Sentencia Civil Nº 111/2010, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 1, Rec 574/2008 de 15 de Marzo de 2010

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL DE BARCELONA

SECCIÓN PRIMERA

SENTENCIA Nº 111

Recurso de apelación nº 574/08

Procedente del procedimiento nº 420/07 Juicio ordinario

Tramitado por el Juzgado de Primera Instancia nº 2 de Sant Feliu de Llobregat

La Sección Primera de la Audiencia Provincial de Barcelona, formada por los Magistrados DÑA. Mª DOLORS PORTELLLA LLUCH, DÑA. MARIA DOLORS MONTOLIO SERRA y DON ANTONIO RECIO CORDOVA, actuando la primera de ellos como Presidente del Tribunal, ha visto el recurso de apelación nº 574/08

interpuesto contra la sentencia dictada el día 29 de mayo de 2008 en el procedimiento nº 420/07 tramitado por el Juzgado de Primera Instancia nº 2 de Sant Feliu

de Llobregat en el que es recurrente ALMENDROS ONSURBE, S.L., y apelado LANSONIS, S.L., previa deliberación, pronuncia en nombre de S.M. el Rey de

España la siguiente

S E N T E N C I A

Barcelona, 15 de marzo de 2010

Antecedentes

PRIMERO.- La sentencia antes señalada, tras los correspondientes Fundamentos de Derecho, establece en su parte dispositiva lo siguiente: "DECISIÓ: DESESTIMO la demanda presentada per la procuradora Sra. Martí en representació de ALMENDROS ONSURBE, S.L. i absolc LANSONIS S.L. de totes les pretensions en contra seva.

Imposo les costes a la part actora."

SEGUNDO.- Las partes antes identificadas han expresado en sus respectivos escritos de apelación y, en su caso, de contestación, las peticiones a las que se concreta su impugnación y los argumentos en los que las fundamentan, que se encuentran unidos a los autos.

Fundamenta la decisión del Tribunal el Ilmo. Sr. Magistrado Ponente DON ANTONIO RECIO CORDOVA.

Fundamentos

PRIMERO.- La mercantil actora ALMENDROS ONSURBE, SL apunta en su escrito inicial que en fecha 12 de mazo de 2004 celebró contrato de compraventa de inmueble en construcción con la demandada LANSONIS, SL, promotora inmobiliaria, precisando que, en concreto, se firmó un contrato, calificado de "reserva", por el que se vendía una nave almacén por un precio de 411.362 euros, habiendo entregado la total cantidad de 24.000 euros en concepto de adelanto de precio. Y como quiera que la mercantil demandada ha procedido a vender la nave a un tercero, es por lo que reclama la devolución de la cantidad entregada por duplicado con la siguiente argumentación:

"Por todo ello estimamos, una vez resuelto el contrato por la actora mediante burofax acompañado, que debe resarcirse a ésta con la devolución de las cantidades entregadas más otra cantidad equivalente en concepto de daños, al amparo de la consideración de que nos encontramos ante unas verdaderas arras penitenciales de la que habla el art.1454 del Código Civil ; o en su defecto, ante un contrato de venta sujeto a arras confirmatorias penales, en que la pena coincidiría con el importe de la cantidad entregada, conclusión a la que hay que llegar necesariamente, se mire por el lado que se mire, a la vista no sólo de la ambigüedad del contrato redactado unilateralmente por la parte demandada, sino muy especialmente porque éste es, precisamente, el tratamiento que le ha pretendido dar esta última, al arrogarse el derecho a quedarse, en concepto de daños y perjuicios, precisamente con la cantidad recibida; y ello renunciando esta parte a solicitar una cantidad superior únicamente por razones de prudencia procesal, pues a la vista de todo lo expuesto consideramos claro que la indemnización solicitada sería el mínimo daño que se ha causado a mi cliente."

La parte demandada se opuso a la pretensión actora en su escrito de contestación a la demanda apuntando lo siguiente:

1º El contrato de reserva celebrado por las ahora litigantes fue un contrato de promesa de compraventa sobre la nave nº 8 de la Parcela 25 del Polígono Industrial de Can Prunera de Vallirana.

