Sentencia Civil Nº 111/2005, Audiencia Provincial de Las Palmas, Sección 4, Rec 527/2004 de 08 de Marzo de 2005

Encabezamiento

S E N T E N C I A

Iltmos. Sres.

Presidente:

D. Victor Caba Villarejo (Ponente)

Magistrados:

D. Victor Manuel Martín Calvo

Dª. Carmen Maria Simon Rodriguez

En Las Palmas de G. C., a 8 de marzo de 2005

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Vistas por la Sección Cuarta de esta Audiencia Provincial, las actuaciones de que dimana el presente rollo de apelación dimanante del juicio ordinario nº 326/2003, en virtud del recurso de apelación interpuesto contra la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia nº 3 de San Bartolomé de Tirajana en los autos referenciados, seguidos a instancia de la DIRECCION000 , parte apelada, representada en esta alzada por el Procurador don Daniel Cabrera Carreras y dirigida por la Letrada doña Cristina Mateo Ramírez contra don Pablo , parte apelante, representado por la Procuradora doña Magdalena Torrent Gil y dirigido por el Letrado don Diego Mesa Carrillo, siendo ponente el Magistrado don Victor Caba Villarejo, quien expresa el parecer de la Sala.

Antecedentes

PRIMERO.- Por el citado Juzgado de Primera Instancia nº 3 de San Bartolomé de Tirajana se dictó sentencia en los referidos autos de fecha 2 de febrero de 2.004, que estimando la demanda interpuesta por la representación procesal de la DIRECCION000 condena a Pablo a pagar a la actora la cantidad de 7426,28 euros, el interés legal desde la interposición de la demanda y el abono de las costas causadas.

SEGUNDO.- Contra la expresada resolución se interpuso recurso de apelación por la representación de la parte demandada que fue admitido a trámite y al que se opuso la parte actora acordándose acto seguido la remisión de los autos a este Tribunal, con emplazamiento de las partes personadas que se verificó como consta, y recibidos los autos en esta Sección 4ª de la Audiencia Provincial, se formó el presente rollo, quedando señalados los autos para deliberación, votación y fallo. Observándose en la sustanciación de esta alzada en lo esencial los trámites y prescripciones legales, excepto el plazo para dictar sentencia.

Fundamentos

PRIMERO.- Sobre la legitimación activa del presidente de la comunidad de propietarios. Considera el apelante que el iudex a quo no ha tenido en cuenta lo recogido por el art. 21.1 de la LPH tras la modificación introducida por la disposición final primera de la Ley 1/2000, de 7 de enero, que autoriza al presidente, si así lo acuerda la junta de propietarios, a exigir a los propietarios de las viviendas o locales el cumplimiento de las obligaciones establecidas en art.9 apartados e) y f) a través del procedimiento monitorio. Proceso monitorio iniciado por la comunidad apelada del que deriva el presente juicio ordinario y una cosa es la representación que el art. 13.3 LPH atribuye al presidente de la comunidad de propietarios, como representante de la misma en juicio y fuera de el en todos los asuntos que le afecten, y otra bien distinta es la exigencia en casos especiales de acuerdo expreso de la junta de propietarios para el ejercicio de acciones como la indicada del art. 21.1 LPH.

Cierto es que como dice la STS, 1ª 20-10-2004, el Presidente de la Comunidad de Propietarios, si bien representa a la Comunidad ello ha de tener por base la ejecución de acuerdos de la Junta de Propietarios sobre asuntos de interés general para aquella (art. 13.5 LPH). La representación de la Comunidad en juicio y fuera de el del Presidente (art. 13.3 LPH) no tiene un contenido "en blanco", de tal forma que esa representación sirva para legitimarlo en cualquiera de sus actuaciones. Es la Junta de Propietarios la que acuerda lo conveniente a sus intereses y el Presidente ejecuta; su voluntad no suple, corrige o anula la Junta. Por su parte el art. 21. 1 de la LPH no exige la previa autorización de la Junta al Presidente de la Comunidad para poder reclamar en juicio monitorio el pago de los gastos comunes al propietario moroso, sino el acuerdo de la Junta de proceder a la reclamación judicial contra el moroso del débito líquido por tal concepto aprobado en la misma limitándose el Presidente de la Comunidad a ejecutar dicho acuerdo. De modo que basta con acreditar su condición de Presidente y acompañar a la solicitud inicial de juicio monitorio el acuerdo de la junta de propietarios aprobando accionar por vía judicial contra los comuneros morosos y conteniendo la liquidación de la deuda, y así consta que se procedió por la comunidad actora reflejándose los acuerdos legitimadores de la Junta de 20 de junio de 2002.

