Sentencia Civil Nº 11/2011, Audiencia Provincial de Valencia, Sección 8, Rec 838/2010 de 17 de Enero de 2011

Encabezamiento

ROLLO Nº 838/2010

SENTENCIA Nº 000011/2011

SECCION OCTAVA

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Iltmos. Sres.:

Presidente

D. EUGENIO SANCHEZ ALCARAZ

Magistrados

D. ENRIQUE EMILIO VIVES REUS

Dª. CARMEN BRINES TARRASÓ

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En la ciudad de VALENCIA, a diecisiete de enero de dos mil once.

Vistos por la Sección Octava de esta Audiencia Provincial, siendo ponente el Ilmo Sr. D. CARMEN BRINES TARRASÓ, los autos de Juicio Ordinario, promovidos ante el Juzgado de 1ª Instancia nº 22 de Valencia, con el nº 001168/2009, por Compañía Inmobiliaria Argaray S.A representado en esta alzada por el Procurador D. Arcadio Martínez Vallas y dirigido por el Letrado Dª.Encarna Ferrús Pérez contra Comunidad de Propietarios de la calle DIRECCION000 NUM000 de Valencia representada en esta alzada por el Procurador D.Javier Roldán García y dirigido por el Letrado D.Guillermo Llago Navarro, pendientes ante la misma en virtud del recurso de apelación interpuesto por COMPAÑIA INMOBILIARIA ARGARAY SA.

Antecedentes

PRIMERO .- La sentencia apelada, pronunciada por el Sr. Juez de 1ª Instancia nº 22 de Valencia, en fecha 19 de abril de 2010 , contiene el siguiente: "FALLO: Que desestimo íntegramente la demanda presentada por el Procurador D. Martinez Valls, Arcadio en nombre de Compañía Inmobiliaria Argaray S.A contra Comunidad de Propietarios c/ DIRECCION000 NUM000 -Valencia con imposición de las costas procesales a la parte actora."

SEGUNDO .- Contra la misma, se interpuso en tiempo y forma recurso de apelación por COMPAÑIA INMOBILIARIA ARGARAY SA, que fue admitido en ambos efectos y remitidos los autos a esta Audiencia, donde se tramitó la alzada, señalándose para Deliberación y votación el 11 de Enero de 2011.

TERCERO .- Se han observado las prescripciones y formalidades legales.

Fundamentos

PRIMERO.- La representación de la parte actora ejercito acción interesando se dicte Sentencia por la que se declare:

1.- El derecho de la demandante a redistribuir el único porcentaje de participación en la propiedad del 44,343% ahora existente para el bajo comercial, la vivienda puerta 1 y la vivienda puerta 2 del edificio de la DIRECCION000 numero NUM000 de Valencia entre cada uno de estos tres inmuebles y siguiendo las reglas vigentes, de modo que cada uno de ellos pueda tener su propio y determinado porcentaje; todo esto sin alteración ni modificación del resto de las cuotas de los demanda inmuebles que conforman la finca.

2.- El derecho de la demandante a redistribuir el único porcentaje de participación en los gastos comunitarios del 36% ahora existente para el bajo comercial, la vivienda puerta 1 y la vivienda puerta 2 entre cada uno de estos tres inmuebles y siguiendo las reglas vigentes, de modo que cada uno de ellos pueda tener su propio y determinado porcentaje; todo esto sin alteración ni modificación del resto de las cuotas de los demás inmuebles que conforman la finca.

3.- La exoneración del bajo comercial, de la obligación de pago de los gastos de reparación y conservación del ascensor, fuerza motriz y alumbrado de escalera y patio de entrada.

4.- El derecho de la demandante a inscribir en Registro de la Propiedad de Valencia 7 donde se encuentra inscrito el titulo Constitutivo de la finca, la resolución judicial estimativa en todo o en parte de las pretensiones formuladas.