2º Procede declarar la resolución del citado contrato por incumplimiento de la actora de proceder a formalizar el contrato de arras y posteriormente compraventa, lo que le priva del derecho a percibir indemnización alguna por daños y perjuicios.

3º La demandada tiene derecho a retener en su poder las cantidades que le fueron entregadas en concepto de reserva de la citada nave.

SEGUNDO.- La sentencia de instancia, tras calificar el contrato celebrado entre las ahora litigantes como de promesa de compra del artículo 1451 CC , desestima la demanda por considerar que fue la mercantil actora la que incumplió el contrato al no firmar contrato de arras e incomparecer a otorgar escritura pública de compraventa cuando fue citado para ello por la demandada: "Apareix aquí, en definitiva, un incompliment de les obligacions que la bona fe contractual exigeix a l'actora i, per tant, en aplicació de l'article 1.124 del Codi civil, el perjudicat (en aquest cas Lansonis) té dret a la resolució de l'obligació, como així va fer: es va considerar alliberada de la obligació de venda a Almendros Onsurbe i va vendre la nau industrial a un altre comprador".

Frente a tal resolución se alza la parte actora por considerar:

1º Que estamos ante un contrato de compraventa perfecto de cosa futura, y no ante una promesa de venta.

2º Que la cantidad entregada por la ahora demandante lo fue en concepto de arras o señal.

3º Que fue la demandada quien incumplió el contrato, por lo que viene obligada a indemnizar a la actora, al menos, en el importe reclamado.

4º En cualquier caso, ningún perjuicio ha sufrido la demandada dado que vendió la nave en cuestión por un precio superior al pactado con la actora por lo que, habiéndose resuelto el contrato, deberá devolver la cantidad percibida.

En definitiva, interesa la parte actora "se revoque íntegramente la sentencia de primera instancia, y en su lugar se estime íntegramente la demanda, con imposición de costas de la primera instancia a la demandada; y subsidiariamente se condene a la demandada a la devolución de la cantidad de 24.000.- Euros con sus intereses correspondientes".

La parte demandada se opone a la apelación e interesa la confirmación de la sentencia de instancia, con imposición de costas a la recurrente.

TERCERO.- Planteado el debate en esta segunda instancia en los términos indicados en el numeral anterior, y a fin de dar respuesta a lo argumentado por la parte demandada en su escrito de oposición a la apelación en relación a que debe mantenerse la valoración probatoria efectuada en la instancia por no haberse realizado de modo arbitrario, irracional o absurdo, sino con un razonamiento congruente y lógico, conviene recordar que el recurso de apelación previsto en la vigente legislación procesal se reafirma como plena revisión jurisdiccional de la resolución apelada (así expresamente consta en el apartado XIII de la Exposición de Motivos de la LEC), es decir, mantiene la segunda instancia en los mismos términos de la anterior legislación, respecto a los que el Tribunal Constitucional tuvo ocasión de pronunciarse en su sentencia 3/1996, de 15 de enero : "En nuestro sistema procesal, la segunda instancia se configura, con algunas salvedades en la aportación del material probatorio y de nuevos hechos (arts. 862 y 863 LEC ), como una "revisio prioris instantiae", en la que el Tribunal Superior u órgano "ad quem" tiene plena competencia para revisar todo lo actuado por el juzgador de instancia, tanto en lo que afecta a los hechos ("quaestio facti") como en lo relativo a las cuestiones jurídicas oportunamente deducidas por las partes ("quaestio iuris"), para comprobar si la resolución recurrida se ajusta o no a las normas procesales y sustantivas que eran aplicables al caso, con dos limitaciones: la prohibición de la "reformatio in peius", y la imposibilidad de entrar a conocer sobre aquellos extremos que hayan sido consentidos por no haber sido objeto de impugnación ("tantum devolutum quantum appellatum") (ATC 315/94 )."

CUARTO.- Sentado lo anterior, y entrando ya analizar la cuestión litigiosa, obligado resulta comenzar por calificar el contrato que vincula a los ahora litigantes, siquiera sea por ofrecer adecuada respuesta al esfuerzo realizado por sus defensas letradas en orden a clarificar tal cuestión.

