Sentencia CIVIL Nº 111/2020, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 11, Rec 360/2019 de 08 de Junio de 2020

Encabezamiento

Sección nº 11 de la Audiencia Provincial de Barcelona. Civil

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TEL.: 934866150

FAX: 934867109

EMAIL:aps11.barcelona@xij.gencat.cat

N.I.G.: 0801942120188020740

Recurso de apelación 360/2019 -B

Materia: Juicio verbal

Órgano de origen:Juzgado de Primera Instancia nº 56 de Barcelona

Procedimiento de origen:Juicio verbal (250.2) (VRB) 107/2018

Parte recurrente/Solicitante: Horacio

Procurador/a: Albert Josep Piñana Ibañez

Abogado/a: Eloi Claramunt Sarró

Parte recurrida: FINQUES SA PALOMERA I ASSOCIATS S.L.

Procurador/a: Silvia Alejandre Diaz

Abogado/a: Carlos Balbin Valenti

SENTENCIA Nº 111/2020

Magistrado: Gonzalo Ferrer Amigo

Barcelona, 8 de junio de 2020

Antecedentes

Primero. En fecha 2 de mayo de 2019 se han recibido los autos de Juicio verbal (250.2) (VRB) 107/2018 remitidos por Juzgado de Primera Instancia nº 56 de Barcelona a fin de resolver el recurso de apelación interpuesto por e/la Procurador/aAlbert Josep Piñana Ibañez, en nombre y representación de Horacio contra Sentencia - 04/02/2019 y en el que consta como parte apelada el/la Procurador/a Silvia Alejandre Diaz, en nombre y representación de FINQUES SA PALOMERA I ASSOCIATS S.L..

Segundo. El contenido del fallo de la Sentencia contra la que se ha interpuesto el recurso es el siguiente:

'Estimando la demanda formulada por FINQUES SA PALOMERA I ASSOCIATS, S.L. condeno a DON Horacio a pagar a la actora:

1.- La cantidad de SEIS MIL EUROS (6.000 euros).

2.- Los intereses legales de la mencionada cantidad desde la fecha de la presentación de la demanda.

3.- Las costas del juicio.'

Tercero.El recurso se admitió y se tramitó conforme a la normativa procesal para este tipo de recursos.

Fundamentos

PRIMERO.-Antecedentes. Se interpone demanda por FINQUES SA PALOMERA I ASSOCIATS SL en ejercicio de acción de reclamación de cantidad derivada de contrato de intermediación en mercado inmobiliario. Sostiene que en fecha 6 de Marzo de 2017 se firmó mandato de venta del apartamento sito en CALLE000 nº NUM000 de Lloret de Mar por precio de 100.000€ pactándose una comisión de 5.000€ más IVA. Se firmó contrato de compraventa privada con arras con la Sra. Tarsila el 5 de Abril de 2017, operación que sin la intervención de la intermediaria se concretó entre vendedor y compradora por escritura de 29 de Mayo de 2017. Se emitió la factura por importe inferior al pactado ( 6.000€ IVA incluido) y no hubo respuesta, reclamándose así dicho importe

Tras contestar el demandado invocando la mala fe de la actora en las gestiones al tratarse de apropiar de tres mil euros suplementarios provocando la resolución del contrato de intermediación sin oposición del actor y encargando la gestión a un tercero que fue quien concretó la operación a cambio de la correspondiente remuneración, y tras la celebración de la vista, se dictó sentencia que estimaba íntegramente la posición de la API al considerar que se celebró un contrato, que se hicieron gestiones y que las mismas resultaron fructíferas celebrándose el contrato de compraventa y naciendo la comisión pactada

Interpone recurso de apelación el Sr. Horacio invocando error en la valoración de la prueba, siendo incompletos los hechos declarados probados y con infracción del artículo 1258 del CC en relación con el contrato de mandato concertado

El recurso es opuesto de contrario

SEGUNDO.-Se aceptan los razonamientos de la resolución recurrida en los términos de esta resolución.

La base del recurso presentado es la resolución con justa causa del contrato de mandato concertado por el Sr. Horacio con, en definitiva y finalmente, Finques Sa Palomera estando integrada la Sra. María Milagros en su organización profesional como socia. Considera que la infracción de la buena fe contractual en un contrato como el que nos ocupa, basado en la confianza mutua, determina la imposible reclamación de la remuneración pactada por su actuación de intermediación. A tal fin plantea de forma adicional la incorrecta redacción de los hechos probados que conducen a un fundamento jurídico relativo al nacimiento del cobro de la retribución inadecuado, contrario a derecho y causando un perjuicio evidente al mandante.

