Sentencia Civil Nº 112/2010, Audiencia Provincial de Girona, Sección 2, Rec 682/2009 de 26 de Marzo de 2010

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL DE GIRONA

SECCION SEGUNDA

Rollo de apelación civil: nº 682/2009

Proviene: JUZGADO PRIMERA INSTANCIA 3 SANT FELIU DE GUÍXOLS

Procedimiento: nº 433/2008

Clase: Procedimiento Ordinario

SENTENCIA 112 /2010 .

Ilmos. Sres:

PRESIDENTE

D. JOSE ISIDRO REY HUIDOBRO

MAGISTRADOS

D. JOAQUIM FERNANDEZ FONT

D. JAUME MASFARRE COLL

Girona, a veintiseis de marzo de dos mil diez.

En esta segunda instancia ha comparecido como parte apelante MARMO, SL, representada por el Procurador D.

JOAQUIM GARCÉS PADROSA y defendida por el Letrado D. JOAN OLIVARES FORCADELL.

Ha sido parte apelada COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DIRECCION000 , representada por el Procurador D. JOAQUIM SENDRA BLANXART y defendida por el/la Letrado D./Dña. JUAN LUIS BRUSI MOLINAS.

Antecedentes

PRIMERO.- El presente proceso se inició mediante la demanda presentada en nombre de MARMO, SL contra COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DIRECCION000 .

SEGUNDO.- La sentencia que puso fin a la primera instancia dice en su parte dispositiva:

"Que DESESTIMO ÍNTEGRAMENTE la demanda interpuesta por la Procuradora Dª Claudia Dantart Minue, en nombre y representación de MARMO S.L, contra la COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DE LAS DIRECCION000 NOU.

Imponiéndoles las costas de esta instancia a la parte actora".

TERCERO.- En aplicación de las normas de reparto vigentes en esta Audiencia Provincial, aprobadas por la Sala de Gobierno del Tribunal Superior de Justicia de Catalunya, ha correspondido el conocimiento del presente recurso a la Sección Segunda de aquélla.

CUARTO.- En su tramitación se han observado las normas procesales aplicables a esta clase de recurso, habiendo efectuado las partes las alegaciones que pueden verse en los respectivos escritos presentados en esta segunda instancia, a los que se responde en los siguientes fundamentos jurídicos. Se señaló para la deliberación y votación del recurso el día 15 de marzo de dos mil diez.

QUINTO.- Conforme a lo establecido en las indicadas normas de reparto, se designó ponente de este recurso al Ilmo. Sr. JOSE ISIDRO REY HUIDOBRO, quien expresa en esta sentencia el criterio unánime de la Sala.

Fundamentos

PRIMERO.- Solicitada en la demanda la declaración de nulidad del acuerdo comunitario adoptado en Junta de 30 de septiembre de 2006 en su punto 8 por ser discriminatorio y atentar contra la ley, el orden público, el principio de igualdad y los estatutos y normas de régimen interno de la comunidad, para que se declare la improcedencia de cargar en proporción a la cuota de 5,54% que corresponde al local 1 del edificio A, escalera A, los gastos de consumo de agua, electricidad, mantenimiento de ascensor, teléfono, ascensor y limpieza de escalera declarando únicamente procedente el pago por parte del local 1 del edificio A en lo que respecta a la escalera A de los gastos de administración, mantenimiento del edificio y obras, así como gastos diversos injustificables, porque no pueden repercutirse los gastos de unos servicios a quien no disfruta de ellos en tanto que van dirigidos directamente a las viviendas que disfrutan de ellos en exclusiva...; recayó sentencia de primera instancia que en aplicación del art. 9 de la LPH y art. 553-45 del Codi Civil de Catalunya, puesto que el local de la actora tiene los contadores en la escalera, tiene toma de TV y forma parte de la Escalera A, debe contribuir a los gastos comunes, sin que sirva de fundamento que no los usa para evitar su abono, ya que de conformidad con los Estatutos los gastos son individualizados conforme a la cuota de cada propietario y al tratarse de elemento común deben sufragarlos todos y cada uno, de manera que dichos Estatutos sólo pueden modificarse por unanimidad (sic).

SEGUNDO.- Muestra su disconformidad la parte actora alegando en primer lugar error en la valoración de la prueba, porque a su juicio el Reglamento de Régimen Interno del Edificio A, escalera A (Doc. 2 de la demanda, fol. 34 ), viene a restringir el uso de determinados elementos comunes al demandante como titular de un local integrado en el edificio A, escalera A, con un coeficiente del 5,54%, de manera que entiende que no tiene que pagar por el uso de unos elementos comunes el cual le estaba vetado.

