Sentencia Civil Nº 1111/2004, Tribunal Supremo, Sala de lo Civil, Sección 1, Rec 2021/1998 de 18 de Noviembre de 2004

Encabezamiento

SENTENCIA

En la Villa de Madrid, a dieciocho de Noviembre de dos mil cuatro.

Visto por la Sala Primera del Tribunal Supremo, integrada por los Excmos. Sres. Magistrados al margen indicados, el recurso de casación interpuesto por DOÑA María Dolores , representada por el Procurador de los Tribunales Don Saturnino Estevez Rodríguez, contra la sentencia dictada en grado de apelación con fecha 10 de noviembre de 1997 por la Sección Cuarta de la Audiencia Provincial de Palma de Mallorca dimanante del juicio de menor cuantía seguido en el Juzgado de Primera Instancia número Cinco de los de Ibiza. Es parte recurrida en el presente recurso la entidad mercantil "PUNICOTEL, S.L.", representada por el Procurador de los Tribunales Don Manuel Ogando Cañizares.

Antecedentes

PRIMERO.- El Juzgado de Primera Instancia Número Cinco de los de Ibiza, conoció el juicio de menor cuantía nº 146/93, seguido a instancia de la entidad mercantil "Punicotel, S.A.", contra D. Ángel Jesús , Dª Sara y Dª María Dolores , sobre resolución de venta bien inmueble.

Por la representación procesal de "Punicotel, S.A." se formuló demanda en base a cuantos hechos y fundamentos de derecho estimó de aplicación, para terminar suplicando al Juzgado: "...dicte sentencia declarando resuelto el contrato de compraventa celebrado entre los demandados y demandante, mediante documento privado de fecha 19 de abril de 1991, y su anexo de fecha 31 de Octubre de 1991, todo ello con la imposición de las costas procesales a los demandados por su temeridad y mala fe, y la indemnización de daños y perjuicios causados a esta parte que se determinarán en ejecución de sentencia.".

Admitida a trámite la demanda, por la representación procesal de la parte demandada D. Ángel Jesús , se contestó la misma, en la que terminaba suplicando al Juzgado, tras los hechos y fundamentos de derecho que estimó de aplicación: "...dicte sentencia en su día estimando la excepción opuesta y desestimando la demanda, con expresa condena en costas al actor". Igualmente, por la representación de Dª María Dolores , se contestó la demanda, en la que terminaba suplicando al Juzgado: "...dicte sentencia desestimando íntegramente la demanda, con expresa condena a la actora de las costas causadas en este juicio.". Siendo declarada en rebeldía la codemandada Dª Sara .

Con fecha 23 de mayo de 1995, el Juzgado dictó sentencia cuyo fallo dice: "Que desestimando la demanda formulada por "PUNICOTEL S.A." contra don Ángel Jesús , doña Sara y doña María Dolores , debo absolver y absuelvo a los referidos demandados de la pretensión ejercitada en su contra, imponiendo a la parte demandante las costas causadas.".

SEGUNDO.- Interpuesto recurso de apelación contra la sentencia de primera instancia y tramitado el recurso con arreglo a derecho, la Sección Cuarta de la Audiencia Provincial de Palma de Mallorca, dictó sentencia en fecha 10 de noviembre de 1997, cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: "Que estimando el recurso de apelación interpuesto por Punicotel, S.A. representada por el Procurador Sr. Nicolau Rullán, contra la sentencia de fecha 23 de mayo de 1995, dictada en autos nº 146/93 del Juzgado de Primera Instancia nº cinco de Ibiza, la debemos revocar y revocamos y declarar como declaramos: (1º) La resolución de pleno derecho del contrato de compraventa de inmuebles a que se refiere el documento de 19 de abril de 1991, y anexo de 30 de octubre de 1991. (2º) La indemnización de daños y perjuicios a la parte vendedora, que se determinará, en ejecución de sentencia. (3º) La imposición de costas de primera instancia a la parte demandada. Condenando a estar y pasar a los demandados por los anteriores pronunciamientos. No se hace expresa imposición de costas causadas en esta alzada.".

TERCERO.- Por el Procurador Sr. Estevez Rodríguez, en nombre y representación de Dª María Dolores , se presentó escrito de formalización del recurso de casación ante este Tribunal Supremo, con apoyo procesal en los siguientes motivos:

Único: "Al amparo de lo establecido por el artículo 1692.4 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, esta parte entiende infringidos, por aplicación indebida, el artículo 1504 en relación al 1124 del Código Civil".

CUARTO.- Por Auto de esta Sala de fecha 14 de febrero de 2000, se admite a trámite el recurso y evacuado el traslado conferido, por la representación procesal del recurrido, se presentó escrito de impugnación al mismo.

QUINTO.- No habiéndose solicitado, por todas las partes personadas, la celebración de vista pública, por la Sala se acordó señalar, para la votación y fallo del presente recurso, el día cuatro de noviembre del año en curso, en el que ha tenido lugar.