Se condene a la demandada: a cumplir en lo sucesivo con las declaraciones contenidas en los anteriores ordinales, así como al pago de las costas del procedimiento.

La parte demandada compareció y formulo oposición a la referida demanda en la que tras alegar los hechos y fundamentos de derecho que tuvo por convenientes concluía interesando se dicte Sentencia desestimatoria de las pretensiones deducidas en su contra.

Agotados los tramites pertinentes y practicadas las pruebas admitidas, por el Juzgado de Primera Instancia numero 22 de Valencia se dicto en fecha 19 de abril de 2010 Sentencia por la que desestimaba la demanda con expresa imposición a la parte actora de las costas del procedimiento.

SEGUNDO.- Contra la referida Sentencia se alza la representación de la parte actora formulando recurso de Apelación que basa en los siguientes motivos de impugnación:

1.- Incongruencia de la Sentencia por cuanto no resuelve sobre lo que constituye el objeto de la demanda, es decir, si asiste a la actora el derecho a redistribuir el único porcentaje de participación en la propiedad ahora existente (44,343%) para el bajo comercial entre cada uno de los tres inmuebles que se ubican en el mismo, bajo y dos viviendas independientes.

2.- La redistribución ni supone modificación del titulo constitutivo como considera la Sentencia impugnada, ni requiere acuerdo de los propietarios, sino que constituye únicamente una modificación tendente a delimitar cual es la participación concreta de cada uno de los tres inmuebles.

3.- No se pretende una modificación del resto de cuotas de participación que conforman la finca por lo que la redistribución ahora solicitada no supone perjuicio alguno para el resto de copropietarios. Tampoco se pretende la segregación ni ninguna otra operación que suponga alteración tanto para el resto de cuotas como para la comunidad en si.

Ciertamente la modificación del titulo por alteración de cuotas implica la creación de la posibilidad para el propietario de poder enajenar cada inmueble de forma separada con la introducción que ello conlleva de nuevos vecinos con derecho a asistencia y votación a juntas, y es por ello que previamente se necesita la aprobación de la Junta, pero en nuestro caso y dándose la circunstancia que los tres inmuebles conforman una única unidad registral y siendo que no se ha solicitado su segregación esta circunstancia no concurre y no puede hablarse de una modificación del titulo.

4.- El acuerdo de 25 de marzo de 2009 no fue impugnado porque dicha acción resultaba desde el punto de vista formal imposible de interponer, pues ante la falta de acuerdo y la negativa de la adversa a recibir las cantidades que la recurrente venia satisfaciendo, hubo la actora de cesar en dichos pagos, lo que provoco la no obtención de la preceptiva certificación de estar al corriente en el pago de los gastos comunitarios, condición indispensable para la interposición de la acción impugnatoria.

5.- El hecho de que exista una única propietaria no tiene porque impedir a esta su legitimo derecho a poder tener un conocimiento exacto de los gastos que originan las viviendas y los que ocasiona el bajo, pues precisamente por tratarse de una unidad registral y resultar imposible el realizar actos de disposición sobre dichas fincas por separado y por la inexistencia de riesgo alguno de alteración de cuotas, es por lo que se considera que la petición de concreción de cuotas no produce perjuicio ninguno y debería haber prosperado.

6.- La exoneración para el bajo del pago de determinados gastos comunitarios esta prevista en el articulo 5 de los Estatutos, si bien no se ha aplicado. Esta petición supone una acción autónoma e independiente del resto de las ejercitadas. El bajo constituye un local ajeno al resto de la finca sin acceso alguno al zaguán del edificio y al que solo se puede acceder desde la calle, y el derecho a ser exonerado de determinados gastos comunitarios (ascensor, escalera y patio) se deduce de la propia letra del titulo constitutivo de la finca, circunscribiéndose el tema a una interpretación jurídica de su contenido.

Dichos motivos serán objeto de análisis seguidamente.