Sin embargo el documento que la parte recurrente cita como restrictivo del derecho de uso por el demandante de determinados elementos comunes, no restringe ningún derecho de uso al demandante porque en primer lugar dicho Reglamento sólo es obligatorio y vinculante para los ocupantes de las viviendas ubicadas en la comunidad, no para los ocupantes de los locales; además, en dicho Reglamento se trata de establecer una regulación de conductas referentes a relaciones de convivencia y buena vecindad y a la utilización de unos elementos de uso común, no a un sistema de reparto de gastos comunitarios que conforme al art. 553-12.1 del CCC (Llibre cinquè) no se regula en dicho Reglamento; la referencia exclusiva a viviendas y omisión de toda referencia a los locales no significa que éstos quedan excluidos de su obligación a los gastos de los elementos comunes, pues las claúsulas que exoneran a determinados elementos privativos de la obligación de satisfacer los gastos de conservación y mantenimiento del portal, la escalera, los ascensores, los jardines, las zonas de recreo y otros espacios parecidos, deben establecerse en los estatutos que regulan los aspectos referentes al régimen jurídico real de la comunidad, art. 553-11 CCC , o en su caso en el título constitutivo, art. 553-9.1.b) del CCC , con un determinado porcentaje de votos que establece el art. 553-25.2 , superior a los que impone el mismo precepto para adoptar acuerdos que se refieran a las normas del reglamento de régimen interior, art. 553-25.5 d).

Por lo tanto, no se puede pretender la exoneración del pago de las cuotas correspondientes al uso de determinados elementos comunes en base a un inespecífico reglamento de régimen interior sin acceso al Registro de la Propiedad que no se refiere a los locales del edificio, ni los libera de satisfacer los gastos correspondientes al uso de concretos elementos comunes. Y en tanto no existen otros estatutos reguladores de tales extremos que los que figuran título constitutivo que refleja la Escritura de Declaración de Obra Nueva y División en Propiedad Horizontal, donde se establece un reparto de gastos generales individualizables en los propietarios de cada escalera, que serán soportados exclusivamente por aquellos en función de la cuota asignada en su propia escalera, resulta que la única cuota asignada al local de quien recurre respecto del Edificio A en relación con la escalera A, es la que se desprende del título, de un 5,54%, en base a cuyo coeficiente se vienen reclamando las cuotas respecto de las cuales el demandante ha mostrado su discrepancia impugnando el acuerdo comunitario que rechazó la petición de ser liberado de determinados gastos de disfrute de escalera, ascensor y portal.

TERCERO.- Conviene tener en cuenta que la previsión de mayor o menor uso de los elementos comunes es uno de los factores a tener en cuenta en el momento de fijar los coeficientes de los diferentes elementos independientes que se integran en la propiedad horizontal, tal y como dispone el art. 5 de la Ley de Propiedad Horizontal , de aplicación cuando se hizo la división horizontal de la macrocomunidad de la cual forma parte el local de la demandante; y en parecido sentido se establece hoy en el art. 553-3.2 del LLibre cinquè del Codi Civil de Catalunya. Ello supone que si el coeficiente fijado en el título constitutivo no se considera bien calculado con arreglo a esos parámetros habituales y legales, lo procedente sería plantear una modificación de los coeficientes.

En definitiva es criterio jurisprudencial generalizado el que niega la exención a la norma general de contribución por coeficientes, como dice la Sentencia de la A.P. de Barcelona, secc. 16ª, de 7 julio 2008 , "más allá de lo expresamente establecido en el título o estatutos comunitarios o adoptado por la comunidad de forma unánime y aún en tales casos interpretado de forma restrictiva. Por todas puede verse así en la sentencia del Tribunal Supremo de 14 marzo 2000 y precedentes que allí se citan. Esta doctrina es hoy norma legal expresa en el art. 553-45.2 del Codi Civil de Catalunya, que dispone que "La manca d'us i gaudi d'elements comuns concrets no eximeix de l'obligació de sufragar les despeses que deriven de llur manteniment, llevat que una disposició dels estatuts, que només es pot referir a serveis o elements especificats de manera concreta, estableixi el contrari".

