Sentencia CIVIL Nº 11/2020, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 10, Rec 639/2019 de 15 de Enero de 2020

Encabezamiento

Audiencia Provincial Civil de Madrid
Sección Décima
c/ Santiago de Compostela, 100 , Planta 2 - 28035
Tfno.: 914933917,914933918
37007740
N.I.G.: 28.045.00.2-2018/0002864
Recurso de Apelación 639/2019
O. Judicial Origen: Juzgado Mixto nº 01 de Colmenar Viejo
Autos de Procedimiento Ordinario 350/2018
APELANTE: D./Dña. Pura
PROCURADOR D./Dña. HELENA FERNANDEZ CASTAN
APELADO: D./Dña. Jose Francisco y D./Dña. Rosalia
PROCURADOR D./Dña. MARCELINO BARTOLOME GARRETAS
SENTENCIA Nº 11/2020
ILMOS/AS SRES./SRAS. MAGISTRADOS/AS:
D. JOSÉ MANUEL ARIAS RODRÍGUEZ
Dña. MARÍA ISABEL FERNÁNDEZ DEL PRADO
Dña. MARIA BEGOÑA PEREZ SANZ
En Madrid, a quince de enero de dos mil veinte.
La Sección Décima de la Ilma. Audiencia Provincial de esta Capital, constituida por los Sres. que al margen
se expresan, ha visto en trámite de apelación los presentes autos civiles Procedimiento Ordinario 350/2018
seguidos en el Juzgado de 1ª Instancia e Instrucción nº 01 de Colmenar Viejo a instancia de D./Dña. Pura
apelante - demandante, representado por el/la Procurador D./Dña. HELENA FERNANDEZ CASTAN y defendido
por Letrado, contra D./Dña. Rosalia y D./Dña. Jose Francisco apelado - demandado, representado por el/
la Procurador D./Dña. MARCELINO BARTOLOME GARRETAS y defendido por Letrado; todo ello en virtud del
recurso de apelación interpuesto contra Sentencia dictada por el mencionado Juzgado, de fecha 03/05/2019.
Se aceptan y se dan por reproducidos en lo esencial, los antecedentes de hecho de la Sentencia impugnada
en cuanto se relacionan con la misma.
VISTO, Siendo Magistrada Ponente Dña. MARÍA ISABEL FERNÁNDEZ DEL PRADO

Antecedentes

PRIMERO.- Por Juzgado de 1ª Instancia e Instrucción nº 01 de Colmenar Viejo se dictó Sentencia de fecha 03/05/2019, cuyo fallo es el tenor siguiente: 'Que DEBO DESESTIMAR Y DESESTIMO la demanda interpuesta por la Procuradora Dª Helena Fernández Castán, en nombre y representación de Dª Pura , contra D. Jose Francisco y Dª Rosalia , representados por el Procurador D. Marcelino Bartolome Garretas, y DEBO ABSOLVER Y ABSUELVO a la parte demandada de todas las pretensiones formuladas por la parte actora, con expresa condena en costas a esta última.'

SEGUNDO.- Contra la anterior resolución se interpuso recurso de apelación por la parte demandante, que fue admitido, y, en su virtud, previos los oportunos emplazamientos, se remitieron las actuaciones a esta Sección, sustanciándose el recurso por sus trámites legales.



TERCERO.- Por providencia de esta Sección, de fecha 11 de diciembre de 2019, se acordó que no era necesaria la celebración de vista pública, quedando en turno de señalamiento para la correspondiente deliberación, votación y fallo, turno que se ha cumplido el día 7 de enero de 2020.



CUARTO.- En la tramitación del presente procedimiento han sido observadas en ambas instancias las prescripciones legales.

Fundamentos

PRIMERO.- En fecha 17 de enero de 2017 se otorgó escritura pública de compraventa, respecto de la vivienda sita en la AVENIDA000 nº NUM000 de Villanueva de la Cañada, URBANIZACION000 , siendo vendedores D.

Jose Francisco y Doña Rosalia , actuando como compradora Doña Pura .

La agencia inmobiliaria Remax Jumbo fe la mediadora en la operación de compraventa.

Los vendedores informaron a la compradora de la existencia de una serie de deficiencias en la casa, lo que supuso la reducción del precio de venta.

La compradora formula la demanda iniciadora de este procedimiento, alegando que posteriormente se han detectado otros vicios y defectos constructivos que afectan a elementos estructurales, incurriendo los vendedores en incumplimiento de contrato; además se ejercita la acción derivada del art. 17 de la Ley de Ordenación de la Edificación.