SEGUNDO.- Sobre la obligación de abono de la derrama extraordinaria reclamada al apelante. Considera el demandado-recurrente que no tenía obligación de impugnar los acuerdos de la Junta de 8 junio de 1996 en la que presuntamente se aprueban las obras de las que deriva la derrama reclamada, por cuanto las obras ya se habían realizado y por que ello no es óbice para cuestionar la exigibilidad de su pago. Estima que conforme al art. 11 LPH para obtener la declaración judicial de que las obras aprobadas son de mejora y su pago no le es exigible no hace falta impugnar los acuerdos adoptados. Lo único exigible es, en primer lugar, la discrepancia del comunero disidente y que así lo manifieste, en segundo lugar, que se trate de obras de mejora no necesarias para la adecuada conservación, habitabilidad y seguridad del inmueble y, en tercer lugar, que el importe exceda de tres mensualidades de cuota. Añade que en la Comunidad de Propietarios existe un comunero mayoritario, la cadena RIU, principal beneficiario de repercutir el abono de la derrama a todos los comuneros, junto a los demás propietarios que tienen en explotación sus apartamentos. El apelante no pretende privarles de la realización y disfrute de las mejoras realizadas en el inmueble, pero los disidentes pueden negarse al pago por establecerlo así el referido precepto como asimismo ocurre, art. 17 LPH, para el caso de instalación de infraestructuras comunes para el acceso a los servicios de telecomunicaciones regulados en el R.D-ley 1/1998. De modo que es ajustada a derecho su negativa al pago pese al acuerdo que pueda existir de la junta de propietarios aprobando dicha inversión y ejecución de obras. Obras que entiende innecesarias, excesivas y suntuarias encaminadas a dotar al complejo de infraestructuras destinadas a la explotación turística, propias de un hotel de tres estrellas con servicios propios de un hotel de cuatro estrellas. El apelante no tiene su apartamento dentro de la explotación hotelera y no tiene sentido se le exija sufragar unas obras cuyo destino, finalidad y beneficio redunda básicamente en la explotación turística. Lo razonable, a su juicio, es que solo los comuneros que tengan sus apartamentos en explotación turística sean los que afronten el pago de dicha derrama y no los demás. Por último, considera que no ha sido cuestionada la naturaleza de mejora de las obras realizadas y por ello no se ha propuesto prueba sobre este extremo en la litis. En todo caso ello se

desprende de la documental obrante en autos. El apelante finaliza sus alegatos entendiendo además que, de no estimarse sus motivos de impugnación opuestos a la pretensión actora de cobro del importe de la derrama, la divergencia entre el suplico de su demanda y el fallo recurrido supone una estimación parcial de la demanda, al no ser coincidente la cantidad estimada en la sentencia con la inicialmente reclamada, y por ello no debió ser condenada al pago de las costas procesales.

Por su parte la apelada considera que las obras realizadas en el complejo hostelero eran absolutamente necesarias para su rehabilitación. En Junta de 8 de junio de 1996 se aprobó la derrama con la única oposición del apelante no siendo impugnado dicho acuerdo por éste, y considera que el voto negativo no le exime del pago de la derrama habiéndose convalidado el acuerdo por la falta de impugnación del mismo. El apelante ha sido en el seno de esta litis dónde por vez primera cuestiona la necesariedad de las obras realizadas, la suntuosidad de las mismas.

