Sentencia Civil Nº 11/2014, Audiencia Provincial de Castellon, Sección 3, Rec 535/2013 de 15 de Enero de 2014

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL DE CASTELLÓN

SECCIÓN TERCERA

Rollo de apelación civil número 535 de 2013

Juzgado de 1ª Instancia número 1 de Castellón

Juicio Ordinario número 1395 de 2011

SENTENCIA NÚM. 11 de 2014

Ilmos. Sres.:

Presidente:

Don JOSÉ MANUEL MARCO COS

Magistrados:

Doña ADELA BARDÓN MARTÍNEZ

Don RAFAEL GIMÉNEZ RAMÓN

En la Ciudad de Castellón, a quince de enero de dos mil catorce.

La Sección Tercera de la Audiencia Provincial de Castellón, constituida con los Ilmos. Sres. referenciados al margen, ha visto el presente recurso de apelación, en ambos efectos, interpuesto contra la Sentencia dictada el día diecinueve de junio de dos mil trece por el Ilmo. Sr. Magistrado Juez del Juzgado de 1ª Instancia número 1 de Castellón en los autos de Juicio Ordinario seguidos en dicho Juzgado con el número 1395 de 2011.

Han sido partes en el recurso, como apelante, Doña María Consuelo , representado/a por el/a Procurador/a D/ª. Mª Encarnación Alfaro Martínez y defendido/a por el/a Letrado/a D/ª. Eduardo Antonio García Lozano, y como apelado, Marina D'Or Loger S.A., representado/a por el/a Procurador/a D/ª. Mª José Cruz Sorribes y defendido/a por el/a Letrado/a D/ª. Yago Ramos Thirache.

Es Magistrada Ponente la Ilma. Sra. Dª. ADELA BARDÓN MARTÍNEZ.

Antecedentes

PRIMERO.-El Fallo de la Sentencia apelada literalmente establece: ' ESTIMARla demanda interpuesta por MARINA D'OR-LOGER, SOCIEDAD ANÓNIMA (sucesora por fusión por absorción de la mercantil Construcciones Castellón 2000 SAU) contra DOÑA María Consuelo y CONDENOa la demandada a los siguientes pronunciamientos:

1º se declara la validez y eficacia del contrato de compraventa suscrito el 29 de noviembre de 2007 por el que se vende el apartamento allí descrito en el edificio Jardines del Mar II en Oropesa del Mar (Castellón), a razón de 203.621 €, más IVA.

2º la demandada, como compradora, incumplió con sus obligaciones frente a la actora, como vendedora, respecto del apartamento objeto de compraventa relacionada en el contrato, al negarse a pagar el precio y a otorgar escritura pública de compraventa, incurriendo en mora,

Y en su consecuencia, se condena a la demandada:

1º a estar y pasar por tales declaraciones.

2º a cumplir el contrato de compraventa de 29 de noviembre de 2007 en las condiciones pactadas en el referido contrato.

3º a otorgar escritura pública de compraventa del apartamento descrito en el contrato de fecha 29 de noviembre de 2007 por el precio de 203.621 €, más IVA al tipo correspondiente, y del que se deducirá el importe ya pagado de 49.248'81 € en concepto de parte del precio, y 3.475'19 € por IVA, y todo ello, en el improrrogable término treinta días y, sin no lo hiciera o verificara voluntariamente, se cumplirá a su costa la sentencia y se otorgará por el juzgado a costa de la demandada la susodicha escritura conforme a los términos pactados.

4º se condena a la demandada al pago de los daños y perjuicios ocasionados a la actora por el incumplimiento del contrato, que serán los intereses legales calculados al tipo de interés legal del dinero incrementado en dos puntos desde la sentencia, y calculados desde el requerimiento judicial mediante la interposición de la demanda hasta el completo pago, y calculados sobre el importe pendiente de pago que asciende a 154.372'19 €.

