Sentencia Civil Nº 111/2011, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 13, Rec 442/2010 de 15 de Marzo de 2011

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL

DE

BARCELONA

SECCION Decimotercera

ROLLO Nº 442/2010 2ª

PROCEDIMIENTO ORDINARIO Nº 1160/2008

JUZGADO PRIMERA INSTANCIA 11 BARCELONA

S E N T E N C I A N ú m. 111/2011

Ilmos. Sres.

D. Joan Cremades Morant

Dª Isabel Carriedo Mompín

Dª M. Àngels Gomis Masqué

D. Fernando Utrillas Carbonell

En la ciudad de Barcelona, a quince de marzo de dos mil once

VISTOS, en grado de apelación, ante la Sección Decimotercera de esta Audiencia Provincial, los presentes autos de Procedimiento ordinario, número 1160/2008 seguidos por el Juzgado Primera Instancia 11 Barcelona, a instancia de Eleuterio y Adela contra CASA DAURADA INTERNACIONAL SL y ELS JARDINS DE SANT JAUME 2004, S.L; los cuales penden ante esta Superioridad en virtud del recurso de apelación interpuesto por la parte demandada contra la Sentencia dictada en los mismos el día 16 de febrero de 2010, por el Sr/a. Juez del expresado Juzgado.

Antecedentes

PRIMERO.- La parte dispositiva de la sentencia apelada , es del tenor literal siguiente: "FALLO:Que estimando como estimo la demanda interpuesta por Don Eleuterio y por Doña Adela , representados por la Procuradora de los Tribunales Doña Luisa Infante Lope, contra la entidad ELS JARDINS DE SANT JAUME 2004, S.L, debo declarar y declaro resuelto el contrato de compraventa suscrito entre las partes en fecha 14 de marzo de 2006, condenando a la entidad ELS JARDINS DE SANT JAUME 2004, S.L a pasar por la anterior declaración y a satisfacer a la parte actora la cantidad de 45.443,82 euros mas el interés legal del dinero a computar desde la fecha de la recepción por la entidad demandada de la comunicación remitida por los actores a la entidad vendedora de su voluntad de resolver el contrato(11 de febrero de 2008, documento nº 25 bis de la demanda) y ello hasta su pago, sin perjuicio de lo establecido en el art. 576 LEC .

Y que estimando como estimo la demanda interpuesta por Don Eleuterio y por Doña Adela , representados por la Procuradora de los Tribunales Doña Luisa Infante Lope, contra la entidad CASA DAURADA INTERNACIONAL SL, debo de declarar y declaro resuelto el contrato de gestión de venta suscrito entre las partes en fecha 6 de junio de 2007, condenando a la entidad CASA DAURADA INTERNACIONAL SL a pasar por la anterior declaración.

Todo ello con expresa imposición de las costas procesales a ambas entidades demandadas."

SEGUNDO.- Contra la anterior sentencia se interpuso recurso de apelación por la parte demandada CASA DAURADA INTERNACIONAL SL y ELS JARDINS DE SANT JAUME 2004, S.L . y admitido el mismo, se elevaron los autos a esta Superioridad, previo emplazamiento de las partes, y elevándose las actuaciones a esta Audiencia Provincial.

TERCERO.- Se señaló para la votación y fallo el día 1 de marzo de 2011.

CUARTO.- En el presente juicio se han observado y cumplido las prescripciones legales.

VISTO, siendo Ponente el Ilmo/a. Sr/a. Magistrado/a D/Dª. Joan Cremades Morant.

Fundamentos

PRIMERO.- La demanda rectora va encaminada a la obtención de un pronunciamiento por el que (1) se dicte sentencia declarando la "rescisión" del contrato de compraventa de 14.3.2006, condenando a la entidad "ELS JARDINS DE SANT JAUME 2004 SL" a devolver a los actores, D. Eleuterio y Dª Adela las sumas entregadas, por 45.443'82 €, más intereses pactados y costas, por incumplimiento contractual (retraso en la entrega)y que (2) se declare la rescisión del contrato de autorización de venta de 6.6.2007 entre CASA DAURADA INTERNACIONAL SL. A dica pretensión se opusieron: A) "CASA DAURADA INTERNACIONAL SL", alegando tratarse "casa Daurada" de un nombre comercial que integra un grupo de empresas inmobiliarias con el mismo objeto social, pero diferentes ámbitos geográficos (las provincias catalanas), una división HOTELERA y empresas promotoras como "ELS JARDINS DE S. JAUME SL", de forma que, en el presente caso, actuó de "comercial"; B) ELS JARDINS DE SANT JAUME 2004 SL, negando cualquier incumplimiento, e imputando a la actora la resolución unilateral (conocía la finalización de la obra desde octubre 2007 y dejó pasar el tiempo hasta el trascurso del plazo que le daba la posibilidad de resolver el contrato, tras la comunicación de nueva fecha de entrega, sin hacer ninguna gestión tendente a obtener el préstamo hipotecario).

