Sentencia Civil Nº 11/2015, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 19, Rec 448/2014 de 16 de Enero de 2015

Encabezamiento

Audiencia Provincial Civil de Madrid
Sección Decimonovena
C/ Ferraz, 41 , 914933816/86/87 - 28008
Tfno.: 914933816/86/87
37007740
N.I.G.: 28.079.00.2-2014/0090896
Recurso de Apelación 448/2014
O. Judicial Origen: Juzgado de 1ª Instancia nº 01 de Alcalá de Henares
Autos de Procedimiento Ordinario 963/2013
APELANTE: D. Benjamín y Dña. Trinidad
PROCURADOR Dña. MAÍIA DEL CARMEN SÁNCHEZ MUÑOZ
APELADO: HERCESA INMOBILIARIA, SA
PROCURADOR Dña. MARÍA DEL PILAR MOYANO NÚÑEZ
SENTENCIA Nº 11
PONENTE ILMO. SR. D. MIGUEL ÁNGEL LOMBARDÍA DEL POZO
ILMOS. SRES. MAGISTRADOS:
D. MIGUEL ÁNGEL LOMBARDÍA DEL POZO
Dña. CARMEN GARCÍA DE LEÁNIZ CAVALLÉ
Dña. MARÍA VICTORIA SALCEDO RUÍZ
En Madrid, a dieciséis de enero de dos mil quince.
La Sección Decimonovena de la Audiencia Provincial de Madrid, compuesta por los Sres. Magistrados
expresados al margen, ha visto en grado de apelación los autos de juicio ordinario 963/13, provenientes del
Juzgado de Primera Instancia nº 1 de Alcalá de Henares, que han dado lugar en esta alzada al rollo de Sala
448/14, en el que han sido partes, como apelantes D Benjamín Y Dª Trinidad , que estuvieron representados
por la Procuradora Sra. Sánchez Muñoz; y como apelado HERCESA INMOBILIARIA SA, representada por
la Procuradora Sra. Moyano Núñez.
VISTO, siendo Ponente el Magistrado Ilmo. Sr. D. MIGUEL ÁNGEL LOMBARDÍA DEL POZO, que
expresa el común parecer de este Tribunal.

Antecedentes

Se dan por reproducidos los que contiene la sentencia apelada en cuanto se relacionen con esta resolución y
PRIMERO .- Con fecha 21 de abril de 2012 el Juzgado de 1ª Instancia nº 1 de Alcalá de Henares en los autos de que dimana este rollo de Sala, dictó sentencia cuyo fallo es del tenor literal siguiente: 'Que debía desestimar la demanda interpuesta por Benjamín y Trinidad contra HERCESA INMOBILIARIA, SA , sin hacer expresa condena en relación con las costas del proceso.'

SEGUNDO.- Notificada la sentencia se interpuso recurso de apelación por la demandante, con traslado a la adversa y oposición al mismo, remitiéndose luego los autos principales a este Tribunal en el que tuvieron entrada en 14 de julio de 2014, abriéndose el correspondiente rollo de Sala.



TERCERO.- En esta alzada, para cuya deliberación, votación y fallo se señaló el día 13 de enero de 2015, se han observado las prescripciones legales.

Fundamentos

PRIMERO.- La parte apelante recurre la sentencia dictada en la instancia en función de tres concretas alegaciones; en primer lugar sostiene que la cláusula 15ª del contrato de arrendamiento con opción de compra suscrito por las partes en fecha de uno de abril de 2009 es una condición general de la contratación impuesta por la entidad demanda; en segundo lugar dicha cláusula, en tanto y en cuanto implica una penalización a los demandantes por el ejercicio en definitiva de un derecho como es el de no llevar a cabo la opción, supone un desequilibrio abusivo a favor de la adversa, equiparando una posibilidad contemplada en el contrato, con el incumplimiento del mismo por los arrendatarios optantes. Por último la apelante alude a la pertinencia en su caso, con carácter subsidiario, del descuento del importe correspondiente al IVA de la suma en su día entregada, dado que vendría necesariamente referido a la compraventa inicial que no llegó a consumarse. En virtud de lo expuesto la parte apelante denuncia la infracción de los artículos 1301 y siguientes del Código Civil , y de la legislación específica sobre consumidores y usuarios.