5º con expresa imposición de costas procesales a la demandada.

DESESTIMAR la demanda RECONVENCIONALinterpuesta por DOÑA María Consuelo contra MARINA D'OR-LOGER, SOCIEDAD ANÓNIMA (sucesora por fusiónpor absorción de la mercantil Construcciones Castellón 2000 SAU) y ABSUELVOa la referida demandada reconvencional de los pedimentos efectuados en su contra. Todo ello con imposición de costas procesales a la actora reconvencional.-'.

SEGUNDO.-Notificada dicha Sentencia a las partes, por la representación procesal de Don María Consuelo , se interpuso recurso de apelación, en tiempo y forma, en escrito razonado, solicitando se dicte Sentencia revocando la dictada en primera instancia con imposición de costas a la parte apelada en caso de oposición al recurso.

Se dio traslado a la parte contraria, que presentó escrito oponiéndose al recurso, solicitando se dicte sentencia confirmando la dictada en instancia, con condena en costas.

Se remitieron los autos a la Audiencia Provincial, correspondiendo su conocimiento a esta Sección Tercera, en virtud del reparto de asuntos.

Por Diligencia de Ordenación de fecha 21 de octubre de 2013 se formó el presente Rollo y se designó Magistrada Ponente, se tuvieron por personadas las partes y por Providencia de fecha 20 de diciembre de 2013 se señaló para la deliberación y votación del recurso el día 15 de enero de 2014, llevándose a efecto lo acordado.

TERCERO.-En la tramitación del presente recurso se han observado las prescripciones legales de orden procesal.

Fundamentos

SE ACEPTANlos de la resolución recurrida en cuanto no resulten contrarios a los siguientes:

PRIMERO.-La demanda origen de este procedimiento fue presentada por la representación de la mercantil Marina D Or-Loger, en su condición de sucesora de Construcciones Castellón 2000 SAU, frente a Dª María Consuelo , pidiendo que se condenara a la misma al cumplimiento del contrato de compraventa suscrito por ambas partes en fecha 29 de noviembre de 2007, a otorgar escritura pública de compraventa y a abonar el precio pactado que resta por pagar, así como a que en concepto de daños y perjuicios se le imponga el pago del interés legal de la cantidad que resta por abonar, 154.372,19 €, desde la fecha del requerimiento extrajudicial o al menos desde la demanda y al pago de las costas procesales.

La parte demandada además de oponerse a la demanda formuló demanda reconvencional solicitando que se declare incumplido el contrato suscrito por la vendedora y su resolución, con devolución de las cantidades entregadas a cuenta, 52.724 €, más los intereses legales hasta su efectiva devolución y con expresa imposición de costas.

La Sentencia dictada en primera instancia ha estimado la demanda principal y ha desestimado la reconvencional y es la parte demandada la que interpone recurso de apelación con la pretensión de que se revoque la resolución dictada.

Alega en el recurso y en primer lugar que se ha producido error en la interpretación y valoración de las pruebas primero en cuanto a la imposibilidad sobrevenida por falta de financiación para la adquisición de la vivienda. En segundo lugar reitera que nos encontramos ante un contrato de adhesión y que la vivienda objeto de compraventa tenía una carga hipotecaria que no se había comunicado a la compradora, quien ignora sus condiciones, lo que afirma que le permite pedir la resolución del contrato. Se refiere a continuación a la indemnización de daños y perjuicios consistentes en el interés legal de la cantidad adeudada. Se opone también a la imposición de las costas de la primera instancia dada la jurisprudencia recaída en supuestos similares y la existencia de dudas de hecho y de derecho. Y en cuanto a la demanda reconvencional se remite por razones de economía procesal a lo que ya dijo en su escrito de contestación a la demanda.

SEGUNDO.-Es por tanto el primer motivo del recurso de apelación el de determinar si ha concurrido una imposibilidad sobrevenida por no haber podido obtener financiación para la adquisición de la vivienda, dadas las condiciones económicas de compradora.

