Sentencia Civil Nº 111/2008, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 16, Rec 512/2007 de 27 de Febrero de 2008

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL

DE BARCELONA

SECCIÓN DECIMOSEXTA

ROLLO Nº 512/2007-B

JUICIO ORDINARIO Nº 1120/2006

JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA Nº 27 DE BARCELONA

S E N T E N C I A N ú m. 111/2008

Ilmos. Sres.

D. AGUSTÍN FERRER BARRIENDOS

D. JORDI SEGUÍ PUNTAS

Dª. INMACULADA ZAPATA CAMACHO

En la ciudad de Barcelona, a veintisiete de febrero de dos mil ocho.

VISTOS, en grado de apelación, ante la Sección Dieciséis de esta Audiencia Provincial, los presentes autos de Juicio Ordinario nº 1120/2006, seguidos por el Juzgado de Primera Instancia nº 27 de Barcelona, a instancia de D. Narciso y Dª. Estíbaliz , contra GAMMA INMOBILIARIA, S.A. y FINCAS AMBIENT, S.L.; los cuales penden ante esta Superioridad en virtud del recurso de apelación interpuesto por la demandada GAMMA INMOBILIARIA, S.A., contra la Sentencia dictada en los mismos el día 1 de Marzo de 2007, por el/la Juez del expresado Juzgado.

Antecedentes

PRIMERO.- La parte dispositiva de la Sentencia apelada es del tenor literal siguiente: "FALLO: Que, ESTIMANDO PARCIALMENTE la demanda promovida por el Procurador Sr. Mundet Salaverria en nombre y representación de Dª. Estíbaliz y D. Narciso , DEBO CONDENAR Y CONDENO a GAMMA INMOBILIARIA, S.A. a que abone a los actores la cantidad de TREINTA Y SEIS MIL CINCUENTA EUROS (36.050 Euros), más los intereses legales de dicha cantidad desde el 18 de julio de 2003, fecha de la interpelación extrajudicial, y DEBO ABSOLVER Y ABSUELVO a FINCAS AMBIENT, S.L. de los pedimentos contra la misma formulados, abonando cada parte las costas causadas a su instancia y las comunes por mitad, sin hacer expresa imposición a la actora de las costas causadas a la codemandada absuelta".

SEGUNDO.- Contra la anterior Sentencia interpuso recurso de apelación la parte demandada mediante su escrito motivado, dándose traslado a la contraria que se opuso; elevándose las actuaciones a esta Audiencia Provincial. Se señaló para votación y fallo el día 14 de Febrero de 2008 .

TERCERO.- En el presente procedimiento se han observado y cumplido las prescripciones legales.

VISTO, siendo Ponente el Ilmo. Sr. Magistrado D. JORDI SEGUÍ PUNTAS.

Fundamentos

PRIMERO.- Se reclama en la presente litis la devolución de una significativa cantidad de dinero (36.050 ?) satisfecha por los consortes Narciso y Estíbaliz entre diciembre de 2002 y enero de 2003 en relación con la compraventa de las casas de la calle DIRECCION000 números NUM000 y NUM001 de esta ciudad (fincas registrales números NUM002 y NUM003 ).

Las sociedades demandadas consideran que la operación concertada en fecha 23 de diciembre de 2002 entre los señores Narciso / Estíbaliz y los propietarios de las indicadas fincas, con la mediación de Fincas Ambient SL, era una venta única, global, por lo que, al haber desistido unilateralmente los compradores de la adquisición de la casa número NUM000 , la parte vendedora (sean los hermanos Gregorio , titulares registrales de los inmuebles, o Gamma Inmobiliaria, compradora de los mismos a dichos hermanos por contrato privado de abril de 2002 pero todavía no propietaria de las fincas) estaba facultada para negarse a la firma de la escritura de la sola casa número NUM001 y, de conformidad con el artículo 1454 del Código civil (CC ), para hacer suya la totalidad de lo entregado por aquellos en concepto de arras penitenciales.

La sentencia de primera instancia considera que Fincas Ambient actuó en cualidad de simple intermediaria, por lo que la excusa de toda obligación dineraria frente a los compradores al amparo de lo previsto en el artículo 1727 CC , mientras que impone a Gamma Inmobiliaria la obligación de restituir aquellos 36.050 euros por entender (1) que hubo dos ventas diferenciadas, (2) que los compradores desistieron legítimamente de la adquisición de la casa número NUM000 y (3) que la vendedora se negó injustificadamente a transmitir la casa número NUM001 , quedando por ello obligada a restituir dobladas las arras penitenciales entregadas por ese concreto negocio y a devolver los restantes 30.050 ? recibidos a cuenta del precio final.

La referida sentencia de primer grado es impugnada únicamente por Gamma Inmobiliaria, de tal manera que la absolución de la otra codemandada es ya inamovible.

SEGUNDO.- La revisión de lo actuado debe llevarnos a la revocación sólo parcial de la sentencia apelada, no sin realizar previamente diversas precisiones.