Pues bien, el contrato en cuestión viene titulado como CONTRATO DE RESERVA y tiene por objeto una nave industrial en construcción, pero de su contenido en modo alguno puede considerarse como una mera "reserva", entendida ésta como la posibilidad conferida a ALMENDROS ONSURBE, SL de adquirir la nave en construcción, sino más bien como una promesa de venta, que es en realidad lo que mantiene la parte demandada y sostiene la resolución de instancia.

En efecto, en el referido documento suscrito por las partes se establece (i) que la demandada-vendedora es propietaria de una nave-almacén, (ii) que los contratantes establecen de común acuerdo el precio de la nave en 411.362 euros, (iii) que "la parte compradora", ahora demandante, entrega la cantidad de 12.000 euros (posteriormente se incrementará en otros 12.000 euros) "en concepto de "RESERVA" de la nave antes mencionada", (iv) que "la parte compradora" se compromete en el plazo de dos meses a realizar "contrato de ARRAS, donde se especificará formas de pago y plazos de entrega", y (v) que todos los gastos y arbitrios que genere dicha compraventa serán a cargo de la parte compradora excepto el impuesto de plusvalía.

Pues bien, partiendo de que "reservar" significa destinar o guardar una cosa de un modo exclusivo para una determinada persona, se ha de considerar que en este caso la "reserva" acordada y pactada implicaba que la promotora convenía con la actora, que estaba interesada en la adquisición de una determinada nave industrial, en que fuera ésta la que, con exclusión de otras personas, pudiera comprar la misma, comprometiéndose de este modo a vendérsela. Por tanto, con la firma de este documento no se estaba comprando en ese momento la nave, por cuanto el documento no es en sí mismo un contrato de compraventa en firme, sin que tampoco quepa apreciar la concurrencia de una opción de compra, porque para entender concurrente esta opción se requiere necesariamente la fijación de un plazo, durante el cual el optante puede ejercer su derecho y el concedente se obliga a no vender a nadie la cosa prometida (entre otras, la sentencia del Tribunal Supremo de 28 de abril de 2.000 ), plazo que en este caso no se fijó ni estableció.

Estamos ante una promesa de venta porque el hecho de que la vendedora aceptara reservar esa nave para la actora, reserva que se hace con el compromiso de la ahora demandante de "realizar contrato de ARRAS, donde se especificarán formas de pago y plazo de entrega", no puede tener interpretación distinta a que consintió y se comprometió a venderla a la demandante, obligándose así a otorgar, en su momento, la correspondiente compraventa; sin que la falta de concreción de un plazo al efecto pueda afectar a tal conclusión en la medida en que no constituye un requisito necesario para la válida y efectiva existencia de dicha promesa de venta, que tan sólo requiere la conformidad en la cosa y el precio, al margen de que no resulta ilógico el que no se fijara en este caso plazo, atendido que en la fecha en que se suscribe este documento la nave estaba en construcción.

En consecuencia, resulta de aplicación al supuesto de autos lo previsto en el artículo 1.451 del Código Civil : "La promesa de vender o comprar, habiendo conformidad en la cosa y en el precio, dará derecho a los contratantes para reclamar recíprocamente el cumplimiento del contrato"; lo que supone que la ahora demandante podía reclamar a la demandada que cumpliera su promesa y otorgara la correspondiente escritura pública de compraventa conforme a lo estipulado, habiendo establecido de forma reiterada la Jurisprudencia del Tribunal Supremo que, conforme a dicho precepto, la parte contratante está facultada para exigir, no ya el cumplimiento de la mera promesa (hacer el contrato) sino del contrato definitivo (STS 12 mayo 1978 ) y que en estos casos la posibilidad de cumplimiento forzoso está unánimemente reconocida (STS 11 junio 1998 ) así como que "los efectos de la promesa de compra y venta, recíprocamente aceptada, no pueden diferenciarse de las que produce la compraventa. Sus efectos son los mismos que los del contrato perfecto" (STS16 julio 2.003).

