que ser un incumplimiento imputable no resulta de la literalidad del artículo 1124 CC, y es, además, contradicho por la Jurisprudencia en numerosas ocasiones. De hecho, puede afirmarse que en la evolución jurisprudencial hacia una plena objetivación del incumplimiento resolutorio, la postura más avanzada la representan aquellas sentencias que declaran bastante para decretar la resolución del vínculo contractual la frustración del fin del contrato o de las legítimas expectativas de las partes, lo cual resulta inconciliable con tal afirmación, máxime si se tiene en cuenta que en tales casos se prescinde del examen de la voluntad del incumplidor.

b) La frustración del fin del contrato o de las legítimas expectativas de las partes

Acerca de la eficacia resolutoria de la frustración del fin del contrato, se ha señalado doctrinalmente que en rigor 'la frustración del fin del contrato' constituye un supuesto resolutorio autónomo, distinto del incumplimiento derivado de la inejecución de la prestación debida, que justifica la extinción del vínculo contractual ante eventos que, aún acaecidos fuera del campo de actuación y control de los contratantes, convierten el contrato, por la propia finalidad a la que respondió su celebración, en algo carente de interés e inútil para una de las partes.

El Tribunal Supremo ha admitido la frustración del fin del contrato, en sede del art. 1124, derivada de impedimentos de carácter urbanístico, St. 23 de febrero de 1994, o por motivos económicos, St. 20 de abril de 1994, ajenos a la voluntad de las partes.

En estrecha vinculación con la frustración del fin del negocio se halla la idea del interés atendible en la resolución. La doctrina ha puesto de manifiesto el carácter de norma de derecho equitativo que, por influencia de la tradición canónica, presenta el artículo 1124 CC, a lo que ha ido acompañado un alto grado de arbitrio judicial en la valoración de los intereses de las partes en la resolución, para evitar, entre otros supuestos, que la resolución pueda ser abusiva.

c) El supuesto litigioso

Como hemos dejado dicho líneas atrás, no cabe afirmar con rigor en el supuesto de autos que ha habido por la parte vendedora una voluntad rebelde al cumplimiento de su prestación, a la entrega de la cosa, sino simplemente que ésta se halla en una situación urbanística que, objetivamente, resulta perjudicial para los intereses de los compradores. Pero ello es ajeno al ámbito de la imputación culpable, y, por lo tanto, a la previsión contractual antes reseñada. No debe desconocerse que en ocasiones el Tribunal Supremo ha llegado a situar el conocimiento de las limitaciones urbanísticas en el ámbito de responsabilidad de la parte compradora, así sentencia de 3 de marzo de 2000, en los que traslada al ámbito de la responsabilidad del comprador el cerciorarse de la situación urbanística de la finca; si bien es cierto que ello atendida la dedicación profesional del adquirente. En esta misma línea es sumamente ilustrativa la STS de 17 de noviembre de 2006, cuando señala, FJ 3º, que 'En este contexto, se ha ido afirmando en la jurisprudencia la idea de que las limitaciones legales del dominio, que muchas veces son verdaderos límites conformadores en el sentido antes apuntado, al ser de carácter institucional y aplicarse de modo automático, a lo que cabría añadir que gozan de mecanismos de publicidad de fácil acceso, no pueden ser ignoradas por el comprador, de modo que no alcanza a ellos la responsabilidad del vendedor'. Indicando más adelante'... no puede decirse que la buena fe exigible, como comportamiento honesto y leal en los tratos (artículos 7.1 y 1258 CC), imponga un especial deber de información en los vendedores que venga a coincidir con lo que pueda obtenerse mediante la consulta de los Registros y de las Oficinas Públicas que la dispensan, entre otras razones porque la misma buena fe exige en la contraparte un comportamiento diligente; lo que no ocurre, desde luego, cuando se trate de circunstancias o de condiciones que estén en contradicción o supongan modificación o alteración de hecho de cuanto se refleje en los Registros o Archivos (Por ejemplo, se encuentre pendiente una modificación del Plan, o una decisión sobre su validez y/o eficacia que conozca ya la parte vendedora pero no haya trascendido al Registro o al Archivo), y es en supuestos como los apuntados cuando puede y debe tener relevancia el deber de información, así como en los casos en que la parte vendedora, mediante maquinaciones o insidias, consigue convencer a la compradora de que, no obstante la información urbanística pública, se dan en el caso otras condiciones que incitan a la adquisición'.

Por todo ello no resulta aplicable la estipulación contractual cuarta del contrato litigioso. Así las cosas, las consecuencias de la resolución acordada por la Audiencia Provincial, pronunciamiento que ha de confirmarse, han de ser la devolución por la parte vendedora de la cantidad percibida a la firma del contrato privado y el abono a la contraparte de los perjuicios ocasionados, pero haciendo abstracción de la cláusula contractual. En su virtud la parte demandada, hoy recurrente, deberá abonar a la actora, hoy recurrida, la suma de sesenta mil trescientos setenta y ocho euros con cuarenta céntimos (60.378,40 euros), que devengará el interés legal del dinero desde la interposición de la demanda; con aplicación de lo previsto en el artículo 576 de la Ley de Enjuiciamiento Civil desde la fecha de la sentencia dictada en apelación.

TERCERO.- La estimación parcial del recurso comporta la no imposición de las costas procesales originadas, de conformidad con lo prevenido en el artículo 398.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil. No procede tampoco verificar especial imposición de las causadas en ambas instancias, dada la estimación parcial de la demanda, en aplicación de los artículos 394 y 397 del citado texto legal.

Vistos los preceptos legales citados y demás normas de general aplicación,

Fallo

Que estimando parcialmente el Recurso de Casación interpuesto por la Procuradora Sra. Dña. Patricia Lázaro Ciaurriz, en nombre y representación de la demanda Dña. Sara, interpuesto contra la sentencia dictada en grado de apelación con fecha 4 de julio de 2006, por la sección primera de la Audiencia Provincial de Navarra, en el rollo de apelación nº 110/06, debemos revocar y revocamos la misma en los siguientes términos:

a) Se confirma el pronunciamiento atinente a la resolución del contrato litigioso, celebrado entre las partes litigantes el 12 de abril de 2003.

b) Se condena a la parte demandada, hoy recurrente, a que abone a la actora, hoy recurrida, la suma de sesenta mil trescientos setenta y ocho euros con cuarenta céntimos (60.378,40 euros), que devengará el interés legal del dinero desde la interposición de la demanda; con aplicación de lo previsto en el artículo 576 de la Ley de Enjuiciamiento Civil desde la fecha de la sentencia dictada en apelación.

c) No procede hacer especial imposición de las costas originadas en ambas instancias, así como tampoco de las causadas en casación.

Y con certificación de la presente sentencia, devuélvanse los autos originales y el rollo de apelación a la Sección de la Audiencia de procedencia.

Así por esta nuestra sentencia, a la que se dará la publicidad prevenida en la Ley, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.