Ello no ocurre en el caso examinado, en que los gastos comunitarios de ascensor, escalera y portal donde se encuentran instalados los contadores de los diferentes servicios (agua, luz, gas,TV...) correspondientes tanto a las viviendas como a los locales integrados en dicha escalera, está previsto que sean individualizados en los propietarios de la misma en función de la cuota asignada en la propia escalera, sin que en ningún caso se haya exonerado del pago de determinados gastos de mantenimiento de ascensor, escalera y consumos de luz y agua a los titulares de los locales por el hecho de no usar directamente esos elementos comunes.

Luego si el título constitutivo establece una relación de los elementos comunes por remisión al art. 396 del Código Civil , que comprende tanto los portales, como escalera y ascensor y no excluye a ningún local del pago de los gastos que ello supone, no cabe alegar la individualización de esos gastos únicamente en las viviendas so pretexto de que la petición de exoneración de gastos a los locales, rechazada por la Junta de Propietarios, es discriminatoria, contraria a la ley y al orden público, a los estatutos y a las normas de régimen interno, pues el mero hecho de no uso o utilización sistemática de determinados elementos comunes o que el local tenga acceso independiente a la calle, no exime del deber de abonar los gastos conforme a los coeficientes y cuotas de participación que figuran en el título. Ya que no concurre autorización estatutaria o comunitaria que exima de dichos pagos, lo que rige es la obligatoriedad de sufragar los gastos que establece el art. 554-45.2 CCC , pues no nos encontramos ante elementos comunes de uso restringido a determinados titulares de elementos privativos art. 553-38 , sino ante elementos comunes individualizados en los propietarios de cada escalera, integrándose en los propietarios de la Escalera A el local comercial de la recurrente, con un coeficiente de participación al cual debe de atenerse, pues cuando MARMO S.L adquirió el local en el año 2003, conocía las circunstancias del mismo y los coeficientes de participación que constaban registralmente, sin que figurase la exención del local ni de los demás locales en los gastos derivados de determinados elementos comunes (escalera, portal y ascensor) en función de su uso, situación que había sido acatada por los titulares comunitarios, hasta que MARMO S.L. al adquirir su local, planteó la exoneración de gastos de "su" escalera, ascensor y portal, que fue sometida al acuerdo de la Junta rechazándose por el órgano supremo de la comunidad con argumentos que esta misma resolución viene a avalar, por lo que debe ser rechazado el recurso y confirmado el Fallo de la sentencia apelada.

CUARTO.- El rechazo de la apelación conlleva la imposición a la parte recurrente de las costas de esta segunda instancia, conforme al art. 398.1 LEC .

VISTOS los preceptos legales citados y demás de general y pertinente aplicación:

Fallo

Que desestimamos el recurso de apelación formulado por el Procurador D. JOAQUIM GARCÉS PADROSA, en nombre y representación de MARMO, SL, contra la Sentencia de fecha 29 de junio de 2009, del JUZGADO de PRIMERA INSTANCIA nº 3 de SANT FELIU DE GUÍXOLS dictada en los autos de Procedimiento Ordinario nº 433/2008, de los que el presente rollo dimana, y confirmamos el Fallo de la misma, con imposición de las costas de la alzada a la parte recurrente.

De acuerdo con la Disposición Final 16 y la Disposición Transitoria Tercera de la LEC 1/2000 , contra esta Sentencia cabe recurso de casación ante el Tribunal Superior de Justicia de Catalunya solamente si concurre la causa prevista en el apartado tercero del número 2 del artículo 477 . También cabe recurso extraordinario por infracción procesal ante el mismo Tribunal conforme a lo previsto en los artículos 468 y siguientes de la misma norma, siempre que concurra aquel interés casacional exigido por el recurso de casación y se formule de manera conjunta con este; dichos recursos deberán prepararse ante esta Sala en el plazo de cinco días.

Notifíquese esta sentencia a las partes y déjese testimonio de élla en el presente Rollo y en las actuaciones originales, que se devolverán al Juzgado de Primera Instancia e Instrucción del que proceden.

Así lo ha decidido la Sala, integrada por los Ilmos. Sres. Magistrados ya indicados, quienes, a continuación, firman.

PUBLICACIÓN.- Leída y publicada ha sido la anterior sentencia por el Ilmo. Sr. Magistrado Ponente D. JOSE ISIDRO REY HUIDOBRO, estando el Tribunal celebrando audiencia pública en el día de la fecha, de todo lo que, certifico.