Ciertamente al incluirse de forma expresa una redacción de hechos probados los mismos podrían haber sido más detallados incorporando la incorrecta y torticera actuación del mandatario en la gestión del negocio encomendado, pero pese a ello, del contenido de la resolución ya se deriva que la intermediaria, mandataria, trató de sustraer del precio de compraventa 3.000€ adicionales en concepto de comisión reduciendo de esa forma el derecho del vendedor a la integridad del precio de compraventa. La sentencia argumenta que ello fue así, pero que su pretensión en la fase contractual no es óbice para la reclamación judicial formulada al limitarse ésta a una cantidad inferior a la inicialmente encomendada.

La cuestión determinante, valorando la prueba practicada y la obligación de buena fe en el ejercicio de los derechos y obligaciones dimanantes del contrato en general ( artículo 1258) , del mandato en particular ( art. 1718) y del propio contrato de mandato de venta firmado, es la concreción de si la actuación del mandatario , contrario a la buena fe , al principio de confianza y a lo pactado en el contrato, constituía justa causa para la resolución del contrato tal y como comunicó , sin oposición y respuesta en contrario, el Sr. Horacio y por tanto si pese a las gestiones encomendadas la actora perdió el derecho a toda retribución.

TERCERO.- No puede esta sentencia en primer término sino reiterar por tanto la doctrina jurisprudencial referente al derecho al cobro de los honorarios por parte del intermediario y en la forma en que aparece descrita en la sentencia :El contrato de mediación o corretaje tiene como característica principal el ser una relación jurídica de resultado, en el sentido de que la obligación de pagar la gestión por parte del comitente al mediador sólo se produce en el supuesto de que llegue a perfeccionarse el contrato objeto del corretaje, o cuando menos la gestión haya producido el resultado pactado y apetecido por el mandante. El Tribunal Supremo en sentencias de 19-10-93 y 4-7-94 ha declarado que el derecho del agente mediador a sus honorarios dimana de la perfección del contrato, perfección que se entiende producida, obviamente, desde que el vendedor y el comprador, mediante el correspondiente contrato, se ponen de acuerdo sobre la cosa y el precio. De lo actuado es evidente que la actora encontró un comprador dispuesto a abonar un precio aceptado por la demandada, realizando los actos previos necesarios para su consecución y elaborando el contrato que debía firmarse para la compraventa. La compraventa se realizó.... ...El Tribunal Supremo en Sentencia de fecha 21 de Mayo de 2014 ha fijado como doctrina jurisprudencial que el mediador encargado de la venta de una vivienda tiene derecho a la retribución íntegra de la comisión pactada cuando su gestión resulta decisiva o determinante para el buen fin o éxito del encargo realizado, con independencia de que la venta se lleve a cabo sin su conocimiento y del precio final que resulte de la misma.

Sucede por el contrario, que no nos encontramos ante un supuesto habitual en las reclamaciones judiciales de API en las que éste realiza las gestiones, localiza al comprador, acerca las posiciones y después el vendedor o el comprador se desdicen para celebrar el contrato sin la intermediación con ahorro en el precio de venta a una o a las dos partes y con frustración del derecho al precio de la operación del API. En el caso de autos el conflicto se visualizó a lo largo de la operación de acercamiento y en el propio contrato de arras, apercibiéndose el vendedor que del precio de venta se le iban a detraer cantidades superiores no pactadas con flagrante infracción de la buena fe. Es obligación del intermediario, en los límites del contrato , obtener el máximo precio de venta en defensa de los derechos de su cliente y no puede ampararse en un precio establecido entre mandante y mandatario para interferir en la relación contractual, pactar un precio superior con el comprador ocultándolo de forma directa o indirecta al mandate y así obtener una mayor comisión. Esta dinámica, en ocasiones repetida no tiene encaje en las obligaciones de fidelidad y confianza que incumben al intermediario y constituyen justa causa de revocación y resolución del mandato al amparo de lo establecido en los artículos 1732 y 1258 del CC. Esto es lo que hizo el Sr. Horacio, comunicando la resolución del contrato, no para perjudicar al mandatario con ocultación de nuevas relaciones comprador-vendedora y mayor beneficio personal o conjunto de las partes del contrato, sino para concluir los efectos de un contrato frustrado por el mal hacer de la intermediaria. La comunicación resolutoria además no fue opuesta, limitándose la actora a la obviedad de poner en conocimiento que la venta se había producido en favor de una persona que había contactado y localizado el API y a reclamar la retribución. Dicha retribución la reclamó entonces reduciendo, frente a lo pretendido tanto documentalmente ( por el descuadre de los 3.000€ en el contrato de arras) como en la conversación telefónica con la Sra. María Milagros (que asume absolutamente la posición de la actor) , la suma que pensaban detraer para 'pagar una comisión externa' no pactada con el vendedor.

