Sentencia CIVIL Nº 11/2020, Audiencia Provincial de Segovia, Sección 1, Rec 400/2019 de 21 de Enero de 2020

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 1
SEGOVIA
SENTENCIA: 00011/2020
Modelo: N10250
C/ SAN AGUSTIN Nº 26 DE SEGOVIA
-
Teléfono: 921 463243 / 463245 Fax: 921 463254
Correo electrónico:
Equipo/usuario: EQC
N.I.G. 40063 41 1 2018 0000185
ROLLO: RPL RECURSO DE APELACION (LECN) 0000400 /2019
Juzgado de procedencia: JDO.1A.INST.E INSTRUCCION N.1 de CUELLAR
Procedimiento de origen: ORD PROCEDIMIENTO ORDINARIO 0000149 /2018
Recurrente: Eliseo
Procurador: MARIA DEL HENAR ALVAREZ MANZANARES
Abogado: SANTIAGO SASTRE MUÑOZ
Recurrido: ANGEL CUELLAR E HIJOS S.L.
Procurador: CARLOS MARINA VILLANUEVA
Abogado: FERNANDO MINGUEZ MIGUELAÑEZ
S E N T E N C I A Nº 11 / 2020
C I V I L
Recurso de apelación
Número 400 Año 2019
Juicio Ordinario nº 149/2018
Juzgado de 1ª Instancia de
C U É L L A R
En la Ciudad de Segovia, a veintiuno de enero de dos mil veinte.

La Audiencia Provincial de esta capital, integrada por los Ilmos. Sres. D. Ignacio Pando Echevarria, Pdte.; D.
Jesús Marina Reig y Dª Mª Asunción Remirez Sainz de Murieta, Magistrados, ha visto en grado de apelación
los autos de las anotaciones al margen seguidos a instancia de la mercantil ANGEL CUÉLLAR E HIJOS S.L.;
contra D. Eliseo ; sobre juicio ordinario, en virtud del recurso de apelación interpuesto contra la sentencia
dictada en primera instancia, recurso en el que han intervenido como apelante, el demandante, representado
por la Procuradora Sra. Alvarez Manzanares y defendido por el Letrado Sr. Sastre Muñoz y como apelada,
la demandada, representada por el Procurador Sr. Marina Villanueva y defendida por el Letrado Sr. Minguez
Miguelañez y en el que ha sido Ponente el Ilmo. Sr. Magistrado Presidente.

Antecedentes

PRIMERO.- Por el Juzgado de Primera Instancia de Cuéllar, con fecha cinco de febrero del diecinueve, fue dictada Sentencia, que en su parte dispositiva literalmente dice : 'FALLO: DESESTIMANDO la demanda de juicio ordinario formulada por SRA ÁLVAREZ MANZANARES en nombre y representación de Eliseo ABSUELVO a ÁNGEL CUÉLLAR E HIJOS SL de todos los pedimentos deducidos en su contra la demanda Sin costas. '

SEGUNDO.- Notificada que fue la anterior resolución a las partes, por la representación procesal del demandante, se interpuso en tiempo y forma, recurso de apelación, con enumeración de los pronunciamientos que se impugnan, al tenor que es de ver en su escrito unido en Autos, teniéndose por interpuesto el mismo para ante la Audiencia en legal forma, en base a lo establecido en el art. 458 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, según redacción dada en la Ley 37/2011 (BOE. 11 /10/2011), dándose traslado a la adversa y emplazándola para oponerse al recurso o impugnarlo, y realizado el citado trámite en plazo, oponiéndose al mismo, se acordó remitir las actuaciones a esta Audiencia Provincial, previo emplazamiento de las partes ante la misma.



TERCERO.- Recibidos los autos en este Tribunal, registrados, formado rollo, turnado de ponencia y personadas las partes en tiempo y forma, señaló fecha para deliberación y fallo del citado recurso, y llevado a cabo que fue, quedó el mismo visto para dictar la resolución procedente.

Fundamentos

PRIMERO. - Se interpone recurso de apelación por la parte actora contra la sentencia dictada en la instancia en que desestimando la demanda se declaraba no haber lugar a la acción de nulidad del contrato de arrendamiento con opción de compra suscrito entre las partes, así como a la acción subsidiaria de resolución contractual por incumplimiento por la entidad demandada.