La sentencia de instancia estima la demanda (el plazo de entrega era esencial, y la resolución fue correctamente ejercitada), con expresa i posición de las costas de esta alzada a las demandadas. Frente a dicha resolución se alzan "ambas" demandadas por (1) error en la valoración de la prueba y en la atribución de la carga de la misma, pues en la fecha inicial de entrega los actores ponen de manifiesto su intención de no escriturar a través de la "cláusula de autorización de venta", encargando la gestión de la venta y parking a CASA DAURADA INTERNACIONAL SL; (2) inexistencia de propio incumplimiento por su parte (los actores basan la resolución en el incumplimiento de un elemento pramente formal del contrato, la no comunicación fehaciente transcurrida una semana desde el 31.12.2007 del nuevo plazo para la entrega, cuando sabían que se podía escriturar). Con ello, el debate queda prácticamente en los mismos términos que en la instancia, disponiéndose para su resolución del mismo material instructorio.

SEGUNDO .- Una nueva y definitiva revisión de la prueba efectivamente practicada en las actuaciones, ofrecen como resultado una serie de hechos básicos, en los cuales se hallan contestes las partes o se consideran suficientemente acreditados:

1) La realidad del contrato de compraventa de 14.3.2006, celebrado entre los actores (compradores) y la entidad ELS JARDINS DE SANT JAUME 2004 SL (vendedora), respecto del "apartamento del bloque NUM000 planta NUM001 , puerta NUM002 y plaza de aparcamiento 28, del Conjunto Residencial SAN JAUME, construido en el solar entre la AVENIDA000 y CARRETERA000 , de S. Jaume d'Enveja (Tarragona), inscritas en el Registro (f. 26 y ss), en cuyo momento se encontraba en construcción y pendiente de división hortizontal (f. 19 y ss, expresamente reconocido de contrario), del que merecen destacar los siguientes extremos: a) el precio era de 141.478'25 € más IVA, de que, con anterioridad, la entidad demandada reconocía haber percibido la suma de 27.758'82 €, y otros 1.179 € por recibo bancario de 26.3.2006, y se han abonado otros 16.506 €, a través de 14 efectos bancarios (f. 46 y ss, hecho 2º de la contestación de la "vendedora"), pactándose el pago de 99.007'39 € y el IVA por 6.930'52 € en el momento del otorgamiento de escritura pública; b) se establecen sanciones para los compradores caso de impago en los plazos convenidos; c) Se fija como fecha inicial para la entrega el mes de junio de 2007, con una prórroga de 6 meses - sin sanción (ni indemnización ni posibilidades de resolución) - por si existiese algún retraso por "causas imprevisibles como situación atmosférica adversa o fenómenos de fuerza mayor". c) En el supuesto de que entre junio y diciembre 2007 no se haya efectuado la entrega de piso y parking, la entidad vendedora notificará a la compradora de forma fehaciente una nueva fecha de entrega del inmueble y del parking, en cuyo caso los compradores podrán: a') bien comunicar por medio fehaciente a la vendedora dentro de los 15 días siguientes desde la recepción de la nueva fecha de entrega, su voluntad de rescindir el contrato, con devolución de las cantidades entregadas, más el interés legal del dinero; b') conceder a la vendedora una prórroga hasta la finalización de la vivienda, aceptando la demora hasta la entrega de las llaves, prórroga que se entenderá concedida si notificada la nueva fecha de entrega, la parte vendedora "no recibe de forma fehaciente", ninguna comunicación sobre la posibilidad de rescindir el contrato; d) la escritura de compraventa debía otorgarse en un plazo de 30 días desde que la vendedora requiriese a los compradores, "indicándose que el inmueble ha sido acabado mediante certificado final de obras...y la cédula de habitabilidad", así como día, hora y lugar fijados para el otorgamiento; de no atenderse el requerimientola vendedora podrá resolver el contrato.