La sentencia dictada por el Juzgador 'a quo' desestima la demanda, habiéndose formulado contra la misma recurso de apelación, que es objeto de la presente resolución.



SEGUNDO.- La sentencia apelada indica que 'La primera acción que ejercita la parte actora es la indemnización de daños y perjuicios, fundamentando la misma en la existencia de vicios ocultos en el inmueble adquirido'; partiendo de que en la demanda se concreta que hubo una serie de deficiencias asumidas por la parte actora y otras que 'fueron cuidadosamente ocultadas', lo cual determina el ejercicio de la acción de indemnización.

El vendedor está obligado 'al saneamiento por los defectos ocultos que tuviere la cosa vendida, si la hacen impropia para el uso a que se la destina, o si disminuyen de tal modo este uso que, de haberlos conocido el comprador, no la habría adquirido o habría dado menos precio por ella; pero no será responsable de los defectos manifiestos o que estuvieren a la vista' a tenor de lo dispuesto en el artículo 1.484 C.Civil. Con respecto al saneamiento por vicios ocultos o bien incumplimiento del contrato, se ha pronunciado, el Tribunal Supremo se pronunció, en sentencia de 4 de abril de 2.005, en los siguientes términos: 'los compradores no sólo tienen las acciones protectoras de los vicios ocultos, sino también las que nacen del incumplimiento o anómalo cumplimiento del contrato ( STS de 3 de abril de 2.002 y las que cita), cuando es evidente que los defectos que hacen inhabitable el inmueble adquirido no son meras imperfecciones que no lo impiden sino que frustran la finalidad perseguida por la compraventa, según ha declarado reiteradamente esta Sala (entre otras, SSTS de 6 de marzo de 1.985 y 6 de abril de 1.989). Nos encontramos, pues, ante una prestación de objeto distinto y no ante simples vicios de la cosa, toda vez que la doctrina jurisprudencial ha entendido que se está en presencia de entrega de cosa diversa o 'aliud pro alio' cuando existe pleno incumplimiento por inhabilidad del objeto y consiguiente insatisfacción del comprador, al ser aquél impropio para el fin que se destina, lo que se permite acudir a la protección dispensada en los arts. 1.124 y 1.101 del Código Civil (aparte de otras, SSTS de 30 de noviembre de 1.978, 25 de abril de 1.973, 21 de abril de 1.976, 20 de diciembre de 1.977 y 23 de marzo de 1.982), pues, como puntualiza la sentencia de 20 de febrero de 1.984, la ineptitud del objeto para el uso a que debía ser destinado significa incumplimiento del contrato y no vicio redhibitorio'. En términos similares aborda la cuestión la sentencia del Alto Tribunal de 22 de mayo de 2.008, indicando que 'En la demanda, ciertamente, se ejercitó una acción indemnizatoria por incumplimiento contractual, que se sitúa en la existencia de vicios o defectos que hacían la cosa objeto de contrato impropia para el fin al que se destinaba y que, rectamente entendida, presupone la exigencia de su cumplimiento, siquiera por equivalencia, mediante la deducción del precio del contrato del importe de las reparaciones necesarias para hacer desaparecer los defectos de la maquinaria y para adecuarla al fin que le era propio, según lo convenido, habiéndose añadido a dicha pretensión la estrictamente indemnizatoria de los daños y perjuicios irrogados a resultas del incumplimiento del contrato', añadiendo que 'La demanda se basa, pues, en la concurrencia de los presupuestos que conforman un caso de aliud pro alio...en donde no se cumple el contrato, y se produce -como precisa la sentencia de 9 de julio de 2.007, con abundante cita de otras anteriores- cuando el objeto entregado por el vendedor es inhábil para el cumplimiento de su finalidad, con la subsiguiente insatisfacción del comprador, que le permite acudir a la protección dispensada en los artículos 1.101 y 1.124 del Código Civil - Sentencias de 4 de abril de 2.005 y 14 de febrero de 2.007-, a través de las acciones de cumplimiento o de resolución y de indemnización por vicios ocultos presupone necesariamente un incumplimiento sustancial de la obligación de entrega, pues éste tiene por objeto la cosa vendida en el estado en que se hallaba al tiempo de la perfección del contrato - Sentencia de 9 de julio de 2.007'.

En definitiva, a la vista de la doctrina jurisprudencial, la supuesta ocultación por la parte demandada de los vicios existentes en el inmueble conllevaría el incumplimiento del contrato de compraventa; si bien la acción ejercitada en la demanda no es la acción de saneamiento del art.1.484 CC, sino la acción de incumplimiento contractual derivada de los arts. 1.101 y 1.124 CC. Si bien, el ejercicio de una u otra acción no altera, en este caso, el fallo de la sentencia.