Como motivos de recurso se alega en primer lugar y referido a la acción principal error en la valoración de la prueba, por considerar que resulta insuficiente, no valorando extremos probatorios que mostrarían la existencia de prueba bastante. En segundo lugar se impugna la desestimación de la acción de incumplimiento contractual, por entender que se trató de un arrendamiento de industria y que por tanto existe incumplimiento cuando als instalaciones no reunían los elementos precisos. En tercero se combate la apreciación del juez sobre la falta de determinación de la cantidad cuya indemnización se solicita. En cuarto se considera que de estimarse la acción subsidiaria debiera haberse estimado la condena el pago de la cláusula penal reflejada en el pacto séptimo del contrato. Y finalmente se considera que la no entrega del tractor no puede determinar el incumplimiento contractual por su parte.



SEGUNDO. - La base de la reclamación de la actora era la de la existencia de un error vicio del consentimiento en la contratación suscrita y cuya nulidad reclama, alegando para ello que fue engañado por la parte demandada, puesto que deseando alquilar una nave para el desarrollo de una actividad ganadera, cría de pollos en régimen de integración, alquiló esa nave, sin haber tenido ocasión de examinarla en profundidad, pues manifiesta en su demanda que antes del contrato solo acudió una vez sin que apreciase defectos; y que fue tras la formalización del arriendo cuando comenzó a observar defectos ocultos, consistentes en elementos propios de la explotación que no funcionaban o que iban fallando lo que le supuso grandes inversiones y finalmente que la integradora resolviese el contrato con él, viéndose forzado a abandonar su actividad. Y de forma subsidiaria entiende que si no existió un vicio del consentimiento que lleve a la nulidad, procedería resolver el contrato por incumplimiento del arrendador, por los mismos motivos.

El juez de instancia desestima la demanda por entender que la prueba aportada era insuficiente para acreditar la existencia de engaño, esto es de que la nave ocultase los defectos que impedía los requisitos necesarios para dedicarlos a la explotación, sin que por tanto se haya acreditado la existencia de argucias o maquinaciones, considerando que no se ha aportado prueba técnica que determinase la inutilidad de las instalaciones para el que fueron concebidas en el contrato; siendo esa falta de prueba la que también le lleva a desestimar la acción subsidiaria.

Esta insuficiencia probatoria es lo que combate la recurrente en su primer motivo de recurso, por entender que sí que se ha aportado prueba mas que suficiente y que las pruebas documentales de facturas por los gastos e inversiones deben ser tomadas en consideración, como también deben serlo los análisis de la calidad del agua, pues si bien no han comparecido los técnicos que los hicieron, sí ha comparecido el veterinario de la integradora que era el que acudía a realizar las muestras y controlaba el estado de la industria.

Esta Sala no pone en duda que las facturas sean admisibles como prueba documental, al no haber sido expresamente impugnadas por la contraparte y tampoco se opone a que la analítica de agua pueda ser admitida como prueba, pues es cierto que aunque no han comparecido los técnicos que la analizaron sí lo ha hecho el veterinario que controlaba las muestras y la situación del negocio.

Pero que estos documentos se admitan como pruebas no lleva necesariamente a la estimación de su pretensión.

Para acreditar el vicio causante de nulidad debe probarse que por parte del arrendador existió alguna actuación engañosa, que la parte atribuye al hecho de que supiese que las instalaciones estaban en pésimo estado y no le dijese nada. Esto debe relacionarse necesariamente con la propia diligencia del arrendatario, que según dice sólo visitó una vez la instalación antes del contrato. Parece exigible que cuando se va a realizar una contratación de una industria, previamente se compruebe su situación, y la regularidad técnica de las instalaciones.

Pero es que la prueba ha demostrado que no es así. Tal y como pone de relieve la parte demandada, el actor estaba ocupando la nave antes de la suscripción del contrato (1 de abril de 2013) porque entre sus facturas constan algunas anteriores a dicha fecha. La parte actora contraargumenta esta alegación en su recurso, manifestando, en forma de pregunta, si es que no habría antes un contrato verbal que llevó al actor a hacer esos arreglos, que se extienden hasta tres meses antes del contrato.