2) en 6 junio 2007 los actores suscribieron una, autodenominada "cláusula de autorización de venta", inequívocamente vinculado al anterior, con CASA DAURADA INTERNACIONAL SL, con el mismo representante que la vendedora, en el sentido de que de" realizarse la venta....(los actores) ...percibirán todas las cantidades entregadas a cuenta más 18.000 €....se abonarán cuando el nuevo comprador formalice la escritura de compraventa...; si...no se vendieran ...tendrán la obligación de escriturar una vez requiera la parte vendedora, a la finalización de la obra...", quedando "vigentes todas las cláusulas del contrato privado de compraventa" (f. 90); posibilidad, pues de "revender" hasta la finalización de la obra (única "fecha" límite, "ciertamente" incierta), y de no venderse a terceros hasta dicho momenro, serían los actores los definitivos adquirentes que otorgarían la correspondiente escritura.

3) La vivienda no solo no fue entregada antes de diciembre del 2007, sino que la demandada no dio ningún tipo de explicación sobre los motivos del retraso ni notificó una posible fecha de entrega del inmueble; tampoco requirió a los compradores a fin de otorgar escritura pública de compraventa. 3) En 14.1.2008, los actores requirieron a la demandada, vía burofax con acuse de recibo, a fin de que "en los próximos días" les diese nueva fecha para la entrega del inmueble y parking, que no tuvo respuesta (f. 61 y ss).

4) En 13.12.2007 la Dirección Técnica de la obra suscribió el certificado final de obra, visado por el Colegio de Arquitectos (f. 153 y ss), no constando las causas del retraso posterior a junio del 2007; en 15.1.2008, la demandada había solicitado la licencia de 1ª ocupación, que fue concedida en 3.3.2008 (f. 177 y ss), pero no constan negociaciones de las partes coetáneas ni posteriores a estas fechas.

5) Por su parte la demandada en 28.1.2008 remitió burofax a los compradores, interesándoles que manifestasen una fecha para el otorgamiento de escritura, indicando que la finca estaba lista para ser entregada (f.65).

6) En 9.2.2008, vía burofax, los actores comunicaron a la demandada su decisión de rescindir el contrato por incumplimiento contractual, solicitándole la devolución de las cantidades interesadas, con sus intereses (f. 68, 161).

7) En la demandada formuló demanda de conciliación a fin de que reconociera que en diciembre 2007 fueron informados de la disponibilidad de otorgar la escritura pública, "si esa era su intención", y después recibieron el burofax a que se refiere el extremo cuarto anterior, así como que en 9 de febrero resolvieron unilateralmente el contrato", todo ello para que se avinieran a otorgar la escritura de compraventa en el plazo máximo de 10 días, que, celebrado, concluyó sin avenencia (f. 70 y ss)

TERCERO- La acción resolutoria viene configurada como una medida (desvincularse o poner fin a la relación) que la ley concede a las partes de la relación obligatoria (que ha cumplido) como protección de su interés, como consecuencia del incumplimiento en que incide la otra parte, con la posibilidad (a manera de sanción al incumplidor) del resarcimiento de los daños. Dicha facultad (más que "condición") se entiende implícita (tácita o sobreentendida) en las obligaciones recíprocas, con fundamento en la equidad contractual y entronque con el deber de fidelidad y acatamiento a la palabra dada ( pacta sunt servanda); además, dicha resolución y alcance, puede estar prevista contractualmente - como es el caso - al supeditar las partes la subsistencia de los efectos del contrato al cumplimiento de una condición resolutoria.