El primero de los invocados se halla irremediablemente abocado al fracaso, por cuanto como no ignora la apelante, el Tribunal Supremo ha repetido de forma reiteradísima, (entre otras, SSTS de 4 de mayo de 2006 , 27 de abril de 2006 , 22 de marzo de 2006 , 15 de febrero de 1992 , 23 de marzo de 1991 , 17 de julio de 1989 , 26 de junio de 1987 , 17 de febrero de 2005 , 31 de febrero de 2005 y 23 de febrero de 2005 de todas las cuestiones propuestas no pueden ser por definición, objetadas de incongruentes. Se imputa asimismo a la resolución impugnada otro defecto consistente en la falta de motivación, vicio que la Sala tampoco detecta en la misma, por cuanto como es sabido la falta de motivación determinante de una infracción a la tutela judicial efectiva (y generadora de indefensión) se produce cuando no se plasma en la resolución y se desconoce la razón de la decisión, pero no cuando se alude a ella incluso breve o genéricamente, aunque no se haya pronunciado sobre todas las alegaciones concretas, o no se haya dado una respuesta pormenorizada, siempre que se exprese y se exteriorice el fundamento de la decisión, que es, justamente, en lo que consiste la motivación. Puede bastar por tanto con una respuesta global o genérica siempre que la Sentencia se pronuncie sobre todas las pretensiones, deducidas por las partes, (como es el caso de la resolución aquí impugnada) aun cuando omita el Órgano Jurisdiccional pronunciarse sobre todas sus alegaciones, pues de este modo queda ya garantizada la tutela judicial efectiva, y no puede hablarse de falta de motivación.

Pues bien, hechas tales salvedades, puede anticiparse ya desde este momento que igual suerte desestimatoria han de correr el resto de los motivos anteriormente enumerados -cuyo estudio se abordara en la medida de lo posible conjuntamente- pues analizados los pormenores de la cuestión que se somete a su consideración, la Sala llega a idéntica conclusión que la expuesta por el Juzgador de Instancia en su Sentencia en cuanto a la improsperabilidad de la acción ejercitada por la mercantil actora, todo ello con fundamento en las consideraciones que seguidamente se exponen:

La demandante es propietaria de un local comercial sito en el edificio litigioso distribuido en planta sótano, baja y entresuelo, en el que se sitúan las puertas 1 y 2, si bien todas ellas constituyen una sola finca registral que el titulo constitutivo denomina como "parte destinada a comercio" (por tanto local comercial) y que tiene atribuida una única cuota de participación del 44,434% (actualmente el 36% en virtud de Acuerdo alcanzado en la Junta General Extraordinaria de fecha 4 de diciembre de 1995) en relación al valor de la finca. La acción ejercitada se dirige primeramente a desglosar la única cuota de participación existente para el bajo y las dos viviendas, en tres cuotas distintas y diferenciadas para cada uno de los tres inmuebles, de forma que pueda quedar perfectamente delimitada cual es la participación concreta de cada uno de ellos respecto de la totalidad de la finca. Argumenta la recurrente que ello no supone una alteración del titulo constitutivo ni del resto de cuotas de participación, por lo que ningún perjuicio se causa a los demás de copropietarios.