Sobre esta cuestión recientemente en nuestra Sentencia núm. 8 de fecha 10 de enero de 2014 , hemos recordado cual es el criterio de esta Sala, al referirnos a que 'Aunque es cuestión controvertida, esta Sala admite, siempre que se acredite suficientemente el hecho base, la resolución contractual por fuerza mayor derivada de la alteración de la capacidad económica del comprador, lo que puede venir originado tanto por la pérdida de ingresos, como por la imposibilidad de obtener financiación para la compra de la vivienda. Entre otras, nuestra opinión al respecto se contiene en las Sentencias núm. 201 de 2 de junio de 2010 , núm. 120 de 7 de abril de 2011 , núm. 129 de 15 de abril de 2011 , núm. 181 de 30 de mayo de 2011 , núm. 317 de 30 de septiembre de 2011 , núm. 24 de 19 de enero de 2012 , núm. 60 de 10 de febrero de 2012 y núm. 92 de 27 de febrero de 2012 , núm. 485 de 16 octubre 2012 y núm. 594 de 10 de diciembre de 2012 .

En todas estas resoluciones el sentido de la decisión judicial ha dependido del grado de prueba del hecho base sobre la falta de financiación o empeoramiento notable de la situación económica del comprador. Ha de probarse que al contratar no era previsible razonablemente que sobrevinieran las circunstancias que posteriormente han impedido el cumplimiento del contrato.

Pero no cabe atender a la pretensión resolutoria de la parte compradora cuando, como aquí sucede, se limita a afirmar que no obtiene financiación, pero ni prueba la concreta medida en que ha empeorado su situación económica respecto de la que tenía cuando se perfeccionó la compra ni, en fin, que le ha sido denegada la financiación por varias entidades bancarias a las que haya acudido en demanda de aquélla.'

En el caso enjuiciado sucede algo similar porque admite la propia recurrente que ya estaba jubilada cuando suscribió el contrato de compraventa en el año 2007, de manera que su situación económica no ha empeorado, careciendo de prueba las afirmaciones que realiza a continuación respecto a que fue la otra parte la que a pesar de ser pensionista le instó a contratar la adquisición de la vivienda con el argumento de que ningún problema iba a tener para que le dieran esa financiación, porque nada de esto consta acreditado.

Las pruebas que de este hecho tenemos son una certificación del Banco de Valencia, obrante al folio 63 del procedimiento, en la que se nos dice 'Que no se ha considerado viable la operación de financiación de D. María Consuelo , NIF: NUM000 , planteada con las condiciones y términos que él mismo nos solicitó' . Sin que conozcamos cuales han sido esas condiciones y términos de financiación, lo que en su caso sería necesario para determinar los motivos de esa denegación de financiación. Y además declaró como testigo el director de la sucursal bancaria donde se emitió esa certificación quien poco pudo añadir al contenido de la misma porque no lo recordaba, ya que de lo único que dijo que se acordaba era de ser Dª María Consuelo cliente de la entidad y de que había pedido financiación sin que fuera él quien tomó la decisión de denegarse porque se decidió por el departamento de riesgos, pero a partir de ahí dijo que no recordaba cuales eran esos términos y condiciones en que se había solicitado la hipoteca, o cual fue la documentación que se aportó para efectuar la solicitud.

No contamos con ninguna otra prueba de esa petición de financiación ni de la denegación de la misma por otras entidades bancarias, tan sólo quien dijo haber sido compañero sentimental de la demandada afirmó en el acto del juicio que también habían ido a la Caixa y a Caja Madrid, donde les dijeron que con el 80% que les daban no llegaba para cubrir lo que se debía, nada de lo que se acredita con otros medios de prueba, no pudiendo entender bastante en este sentido este testimonio dado el vinculo habido entre la demandada y el testigo, que llevó a este último a referir en ocasiones lo ocurrido en primera persona, como si la adquisición la hubiera realizado él, no gozando por ello de la debida imparcialidad.

