Sentencia Civil Nº 111/2011, Audiencia Provincial de Valencia, Sección 7, Rec 864/2010 de 28 de Febrero de 2011

Encabezamiento

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Rollo nº 000864/2010

Sección Séptima

SENTENCIA Nº 111

SECCION SEPTIMA

Ilustrísimos/as Señores/as:

Presidenta:

Dª. MARIA DEL CARMEN ESCRIG ORENGA

Magistrados/as

D. JOSE ANTONIO LAHOZ RODRIGO

Dª. PILAR CERDAN VILLALBA

En la Ciudad de Valencia, a veintiocho de febrero de dos mil once.

Vistos, ante la Sección Séptima de la Ilma. Audiencia Provincial de Valencia en grado de apelación, los autos de Juicio Ordinario - 001739/2008, seguidos ante el JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA NUMERO 17 DE VALENCIA, entre partes; de una como demandado - apelante IDEA LATER SL, dirigida por el letrado D. RAFAEL DOMENECH VIÑAS y representada por el Procurador D. ANTONIO BARBERO GIMENEZ, y de otra como demandante - apelada PROMOCIONES FRADERI SL, dirigida por el letrado D. FCO. JAVIER PLANES CARRASQUER y representada por la Procuradora Dª. Mª DESAMPARADOS GARCIA BALLESTER.

Es Ponente el Ilmo Sr. Magistrado D. JOSE ANTONIO LAHOZ RODRIGO.

Antecedentes

PRIMERO.- En dichos autos, por el Ilmo. Sr. Juez del JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA NUMERO 17 DE VALENCIA, con fecha treinta de septiembre de dos mil diez, se dictó la sentencia cuya parte dispositiva es como sigue: "FALLO: Que estimando la demanda interpuesta por la Procuradora doña Amparo García Ballester, en nombre y representación de la mercantil PROMOCIONES FRADERI, S.L., contra la mercantil IDEA LATER, S.L., representada por el Procurador don Antonio Barbero Giménez, debo condenar y condeno a la demandada a las peticiones formuladas en su contra en la demanda; condenando a la demandada a estar y pasar por dicha declaración y a elevar a Escritura Pública los mencionados contratos a favor del actor contra entrega de la cantidad de 432.812,00 euros, que restan por abonar del precio pactado, y al pago de las cuotas abonadas por la demandante por cuenta de la demandada de las hipotecas que gravan las viviendas vendidas, con imposición de costas procesales a la parte demandada.

Que desestimando la reconvención interpuesta por el procurador don Antonio Barbero Giménez, en representación procesal de la mercantil IDEA LATER, S.L., debo declarar y declaro no haber lugar a dar resuelto el contrato mencionado, ni demás pedimentos de la súplica de la demanda reconvencional, con imposición de costas de la reconvención al demandante reconviniente."

SEGUNDO.- Contra dicha sentencia, por la representación de la parte demandada se interpuso recurso de apelación, y previo emplazamiento de las partes se remitieron los autos a esta Audiencia, en donde comparecieron las partes personadas. Se ha tramitado el recurso, acordándose el día veintitrés de febrero de dos mil once para Votación y Fallo, en que ha tenido lugar.

TERCERO.- En la tramitación del recurso se han observado las prescripciones y formalidades legales en materia de procedimiento.

Fundamentos

PRIMERO.- El recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de la demandada contra la sentencia de instancia la impugna al considerar que no valora en debida forma la prueba practicada en relación a la entrega de las viviendas en el plazo convenido y que infringe el artículo 5 y 16 de la Ley de la Comunidad Autónoma Valenciana 8/2004, de 20 octubre, de la Vivienda , por lo que interesa su revocación y, por contra, se dicte nueva sentencia que estime la demanda reconvencional y se declaren resueltos los contratos de compraventa de viviendas y plazas de garaje por incumplimiento del vendedor.