QUINTO.- En realidad, como ya apunta la recurrente y se infiere de lo hasta ahora dicho, la cuestión no tiene mayor importancia, dado que, como ha tenido ocasión de establecer la Sala 1ª del Tribunal Supremo en sentencia de de 11 de junio de 1998 , en el que analiza un contrato de reserva como el de autos, tales contratos configuran "bien una compraventa de cosa futura, conforme a los arts. 1445 y 1450 CC , perfeccionada por el mero consentimiento, cual señalan los propios preceptos y las SS 13 junio 1987, 18 febrero 1988, 20 octubre 1990 ó 22 octubre 1992 , que no está sujeta a ningún requisito especial de forma, sujetándose a la libertad consagrada en el art. 1278 CC , ya una promesa bilateral de compra y venta recíprocamente aceptada, con conformidad en la cosa y en el precio, que, según la tesis de la Audiencia, puede mantener sustantividad como negocio preparatorio o precontrato por el que las partes no quedan definitivamente vinculadas como comprador y vendedor, pero se reconocen la facultad de exigirse en el futuro el cumplimiento de la relación proyectada sin necesidad de nuevo consentimiento, porque la posibilidad de cumplimiento forzoso está unánimemente reconocida por la jurisprudencia; así, en la S 3 marzo 1992 se dijo que "como ha sido reconocido en las SS 1 julio 1950, 2 febrero 1959 y 26 marzo 1965 de esta Sala, vigorizando tal relación jurídica, se permite y en consecuencia posibilita el cumplimiento forzoso de la promesa de compraventa con la sustitución de la voluntad del obligado por la del Juez, en contra de la dirección que se venía indicando de una mera indemnización de daños y perjuicios, limitándose ésta solo para el supuesto, no apreciado en el presente caso, de que el contrato, por cualquier causa, no se pueda cumplir"; en la de 24 diciembre 1992 se reitera la "posibilidad de cumplimiento forzoso que se afirma en la de 13 diciembre 1989, al decir "permitiéndose desde el 1 julio 1950 el cumplimiento forzoso, con la sustitución de la voluntad del obligado por la del Juez, circunscribiendo el derecho a indemnizar para el supuesto de que el contrato no se pueda cumplir -SS 2 febrero 1959 y 26 marzo 1965 -"; finalmente, siguiendo la misma trayectoria, la S 25 junio 1993 , después de señalar que el precontrato ya es en sí mismo un auténtico contrato, que tiene por objeto celebrar otro en un futuro, conteniendo el proyecto o ley de bases del siguiente, adopta la postura respecto a su fuerza vinculante o cumplimiento forzoso, siguiendo la más reciente jurisprudencia de la Sala, de que al consistir el objeto del precontrato en una obligación de hacer, una vez requerido el obligado para que cumpla su promesa, el Juez puede tener por prestado el consentimiento y sustituirlo en el otorgamiento, cumplimiento forzoso que solo se reemplazará por la correspondiente indemnización cuando el contrato definitivo no sea posible otorgarlo (SS 1 julio 1950, 2 febrero 1959, 26 marzo 1965 y 13 diciembre 1989 )".

SEXTO.- Partiendo por tanto del derecho de la parte actora de interesar la oportuna indemnización a la demandada para el caso de que la compraventa no llegara a consumarse por causa que le fuera imputable, la cuestión se reconduce a analizar los motivos por los que tal consumación de la venta no llegó a producirse; y al respecto adquieren especial relevancia las manifestaciones efectuadas por el intermediario de la operación, don Blas Caballero Jerez, que actuó en nombre y representación de la demandada, y que aparecen recogidas en el acta notarial levantada al efecto en fecha 21 de diciembre de 2005.

De dichas manifestaciones se infiere con claridad que ALMENDROS ONSURBE, SL recibió un burofax de fecha 8 de noviembre de 2005, remitido por la entidad LANSONIS, SL, donde se le emplazaba para suscribir y otorgar la correspondiente escritura pública de venta el 24 de noviembre de 2005, llegándose finalmente al acuerdo de posponer la firma al día 15 de diciembre de 2005: "propuesta que fue aceptada" (f.95).