SEGUNDO.- Por la parte apelada, con carácter previo, se esgrime la caducidad de la acción de nulidad ejercitada de adverso por el transcurso del plazo de cuatro años desde la fecha de suscripción del contrato, uno de abril de 2009, y la formulación de la demanda en uno de agosto de 2013, siendo la caducidad una institución apreciable de oficio. Tal cuestión previa debe ser rechazada por resultar evidente que es en fecha de 18 de febrero de 2013 cuando los arrendatarios comunican a la empresa luego demandada que no ejercitarán la opción de compra, reclamando ya la suma entregada, circunstancia que hace que en todo caso fuese desde esa fecha desde la que habría de computarse el plazo para el ejercicio de la acción, y con independencia de otras dos consideraciones; la primera es la de que el contrato de arrendamiento con opción de compra es un contrato de tracto sucesivo que produce sus efectos de manera continuada hasta el mismo instante de su resolución por comunicación de los arrendatarios, y la segunda que la alegación de caducidad se introduce por la apelada ex novo, sin posibilidad de cuestionamiento de contrario, alterando los términos de la litis ex artículo 456 de la Ley de Enjuiciamiento Civil .



TERCERO.- En cuanto al primer motivo que sostiene la parte apelante como fundamento de su recurso, se alude al carácter o naturaleza de condición general de la contratación, impuesta unilateralmente por el empresario, de la cláusula 15ª del contrato de arrendamiento con opción de compra, y se sostiene que la sentencia recurrida no contiene pronunciamiento alguno sobre tal cuestión. Tal alegación debe ser rechazada, por un lado dado que la sentencia combatida lleva a cabo un análisis detallado de la pretensión que deducen los demandantes, con referencia al principio de la carga de la prueba, y llega a la conclusión de que la citada cláusula no tiene tal consideración en función de dos datos principales; el demandante es empleado de la demandada, en permanente contacto con el sector inmobiliario y con conocimiento del mismo y de su evolución, y en segundo lugar existen otros contratos con las condiciones diferentes, lo que comporta una negociación al menos separada de los términos de cada uno. Por tanto esa conclusión debe reputarse correcta, pero además debe añadirse que de la propia dinámica seguida en la contratación llevada a efecto, cabe deducir que existió ciertamente un proceso o período de negociación específico, y ello se desprende de la existencia del anterior contrato de compra-venta, a cuya resolución se procede por acuerdo de las partes, y a la continuación de su relación suscribiendo un nuevo contrato de arrendamiento con opción de compra, que de algún modo viene a sustituir al anterior, y que cabe presumir lo fue en interés lógicamente de ambas partes, pero de manera significativa de la compradora a la que se le reconoce una facultad de opción final ex novo.

No se dan por tanto los presupuestos formales para entender o considerar que la reseñada cláusula contenga una condición general de la contratación, viniendo a establecer las consecuencias tanto para el supuesto de no ejercicio de la opción, como para el supuesto incumplimiento del arrendatario, partiendo de la base de que la misma suma inicial sería descontada del propio precio de venta en el caso de ejercicio final de la opción.