Carece de relevancia en esta cuestión que se critique que se diga en la Sentencia que la demandada es una persona a la que tampoco se supone ingenuidad o que no sepa negociar.

Cabe indicar por último que la Sentencia de la Sala 1ª del Tribunal Supremo que se cita en el recurso, de fecha 26 de abril de 2013 , es diferente al supuesto enjuiciado ya que lo que en la misma se trató fue un supuesto en el que había habido un doble incumplimiento de la vendedora, por una parte del plazo pactado de entrega del inmueble y por otra de la financiación prometida y es al relacionar ambas cuestiones donde se aprecia que ha habido una imposibilidad sobrevenida para la adquisición por falta de esa financiación pero en relación al periodo de tiempo en que se pactó la finalización y entrega de la vivienda, lo que aquí no concurre.

Se opone a continuación la recurrente a lo que se dice en la Sentencia de instancia en cuanto a que nos encontramos ante un contrato de adhesión añadiendo que esto no significa que sea nulo por abusivo, sin que se hayan indicando que cláusulas en concreto entiende la parte que son abusivas, lo que relaciona con el hecho de la existencia de una hipoteca que gravaba el apartamento no advertida en el contrato y sin saber en que condiciones estaba otorgada y en que plazos y vencimientos, mencionando también la legislación protectora de consumidores y usuarios. No obstante en el siguiente motivo del recurso vuelve a insistir en que se ha producido error en la valoración de la prueba cuando se niega en la Sentencia de instancia que no cabe la nulidad ni la resolución del contrato por el hecho de que la vivienda estuviera hipotecada sin que constará en el contrato, lo que de nuevo afirma que es contrario a la legislación vigente, motivos que trataremos conjuntamente.

En primer lugar cabe decir que es correcto lo que afirma el Juez de primer grado en cuanto se refiere a que si bien nos encontramos ante un contrato de adhesión ello no significa que sea nulo o que deba declararse su resolución por esta causa, debió la parte haber indicado la demandada que cláusulas considera abusivas y porque razón, a fin de determinar si de su contenido resulta un desequilibrio importante de las prestaciones de las partes, nada de lo que hace ni siquiera ahora en el recurso.

En cuanto al precio, consta en el contrato de compraventa, documento número once, que se ha establecido en la cláusula segunda, con indicación de las cantidades a entregar antes de que se otorgara la escritura pública de compraventa. Y lo que ha sucedido en cuanto a la hipoteca ha sido que en la cláusula cuarta de ese contrato la vendedora indicaba que se reservaba la facultad de hipotecar la entera edificación en la que se ubica la vivienda, a los efectos de financiar su construcción, mencionando que la compradora podría subrogarse en el préstamo hipotecario al otorgarse la escritura pública, en cuyo caso se decía que del precio la otra parte retendrá el importe por el cual se subrogue, y se ha demostrado, con la nota simple informativa que se acompañado por la demandada como documento número cuatro, que ya en esa fecha la finca estaba hipotecada, al constar una hipoteca de la vivienda del día 26 de marzo de 2007, pero este dato no puede tener la consecuencia que pretende la parte, que es la resolución del contrato.