TERCERO.- Este segundo motivo de impugnación del apelante referido a la exigibilidad del pago de la derrama si ha de prosperar, en cuanto ni consta la existencia de un previo acuerdo de la Comunidad de Propietarios aprobando la ejecución de las obras ni la posterior aprobación de la derrama ni además sería exigible al demandado. En efecto, no consta en los autos el acuerdo de la Comunidad de Propietarios de 8 de junio de 1996 presuntamente aprobatorio de la derrama reclamada al apelante, y en el acta de la junta de 11 de abril de 1994 (folios 16 a 20) tampoco existe la aprobación de obras ni derrama sino la cesión de la explotación del complejo inmobiliario a una compañía hotelera aprobándose la inversión que la referida compañía habría de realizar en obras de acondicionamiento, afectantes a zonas comunes y elementos privativos. Es decir no se acredita, por la Comunidad de Propietarios apelada, el acuerdo de la junta de propietarios autorizando la realización de obras de acondicionamiento del complejo a cargo de los comuneros y la contribución de éstos a sufragar su importe mediante la aprobación de la correspondiente derrama, ni la cuantía correspondiente a cada comunero, sino que tales obras serían sufragadas por la cadena hotelera que se haría cargo de la explotación del inmueble, ni siquiera consta la aprobación de su repercusión a los propietarios que tienen sus apartamentos en explotación turística. Y aunque así hubiera sido, de haber existido acuerdo de la comunidad aprobatorio de la derrama, por mor de lo dispuesto en el art. 11 de la LPH, al exceder su importe de tres mensualidades ordinarias de gastos comunes y no responder a obras necesarias para la adecuada conservación, habitabilidad y seguridad del inmueble, tampoco sería exigible su abono por el apelante entendiéndose innecesario el ejercicio por el disidente de la acción de impugnación de los acuerdos comunitarios (art.16 LPH) aprobatorios de la derrama y su repercusión a todos los comuneros conforme a su coeficiente de participación, con fundamento en art.11.2 LPH, pues parte precisamente de la validez de los acuerdos adoptados sobre la realización de las obras generadoras de la derrama, no oponiéndose a su realización el recurrente, pero precisamente por ser innovaciones o mejoras inexigibles en los términos señalados por el referido precepto "no atender a obras necesarias para la adecuada conservación, habitabilidad y seguridad del inmueble", no estaría obligado a su abono. Y es

que en efecto las obras, de cuya ejecución deriva la derrama, son innovaciones y mejoras inexigibles a quien no tiene su apartamento en explotación turística en la medida se acredita se trata de instalaciones, servicios o mejoras no requeridos para la adecuada conservación, habitabilidad y seguridad del inmueble, según su naturaleza y características (art. 11.1 y 2 LPH), ya que fueron realizadas con la finalidad de adaptar el complejo inmobiliario a las necesidades propias de una instalación hotelera en interés de la empresa explotadora y de todos propietarios que tiene sus apartamentos en explotación turística, no de aquellos otros que no los destinan a ello y respecto a los que sólo es posible repercutir gastos propios de la comunidad de propietarios, no los de una comunidad de explotación turística, y siempre que aquellos fueron necesarios para la adecuada conservación, habitabilidad y seguridad del inmueble, y entre los que no pueden incluirse a título de ejemplo los generados por las cocinas y cámaras frigoríficas del complejo hotelero. Es por ello que el recurso de apelación ha de ser estimado y con revocación de la sentencia de primera instancia desestimar la demanda, más sin que proceda hacer expresa condena respecto al pago de las costas procesales de la primera instancia (art. 394 LEC), puesto que el demandado ha venido abonando los gastos de comunidad de forma impuntual o extemporánea y así las correspondientes al período abril/2002 a diciembre/2002 fueron abonadas por éste comunero el 29 de enero de 2003 y las correspondientes al período enero a marzo de 2003 el 4 de abril de 2003 dando lugar a la interposición del juicio monitorio del que deriva este juicio ordinario, y porque existe disparidad de criterios jurídicos sobre la necesidad de impugnar o no los acuerdos comunitarios que imponen una derrama en relación con el art. 11.2 LPH, aunque en el caso ni siquiera consta la existencia del acuerdo aprobatorio.

CUARTO-. Estimándose el recurso de apelación, no procede hacer expresa condena respecto de las costas procesales devengadas en esta alzada (art. 398 LEC).

Por cuanto antecede, y atendidos los preceptos de aplicación general:

Fallo

Que estimando el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de don Pablo contra la sentencia de fecha 2 de febrero de 2004 dictada en el juicio ordinario nº 326/2003 por el Juzgado de Primera Instancia nº 3 de San Bartolomé de Tirajana, revocamos la misma y en su lugar desestimamos la demanda interpuesta por la representación procesal de la DIRECCION000 contra don Pablo absolviendo a éste de la pretensión deducida en la demanda y sin que proceda hacer expreso pronunciamiento respecto al pago de las costas procesales de ambas instancias.

Llévese certificación de la presente resolución al rollo de esta Sala y notifíquese a las partes, y con certificación de la misma, devuélvanse los autos al Juzgado de Procedencia para su ejecución y cumplimiento.-

Así por esta nuestra Sentencia, la pronunciamos, mandamos y firmamos.