Dejando aparte del hecho de que los argumentos en base a preguntas retóricas no son de recibo cuando la parte actora tiene la carga de la prueba, el problema fundamental que se le plantea con esta alegación de la demandada, que la actora admite, es que desvirtúa la argumentación esencial de la demanda, esto es que el actor no pudo conocer antes de la fecha de la firma del contrato los vicios ocultos que presentaban las instalaciones. Es indiferente si estaba ocupando la nave en precario o en base a un contrato verbal. A lo que ahora nos afecta, lo relevante es que llevaba al menos tres meses en la nave antes de la firma del contrato, por lo que no puede alegarse en este momento que no conociese la situación de las instalaciones, su obsolescencia y su funcionamiento o no.

Desde luego, si en el tiempo del supuesto contrato verbal comprobó que la granja no estaba en buen estado de funcionamiento, tuvo ocasión antes de la firma del contrato de exigir las reparaciones precisas o de no suscribir ese contrato, de forma que cuando lo hizo, sabía lo que estaba arrendando.

Este solo hecho ya hace que la desestimación de la acción de nulidad deba ser confirmada.



TERCERO.- Pero además de esta razón, resulta que la prueba practicada y precisamente la del veterinario que declara como testigo, desmiente la pretensión de la parte. En su declaración ha manifestado de forma reiterada, según recoge la recurrente, que toda la instalación era muy vieja, que las naves debían tener muchísimos años, que las puertas eran muy malas, que el estado de las instalaciones dejaba mucho que desear y que no reunía los requisitos para la producción de pollos hoy día.

Esas manifestaciones acreditan un extremo fundamental, de cara a la nulidad, y es que la decrepitud de las naves y las instalaciones se veían a simple vista, por lo que en esa situación, no se puede alegar que se desconozca que las instalaciones fallan por su estado o antigüedad. Pero además, pone de relieve otro extremo que quizá esté en la causa de los defectos que dieron la traste con el negocio de integración, como es precisamente la antigüedad de las instalaciones y su falta de adaptación a una explotación moderna. Así lo manifestó el perito, y quizá esa circunstancia pueda excluir la existencia del dolo, pues las instalaciones podrían estar adecuadamente preparadas para una cría de pollos hace años, pero en el actualidad, en que sin duda los requerimientos de sanidad y de bienestar animal suponen exigencias que antes no se preveían; sin que la posible falta de adaptación a una granja moderna de las instalaciones alquiladas deban ser achacadas al arrendador, que alquila un cuerpo cierto, sino en su caso la arrendatario, que es quien debe valorar si las mismas cumplen los requerimientos precisos en el momento del alquiler para la actividad a que se va a dedicar.

Por otro lado y en cuanto las facturas aportadas, de las misas no cabe deducir que los sistemas existentes no funcionasen, sino que se realizaron obras de reforma y mejoras sobre los mismos, lo que efectivamente pudo obedecer a lo que expresa el veterinario de la obsolescencia de las instalaciones. Y así de las facturas que en su recurso se toman como muestra, las más relevantes económicamente; la primera de ellas, de 31 de julio de 2013, por casi 5.000 €, describe la instalación de un sistema de calefacción nuevo, no su reforma o reparación. Ello permite suponer que las naves no contaban con calefacción, siendo ésta una instalación apreciable a simple vista, por lo que no puede decirse que le fuese ocultada.

Por otra parte se mencionan dos facturas, la de 30 de septiembre de 2013 y la de 29 de diciembre de 2015, una de más de 18.000 € y la otra de 44.000 € por el mismo concepto, ventilación. Es difícil entender que si le hacen una reforma en el año 2013, en el año 2105 sea necesario hacer otra, pues solo cabría imputarlo a que la primera fuese defectuosa. Pues bien, examinada la factura de 2015 se comprueba que se trata, no de una reparación de la anterior, sino de una reforma completa del sistema, como sucedió con la calefacción, posiblemente derivado de las exigencias de la integradora, pero no imputable al arrendador. Y en cuanto a la primera factura, igualmente se tarta de la reforma de la instalación, no de su reparación, por lo que su pretensión de que los vicios procedían de que los aparatos no funcionaban no queda probado con estas facturas.



