Sentencia Civil Nº 112/2008, Audiencia Provincial de Cadiz, Sección 8, Rec 116/2008 de 30 de Mayo de 2008

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL DE CADIZ

SECCION Nº 8 EN JEREZ DE LA FTRA.

N.I.G. 1101237C20088000138

Nº Procedimiento:Recurso de Apelación Civil 116/2008

Autos de: PROCED.ORDINARIO (N) 479/2007

Juzgado de origen: JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA Nº5 DE JEREZ DE LA FRONTERA

(ANTIGUO MIXTO Nº5)

Negociado:M

Apelante: Abelardo y Susana

Procurador: ANA MARIA ZUBIA MENDOZA

Abogado: MARIA JESUS GARCIA JIMENEZ

Apelado: Sebastián

Procurador: INMACULADA PAULLADA SEVILLA

Abogado: ANA ISABEL MORENO SALMERON

S E N T E N C I A Nº 112

ILMOS. SRES.

PRESIDENTE:

Dña. LOURDES MARIN FERNANDEZ

MAGISTRADOS:

Dña. CARMEN GONZALEZ CASTRILLON

D. BLAS RAFAEL LOPE VEGA

En Jerez de la Frontera, a treinta de mayo de dos mil ocho.

Visto, por la Sección Octava de la Audiencia Provincial de Cádiz en Jerez de la Frontera, recurso de apelación de Procedimiento Ordinario sobre reclamación de cantidad procedente del Juzgado de 1ª Instacia nº Cinco de Jerez de la Frontera, siendo parte apelante D. Abelardo y Dª Susana representados por la Procuradora Dª ANA MARÍA ZUBÍA MENDOZA y defendidos por la Letrada Dª. MARÍA JESÚS GARCÍA JIMÉNEZ y como parte apelada D. Sebastián representado por la Procuradora Dª INMACULADA PAULLADA SEVILLA y defendido por la Letrada Dª ANA ISABEL MORENO SALMERÓN.

Antecedentes

PRIMERO.- El Juzgado de Primera Instancia dictó sentencia el día tres de enero de dos mil ocho , cuya parte dispositiva es como sigue: "Que debo estimar y ESTIMO la demanda interpuesta por el Proc Sra Paullada Sevilla en representación de Sebastián contra Abelardo y Susana , condenando a los demandados a abonar a la actora la cantidad de 6000€, intereses especificados en el fundamento tercero y costas procesales."

SEGUNDO.- Interpuesto recurso de apelación y admitido a trámite, el Juzgdo realizó los preceptivos traslados y una vez transcurrido el plazo elevó los autos a esta Sección de la Audiencia, donde se formó rollo y se ha turnado de ponencia. La votación y fallo tuvo lugar el día veintiseis de mayo de dos mil ocho quedando visto para sentencia.

TERCERO.- En la tramitación del recurso se han observado las prescripciones legales.

Visto, siendo ponente la Iltma. Sra. Magistrada Dª CARMEN GONZALEZ CASTRILLON quien expresa el parcer del Tribunal.

Fundamentos

PRIMERO: El primer motivo de recurso planteado es un problema de interpretación del contrato litigioso. La parte apelante disiente de la calificación jurídica dada al contrato, considerando que estamos ante un contrato de opción de compra.

En la resolución del mismo hemos de atender a las normas de interpretación contenidas en los arts.1281 y siguientes del C. Civil . El citado precepto contiene contiene dos reglas de interpretación distintas; así el primer párrafo se refiere a los supuestos en que los términos del contrato sean claros y no ofrezcan duda alguna sobre cual es la intención de las partes contratantes, en cuyo caso, ha de estarse al sentido literal de sus cláusulas, no siendo procedente la aplicación de otra norma hermeneútica, ni otros argumentos interpretativos que desvirtuen las expresiones claramente reveladoras de la voluntad de los contratantes. En el segundo párrafo, cuando las clásulas del contrato no estén redactadas con la claridad y precisión deseables, no cabe atenerse al sentido literal de sus cláusulas, siendo obligado indagar la intención de los contratantes, atendiendo principalmente a los actos de los contratantes, coetáneos y posteriores al contrato, según dispone el art. 1282 del C. Civil .