Ha sido Ponente el Magistrado Excmo. Sr. D. IGNACIO SIERRA GIL DE LA CUESTA

Fundamentos

PRIMERO.- El único motivo del presente recurso de casación lo residencia la parte recurrente en el artículo 1692-4 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, puesto que en la sentencia recurrida, según opinión de dicha parte, se ha infringido por aplicación indebida el artículo 1504 en relación con el artículo 1124, ambos del Código Civil.

Este motivo debe ser desestimado.

Ante todo es preciso traer a colación el factum de la sentencia recurrida que esta constituido por los siguientes extremos:

1º.- Un contrato de opción de fecha 19 de abril de 1991 concedía a los optantes la facultad de decidirse a comprar dos locales de negocio sitos en planta NUM000 del EDIFICIO000 , sito en el casco urbano de Es Pujols, lugar Formentera. El documento privado suscrito en tal fecha describía como objeto de venta, parte del local señalado con el nº NUM001 de Orden, de 46'87 metros cuadrados y el local nº NUM002 de orden, de extensión 28'92 metros cuadrados, con anejo de una terraza cerrada, al viento Este de 20 metros cuadrados; y además asignado el uso privativo de un cuarto trastero. La operación consistía en vender el local nº NUM002 y 23 metros cuadrados del nº NUM001 de tal forma que la superficie vendida, significaba dividir y luego agrupar el local nº NUM002 y 23 metros cuadrados del nº NUM001 de tal forma que la superficie vendida, significaba dividir y luego agrupar el local nº NUM002 con parte del nº NUM001 , identificado con el nº NUM001 , para así, en la práctica, tener un solo local, aunque jurídicamente constituirían dos entidades hipotecarias distintas lo que antes era el local nº NUM001 . la situación fáctica que propugnaba ello, era que sobre lo vendido ya había un establecimiento de restauración, denominado Restaurante " DIRECCION000 ", explotado por la misma sociedad vendedora Punicotel, S.A. y Sara , constituido en la sociedad civil según nomenclatura descrita. El contrato de opción, se establecía a favor de la Sra. Sara , Ángel Jesús y María Dolores .

2º.- Establecido el contrato se facultaba a los compradores, a ejercitar la opción hasta el día 31 de octubre de 1991, operación que abarcaba también la venta del negocio instalado, cuya mitad correspondía a Punicotel, S.A.".

3º.- No fijado precio por la opción concedida, el precio global de venta se cifraba en diez y ocho millones de pesetas a entregar el mismo día 31 de octubre de 1991. Durante el plazo, el representante de Punicotel, S.A., se comprometía a cumplimentar las operaciones jurídicas oportunas para que la superficie vendida quedara, registralmente, reflejada como un solo local, delegándose a los compradores para mediar y así conseguir la correspondiente rectificación registral;

4º.- La cláusula décima menciona que al ejercitarse la opción se otorgara escritura pública de venta a favor de los compradores o subrogados.

5º.- En fecha del vencimiento de la opción -31.10.91- se otorgó un anexo en cuyo expositivo se detalla no haber realizado las modificaciones de la escritura de constitución de propiedad horizontal y se aplaza el otorgamiento de la escritura pública a la fecha de su modificación, cuyo plazo máximo se fijó, el día 30 de octubre de 1992, debiendo citar a los compradores con quince días de antelación. Aclaran que la escritura, comprenderá el sótano situado bajo el local nº NUM002 y las terrazas que se adjuntan, en el plano, unido al contrato de opción que firmados están por los otorgantes; 6º.- Escritura Pública otorgada el 8 de noviembre de 1991, relacionando la de constitución de P.H. de 29 de abril de 1982, expone se cometieron errores, omitiéndose la descripción de tres locales comerciales; y expresamente se dice: A) Se señala como anejo al local nº NUM002 , otro situado en planta de NUM003 ; el primero, empezando a contar desde el vértice izquierda fondo, señalado con la letra F que tiene una superficie de 32,50 metros cuadrados; B) El local nº NUM001 sito en planta NUM000 se compone de una nave con un cuarto de aseo, debe tener la siguiente descripción: "local nº NUM001 NUM004 ... y local nº NUM001 NUM005 , que se compone de una nave con aseo de superficie 23,46 metros cuadrados; C) El local nº NUM002 en la nueva descripción, tiene una superficie de 28,91 metros cuadrados con un anejo formado por una terraza cerrada de unos 20m2. y una terraza descubierta -sobre el viento Este- de 80 m2. En las normas estatutarias, se menciona la posibilidad de agrupación o segregación de dos o más locales, con tal que sean colindantes, ya en el mismo plano ya en el superior o inferior, y de manera que tengan comunicación entre sí; 7º) el 2º de mayo de 1992, se levantó acta en la que el representante legal de Punicotel, S.A., manifiesta que en el día de la fecha y a las 18 horas se ha personado en la notaría a los efectos de elevar a pública la compraventa, habiendo citado a los compradores mediante telegrama dirigido según se expresa en el contrato de opción y que personados unos compradores negándose a otorgar la escritura pública, alegando no haberse llevado a cabo la rectificación que se había pactado, en la firmeza de haber incumplimiento por la parte adversa, que motivaba la resolución del contrato; 8º) Acta de requerimiento a trece de enero de 1993, a instancia de Punicotel, S.A., contiene: A) que el 31 de octubre de 1991 se debían pagar 18.000.000 de ptas.; B) que posteriormente se fijó plazo para pagar, el máximo, de 20 de octubre de 1992; C) transcurrido dicho plazo y citados los compradores para el 21 de mayo de 1992 al efecto de pagar, no han abonado el precio. Que en méritos al art. 1504 del C.c., les requiere para pagar en plazo de 48 horas, y caso de no hacerlo, se tendrá por resuelto el contrato. La contestación da cuenta de: A) concordar el contrato de opción, B) La prórroga estaba acordada para otorgar las modificaciones de la escritura de constitución y "hasta la fecha tampoco ha realizado"; C) el 21 de mayo de 1992, se personó en la notaría pero la escritura no estaba preparada en los términos pactados en el contrato privado. Esta debe comprender terrazas y el sótano que pertenecían y pertenecen a la Comunidad de Propietarios.