TERCERO.- En lo que se refiere a los defectos, que supuestamente la actora conoció con posterioridad a la compra de la vivienda, hemos de tener en cuenta que los vendedores y Remax pusieron en conocimiento de la compradora la concurrencia de una serie de defectos o vicios existentes, hecho que ha admitido la parte demandada. Dicha circunstancia influyó para que se rebajase considerablemente el precio de compra, ), en base a informe pericial elaborado por D. Bienvenido , en septiembre de 2016 (folios 294 y ss.), ascendiendo el precio inicial a 540.000 € (folios 241 y 243), siendo el precio final de 445.000 €; es decir, que hubo una diferencia de 95.000 € entre el precio inicial y el precio final, lo cual resulta significativo, respondiendo, sin duda, a la apreciación de defectos constructivos, que en ningún momento fueron ocultados a la compradora.

En los documentos consistentes en comunicaciones entre Remax (agencia intermediaria) y la compradora (obrantes a los folios 309 y ss.), esta última pone de manifiesto que ha valorado la casa 'con un arquitecto amigo de la familia', reconociendo que la estructura de la casa presenta 'serios problemas de aislamiento y filtraciones', tras señalar los problemas de construcción, realiza una oferta de 445.000 €, cantidad aceptada por los vendedores, que fue el precio final de venta.

Dicho documento ha sido impugnado por la demandada, lo que nos remite al art. 326 LEC., según el cual 'Los documentos privados harán prueba plena en el proceso, en los términos del artículo 319, cuando su autenticidad no sea impugnada por la parte a quien perjudiquen', añadiendo que 'Cuando se impugnare la autenticidad de un documento privado, el que lo haya presentado podrá pedir el cotejo pericial de letras o proponer cualquier otro medio de prueba que resulte útil y pertinente al efecto'; pues bien, en el presente supuesto, se ha practicado la prueba testifical de Doña Carmela , que intervino en la compraventa, como representante de Remax, habiendo admitido que mantuvo diversos contactos con la compradora, reconociendo el contenido de los anteriores documentos; ha indicado que la demandada llevó a un arquitecto de su confianza, en dos ocasiones, el cual valoró las deficiencias en 100.000 €.

Esta Sala entiende que las manifestaciones de dicho testigo responden a la realidad, al estar sustentadas en la prueba documental citada y tratarse de una persona imparcial, realizando la valoración de esta prueba de acuerdo con lo preceptuado en el art. 376 L.E.Civ., según el cual 'Los tribunales valorarán la fuerza probatoria de las declaraciones de los testigos conforme a las reglas de la sana crítica, tomando en consideración la razón de ciencia que hubieren dado, las circunstancia que en ellos concurran y, en su caso, las tachas formuladas y los resultados de la prueba que sobre éstas se hubiere practicado'.

Por otra parte, cabe precisar que la actora ha realizado en la vivienda obras necesarias para subsanar algunas deficiencias existentes, que se encontraban a la vista y pudieron haber sido apreciadas en las visitas previas a la compra; además ha ejecutado obras que suponen mejoras en la vivienda y que, en algunos casos no eran necesarias, como la demolición del depósito de gasóleo o la sustitución total de la carpintería, como ha manifestado el perito D. Cosme al ratificar su informe (folios 341 y ss.).



CUARTO.- La sentencia apelada desestima la acción ejercitada contra los demandados como promotores, pronunciamiento que es combatido por la parte apelante.

Para resolver dicha cuestión, hemos de remitirnos a la Ley de Ordenación de la Edificación, que en su art.17.1 dispone que 'las personas físicas o jurídicas que intervienen en el proceso de la edificación responderán frente a los propietarios y los terceros adquirentes de los edificios o parte de los mismos, en el caso de que sean objeto de división...b) Durante tres años, de los daños materiales causados en el edificio por vicios o defectos de los elementos constructivos o de las instalaciones', añadiendo que 'El constructor también responderá de los daños materiales por vicios o defectos de ejecución que afecten a elementos de terminación o acabado de las obras dentro del plazo de un año', estableciendo en su apartado 2 que 'La responsabilidad civil será exigible en forma personal e individualizada, tanto por actos u omisiones propios, como por actos u omisiones de personas por las que, con arreglo a esta Ley, se deba responder', añadiendo en el apartado 3 lo siguiente: 'No obstante, cuando no pudiera individualizarse la causa de los daños materiales o quedase debidamente probada la concurrencia de culpas sin que pudiera precisarse el grado de intervención de cada agente en el daño producido, la responsabilidad se exigirá solidariamente. En todo caso, el promotor responderá solidariamente con los demás agentes intervinientes ante los posibles adquirentes de los daños materiales en el edificio ocasionados por vicioso defectos de construcción'. Pronunciándose el artículo 18.1 del referido texto legal en los siguientes términos: 'Las acciones para exigir la responsabilidad prevista en el artículo anterior por daños materiales dimanantes de los vicios o defectos, prescribirán en el plazo de dos años a contar desde que se produzcan dichos daños, sin perjuicio de las acciones que puedan subsistir para exigir responsabilidades por incumplimiento contractual'. A la vista de dichos preceptos hemos de distinguir el plazo de garantía, contemplado en el artículo 17 y el plazo de prescripción, durante el cual ha de asumirse la responsabilidad, que es el referido en el artículo 18.