Del examen del contrato podemos afirmar que adolece de imprecisión en su redacción, pues si bien aparece titulado como contrato de compraventa y en el mismo se expresa que D. Abelardo otorga a D. Sebastián la venta de la finca urbana indicada anteriormente y se fija el precio de la compraventa, en las cláusulas tercera, cuarta, quinta y sexta se emplea la expresión "derecho de la compra", introduciendo ello cierta confusión acerca del objeto del contrato. Ante esta situación atenderemos a los actos coetáneos y posteriores realizados por los contratantes, en orden a indagar cual fue la verdadera intención de éstos.

En el mismo acto de celebración del contrato, el comprador hizo entrega al vendedor de la cantidad de 3.000 euros, en concepto de señal, a imputar como parte del precio pactado, según se desprende de la claúsula cuarta del contrato, y porque así lo ha manifestado el Sr. Abelardo en el interrogatorio de parte.

La confusión que suele generar esta tipología contractual trae causa de la incidencia que en los mismos tiene, bien la prima en la opción (que no es siempre necesaria), bien y sobre todo las arras en la compraventa.

Así conviene advertir que el contrato de opción de compra, no está regulado expresamente en el C. Civil, se da cuando en virtud de convenio entre las partes una parte concede a la otra la facultad exclusiva de decidir sobre la celebración o no de otro contrato principal de compraventa, que habrá de realizarse en un plazo cierto, y en unas determinadas condiciones, pudiendo también ir acompañado del pago de una prima por parte del optante. Así pues constituyen sus elementos principales: la concesión al optante del derecho a decidir unilateralmente respecto a la realización de la compra; la determinación del objeto; el señalamiento del precio estipulado para la futura adquisición; y la concreción de un plazo para el ejercicio de la opción; siendo por el contrario elemento accesorio el pago de una prima.

Sintéticamente la jurisprudencia habrá afirmado que en el contrato de opción de compra, "la compraventa futura está plenamente configurada, y depende del optante únicamente el que se perfeccione o no" (SS. 28-X-1991 y 23-XII-1991 EDJ 1991/12230 . Al tratarse de un contrato atípico, la principal fuente de su regulación habrá que ir a buscarla en la voluntad de las partes, según dispone el artículo 1255 del Código Civil EDL 1889/1 , y subsidiariamente en la creación jurisprudencial que reconoce su naturaleza.

En el supuesto de autos las partes denominaron con claridad el contrato: contrato de compraventa entre D. Abelardo y D. Sebastián .

La denominación no apoya la tesis del recurso como condensación de la voluntad de las partes, el título se referencia a una compraventa; no a una opción. Y el contenido del contrato se conforma en tres partes, un exponendo, las estipulaciones, con concreción de las condiciones de la venta y varios apartados dedicados a la operatividad de las arras. En la estipulación segunda, el precio se fija como algo presente: " el precio... se establece al día de hoy en 210.000 euros", y no referenciado a un futurible como es la opción, si bien las condiciones de entrega sí que se refieren a un hecho futuro. No es determinante porque ello tiene su sentido al reglamentarse aquí la consumación.

Las partes articularon el negocio jurídico alrededor de una situación que presentaba una relativa incertidumbre, pues como han reconocido los propios demandados en el interrogatorio de parte, la vivienda adquirida no se iba a entregar hasta que a ellos le entregaran la que habían adquirido nueva; por este motivo de pactó una fecha de entrega de algo mas de un año. Seguidamente se pactó la entrega de una señal en el mismo acto, como parte del precio y se le atribuyó el carácter de arras penitenciales, de conformidad a lo regulado en el art. 1454 del C. Civil . Puede afirmarse pues, que los términos del contrato no son en absoluto conformes con lo que se defiende en el recurso ni mucho menos en términos que justifiquen desautorizar lo que con absoluta claridad conceptual se expresa cuando se afirma que es un "contrato de compraventa entre ...".