De la vista se destaca, en complemento con el soporte documental del contrato de arras, de la comunicación resolutoria sin respuesta, de la contratación de un nuevo API por el Sr. Horacio y del pago (aportándose la factura que no ha sido impugnada en tiempo y forma y sin que se llamara por la parte actora a dicha intermediaria, Sra. Gracia, como testigo en caso de rechazar el concepto facturado) , que la conversación telefónica entre el Sr. Horacio y la Sra. María Milagros en la que se pone de manifiesto el intento de percepción de una comisión adicional con el efecto de reducir el precio de venta de 93.000€ entregándose solo 85.000€ al vendedor no fue impugnada ni por ésta ni por la parte actora. Se admitió que se quería participar de la mediación y su remuneración a un 'colaborador' adicional (declaración de la Sra. María Milagros) pagándose del precio de 93.000€.

Si la Sra. María Milagros como API o como socia de la actora colabora con terceros para ayudar a las labores de intermediación es o ha de ser a costa de la propia sociedad actora y dentro de los honorarios pactados con el Sr. Horacio. En ningún momento éste contrató a ningún colaborador ni tuvo ningún contacto con él decidiendo motu propio la actora su contratación o 'colaboración' no pudiendo sobrepasar como quería la actora de forma contraria a la buena fe contractual el importe de 5.000€ más IVA pactado. Hacer figurar en el contrato de arras que el vendedor solo percibiría 85.000€ de los 93.000€ pactados en la venta no es correcto desde el punto de vista contractual ( mandante-mandatario) y evidencia un intento de enriquecimiento injusto de la sociedad intermediaria en perjuicio de su cliente y que solo se dejó sin efecto al evidenciar que tanto el vendedor como la compradora estaban dispuestos a interponer acciones legales para garantizar los derechos inherentes a la venta o a la propia mediación.

La razón por tanto de 'echarse atrás' inicialmente el vendedor no fue la localización de otro comprador o la perspectiva de un mayor precio, sino el apercibimiento de la discrepancia entre precio de venta, precio entregado al comprador y comisión contraria a contrato. La buena fe del vendedor se evidenció con la conclusión del contrato con la compradora por el precio pactado y pese a satisfacer al mismo tercero la comisión que inicialmente estaba dispuesta a pagar. Es significativa a tal fin la declaración de la compradora en fase testifical exponiendo como ofreció 90.000€ por el inmueble , como la actora dijo que iba a transmitir la oferta al comprador, como comunicó que éste quería 93.000€ (desconociéndose si efectivamente se transmitió la oferta al Sr. Horacio y sin apercibirle de que la diferencia quedaría en manos de la o las intermediarias) , como aceptó la oferta, como desconocía la existencia de un tercer colaborador con derecho a cobro de remuneración a costa del precio, como el vendedor obró de buena fe y como concluyó la operación con tercera inmobiliaria que ha de ser necesariamente aquélla que finalmente obtuvo el precio del mandato.

La labor de ocultación a comprador y vendedora, con incidencia especial desde el punto de vista económico en aquél pero con generación de inseguridad y daño moral a ambos como se deriva de la situación y explicación de la compradora en el acto de la vista , constituye causa de resolución con justa causa , ejercitada en tiempo y forma por el mandatario, y genera el fin del contrato y la pérdida al derecho a la remuneración pactada inicialmente y cuya satisfacción , lejos de evitar un enriquecimiento injusto del mandante vendedor (que no existe al haber pagado la comisión a un tercero para gestionar y concluir lealmente la operación), le generaría un perjuicio económico irreversible.

Se estima por todo ello el recurso, se desestima la demanda principal y se imponen de esta forma las costas procesales causadas en primera Instancia, conforme al principio de vencimiento objetivo del artículo 394 de la LEC, a la parte actora

CUARTO.- Ante la estimación del recurso de apelación no se hace imposición de costas en esta Instancia ( artículo 398,2 LEC )

VISTOS los preceptos legales citados y los demás de general y pertinente aplicación,

Fallo

Que ESTIMANDO el recurso de apelación interpuesto por D. Horacio contra la Sentencia dictada en fecha 4 de Febrero de 2019 por el Juzgado de Primera Instancia núm. 56 de Barcelona enlos autos de los que el presente rollo dimana, DEBO REVOCAR LA MISMA, absolviendo al demandado de los pedimentos de la demanda principal con imposición de costas de Primera Instancia a la parte actora, con devolución del depósito constituido y sin hacer imposición de costas en esta Instancia

Y firme que sea esta resolución, devuélvanse los autos originales al Juzgado de su procedencia, con testimonio de la misma para su cumplimiento.

Así por esta mi sentencia, de la cual se unirá certificación al rollo, lo pronuncio y firmo