Son sus presupuestos, expuestos en la resolución recurrida ( SSTS. 21.3.1986 , 28.2.1989 , 27.11.1992 , 21.3.1994 17.11.1995 , 16.5.1996 , 16.11.1998 ,...): (1) La existencia de una relación obligatoria sinalagmática (obligaciones recíprocas, excluyéndose en las obligaciones incorporadas a un contrato unilateral), en la que el cumplimiento ha de ir referido a la obligación principal u objeto principal (no a los deberes accesorios o complementarios, así. STS 4.10.1983 , 23.1.1996 , 6.10.1997 ). (2) La exigibilidad de las obligaciones puestas en juego, al no estar sujetas a condición o término. (3) Ha de existir un incumplimiento "resolutorio": grave, sustancial, sobre los elementos esenciales del contrato; inicialmente identificado como una "voluntad deliberadamente rebelde al cumplimiento de lo convenido" (lo que supone un factor etiológico subjetivo, que impone una valoración del comportamiento del demandado que ha de llevar las notas de deliberación y rebeldía, así las SSTS. 5 y 9.7.1941 , 12.4.1945 , 27.2.1989 , ...) hasta identificarlo, abandonándose el marcado matiz subjetivista, no exigido por el precepto ( y que sería tanto como exigir el dolo, dicen las SSTS. 18.11.1983 , 24.2.1990 , 18.3.1991 ,...), con "un hecho obstativo que, de modo absoluto, definitivo e irreformable impida el cumplimiento", con lo que se abarcan no solo las conductas dolosas, sino también las negligentes derivadas de tal hecho obstativo, es decir incumplimiento culposo unido a la imposibilidad posterior, absoluta y definitiva de la prestación o a la imposibilidad de alcanzar el fin del contrato (así las STS 23.11.1964 ) llegándose a declarar que basta la frustración de las legítimas aspiraciones de los contratantes y el fin normal del contrato o la finalidad económica-jurídica, o el fin objetivo, en definitiva incumplimiento injustificado o por causa imputable al acreedor ( SSTS. 27.10.1981 , 7.3.1983 , 13.11.1985 , 1.12.1989 , 2.7.1992 , 10.6.1996 , 8.11.1997 , 4.12.1998 , 22.2.1999 , 7.5.2003 , 18.10.2004 , 3.3.2005 , 24.2.2006 , 20.9.2006 ), a salvo los supuestos de imposibilidad sobrevenida "fortuita", que pertenecen al campo de la teoría de los riesgos (arts. 1156 en relación con los arts. 1182 y 1184, y 1452 para la compraventa). Dicho incumplimiento puede ser incluso "parcial" ( STS. 24.4.1951 ), o simplemente "defectuoso" pero relevante ( STS. 23.11.1964 ) e incluso "tardio" si el término era esencial, si se frustra la finalidad perseguida ( SSTS 30.3.1992 , 7.10.1994 ,..., es decir, no basta el mero retraso a no ser que frustre el fin práctico del contrato). (4) La legitimación para ejercitar la facultad resolutoria, corresponde en exclusiva a la parte perjudicada por el incumplimiento, que ha cumplido aquello que le incumbía, a no ser que el incumplimiento del "incumplidor" sea consecuencia del incumplimiento anterior de la otra parte ( SSTS. 5.6.1981 , 22.10.1985 , 3.2.1989 , 20.6.1990 , 20.11.1991 , 3.12.1992 , 15.11.1993 , 9.5.1994 , 27.12.1995 , 26.1.1996 , 15.7.1999 , 5.12.2002 , 13.5.2004 ,...), excluyéndose el incumplimiento recíproco ( SSTS 23.1.1986 , 16.4.1991 , 20.12.1993 , 4.3.1010 ,...)

La prueba de las causas del incumplimiento corresponde al que las alega, debiendo interpretarse restrictivamente, en aras al mantenimiento del vínculo contractual (por todas, SSTS. 18.11.1994 ).

La resolución determina la extinción de la relación obligatoria, con efecto retroactivo, volviéndose al estado jurídico preexistente (así, SSTS. 20.6.1980 , 23.10.1995 , aunque, por regla general, ello no se aplica cuando la resolución afecta a relaciones obligatorias duraderas, que, total o parcialmente se encontraban ya consumadas, como por ej., el suministro, en cuyos casos el vínculo se extingue con efectos "ex nunc", es decir, produciendo solo efectos liquidatorios de la situación existente al tiempo de la resolución contractual, a no ser que el correspectivo no se haya producido, así la STS. 10.7.1998 ), surgiendo específicos deberes de liquidación y de restitución (in natura, si es posible, con sus frutos e intereses; en otro caso, a través del equivalente pecuniario); ello, con independencia de la indemnización de daños y perjuicios