Como indica el Juez a quono resulta diferencia alguna si la finca se hipotecó antes o después de haber suscrito el contrato de compraventa, habiéndose reservado expresamente esa facultad por lo que no era algo que se ocultara a la otra la parte. Además con una simple consulta al Registro de la Propiedad esto se podía conocer, y la consecuencia de la suscripción de esa hipoteca no se acredita que pudiera perjudicar a la compradora, quien podía o no subrogarse en la suscripción de la misma, sin que se haya acreditado que hubiera promesa alguna en cuanto a la posibilidad de la subrogación en la hipoteca o que sus condiciones fueran decisivas para la venta, lo que desde luego seria contrario al contenido del contrato. Consideramos además importante lo que se indica en el último párrafo de la mencionada estipulación cuarta cuando se dice que 'Los gastos derivados de la cancelación, en su caso, de la parte correspondiente del préstamo hipotecario concertado por la promitente vendedora serán a cargo de Construcciones Castellón 2000,S.A.U.'De forma que nada debería de abonar la compradora si su decisión era una vez conocida las condiciones de la hipoteca no subrogarse en la misma, pudiendo buscar sí así lo requería financiación en otra entidad diferente.

Además cabe indicar que en este caso resulta al menos más que dudosa la condición de consumidora de Dª María Consuelo porque de acuerdo con lo establecido en el artículo 1º de la Ley 26/1994 de Consumidores y Usuarios , vigente cuando se suscribió el contrato de compraventa, son consumidores o usuarios las personas físicas o jurídicas que adquieren, utilizan o disfrutan como destinatarios finales, bienes muebles o inmuebles, productos, servicios, actividades o funciones, cualquiera que sea la naturaleza pública o privada, individual o colectiva de quienes los producen, facilitan, suministran o expiden, excluyendo el párrafo siguiente de esta consideración a quienes adquieran los bienes para integrarlos en un proceso de producción, transformación, comercialización o prestación a terceros. Y en caso enjuiciado lo que manifestó la compradora en el informe del cliente que se ha aportado con la demanda, obrante al folio 26 del procedimiento, es que compraba el apartamento para 'inversión-disfrute', lo que sugiere que su intención fue diferente a la de su uso.

Además lo que establece el artículo 10 de la mencionada Ley en cuanto interesa aquí destacar es que ' 1. Las cláusulas condiciones o estipulaciones que, con carácter general, se apliquen a la oferta, promoción o venta de productos o servicios, incluidos los que faciliten las Administraciones públicas y las Entidades y Empresas de ellas dependientes, deberán cumplir los siguientes requisitos:

a) Concreción, claridad y sencillez en la redacción, con posibilidad de comprensión directa, sin reenvíos a textos o documentos que no se faciliten previa o simultáneamente a la conclusión del contrato, y a los que, en todo caso, deberá hacerse referencia expresa en el documento contractual.

b) Entrega, salvo renuncia del Interesado, de recibo, justificante, copia o documento acreditativo de la operación, o, en su caso, de presupuesto, debidamente explicado.

c) Buena fe y justo equilibrio de las contraprestaciones lo que, entre otras cosas, excluye:

1. La omisión, en casos de pago diferido en contratos de compra-venta, de la cantidad aplazada, tipo de interés anual sobre saldos pendientes de amortización y las cláusulas que, de cualquier forma, faculten al vendedor a incrementar el precio aplazado del bien durante la vigencia del contrato...'

En el caso que nos ocupa no se estableció ningún interés de la cantidad cuya entrega quedo aplazada hasta el momento de otorgar la escritura de compraventa, cuestión diferente es que los intereses se fijaran en una hipoteca cuya subrogación no era obligada para la compradora.

Procede por ello rechazar el segundo y el tercero de los motivos del recurso de apelación. En el siguiente también considera la parte que se ha producido error en la valoración de la prueba respecto a la indemnización de daños y perjuicios, porque dice en primer lugar que la cláusula séptima del contrato de compraventa es nula, sin indicar la razón de ello y además porque insiste en que el incumplimiento en el pago y la responsabilidad de la compradora demandada ha sido no culpable, citando a continuación como fundamento de estas peticiones el contenido de una Sentencia de esta Sala en la que la demandante era la misma, pero en la que no se acordó el cumplimiento del contrato sino su resolución.