Así las cosas, y teniendo en cuenta (i) que en momento alguno las partes habían fijado un plazo determinado para el otorgamiento de la escritura pública de venta y (ii) que la parte vendedora, ahora demandada, propuso como fecha la del 24 de noviembre de 2005, mediante remisión de burofax en fecha 8 de noviembre de 2005, contestando la actora que necesitaba un plazo superior, que suponía demorar el otorgamiento de la escritura tan sólo en 20 días, bien cabe concluir que fue la vendedora-demandada la que incumplió la obligación de otorgar escritura pública escudándose en un inexistente incumplimiento por parte de la compradora; máxime cuando, como decíamos, el intermediario de la operación, indicó en el precitado acata notarial que existió un acuerdo de posponer el otorgamiento de la escritura al día 15 de diciembre de 2005.

No puede escapar al análisis de lo acontecido la situación del mercado inmobiliario en aquellas fechas, y así es de observar como el empleado de la demandad, don Patricio , reconoció en el acto del juicio que "otras empresas se habían interesado por adquirir la nave", y de hecho la venta a SANVARIMA, SL, compradora de la nave, se efectuó con anterioridad al 15 de diciembre de 2005, como indicó el intermediario Sr. Caballero en el acta notarial y se infiere (i) de la fecha de otorgamiento de la escritura pública (21 de febrero de 2006), (ii) de la manifestación en el acto del juicio del legal representante de tal entidad compradora relativa a que previamente habían suscrito un contrato de arras, y (iii) de la inactividad de la parte demandada que no aportó a las actuaciones dicho contrato de arras para acreditar la fecha del mismo (art.217.7 LEC ).

Por tanto, parece claro que la mercantil demandada, aprovechando que la situación del mercado inmobiliario le permitía obtener un precio superior por la venta de la nave industrial al inicialmente pactado con la actora (411.362 euros), optó por incumplir su compromiso de venta con ALMENDROS ONSURBE, SL, y así proceder a vender la nave a un tercero por un precio superior (450.000 euros), obteniendo un beneficio de 38.638 euros, que unidos a los 24.000 euros ya recibidos de la actora determina un beneficio total de 62.638 euros; lo que, unido a lo antes dicho, pone claramente de manifiesto que la parte que incumplió el contrato de autos fue LANSONIS, SL, y por ello viene obligada a indemnizar a la actora por lo daños y perjuicios sufridos conforme a los arts. 1101, 1106, 1124 y 1451CC .

SÉPTIMO.- Llegados a este punto, resta tan sólo establecer el importe de la indemnización que tiene derecho a percibir la parte actora, que deriva tanto del daños sufrido como consecuencia de haber entregado la suma de 24.000 euros como del beneficio dejado de obtener (lucro cesante) ante el evidencia de que la nave industrial en cuestión había incrementado sustancialmente su valor entre la fecha de celebración del "Contrato de Reserva" (12/03/2004) y la fecha pactada para otorgar la escritura pública de venta (15/12/2005).

Conviene no obstante establecer la improcedencia de la pretensión indemnizatoria actora basada en unas pretendidas arras penitenciales, y ello por cuanto en momento alguno existió un pacto al respecto y no puede desconocerse la reiterada jurisprudencia del Tribunal Supremo relativa a que las arras o señal que, como garantía permite el art. 1454 , tienen un carácter excepcional que exige una interpretación restrictiva de las cláusulas contractuales de las que resulte la voluntad indubitada de las partes en aquel sentido, debiendo entenderse en caso contrario que se trata de un simple anticipo a cuenta del precio que sirve, precisamente, para confirmar el contrato celebrado (STS 24 octubre 2002 , y la en ella citadas).

Estaríamos, por tanto, ante arras confirmatorias, esto es, las dirigidas a reforzar la existencia del contrato, constituyendo una señal o prueba de su celebración, o bien representando un principio de ejecución; de modo que, ante el incumplimiento por parte de la vendedora, la compradora tiene derecho a ser indemnizada por los daños y perjuicios que acredite haber sufrido.

Pues bien, en atención a la prueba practicada en las actuaciones consideramos debidamente justificada la cuantificación de daños y perjuicios efectuada por la parte actora en la medida en que (i) indudablemente le asiste el derecho a la devolución de la cantidad entregada (24.000 euros), y (ii) también resulta claro que el valor del inmueble en la fecha en que debía otorgarse la escritura de compraventa se había incrementado en más de 24.000 euros respecto al precio fijado en el "contrato de reserva", y se ha de destacar que, como expresamente asume la parte demandada en su escrito de contestación a la demanda, era intención de ALMENDROS ONSURBE, SL vender la nave a un tercero ("un pase"), y, dad la antes analizada situación del mercado inmobiliario en aquel momento, sin duda le hubiera permitido obtener unos beneficios superiores a 24.000 euros: de hecho, como antes apuntábamos, el beneficio obtenido por LANSONIS, SL al vender la nave a SANVARIMA, SL, en lugar de a la actora, ascendió a la superior cantidad de 38.638 euros.

