Sentencia Civil Nº 110/2009, Audiencia Provincial de Cadiz, Sección 2, Rec 82/2009 de 05 de Mayo de 2009

Encabezamiento

S E N T E N C I A NÚM. 110

AUDIENCIA PROVINCIAL DE CÁDIZ

SECCIÓN SEGUNDA

PRESIDENTA ILTMA. SRA.

Dª. MARGARITA ÁLVAREZ OSSORIO BENÍTEZ

MAGISTRADOS ILTMOS. SRES.

D. ANTONIO MARÍN FERNÁNDEZ

Dª. SUSANA MARTÍNEZ DEL TORO.

REFERENCIA :

JUZGADO DE PROCEDENCIA: J. de Primera Instancia e Instrucción Nº. Dos de Puerto Real.

AUTOS : Juicio Verbal Nº.28/2007.

ROLLO DE APELACIÓN Nº. 82/2009.

En la Ciudad de Cádiz a cinco de mayo de dos mil nueve.

Visto por la Sección Segunda de esta Audiencia, integrada por los Magistrados indicados al margen, recurso de apelación interpuesto contra la Sentencia dictada en juicio verbal Nº. 28/2007 seguido en el Juzgado referenciado. Interpone el recurso la Comunidad de Propietarios DIRECCION000 Fase de Puerto real defendida por la Letrada Doña Carmen Periñán Sierra, siendo parte apelada Don Amador , representado por la Procuradora Doña Clara I. Zambrano Valdivia y defendido por él mismo, al ser Letrado

Antecedentes

PRIMERO .- El Juzgado de Primera Instancia referenciado dictó Sentencia el día 18 de noviembre de 2008 en el procedimiento del margen, cuyo Fallo es como sigue:

" Que estimando íntegramente la demanda interpuesta por la Procuradora Dña. María del Carmen Iglesias Chaves en nombre y representación de D. Amador en los presentes autos de juicio verbal seguidos en este Juzgado contra la Comunidad de Propietarios DIRECCION000 debo condenar y condeno a dicha Comunidad de Propietarios a abonar a D. Amador la cantidad de dos mil trescientos ocho euros con veintiocho céntimos de euro ( 2.308,28 ) así como los intereses legales desde la fecha de la interposición de la demanda y las costas del procedimiento".

SEGUNDO .- Preparado recurso de apelación contra la Sentencia recaída por la representación procesal de la Comunidad de Propietarios DIRECCION000 de Puerto Real Plaza, fue emplazada para que lo interpusiera en plazo de veinte días, lo que así hizo, dándose traslado a la parte contraria quien se opuso. Fueron emplazadas las partes por treinta días para ante esta Audiencia Provincial, a donde fueron remitidos los autos. Llegados los mismos, fueron repartidos, correspondiendo su conocimiento a esta Sección, donde se formó Rollo y fue designada Ponente, Providencia notificada a las partes, personándose en la alzada la apelada. No interesada prueba ni vista, que no se consideró necesaria, quedaron los autos pendientes de deliberación y votación, llevándose a cabo conforme a lo acordado.

Visto, siendo ponente la Iltma. Sra. Magistrada Dª MARGARITA ÁLVAREZ OSSORIO BENÍTEZ , quien expresa el parecer del Tribunal.

Fundamentos

PRIMERO.- Se alza contra la Sentencia de instancia la representación procesal de la demandada, Comunidad de Propietarios DIRECCION000 Fase de Puerto Real, instando su revocación y el dictado de otra que desestime la demanda de contrario, con expresa condena en costas al actor, que se opone al recurso solicitando la confirmación de la Resolución con costas a la adversa.

SEGUNDO.- Debemos de partida señalar que los órganos de Gobierno de la Comunidad que el artículo 9 de la LPH señala son: Junta de Propietarios, Presidente, Secretario y Administrador ; éstos son necesarios, pudiendo haber otros con carácter facultativo, como el Vicepresidente y con posibilidades de ejercer las funciones de Secretario y Administrador el Presidente, salvo que los Estatutos o la Junta de Propietarios por acuerdo mayoritario dispongan la provisión de dichos cargos separadamente de la presidencia.