Dicho dato fáctico incontrovertido, base de la presente contienda judicial, en resumen es un contrato de opción de compra cuyo objeto son unos inmuebles en los que se ubica un negocio de restauración, celebrado el 19 de abril de 1991, en el que aparece como vendedora la firma "Punicotel, S.A." -parte demandante en la instancia y ahora recurrida- y como optante a la compra, María Dolores - parte demandada en la instancia y ahora parte recurrente-.

Establecido el dato anterior, es preciso destacar que la tesis casacional, se basa en alegar que la acción resolutoria por incumplimiento aceptada con éxito en la sentencia recurrida, debe ser dejada sin efecto, por la simple razón de la ausencia del requisito del vendedor cumplidor.

Pues bien, éste es uno de los requisitos, que unido al de precio aplazado, impago del mismo, voluntad rebelde al cumplimiento y el previo requerimiento judicial o notarial, todos ellos exigidos por reiterada doctrina jurisprudencial, son precisos para la plena eficacia de la acción resolutoria en los contratos de compraventa de inmuebles recogida en el artículo 1504 del Código Civil.

Y la parte recurrente basa su aserto casacional en el incumplimiento de la estipulación cuarta del contrato de 19 de abril de 1991 por la parte vendedora ya que en dicha cláusula se comprometió "a llevar a cabo las operaciones jurídicas precisas para que esta superficie (un local y parte de otro local colindante, con sus terrazas y un sótano) quede registralmente reflejada como un solo local, con las terrazas anejas que figuran en el plano".

Dicha afirmación no se puede tener por cierta, ya que como dice bien la sentencia recurrida, la parte compradora no ha probado el incumplimiento del contrato por la vendedora, mediante el aseguramiento que la escritura de modificación de otra anterior de constitución de propiedad horizontal no se adecúe a lo especificado en la referida cláusula cuarta del contrato de 19 de abril de 1991.

Y ello es así, desde el momento que se infiere tal cumplimiento con el otorgamiento de la escritura pública el 8 de noviembre de 1991, relacionando la de constitución de la de Propiedad Horizontal de 29 de abril de 1982, en la que se hace una nueve distribución del inmueble, que la parte recurrente no ha podido demostrar que no se atenía a lo dispuesto en la tantas veces mencionada cláusula cuarta.

Y como en el presente caso, no existe tal incumplimiento y se dan el resto de los requisitos -lo que ni siquiera ha discutido la parte recurrente- explicitados, debe, se vuelve a repetir, desestimar el motivo en cuestión.

SEGUNDO.- En materia de costas procesales y en esta clase de recursos se seguirá la teoría del vencimiento a tenor de lo dispuesto en el artículo 1715-3 de la Ley de Enjuiciamiento Civil; por lo que en el presente caso las mismas se impondrán a la parte recurrente.

Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el pueblo español

Fallo

Que debemos acordar lo siguiente:

1º.- No haber lugar al recurso de casación interpuesto por DOÑA María Dolores frente a la sentencia dictada por la Audiencia Provincial de Palma de Mallorca, de fecha 10 de noviembre de 1997.

2º.- Imponer las costas procesales de este recurso a dicha parte recurrente

Expídase la correspondiente certificación a la referida Audiencia Provincial, con remisión de los autos y rollo de Sala en su día enviados.

Así por esta nuestra sentencia, que se insertará en la COLECCIÓN LEGISLATIVA pasándose al efecto las copias necesarias, lo pronunciamos, mandamos y firmamos .- I. Sierra Gil de la Cuesta.- F. Marín Castán.- P. González Poveda.- Firmado.- Rubricado.- PUBLICACIÓN.- Leída y publicada fue la anterior sentencia por el EXCMO. SR. D. Ignacio Sierra Gil de la Cuesta, Ponente que ha sido en el trámite de los presentes autos, estando celebrando Audiencia Pública la Sala Primera del Tribunal Supremo, en el día de hoy; de lo que como Secretario de la misma, certifico.