Se habla reiteradamente por las partes y la juez a quo de "contrato de arras", expresión que debe ser admitida en su acepción informal, ya que en puridad los negocios que reflejan los documentos números 1 y 2 de la demanda constituyen sendas compraventas de inmueble con pacto accesorio de arras, elemento circunstancial del contrato, frente a los elementos esenciales que son la cosa y el precio (arts. 1445, 1450 y 1454 CC ).

Lo verdaderamente controvertido en esta litis, como ya expusieran los actores en su escrito de demanda, es la determinación de si nos hallamos ante una sola compraventa o dos, y la calificación jurídica de las entregas dinerarias de diciembre de 2002 y enero de 2003 (arras penales, de desistimiento o confirmatorias).

TERCERO.- En orden a la primera de las cuestiones indicadas, cabe reseñar que la propia contratación de la compraventa de los dos inmuebles en documentos distintos es un indicio expresivo de la concertación de dos diferentes operaciones, máxime cuando, lo que se indica a los efectos de la prevenido en el artículo 6.2 de la Ley 7/98 , sobre condiciones generales de la contratación, en la negociación de autos se utilizaron impresos que contenían cláusulas prerredactadas por el profesional Fincas Ambient.

Lo mismo cabe decir de la circunstancia de que se pactaran precios separados por cada una de las fincas, ya que la tesis de la demandada vendedora debería haberse traducido en un precio único, global, que no fuera el resultado de la agregación de la valoración de cada una de las casas.

En tal sentido, el hecho cierto de que, pese a que el solar que alberga la casa del número NUM001 tenga una superficie ligeramente superior a la del número NUM000 y a la valoración desigual de ambas fincas desde la perspectiva hipotecaria (doc. 1 contestación demanda), las partes ahora litigantes fijasen un mismo precio para cada una de ellas, no significa otra cosa que el acuerdo de voluntades llevó a esa cifra idéntica, mas no sugiere nada acerca de una hipotética voluntad común de considerar ambos negocios indisociables o integrantes de una compraventa global única, para lo cual hubiera sido precisa una cláusula contractual -o un acto inequívoco de las partes de idéntica significación- que así lo estableciese.

CUARTO.- Por lo que respecta a la calificación de las arras cabe subrayar, sentada su accesoriedad respecto de un contrato principal de compraventa, que las mismas pueden adoptar la forma de confirmatorias (mera entrega a cuenta, a restituir en caso de ineficacia contractual; SSTS 31 de mayo de 2002 y 27 de octubre de 2005 ), penales (suponen una determinación anticipada de la liquidación del contrato en caso de incumplimiento de una de las partes o de ambas, conforme autorizan los artículos 1152 y siguientes CC ; SSTS 3 de marzo de 2003 y 18 de octubre de 2005 ) y penitenciales o de desistimiento (sujetas al específico artículo 1454 CC , según precisan las SSTS de 14 de mayo y 5 de noviembre de 2003 , y que en caso de no ejercicio de esa facultad se transmutan en entregas a cuenta del precio).

Dada su trascendencia en orden a la eficacia del contrato principal en el que aparecen, el orden en el que debe presumirse su naturaleza es el ya expuesto; es decir, a falta de determinación clara, se presume que se trata de meras arras confirmatorias; en su defecto, de arras penales y, sólo cuando consta de manera evidente, de arras de desistimiento, en cuanto excepcionan la regla general de la eficacia obligatoria de los contratos sancionada por el artículo 1256 CC .

En el caso enjuiciado no es dudoso que las dos entregas iniciales de 3.000 euros efectuadas por los señores Narciso y Estíbaliz en fecha 23 de diciembre de 2002 constituían sendas arras de desistimiento, como lo revela su definición como "ARRAS PENITENCIALES" -así, en mayúsculas- que figura en los dos contratos. Es cierto que el pacto primero de esos mismos contratos -prerredactado por el intermediario Fincas Ambient, no se olvide- introduce alguna confusión al vincular los efectos característicos del ejercicio de la facultad excepcional para separarse del contrato (pérdida de las arras por el comprador o devolución duplicada por el vendedor) con una situación de incumplimiento (no otorgamiento de la escritura de venta en el término convenido), pero en la interpretación contractual debe prevalecer, con arreglo al canon de globalidad sancionado por el artículo 1285 CC , la mayor consistencia de la apreciación de un indiscutible pacto de arras de desistimiento.

Así las cosas, indiscutido que los señores Narciso / Estíbaliz desistieron a finales de enero de 2003 de la compra de la casa del número NUM000 , la consecuencia jurídica de esa lícita conducta no es otra que la pérdida de los tres mil euros entregados en concepto de arra penitencial.