Sabido es que la relación jurídica entre Administrador y Comunidad es una cuestión controvertida, al encuadrarse en un mandato sui generis, en contrato mixto de arrendamiento de servicios y de mandato, estimando la Jurisprudencia de que se trata de contrato intuitu personae en los que prima la confianza que inspira las cualidades de la persona que se contrata. Nuestro Tribunal Supremo, en su Sentencia de 3 de marzo de 1998 , señala que "aún admitiendo que al contrato cuestionado le sea aplicable la normativa contenida en el Código Civil, artículos 1709 y siguientes, es evidente que nos encontramos ante un contrato sinalagmático, con prestaciones recíprocas y con un plazo de duración preestablecido; se trataría por tanto de un mandato retribuido al que sería aplicable la doctrina de esta Sala recogida en Sentencia de 21 de diciembre de 1963 que aunque referida a un contrato de comisión es aplicable al caso, según la cual cuando se ha establecido un plazo de duración evidentemente en interés común de ambas partes contratantes, la facultad de revocar subsiste, más si se impone antes de la expiración del plazo, sin haberse demostrado justa causa dimanante de lo pactado por parte del mandatario o comisionista, entonces el comitente debe indemnizar a aquél los daños y perjuicios que con la extemporánea revocación le ocasione". Entendemos en nuestro caso pues que la relación se encuadra dentro de la figura del mandato sui generis, siendo sus reglas las previstas en los artículos 1709 y siguientes del Código Civil y disposiciones generales sobre obligaciones y contratos de dicho Código.

Dicho lo anterior pasamos a analizar los motivos del recurso. Como se desprende del escrito rector del procedimiento Don Amador , otrora Administrador de la Comunidad de Propietarios DIRECCION000 Fase de Puerto Real, demandó a la misma la cantidad de 2.308,28 euros correspondientes a sus honorarios por los meses de administración de febrero a junio de 2006 - 2.093 ? - y por sus también honorarios profesionales como Letrado por su intervención en el procedimiento judicial que la Comunidad sostuvo contra el Banco de Andalucía ( nº.402/2003, al que se acumuló el nº. 565/03 del Juzgado Mixto nº. Dos de Puerto Real ), que importaban 215,28 ?.

La Juez de instancia estimó la demanda sobre la base del contrato de administración de la Comunidad que las partes suscribieron el 3 de julio de 2001, de duración de un año, prorrogable tácitamente por períodos anuales - Estipulación Tercera -, previendo una indemnización caso de rescisión contractual antes de la expiración de su término o de cualquiera de sus prórrogas, caso de no mediar incumplimiento por la otra parte - Estipulación Cuarta -, teniéndose presente que dicho contrato aportado no había sido impugnado por la parte demandada apelante. Los honorarios pactados eran de 60.000 ptas. mensuales, IVA incluido, actualizándose, en el supuesto de prórroga, mediante revisión anual automática conforme al IPC - Estipulación Quinta -.

Referente a la fecha de rescisión la contrae al 2 de mayo de 2006 en que se convocó Junta General y se acordó el cese del Administrador, no estimando que aconteciera el 27 de diciembre de 2005, según se desprendía del Acta de la Junta General Ordinaria de dicha fecha, al no darle validez al documento aportado de recolección de firmas de vecinos que ratificaban en dicha fecha, 27 de diciembre, el cese por unanimidad de repetido Administrador al darle prevalencia a lo que constaba en el Libro de Actas, estimando también irregular el cese de 23 de febrero de 2006, atendiendo a la Estipulación Tercera del contrato citado inicialmente. Considera la Juez a quo que las irregularidades que la Comunidad demandada imputaba al actor eran vagas y que respecto al cobro de sus honorarios por el pleito que se decía seguido en interés de la Comunidad, primaba el contrato, no estando comprendida en la Estipulación Sexta su intervención como Letrado, como el Presidente de la demandada sostuvo.

Al articular su recurso la parte demandada sostuvo que se aportó a los autos relación de firmas de vecinos que declararon que el 27 de diciembre de 2005 se cesó al Sr. Amador como Administrador y que se había omitido en el Acta a muchos vecinos que habían estado en la Junta, Acta que no constaba que el actor hubiera enviado a los comuneros.

Si examinamos el Acta de la Junta de Propietarios de 27 de diciembre de 2005, en ninguno de los puntos del Orden del Día consta la revocación del cargo de Administrador, sino de Presidente y Vicepresidente. Además, en la lista de firmas de vecinos que refieren que se acordó por unanimidad el cese de repetido Administrador, no consta cuantos fueron los que acudieron para estimar la unanimidad, ni cuantos de ellos estuvieron presentes o representados, como tampoco que ninguno hubiera impugnado el Acta una vez conocida.