No resultan aplicables al presente supuesto las consideraciones que hicimos en la Sentencia de esta Sala que se cita porque el contenido de la cláusula séptima del contrato en cuanto aquí interesa establece que ' La mora en el pago de las cantidades señaladas en la cláusula segunda facultará a la promitente vendedora a exigir el pago del interés legal', pero también contempla la imposición de estos intereses legales para el caso de que hubiera un incumplimiento de la vendedora en lo referente a su obligación principal de construcción y entrega del inmueble, cuando solicitará por esta causa la resolución del contrato y respecto a la devolución de las cantidades entregadas. Se establece por tanto la misma sanción para el mismo hecho, el incumplimiento del contrato por una u otra parte, consistente en la posibilidad de solicitar los intereses legales de la parte del precio no satisfecho o de la parte ya entregada, siendo irrelevante a estos efectos el resto del contenido de esta cláusula que pudiera derivarse de haber pedido y acordado al resolución del contrato de compraventa, porque lo que se ha solicitado y acordado ha sido el cumplimiento de ese contrato.

Para la aplicación de estos intereses debe haberse producido un incumplimiento por la compradora, que en este caso entendemos acreditado al no haber otorgado la escritura pública y abonado el precio que le restaba cuando fue requerida para ello, sin que aquí concurra ninguna responsabilidad objetiva o no culpable como de manera confusa se dice en el recurso, por lo que procede también desestimar este motivo del mismo.

Se opone a continuación la parte a la imposición de las costas de la primera instancia alegando para ello la existencia de jurisprudencia recaída en casos similares y por la existencia de dudas de hecho y de derecho sobre la correcta interpretación del contrato y por la no obtención de financiación por la compradora, lo que no compartimos. En cuanto a la jurisprudencia que se cita se refiere a supuestos de resolución de contratos de compraventa y no de cumplimiento del mismo y en los que concurren circunstancias diferentes a las del caso enjuiciado. Y ninguna duda en la interpretación del contrato aprecia la Sala en cuanto a la obtención de la financiación sino una falta de prueba imputable a quien lo ha alegado, por lo que consideramos correctamente aplicado el contenido del artículo 394 de la LEC y procede en consecuencia rechazar también el motivo del recurso.

Y finalmente y en cuanto al último se limita la parte a remitirse, por razones de economía procesal, a lo que dijo en su escrito de contestación a la demanda en cuanto a la demanda reconvencional, pero sin indicar en que medida la Sentencia de primera instancia no es correcta cuando procede a su desestimación, por lo que no se ha desvirtuado lo que sobre dicha demanda reconvencional se ha establecido en la primera instancia y procede también rechazar el motivo del recurso y con ello el propio recurso de apelación, confirmando la resolución recurrida.

TERCERO.-En cuanto a las costas de la alzada la desestimación del recurso de apelación determina que se impongan a la parte apelante, a tenor de lo establecido en los artículos 398-1 y 394-1 ambos de la L.E.C .

Por otro lado, respecto a la cantidad consignada como depósito para recurrir, pierde el recurrente la misma, a la que se dará el destino legal (Disp. Adic. 15ª LOPJ).

Vistos los preceptos legales citados y demás de general y pertinente aplicación,

Fallo

Que desestimandoel recurso de apelación formulado por la representación procesal de Doña María Consuelo , contra la Sentencia dictada por el Ilmo. Sr. Magistrado Juez del Juzgado de Primera Instancia número 1 de Castellón en fecha diecinueve de junio de dos mil trece, en autos de Juicio Ordinario seguidos con el número 1395 de 2011, CONFIRMAMOSla resolución recurrida con imposición a la parte apelante de las costas causadas en esta alzada.

Se declara la pérdida de la cantidad consignada como depósito para recurrir al desestimar el recurso de apelación.

Notifíquese la presente Sentencia y remítase testimonio de la misma, junto con los autos principales al Juzgado de procedencia, para su ejecución y cumplimiento.

Así por esta nuestra Sentencia, de la que se unirá certificación al Rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.