Entrando en el enjuiciamiento de los motivos de apelación, este tribunal considera necesario referirse a la pretensión ejercitada en la demanda y en la reconvención, contestación a ellas y sentencia dictada al efecto de delimitar el ámbito del recurso, resultando lo siguiente: a) En fecha 26 mayo 2006 se suscribió entre las partes un documento de compromiso de reserva con entrega de arras penitenciales cuyo objeto eran cuatro viviendas y cuatro plazas de garaje en una promoción que la demandante iba a desarrollar en Alberique, entregando el importe de 12.000 € mas IVA; en fecha 31 julio 2006 se firman los contratos de compra-venta respecto a los citados inmuebles por el precio convenido, entregando a cuenta 44.000 € mas IVA y se obligaba a atender nueve pagarés por unidad vendida de 5000 € por plaza y 11.775,70 por vivienda mas IVA; la demandada tiene entregada a cuenta del precio del importe de 23.000 € por vivienda y 9630 € por plaza de garaje; el resto 432.812 € se pagaría al otorgamiento de la escritura; de su clausulado destacamos la cláusula sexta y séptima que establecen que la finalización de las obras estaba prevista para el mes de diciembre de 2007 y que la entrega de llaves y posesión de las fincas objeto del contrato se ofrecerá en el plazo máximo de 30 días desde la obtención de la licencia de ocupación, que la parte compradora podrá instar la resolución del contrato en el caso de que la obra no se entregue dentro del plazo fijado y su prórroga de seis meses, siempre que el retraso se produjera por causas imputables al vendedor y no se entenderán causas imputables al vendedor los retrasos en la entrega que, una vez concluida la obra, se puedan producir por retraso en la obtención de las autorizaciones administrativas pertinentes o enganches de las compañías suministradoras; las obras concluyeron en fecha 19 junio 2008 al producirse una paralización de seis meses por orden de la Consejería de Cultura, la licencia de primera ocupación se expide por el Ayuntamiento de Alberique en fecha 25 septiembre 2008, que durante los meses de julio y septiembre se producen comunicaciones telefónicas con la demandada, supuestamente referidas a las formalidades para el otorgamiento de la escritura, siendo esta requerida por burofax en fecha 6 octubre 2008 para que comparezca en la notaría de don Joaquín Tenas en Mislata el día 10 octubre para el otorgamiento de la escritura y en fecha 31 octubre 2008 es de nuevo requerida para que comparezca el día 7 noviembre en la misma notaría, no compareciendo la demandada; en fecha 3 noviembre 2008 la demandada remite un burofax a la demandante notificándole su voluntad de resolver los contratos de compraventa por incumplimiento del plazo de entrega; la demandante insta la acción de cumplimiento de contrato y solicita se declare la vigencia de los contratos de compraventa y se condene a la demandada al otorgamiento de la oportuna escritura publica de compraventa y al pago del resto del precio, 432.812 €, más el importe de 1480,91 € por el concepto de amortización de la cuota hipotecaria desde el 10 octubre 2008 y hasta que se otorgue la escritura; b) La demandada, parte compradora, se opuso a la demanda, alegó en primer lugar que la vendedora había incumplido el plazo de entrega de la vivienda de acuerdo con la estipulación sexta y séptima de los contratos que preveían la terminación de las obras en el mes de diciembre de 2007 y facultaba la resolución a instancia del comprador cuando no se llevará a efecto dentro de la prórroga de seis meses que se establecía, por lo que entiende que desde el día 30 junio 2008 la vendedora se encontraba en causa de incumplimiento contractual; en relación a la causa por la que se paralizaron las obras durante seis meses por orden de la Consejería de Cultura, de julio a diciembre de 2007, entendía que si era imputable a la vendedora por incumplir la normativa protectora del patrimonio cultural inmobiliario, por lo que no le era oponible al comprador esa retraso, de ahí que interesada la desestimación; se formuló reconvención al efecto de que se resolviera el contrato a instancia del comprador y por incumplimiento de la obligación de entrega de la vivienda en el plazo convenido, fijado como fecha límite el 30 junio 2008, por lo que los requerimientos verbales y por medio de burofax fueron realizados una vez excedido el citado plazo, por lo que interesaba se declararan resueltos los contratos de compraventa y se condenara a la demandante, en su condición de vendedora, a la devolución de los importes entregados a cuenta del precio, c) La sentencia de instancia estimó la demanda y desestimó la reconvención, condenó a la parte demandada a otorgar la oportuna escritura de compraventa y a pagar el resto del precio y la cuota de amortización hipotecaria desde que fue requerido; la parte demandada apela la sentencia.

La parte apelante centra su recurso en dos aspectos, el primero se refiere a la valoración de la prueba en relación a la entrega de las viviendas y el segundo se refiere a la norma jurídica aplicable que es la Ley de la Generalitat Valenciana 8/2004, de la Vivienda , que establece la obligación de disponer de licencia de primera ocupación para formalizar la venta. Ambos motivos, a criterio de la parte recurrente, no han sido tratados en la sentencia de instancia por lo que interesa su revisión por este tribunal.