En el Acta levantada el 23 de febrero de 2006, en la que solo se reunieron los representantes de los bloques con el Presidente y el Vicepresidente, se dice, textualmente: " Se propone sustituir al actual Administrador Don Amador por un Administrador Contable.... Todo lo anterior sería por un precio más bajo que lo que actualmente viene cobrando el actual Administrador con el consiguiente ahorro en los gastos de la Comunidad". Se añade que el acuerdo queda aprobado por unanimidad. Ello corrobora que el cese del Administrador en diciembre anterior no se produjo como se sostiene, no pudiendo ser válido en la segunda fecha porque no fueron convocados todos los comuneros sino solo los representantes de los Bloques. No obstante y como manifestación de sus integrantes se desprende de su contenido también que el incumplimiento de deberes por el Sr. Amador no existió porque, por un lado, se aduce en dicha Acta que son motivos económicos los que provocan el cese y, por otra, como bien dice la Juez a quo, solo se expresan vaguedades : irregularidades no determinadas en el cobro de cheques ( solo se expresa por el Presidente de la Comunidad que hubo error en el cobro de dos cheques, que fueron subsanados ), crecimiento del número de morosos ( algunos porque querían diferenciar el recibo de gastos comunes del de gasto por seguro en el mes que correspondía, ante la advertencia del Sr. Amador de que se giraban en uno solo para reducir comisiones )..., no vinculados, pues, directamente a conducta del apelado.

De ahí que reclamado como indemnización - Estipulaciones Tercera y Cuarta - el importe de las cinco mensualidades que corresponderían hasta la finalización de la prórroga anual del contrato, a razón de 418,60 euros, que deba estimarse, como se hace en la Sentencia, dándose por válido el cese en la Junta de mayo posterior.

La segunda partida se centra en gastos de honorarios de Letrado por reclamación ante el Banco de Andalucía por cobro de comisiones indebidas ( algo más de 800 euros, se dice por el Sr. Emilio -297,28 ? se reseña en la demanda -). Entendemos que, como se afirma en el recurso, dicha partida no está acreditada pues no se han aportado copia/as de la/as Sentencia/as recaídas en el procedimiento judicial seguido contradicha entidad bancaria, para conocimiento de si fue a este último al que se impusieron las costas que comprenderían los honorarios del Letrado que se demandan. Esta falta de probanza es imputable a la apelada ( artículo 217 de la LEC ), habiendo dado por buena la reclamación la Juzgadora a quo, sin motivarlo. De ahí que entendamos que deba reducirse de la indemnización el importe de repetida partida de 215,28 euros. En cuanto a intereses, al estimarse una de las acciones, son de aplicación los acordados en la instancia.

Por ello, que proceda la estimación parcial del recurso y la revocación, también parcial de la Sentencia.

TERCERO.- En cuanto a costas, no se hace especial imposición de ninguna de las devengadas en ambas instancias por aplicación de los artículos 394.2 y 398.2 de la ley de Enjuiciamiento Civil .

Vistos los artículos citados, sus concordantes y demás de general aplicación, en nombre de S.M. El Rey y por la autoridad conferida por el pueblo

Fallo

PRIMERO.- ESTIMAR parcialmente el recurso de apelación interpuesto por la representación de la Comunidad de Propietarios de DIRECCION000 Fase de Puerto Real, representada por su Presidente, contra la Sentencia dictada el 18 de noviembre de 2008 por la Sra. Juez de Primera Instancia e Instrucción Nº. Dos de dicha localidad, en el procedimiento verbal nº.28/2007, REVOCANDO parcialmente la misma en el sentido de reducir la indemnización a abonar por la recurrente al actor, Don Amador , a dos mil noventa y tres euros, sin hacer especial imposición de las costas de la instancia y confirmando en lo demás la Resolución combatida.

SEGUNDO.- Tampoco se hace especial imposición de las costas de la alzada.

Notifíquese la presente resolución a las partes en legal forma, haciéndole saber en materia de recursos lo establecido en la Disposición Final Decimosexta de la Ley 1/2000 de 7 de enero .

Así por esta nuestra Sentencia, juzgando definitivamente en segunda instancia, la pronunciamos, mandamos y firmamos.