CUARTO.- Alude la parte recurrente al carácter abusivo de la cláusula referida, sosteniendo que produce un desequilibrio evidente en perjuicio de los demandantes equiparando incumplimiento a lo que sería simplemente el ejercicio de un derecho, llevar o no a cabo la opción, contemplado en el contrato, imponiendo una penalización excesiva y no acorde con la propia naturaleza del citado derecho de opción. Tal alegación debe ser desestimada en función del mismo razonamiento que recoge la sentencia combatida y partiendo de los datos ya expuestos en relación a la pertenencia del demandante a la propia empresa, y a la presunción de conocimiento del mercado inmobiliario, haciendo referencia la citada resolución al hecho de la constitución de un arrendamiento sobre inmueble, vivienda unifamiliar, por una renta significativamente baja, lo que supone ciertamente una contraprestación favorable a los arrendatarios, así como la fijación en su beneficio de un plazo de opción, en la que además el precio final prácticamente coincidiría con el precio en su día fijado en el previo contrato de compra-venta resuelto, y que comportan una situación de equilibrio de las prestaciones de las partes, no pudiéndose deducir de las cláusulas ni del contenido del contrato, una situación de abuso o desequilibrio en detrimento de los consumidores.



QUINTO.- Plantea subsidiariamente la parte apelante la devolución del importe del IVA incluido en la suma inicialmente abonada, y teniendo en cuenta que tal impuesto se genera o devenga en relación al contrato de compra-venta que no llega a consumarse, siendo por tanto pertinente su reintegro al destinatario que lo ha abonado siendo repercutido en exceso. La consideración efectuada por los recurrentes deriva de un presupuesto tributario o fiscal, pero no tiene en cuenta que las partes fijan la cantidad reseñada en su momento como parte del precio de la opción, con independencia de su origen, y por tanto no se refieren en modo alguno al cumplimiento o no de un requisito formal, sino que establecen por acuerdo de voluntades dar a esa suma una concreta finalidad en el contrato de arrendamiento con opción de compra, y así lo razona la sentencia recurrida en cuanto el contrato fija una cantidad concreta específica sin alusión a su origen. Es por tanto parte del precio en su totalidad, debiendo seguirse entonces las consecuencias que la citada cláusula 15ª del contrato previene para el supuesto de no ejercicio de la opción por los arrendatarios, estableciendo unos porcentajes de descuento que tiene que ser aplicado sobre la totalidad de la suma.



SEXTO.- De conformidad con lo establecido en los artículos 394 y 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , las costas procesales de la presente alzada deben ser impuestas a los apelantes.

Fallo

Que desestimando el recurso de apelación formulado por D Benjamín Y Dª Trinidad contra la sentencia de fecha 21 de abril de 2012 dictada por el juzgado de primera instancia número 1 de Alcalá de Henares en el procedimiento al que se contrae el presente rollo, debemos confirmar y confirmamos dicha resolución, con imposición de las costas procesales de la presente alzada a la parte apelante.

MODO DE IMPUGNACIÓN: Contra esta Sentencia no cabe recurso ordinario alguno, sin perjuicio de que contra la misma puedan interponerse aquellos extraordinarios de casación o infracción procesal, si concurre alguno de los supuestos previstos en los artículos 469 y 477 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , en el plazo de veinte días y ante esta misma Sala, previa constitución, en su caso, del depósito para recurrir previsto en la Disposición Adicional Decimoquinta de la Ley Orgánica del Poder Judicial , debiendo ser consignado el mismo en la cuenta de depósitos y consignaciones de esta Sección, abierta en Banco de Santander Oficina Nº 6114 sita en la calle Ferraz nº 43, 28008 Madrid , con el número de cuenta 2837-0000-00-0448-14, bajo apercibimiento de no admitir a trámite el recurso formulado.

A los efectos previstos en los artículos 471 y 481-2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil se hace saber a la parte que, de necesitarla, podrá solicitar de este Tribunal la certificación de la sentencia que previenen tales preceptos. De no verificarlo así se entregará al recurrente, en su caso con el emplazamiento para ante el Tribunal Supremo.

Asimismo se deberá aportar debidamente diligenciado el modelo 696 relativo a la tasa judicial correspondiente a los recursos de que se trate, en los casos en que proceda.

Así, por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaría para su notificación, dándosele publicidad en legal forma y expidiéndose certificación literal de la misma para su unión al rollo.

Doy fe.