CUARTO.- Y con el agua sucede lo mismo. No se estima se haya probado que el agua estuviese constantemente contaminada y no fuese apta para el consumo. La parte actora ha aportado cinco mediciones (ac.62) cuando las tomas de muestras se hacían con mayor frecuencia, como ha dicho el veterinario. De hecho cuatro de ellas se corresponden al verano (entre julio y septiembre de 2014, 2015 y 12016), y otra de febrero de 2015. Es cierto que las cuatro del verano dan resultados negativos, pero no así la de febrero, lo que parece indicar que el mal estado del agua obedecía a una situación estacional, derivada del estiaje. Si no hubiese sido así, se habrían aportado seguramente los análisis de otras muestras a lo largo de todo el año. Por otra parte la primera que se aporta es de junio de 2014, lo que impide afirmar que el pozo estuviese contaminado antes de abril de 2013, fecha del contrato, desconociéndose cuándo se instaló la granja porcina próxima a que hace mención el veterinario testigo, no siendo el arrendador responsable de la posible contaminación de las aguas que pueda estar produciendo aquella granja, si es que fuese así.

Por tanto, tampoco este dato es prueba de un engaño antecedente que pueda justificar esa nulidad contractual.



QUINTO. - Debiendo confirmarse la sentencia en este punto, el segundo motivo de recurso es la existencia del incumplimiento contractual como petición subsidiaria y la correspondiente solicitud de indemnización por daños y perjuicios.

Según la parte se trataba de un arrendamiento de industria en que el arrendador estaba obligado a entregar al arrendatario una industria en condiciones de servir para su uso, con todos los elementos en perfecto estado de conservación. Lo cierto es que los elementos fácticos que sostiene esta petición, tal y como expresa en el recurso de apelación, son los mismos que sostiene la nulidad; con lo que la solución ha de ser la misma tal y como a su vez exponía el juez de instancia en su sentencia.

Efectivamente se alega que se incumplió el contrato porque no se entregaron unas instalaciones en perfecto estado para el desarrollo de la actividad. En primer lugar ya hemos dicho que tal extremo no ha quedado probado, y por otro esa pretensión es difícilmente cohonestable con quien lleva al menos tres meses ya en la explotación, y que si por tanto decide dar el paso de formalizar el arrendamiento es porque entiende que esas instalaciones con aptas para el fin que las va a dedicar. Por otra parten tampoco constas que esas instalaciones estuviesen en funcionamiento cuando el actor entró en ellas, por lo que la exigencia de que las mismas están en perfecto estado para seguir su explotación no es admisible. Como decimos, es muy posible que siendo unas instalaciones viejas estuviesen adaptadas para la explotación en su momento, y que los nuevos requerimientos pudiesen no ser conocidos por el arrendador, ni parece que por el arrendatario.

En todo caso y respecto a esta acción, resulta cuando menos chocante que no conste que a lo largo del contrato existiese reclamación alguna por parte del actor al demandado, en relación con es falta de cumplimento del contrato y que la primera vez que se afirma que se ha producido un incumplimiento es año y medio después de que se resolviese el contrato con la integradora. Es evidente que tales requerimientos previos no serían legamente exigibles, pero entra dentro de la lógica empresarial que si el arrendatario considerase que el arrendador no había cumplido su parte del contrato se le hubiese hecho saber, para exigirle el cumplimiento.

Esa ausencia pone en duda que ese supuesto incumplimiento contractual existiese.

Y desestimadas las acciones sostenidas por la parte actora, el resto de los motivos de recurso quedan sin objeto.



SEXTO.- Desestimado el recurso de apelación, las costas de esta alzada deberían ser impuestas la aparte apelante.

Vistos los preceptos legales anteriormente citados y demás de general y pertinente aplicación;

Fallo

Que desestimando el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de D. Eliseo , contra la sentencia de fecha 5 de febrero de 2019, dictada por el Juzgado de Primera Instancia de Cuéllar, en juicio ordinario 149/2018; se confirma la misma imponiendo las costas de esta alzada a la parte apelante.

La confirmación de la Sentencia de instancia supone la pérdida del depósito para apelar consignada por la parte recurrente, al que deberá darse el destino legal ( D.D 15ª de la L.O.P.J) según redacción de la L.O. 1/2009 de 3 de Noviembre.

Contra esta resolución no cabe recurso ordinario alguno, sin perjuicio de la utilización por las partes, de aquellos otros recursos para cuyo ejercicio se crean legitimados.

Así, por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al rollo de Sala y otra a los autos originales para su remisión al Juzgado de procedencia para su ejecución, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- Leída y publicada fue la anterior sentencia por el Ilmo. Sr. Magistrado Ponente D. Ignacio Pando Echevarria, de esta Audiencia Provincial, estando el mismo celebrando Audiencia Pública en el día de la fecha, certifico.