Con relación al lucro cesante, se ha de recordar como la jurisprudencia dictada en aplicación de artículo 1.106 del Código Civil , al abordar cuál deba ser la exigencia en la demostración de los perjuicios sufridos, ha optado por un criterio intermedio basado en pautas de probabilidad objetiva que tengan presente el curso normal de los acontecimientos y las circunstancias del caso (SSTS 31 mayo 1983, 7 junio 1988 y 30 junio 1993 ), estableciendo que las ganancias que pueden reclamarse son aquellas en las que concurre verosimilitud suficiente para poder ser reputadas como muy probables, en la mayor aproximación a la certeza efectiva (STS 8 julio 1996 ), o que procede aplicar criterios de razonable proporcionalidad, de forma que el juicio de valor obtenido sea lo más próximo a lo que pudiera ser realidad cierta y comprobada de acuerdo con el desarrollo normal que corresponde a los acontecimiento (SS 21 octubre 1996 ), buscándose como bien último dar debido cumplimiento al principio rector del derecho de daños de restablecer el menoscabo patrimonial irrogado al perjudicado, de modo que no sufra disminución, ni tampoco enriquecimiento como consecuencia de la indemnización; y aplicando tal doctrina al caso de autos se ha de considerar acertado el criterio indemnizatorio propuesto por la parte actora en atención a la elevada probabilidad que las circunstancias del mercado inmobiliario en aquellas fechas le permitieran obtener un beneficio por la venta de la nave industrial superior a los 24.000 euros reclamados.

OCTAVO.- En atención a todo lo expuesto, se ha de estimar el recurso de apelación formulado por la representación procesal de ALMENDROS ONSURBE, SL, y revocando la sentencia de instancia, estimar íntegramente la demanda rectora de autos y condenar a la mercantil LANSONIS, SL a pagar a la actora la cantidad de 48.000 euros, más los intereses de dicha suma desde la interpelación judicial, y con imposición de las costas causadas en la instancia a la demandada al haberse rechazado totalmente sus pretensiones (art.394.1 LEC ).

Con relación a la condena al pago de intereses conviene recordar como la reciente jurisprudencia de la Sala 1ª del Tribunal Supremo rechaza todo automatismo en la aplicación del brocardo in illiquids non fit mora, a la vez que se ha de valorar la razonabilidad de la oposición del deudor a aceptar como debida la cantidad que se le reclama (STS 15 octubre 2008 , y las en ella citadas); y en el caso de autos es clara la injustificada oposición de la mercantil demandada a atender la reclamación indemnizatoria actora cuando, aun haciendo frente a tal pretensión, habría obtenido un beneficio de 14.638 euros (38.638 euros - 24.000 euros) derivado de la venta de la nave a SANVARIMA, SL.

No ha lugar a hacer imposición de las costas causadas en esta alzada al estimarse el recurso (art.398.2 LEC ).

Fallo

El Tribunal acuerda: Estimamos el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de la mercantil ALMENDROS ONSURBE, SL contra la contra la sentencia de 29 de mayo de 2008 dictada por el Juzgado de Primera Instancia e Instrucción nº 2 de Sant Feliu de Llobregat , y revocando dicha resolución, estimamos íntegramente la demanda rectora de autos y condenamos a la mercantil LANSONIS, SL a pagar a la actora la cantidad de 48.000 euros, más los intereses de dicha suma desde la interpelación judicial, y con imposición de las costas causadas en la instancia a la citada demandada.

No ha lugar a hacer imposición de las costas causadas en esta alzada.

Firme esta resolución, devuélvanse los autos al Juzgado de su procedencia, con certificación de la misma.

Pronuncian y firman esta sentencia los indicados Magistrados integrantes de este Tribunal.