Dicho planteamiento es, sin embargo, a juicio de la Sala, claramente erróneo, pues por mucho que la recurrente pretenda soslayar una importante cuestión a efectos de limitar el debate en esta litis exclusivamente a aquellas otras que convienen a sus intereses, no puede obviarse como precedente determinante de la resolución que aquí haya de adoptarse (puesto que ha sido introducida en el debate por la parte demandada en su escrito de contestación) el problema referente a la facultad del propietario de variar a su arbitrio el destino del inmueble de su propiedad inicialmente fijado en el titulo constitutivo, que ha sido profundamente debatido y sobre el que la Jurisprudencia se ha mostrado vacilante, entendiendo en ocasiones que la descripción del destino de la finca especificada en dicho titulo no vincula en exclusiva a esa actividad que podrá ser alterada a voluntad del propietario, pudiendo citarse a estos efectos las 23 de febrero de 2005, entre otras muchas) que las sentencias absolutorias , STS de 7 de febrero de 1989 5 de marzo de 1990 y ó de 21 de diciembre de 1993 -en un supuesto de cambio de destino de trastero a vivienda- pronunciándose en sentido claramente contrario, señalando que "aún reconociendo las facultades de cada propietario para modificar los elementos de aquello que le pertenece exclusivamente dentro de la comunidad en que está integrado con otros, se recorta o impide aquel uso cuando por ello se produzca una alteración de las cuotas de participación obligando a la fijación de unas nuevas que, en este caso y como previene la sentencia recurrida, vendría impuesta por el cambio de destino del local litigioso pasando de trastero -con el uso y elementos que le son propios- a vivienda con las instalaciones y servicios adecuados a ese nuevo fin y nueva cuota de participación [...] hasta llegar a extremos que suponen una total innovación en el régimen del inmueble por decisión de un solo propietario de local, destinado a trastero y mantenido con esta denominación, con la trascendencia de que esto ha de repercutir en el régimen que a los demás afecta y con los que no se ha contado ". Dicha contradicción se ha trasladado asimismo a las propias Audiencias Provinciales, con resoluciones en uno y otro sentido, bien en favor de una interpretación restrictiva y excluyente - en cambio en otra mas recientes como lo es la de 15 marzo 2000 y SSAP Vizcaya de 31 enero 2001 -, bien a favor de la transformación o conversión - de Ávila de 10 julio 2002 . En cualquier caso, en lo que si se muestra conforme la Jurisprudencia menor, es en el hecho de que en cualquier caso la alteración del destino inicialmente fijado supone un cambio importante en la medida que afecta a todos los copropietarios del inmueble y supone una modificación del titulo constitutivo y de las respectivas cuotas de participación por lo que invariablemente requerirá la aprobación de la junta de condueños de acuerdo con lo dispuesto en los artículos 12, 8, y 5 de la Ley de Propiedad Horizontal . Tal consentimiento no se ha recabado en el caso presente por la actora apelante y aun cuando ciertamente ha operado la transformación sin la oposición expresa de la demandada, lo cierto es que tal circunstancia no legitima en modo alguno a la recurrente para seguir contraviniendo a través del ejercicio de esta acción, lo ordenado en los referidos preceptos al pretender al socaire de aquella modificación unilateralmente llevada a cabo, la consiguiente variación de las cuotas de participación establecidas en el titulo constitutivo nuevamente sin el acuerdo unánime de la Junta. Y es que en concreto, el ultimo de los preceptos invocados, es especialmente relevante en lo que ahora interesa, en cuanto relaciona la cuota de participación con la superficie útil de cada piso o local, y tiene como finalidad primordial la protección de los intereses generales en la Propiedad Horizontal que lleva a cabo mediante la exigencia de que cualquier alteración, incluida por supuesto la modificación de la cuota de participación de una vivienda o local, sea aprobada en Junta de Propietarios con acuerdo unánime de sus componentes, con obligatoria fijación de la naturaleza de la modificación, de la nueva descripción de la finca y especialmente de las alteraciones producidas en la distribución de cuotas. Los requisitos formales de procedimiento en este caso, exigirían obviamente la convocatoria a Junta con citación de todos los propietarios, que deberá contener el proyecto con los particulares necesarios, adoptándose en su caso el acuerdo unánimemente por los propietarios. A modo de resumen: de conformidad con lo dispuesto en el art. 17,1 de la Ley de Propiedad horizontal, se exige la unanimidad para los acuerdos que impliquen modificación de las reglas contenidas en el título o los estatutos como lo es la pretendida alteración de las cuotas de participación que constituye el caso enjuiciado. Y ello porque tal norma tiene carácter imperativo, y así lo reconoce incluso la Resolución de la Dirección General de Registros y Notariado de 18 de enero de 2002 que viene a desestimar en un supuesto de gran similitud con el que nos ocupa el recurso interpuesto , sobre la base de considerar que una norma estatutaria -por la que se establece que los declarantes se reservan para sí y futuros titulares del local de planta baja, la facultad de realizar en él toda suerte de divisiones, segregaciones, agregaciones o agrupaciones y demás actos similares, redistribuyendo, modificando o agrupando las cuotas que resulten sin precisar el consentimiento de los restantes titulares del edificio, -debiendo tan sólo comunicarlo a la Junta de Propietarios a los oportunos efectos- y pretendiendo de tal modo no hacer necesario el consentimiento unánime de dicha junta para la realización de aquellos actos, es inaceptable, en cuanto no es posible tal posibilidad al vulnerarse normas imperativas . La propia recurrente admite en el escrito de interposición del recurso que ahora se resuelve que la modificación pretendida supone la creación de la posibilidad para el propietario de poder enajenar cada inmueble de forma separada con la introducción que ello conlleva de nuevos vecinos con derecho a asistencia y votación a juntas, si bien arguye acto seguido, que en el caso que se analiza siendo que los tres inmuebles conforman una única unidad registral y no se ha solicitado su segregación, tal riesgo no existe, por lo que no se ven afectados los derechos del resto de copropietarios, sin embargo habrá de convenir la actora apelante que tal razonamiento es en exceso simplista, pues obviamente, operada la modificación que se pretende, tal situación puede ser modificada en cualquier momento por la propietaria de los inmuebles, por lo que en pura lógica no puede sostenerse validamente el razonamiento por ella mantenido a efectos de justificar la alteración (que no mera redistribución) que pretende, pues dicho cambio es claro que crea la expectativa de otros posteriores realmente influyentes en la Comunidad, debiendo exigirse por tanto ineludiblemente el consentimiento unánime de la Junta de Propietarios por cuanto no por el hecho de calificar en la demanda la petición deducida de mera "redistribución o desglose" se soslaya el hecho de que lo realmente interesado es una verdadera alteración de los coeficientes de participación, otorgando uno distinto a cada una de las fincas que conforman ahora el local comercial y por tanto una alteración del titulo constitutivo. De cuanto se ha expuesto no puede sino concluirse en la improsperabilidad de la demanda. Pero es que de no concurrir las circunstancias hasta ahora expuestas, la modificación interesada seria igualmente inatendible en cuanto ya fue sometida a la aprobación de la Comunidad de Propietarios demandada, siendo expresamente rechazada por este órgano colectivo, constando acreditado en Autos que tal decisión denegatoria se adopto en Junta Extraordinaria de 25 de marzo de 2009, por lo que el ejercicio de la presente acción no supone mas que un inaceptable intento subrepticio de suplantar la voluntad del referido órgano comunitario, ya que el referido Acuerdo de marzo de 2009 no fue impugnado, pese a ser este el único cauce posible para modificar tal decisión, pero que no pudo llegar a utilizarse por la demandante al no hallarse al corriente en el pago de los gastos de comunidad, sin que la legitimidad de tal situación, pese a lo que en tal sentido se argumenta, se haya justificado en debida forma, infiriéndose de ello que la falta de impugnación no obedece a otro motivo que no sea su propia voluntad. Todo cuanto hasta ahora se ha expuesto tiene su reflejo en la reciente SAP La Coruña, de 20 septiembre 2002 en la que el Tribunal Supremo se pronuncia en el siguiente sentido: "la primera pauta que ha de tenerse en cuenta para distribuir los gastos comunes es la referida al coeficiente o cuota de participación, y, si bien tal forma de distribución puede ser alterada (artículo 9.1.e de la Ley de Propiedad Horizontal ), ello exige la conformidad de todos y cada uno de los propietarios, al suponer una alteración de la cuota de participación prevista en el título (en este mismo sentido STS de 30 de abril de 2010 y STS de 30 de abril de 2002 , 19 de julio de 2000 , 3 de diciembre de 2004 )". Asimismo en la o 24 de enero de 2008 afirma el Alto Tribunal: "Se precisa el consentimiento de todos los copropietarios, en régimen de propiedad horizontal y en orden a la fijación de las cuotas de participación correspondientes a cada propietario, y lo mismo, en caso de modificación del título ( STS de 11 de diciembre de 2009 y STS de 25 de marzo de 2004 23 de marzo de 2004 ). Procede por tanto en virtud de cuanto se ha expuesto la desestimación de la primera de las pretensiones que integran la acción ejercitada por la actora apelante relativa a la redistribución de la cuota de participación que ostenta el local comercial de su propiedad.