El contrato de compraventa es un contrato de carácter obligacional, siendo su contenido la de transmitir la propiedad y en el que, por ende, son perfectamente distinguibles lo que es la perfección del negocio jurídico, producido por el mero concurso de voluntades, con su consumación. Por tanto, el pacto de arras contenido en las estipulaciones quinta y sexta no puede interpretarse, modo alguno, que se esté ejerciendo opción alguna, sino que simplemente prevee las consecuencias jurídicas que pueden derivarse del hecho de que alguna de las partes contratantes, vendedor o comprador, no lleve a cabo los actos necesarios para la consumación del contrato.

El art. 1454 C. Civil , habrá explicado la jurisprudencia, no es una norma de derecho necesario (S. 31-XII-1998 EDJ 1998/33147 , 18-X-1996 EDJ 1996/6733 ), afirmando la sentencia de 3 de octubre de 1992 EDJ 1992/9594 , al hilo de esa falta de carácter necesario que en consecuencia, un pacto de distinto alcance que el determinado en este precepto es perfectamente normal, lícito, conforme al orden público y a la costumbre frecuentemente observada, por virtud de todo lo que, en último extremo, dicho problema queda confiado a la interpretación del contrato en que median arras a buscar la intención de los contratantes en orden a determinar lo que se propusieron hacer o conseguir, para lo que, desde luego, el art. 1454 determina una calificación supletoria de esa voluntad, y aun decisiva, para resolver cualquier duda en el sentido que el mismo propugna.

No puede hablarse de la incompatibilidad de las arras con la opción de compra, porque una vez ejercitada la opción, el contrato de compraventa se perfecciona automáticamente y nacen sus obligaciones; por ello las cantidades entregadas se consideran arras (en este caso penitenciales) para el supuesto de que el contrato no pudiera consumarse por la negativa de una de las partes.

Como conclusión de todo lo expuesto puede afirmarse que la interpretación y la calificación jurídica dada al contrato litigioso por la sentencia apelada es ajustada a derecho. Procede pues, el rechazo del motivo de recurso.

SEGUNDO: Alcanzada la conclusión anterior, la hipótesis barajada por la propia juzgadora,a efectos meramente dialécticos, en relación al ejercicio del derecho de opción por el comprador carece de sentido, pues descartado que estemos ante un derecho de opción, no cabe discusión alguna acerca de si el derecho fue o no ejercitado por el optante. En consecuencia, lso motivos de recurso tercero y cuarto deben entenderse desestimados.

TERCERO: En relación a la fecha de devengo del interés legal, confunde la aprte apelante entre lo intereses de demora regulados en el art. 1100 y 1108 del C. Civil y la mora procesal regulada en el art. 576 de la LEC . La condena al pago de intereses legales al amparo de estos preceptos es perfectamente compatible y el pronunciamietno impugnado es ajustado a Derecho. Procede la desestimación del motivo.

CUARTO: Por lo que se refiere a las costas procesales, invoca la parte apelante la existencia de dudas, no concreta si de hecho o de derecho y solicita la no imposición de las costas.

El motivo debe ser rechazado, pues el caso enjuiciado versa sobre un problema de interpretación y calificación del contrato litigioso, que a nuestro juicio, no presenta duda de derecho alguna. Es correcto y ajustado a Derecho en pronunciamiento condenatorio al pago de costas, por aplicación del principio objetivo del vencimiento.

QUINTO: Los razonamientos expuestos nos llevan a la desestimación del recurso de apelación intepruesto y a la confirmación íntegra de la sentancia apelada, con imposición a la parte apelante de las costas procesales de la alzada.

Fallo

DESESTIMAMOS el recurso de apelación interpuesto por la procuradora Sra. Zubía Mendoza en nombre y representación de D. Abelardo y su esposa Dª Susana contra la sentencia dictada por la Ilma. Sra. Magistrada-Juez del Juzgado de 1ª Instancia nº 5 de Jerez de la Fra en el juicio ordinario nº 479/07 y en consecuencia, CONFIRMAMOS la sentencia apelada, con imposición a la parte apelante de las costas procesales de la alzada.

Así, por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.- Leída y publicada fue la anterior sentencia el día de su fecha por la Sala que la dictó estando celebrando audiencia pública de lo que yo el Secretario Judicial doy fe en la misma fecha.