CUARTO. -Efectivamente, en el presente supuesto ha de establecerse si el término era o no esencial, y, consecuentemente, de serlo, si existió un propio incumplimiento de la demandada con sanción resolutoria. Y del contrato se infieren los siguientes datos:

a) se fija una fecha para la entrega de la vivienda, junio de 2007; ciertamente se suscribe la "cláusula de autorización de venta", pero se halla nequívocamente vinculada al anterior contrato, aunque fuera suscrita por la codemandada que "no era parte" en la compraventa, en el sentido de que de" realizarse la venta....(los actores) ...percibirán todas las cantidades entregadas a cuenta más 18.000 €....se abonarán cuando el nuevo comprador formalice la escritura de compraventa...; pero: (1) si...no se vendieran ...tendrán la obligación de escriturar una vez requiera la parte vendedora, a la finalización de la obra...", y (2) quedando "vigentes todas las cláusulas del contrato privado de compraventa", y entre ellas las referidas a la prórroga, sus causas y la obligación de notificación de nuevo plazo con las posibilidades de opción. Es decir los actores acceden, tras esa fecha inicial de entrega, no cumplida, a que se venda, percibiendo un plus sobre la suma adelantada, hasta la terminación de la construcción, y a la vez, la obligación de adquirirla, mediante el otorgamiento de escritura, si no se vende hasta ese momento, sin variarse los términos del contrato privado de compraventa.

b) se establece una prórroga de 6 meses (máximo, hasta 31.12.2007), sin sanción, pero solo para el caso de "causas imprevisibles como situación atmosférica adversa o fenómenos de fuerza mayor", la acreditación de cuya concurrencia corresponde a la vendedora.

c) A partir del 31.12.2007, la vendedora debe notificar fehacientemente a los compradores una nueva fecha de entrega, en cuyo caso éstos pueden optar entre:

a.la resolución del contrato, con devolución de las cantidades entregadas e intereses

b.conceder a la vendedora una prórroga hasta la finalización de la vivienda, aceptando el retraso hasta la entrega de llaves.

d) No lo hizo (ni entrega, ni posibilita la opción con la notificación, ni acredita que existieron "causas imprevisibles como situación atmosférica adversa o fenómenos de fuerza mayor", que imposibilitaban la entrega en tiempo ), obstaculizando la referida opción de los actores. Pero es que, además, con independencia de la entrega, se pacta que la escritura de compraventa debía otorgarse en un plazo de 30 días desde que la vendedora requiriese a los compradores, "indicándose que el inmueble ha sido acabado mediante certificado final de obras...y la cédula de habitabilidad", así como día, hora y lugar fijados para el otorgamiento; de no atenderse el requerimiento la vendedora podrá resolver el contrato.

No obstante ello, habiendo cumplido los actores con todos los plazos establecidos para el pago del precio en los términos pactados, transcurre el plazo y los 6 mses de prórroga, sin que exista notificación de nuevo plazo de entrega que facultase a los compradores para ejercitar la opción; por contra son éstos quienes en 11 de enero requieren a la vendedora para que les notifiquen una nueva fecha, a fin de poder optar entre una y otra posibilidad, y aún así, la demandada no establece una fecha sino que, informando de que la fecha estaba en situación se ser entregada (sin embargo, no disponía de licencia de 1ª ocupación y no se requirió a los actores para el señalamiento de nuevo plazo, antes del 31.12.2007), interesa de los actores que comuniquen los días que tuviesen disponibles para otorgar la escritura, ante lo cual los actores comunican la resolución. La demandada no estaba en disposición de entregar (al menos faltaba la licencia de primera ocupación que fue solicitada el 15.1.2008 y concedida en marzo); y no consta que el impedimento para escriturar fuese por la falta de actividad de los actores para obtener la financiación necesaria para el pago total del precio, ni que no pudieran hacerlo sin necesidad de acudir a dicha financiación (que no hubieran precisado, en todo caso, de haberse vendido a terceros, antes de la finalización), ni tampoco que la intermediaria realizara gestiones para la venta a terceros antes de la finalización de la obra.

QUINTO.- Consecuentemente, con desestimación del recurso, procede la confirmación de la resolución recurrida, con expresa imposición de las costas a las apelantes, al no apreciarse serias dudas de hecho ni de derecho sobre la cuestión debatida (arts. 398.1 en relación con el 394.1 LEC).

Fallo

QUE desestimando el recurso de apelación formulado por las entidades ELS JARDINS DE SANT JAUME 2004 SL" y CASA DAURADA INTERNACIONAL SL contra la sentencia dictada en los autos de que este rollo dimana, confirmamos dicha resolución, con expresa imposición de las costas de esta alzada a las apelantes.

Y firme que sea esta resolución, devuélvanse los autos originales al Juzgado de su procedencia, con testimonio de la misma para su cumplimiento.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.- Leída y publicada ha sido la anterior sentencia en el mismo día de su fecha, por el Ilmo/a. Sr/a. Magistrado/a Ponente, celebrando audiencia pública. DOY FE.