En el supuesto que nos ocupa, la parte demandada fue promotora del inmueble objeto de venta, indicando el art. 9 LOE que es promotor cualquier persona que decide, impulsa, programa o financia las obras de edificación para sí o para su posterior enajenación, entrega o cesión a terceros; por ello debería asumir las responsabilidades derivadas de los arts. 17 y 18 previamente citados. Sin embargo, no cabe entrar en dicha cuestión, ya que atendiendo al resultado de las pruebas practicadas, analizadas en el fundamento precedente, cabe concluir que los defectos constructivos concurrentes fueron tenidos en cuenta y valorados, con carácter previo a la venta, para determinar el precio adecuado, que como hemos indicado fue considerablemente reducido. Todo ello exime al promotor de la responsabilidad reclamada en la demanda al ejercitar la acción derivada de la LOE.



QUINTO.- Como consecuencia de los fundamentos precedentes, procede confirmar el fallo de la sentencia apelada; si bien, quedan suprimidos los fundamentos de derecho segundo y cuarto, quedando sustituidos por los fundamentos de derecho segundo y cuarto de la presente resolución, acudiendo al efecto útil del recurso, a este respecto, la Sala Primera del Tribunal Supremo considera que no puede producir efecto casacional un motivo que no determine una alteración del fallo recurrido, tal y como viene reiterando la Sala en aplicación de la doctrina de equivalencia de resultados y carencia del efecto útil del recurso, como se pone de manifiesto en sentencias de 8 de marzo de 1.996, 24 de diciembre de 2.003, 25 de octubre de 2.005, 31 de enero de 2.006, 22 de octubre de 2.007 y 30 de abril y 2 de julio de 2.008.

Por ello, procede la condena de la parte apelante a las costas causadas en esta instancia.

Vistos los preceptos citados y demás de general y pertinente aplicación.

Fallo

Que desestimando el recurso de apelación interpuesto por la Procuradora Doña Helena Fernández Castán, en representación de Doña Pura , contra la sentencia dictada en fecha 3 de mayo de 2019 por el Juzgado de 1ª Instancia nº 1 de Colmenar Viejo, en autos de procedimiento ordinario nº 350/2018; acuerda confirmar dicha resolución en todos sus pronunciamientos, salvo los fundamentos de derecho segundo y cuarto, que se suprimen, quedando sustituidos por los fundamentos de derecho segundo y cuarto de la presente resolución.

Con expresa imposición a la parte apelante de las costas procesales causadas en esta instancia.

La desestimación del recurso determina la pérdida del depósito constituido, de conformidad con lo establecido en la Disposición Adicional 15ª de la Ley Orgánica 6/1985 de 1 de julio, del Poder Judicial, introducida por la Ley Orgánica 1/2009, de 3 de noviembre, complementaria de la ley de reforma de la legislación procesal para la implantación de la nueva oficina judicial.

Remítase testimonio de la presente Resolución al Juzgado de procedencia para su conocimiento y efectos.

MODO DE IMPUGNACION: Contra esta Sentencia no cabe recurso ordinario alguno, sin perjuicio de que contra la misma puedan interponerse aquellos extraordinarios de casación o infracción procesal, si concurre alguno de los supuestos previstos en los artículos 469 y 477 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, en el plazo de veinte días y ante esta misma Sala, previa constitución, en su caso, del depósito para recurrir previsto en la Disposición Adicional Decimoquinta de la Ley Orgánica del Poder Judicial, debiendo ser consignado el mismo en la cuenta de depósitos y consignaciones de esta Sección, abierta en BANCO DE SANTANDER, con el número de cuenta 2577-0000-00-0639-19, bajo apercibimiento de no admitir a trámite el recurso formulado.

Así, por esta nuestra Sentencia, de la que se unirá certificación literal al Rollo de Sala Nº 639/2019, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.