Tampoco puede acogerse la segunda de las que conforman el petitum de la demanda, relativa a la exoneración del bajo comercial, de la obligación de pago de los gastos de reparación y conservación del ascensor, fuerza motriz y alumbrado de escalera y patio de entrada. En este sentido, la Sala se muestra totalmente conforme con la interpretación que del articulo 5 del titulo constitutivo realiza la parte demandada discrepando así de la actora que justifica su pretensión por considerar que al haberse producido la división del local comercial y siendo únicamente las viviendas situadas en el entresuelo las que tienen acceso a los elementos comunes del inmueble, sobre ellas recaerá en exclusiva la obligación de contribuir a los gastos de mantenimiento de los mismos. Sin embargo esta interpretación del titulo constitutivo es interesada y no se ajusta a lo previsto en el referido articulo 5 , pues para realizar una correcta exégesis de su contenido hay que partir de una premisa ineludible, que se concreta en el hecho de que el local comercial hay que entenderlo como un todo y que la alteración unilateralmente (y sin la aquiescencia de la Comunidad) llevada a cabo por la apelante no ha de modificar tal situación, y así, puesto que los entresuelos que forman un todo con el resto del local comercial y en la actualidad ya tienen acceso a la escalera tal como preveía el citado articulo 5 , es lógico que hayan de contribuir a los gastos cuya exoneración se pretende. Procede por tanto en virtud de cuanto se ha expuesto la desestimación del recurso de Apelación formulado, resolviéndose conforme se dirá en el fallo de la presente Sentencia.