Es cierto que el contrato relativo a esa finca contemplaba un pacto por el que esas mismas arras debían ampliarse el día 10 de enero de 2003 con la entrega de otros 84.000 euros ("AMPLIAC. ARRAS 10-01-2003 84.000 Euros", reza la cláusula en cuestión). Y la propia parte demandada admite en el recurso que ese pacto específico fue novado posteriormente, de tal manera que los transmitentes consintieron en que dicha ampliación se demorase hasta el día 27 de enero y que sólo alcanzase la cifra de 30.050 ?. Resulta, sin embargo, que esa novación afectó no sólo a la fecha e importe de la entrega, sino que también alteró la naturaleza de la entrega dineraria, como se infiere del recibo firmado por el representante de Fincas Ambient en esa fecha (en ese documento, nº 5 de la demanda, el representante de la intermediaria afirma recibir en ese acto la cantidad de 30.050 ?, que, "sumada a la cantidad de 6.000 euros recibida anteriormente en concepto de ARRAS", totalizan 36.050 ?), lo que viene a ser refrendado por el recibo firmado tres días después por Vicente Ruiz Hernández, representante de Fincas Siglo XXI SL, asesoría que gestionaba los asuntos de los hermanos Gregorio , titulares registrales de las fincas de autos residentes en La Rioja, que atribuye a la entrega de esos 30.050 ? la cualidad de "cantidad a cuenta por la venta de los mencionados inmuebles" (doc. 7 demanda).

En definitiva, de conformidad con la doctrina jurisprudencial antes mencionada según la cual las arras de desistimiento deben ser objeto de interpretación restrictiva, hay razones para pensar que la postrera entrega de 30.050 euros ya no participó de la cualidad de arra penitencial, sino que constituyó una mera paga y señal o arra confirmatoria, imputable además a la única compra -la de la casa número NUM001 - que finalmente decidieron continuar los compradores.

QUINTO.- Consecuencia de cuanto se lleva expuesto es que la oposición mostrada el día 28 de marzo de 2003 por los representantes de los vendedores a escriturar la venta de la casa número NUM001 (doc. 11 demanda) carecía de fundamento, por lo que debe considerarse a éstos obligados a resarcir los daños y perjuicios que ese flagrante incumplimiento produjo a los compradores.

Ahora bien, sentado que los tres mil euros entregados inicialmente a cuenta de la adquisición de la casa número NUM001 tenían - como ha quedado expuesto- la nítida consideración de arras de desistimiento, es evidente que no puede ser impuesta sin más a Gamma Inmobiliaria la obligación de devolver el doble de esa cantidad, puesto que esa sanción es la propia de un apartamiento del contrato, y lo que los vendedores hicieron fue cosa distinta, esto es, incumplir la obligación fundamental del transmitente cual es la de entrega de la cosa, cuyas consecuencias indemnizatorias regulan los artículos 1101, 1107 y 1124 CC (STS 14 de mayo de 2003 ).

En definitiva, el incumplimiento de los vendedores respecto de la venta de la casa del número NUM001 determina la ineficacia de ese contrato habida cuenta la resolución instada por los compradores.

A falta de la acreditación de daños y perjuicios específicos, la sobrevenida carencia de efectos no debe acarrear (SSTS de 1 de julio y 27 de octubre de 2005 ) más que la devolución a los señores Narciso / Estíbaliz de la totalidad de las cantidades entregadas a cuenta, es decir, el reembolso de 33.050 euros, cuya obligación corre de cuenta no de los vendedores, los hermanos Gregorio , sino de Gamma Inmobiliaria, empresa perteneciente al mismo grupo empresarial que Fincas Ambient, en virtud de la asunción expresa de responsabilidad solemnizada por su representante en fecha 30 de junio de 2003, coincidiendo con la escrituración a favor de Fincas Ambient del contrato privado de venta suscrito en abril de 2002 por los titulares registrales con Gamma Inmobiliaria que previsiblemente no iba acompañado del correspondiente efecto traslativo de la propiedad (doc. 16 demanda).

SEXTO.- La estimación parcial de la demanda debe llevar consigo la distribución de las costas de la primera instancia del modo prevenido en el artículo 394.2 LEC , sin que tampoco haya motivos para hacer imposición de las originadas en la alzada (art. 398.2 LEC ).

Vistos los preceptos legales citados y los demás de aplicación.

Fallo

Que con estimación parcial del recurso de apelación interpuesto por Gamma Inmobiliaria SA contra la sentencia de fecha uno de marzo de 2007 dictada por el Juzgado de 1ª Instancia número 27 de Barcelona , en los autos de que el presente rollo dimana, debemos revocar y revocamos en parte la misma, en el único sentido de fijar la condena de Gamma Inmobiliaria en treinta y tres mil cincuenta euros (33.050 ?) y de suprimir la condena en costas, confirmando expresamente el resto de la sentencia impugnada, sin hacer imposición de las costas originadas en la alzada.

Y firme que sea esta resolución, devuélvanse los autos originales al Juzgado de su procedencia, con testimonio de la misma para su cumplimiento.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- En este día, y una vez firmada por todos los Magistrados que la han dictado, se da a la anterior sentencia la publicidad ordenada por la Constitución y las Leyes. DOY FE.