En cuanto al primer motivo de apelación, la revisión de la prueba no ofrece duda valorativa al constar por documentos cuyo contenido es claro, por un lado, la estipulación sexta y séptima de los contratos establece una previsión de entrega al mes de la terminación de la obra, prevista para el 31 diciembre 2007, y contempla una prórroga de seis meses para que el comprador pueda instar la resolución, por lo que el día en que la parte vendedora debía entregar las viviendas era el 30 junio 2008; tampoco ofrece duda que la licencia de primera ocupación se expide por el Ayuntamiento de Alberique en fecha 25 septiembre 2008 y en las fechas previas consta una serie de comunicaciones telefónicas entre las partes que permiten presumir que se referían a las formalidades para el otorgamiento de la escritura; consta acreditado los dos requerimientos que realiza la parte demandante para que la demandada comparezca en la notaría al otorgamiento de la escritura, de fechas 6 y 31 octubre 2008 que no fueron atendidos por la demandada; por último, igualmente se acredita que la demandada remitió a la actora en fecha 30 de octubre de 2008 un burofax por el que le comunicaba la resolución por incumplimiento de la obligación de entrega en el plazo convenido. La valoración de la prueba documental que realiza este tribunal es que por parte de la demandante, en su condición de vendedora, promovió de inmediato, una vez tuvo conocimiento de que se expedía la licencia de primera ocupación, el otorgamiento de las escrituras públicas de compraventa, y para ello se mantuvieron conversaciones telefónicas que no condujeron a resultado positivo dada la resistencia de la demandada a otorgar la escritura de compraventa, razón por la que se le dirigieron dos requerimientos para que compareciera en notaría que no fueron atendidos, por lo que nos encontramos ante una actitud o conducta rebelde al cumplimiento del contrato por parte de la compradora. Es más, el hecho de que por parte de la entidad financiera Caja Madrid se concediera la financiación necesaria para la subrogación en los préstamos hipotecarios que gravaban los inmuebles avalan la consideración de que en ningún momento la vendedora tuvo conocimiento de que la compradora quería apartarse del contrato no solo porque no fue requerida a tal efecto sino también porque entregó la documentación necesaria para la valoración de la financiación por la entidad Caja Madrid así como la de sus avalistas, por lo que concluimos que cuando la demandada notificó por medio de burofax de 30 octubre 2008 que se resolvía el contrato, la parte demandante ya le había requerido y estaba en disposición de entrega de las viviendas, por lo que la resolución por ella instada es tardía y, además, al tratarse de una relación contractual entre sociedades mercantiles, no tutelada por la normativa en materia de consumo, determina que el criterio interpretativo que debe prevalecer es que el incumplimiento de la obligación de entrega de la vivienda no es un requisito esencial máxime cuando el retraso afecta al mes de julio, agosto ( habitualmente de vacaciones) y parte de septiembre, por lo que es calificado de irrelevante a los efectos de la conservación del contrato.

En cuanto al segundo motivo de apelación en el que se denuncia la infracción de los artículos 5 y 16 de la Ley de la Generalitat Valenciana 8/2004, de 20 octubre, de la Vivienda que establece como requisito necesario para la ocupación de la vivienda la previa obtención de la licencia municipal de ocupación y respecto a las venta de viviendas terminadas se exige en el apartado d) la entrega de la licencia de ocupación, la posición de este tribunal sobre la cuestión es que efectivamente la parte vendedora no puede exigir al comprador formalizar la escritura pública de compraventa sino dispone de la licencia de primera ocupación, sin embargo este supuesto no concurre en el caso que se enjuicia pues la demandante sí acredita tener la licencia de primera ocupación, expedida por el Ayuntamiento en fecha 25 septiembre 2008, por lo que cuando fue requerida la demandada para el otorgamiento de la escritura ya se disponía de la licencia y el plazo en que la vendedora se había excedido del contractualmente fijado no era superior a tres meses, entre ellos agosto, criterio este que se mantiene como retraso no relevante a los efectos del cumplimiento del contrato.

Por último, reiteramos la consideración de que la parte demandada no instó la resolución cuando venció el plazo de entrega, que fue pasiva ante el primer requerimiento para que compareciera en fecha 10 octubre 2008 en la notaría para formalizar la escritura y que sólo, tras recibir el segundo requerimiento que la convocaba para otorgar escritura el día 7 noviembre 2008, notificó su voluntad de resolver por incumplimiento del plazo cuando por actos propios no había manifestado su voluntad resolutoria antes de que la parte vendedora estuviera en disposición de entregar la vivienda con la oportuna licencia de primera ocupación. Todas estas razones avalan la confirmación de la sentencia de instancia y la desestimación del recurso de apelación interpuesto.

SEGUNDO.- * De conformidad con el articulo 398-1 de la LEC , al desestimar el recurso, procede imponer las costas de esta instancia a la apelante.

En su virtud, vistos los preceptos de legal y pertinente aplicación.

Fallo

Que con desestimación del recurso de apelación , interpuesto por el/la Procurador/a D.-Dª. Antonio Barbero Jiménez en representación de IDEA LATER S.L. contra la sentencia de fecha 30 de septiembre de 2010, dictada por el Juzgado de Primera Instancia Nº 17 de Valencia , debemos confirmarla, imponiendo a la apelante las costas de esta instancia.

Y a su tiempo con testimonio literal de la presente resolución, devuélvanse las actuaciones al juzgado de procedencia, para constancia de lo resuelto y subsiguientes efectos, llevándose otra certificación de la misma al rollo de su razón.

Contra esta sentencia caben los recursos extraordinarios de casación y de infracción procesal.

Así, por esta nuestra sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.- Doy fé: la anterior resolución, ha sido leída y publicada por el Iltmo. Sr., Magistrado Ponente, estando celebrando audiencia pública, la Sección Séptima de la Ilma Audiencia Provincial en el día de la fecha. Valencia, a veintiocho de febrero de dos mil once.