TERCERO.- . Establece el artículo 398 de la L.E.C . que: Cuando sean desestimadas todas las pretensiones de un recurso de apelación, extraordinario por infracción procesal o casación, se aplicará, en cuanto a las costas del recurso, lo dispuesto en el art. 394 .

2. En caso de estimación total o parcial de un recurso de apelación, extraordinario por infracción procesal o casación, no se condenará en las costas de dicho recurso a ninguno de los litigantes.

Vistos los preceptos legales citados y demás de aplicación

Fallo

Desestimamos el recurso de Apelación formulado por la representación de D. Compañía Inmobiliaria Argaray S.A. contra la y 21 de junio de 2002 en Autos de Juicio Ordinario numero 1168/2009 la que confirmamos íntegramente y todo ello con expresa imposición a la parte apelante de las costas devengadas en esta alzada.

Cumplidas que sean las diligencias de rigor con testimonio de esta resolución, remítanse las actuaciones al Juzgado de origen para su conocimiento y efectos, debiendo acusar recibo.

Contra la presente no cabe recurso alguno, sin perjuicio de lo dispuesto en el artículo 477.2.3º de la Ley de Enjuiciamiento Civil , que en su caso, se habrá de preparar mediante escrito presentado ante esta Sala dentro de los cinco días siguientes a su notificación.

En cuanto al depósito constituido al preparar el recurso de Apelación, dese al mismo el destino legalmente previsto.

Así por esta nuestra Sentencia, de la que se unirá certificación al rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.