Sentencia Civil Nº 112/2010, Audiencia Provincial de La Rioja, Sección 1, Rec 449/2008 de 22 de Marzo de 2010

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 1

LOGROÑO

SENTENCIA: 00112/2010

AUDIENCIA PROVINCIAL DE LA RIOJA

LOGROÑO

Domicilio : VICTOR PRADERA 2

Telf : 941296484/486/489

Fax : 941296488

Modelo : SEN01

N.I.G.: 26089 37 1 2008 0100481

ROLLO : RECURSO DE APELACION (LECN) 0000449 /2008

Juzgado procedencia : JDO.1A.INST.E INSTRUCCION N.1 de CALAHORRA

Procedimiento de origen : PROCEDIMIENTO ORDINARIO 0000769 /2007

S E N T E N C I A Nº 112 DE 2010

Ilmos. Sres.

Magistrados:

D. JOSÉ LUIS DÍAZ ROLDÁN

Dª CARMEN ARAUJO GARCÍA

D. LUIS MIGUEL RODRÍGUEZ FERNÁNDEZ

En la ciudad de Logroño a veintidós de marzo de dos mil diez.

VISTO en grado de apelación ante esta Audiencia Provincial, integrada por los Sres. Magistrados indicados al margen, los Autos de PROCEDIMIENTO ORDINARIO 769/2007, procedentes del JDO. DE 1ª INSTANCIA Nº 1 de CALAHORRA, a los que ha correspondido el Rollo 449/2008, en los que aparece como parte apelante Don Torcuato , representado por la procuradora Dña. LOURDES URDIAIN LAUCIRICA, y como apelados, representada por la procuradora Don. Alfonso y Doña Purificacion , siendo Magistrado Ponente el Ilmo. D. JOSÉ LUIS DÍAZ ROLDÁN, que expresa el parecer de La Sala.

Antecedentes

PRIMERO.- Que, con fecha 30 de julio de 2008, se dictó sentencia en primera instancia en cuyo fallo se recogía: "DESESTIMO íntegramente la demanda interpuesta por D. Torcuato , representado pro el procurador D. Mario Subirán Espinosa contra D. Alfonso y Dª Purificacion representados por del procurador D. Santiago Echevarrieta Herrera y absuelvo a los demandados de los pedimentos ejercitados en la demanda.

Las costas procesales han de ser satisfechas, dada la desestimación íntegra de la demanda, a la parte demandante en este procedimiento".

SEGUNDO.- Notificada la anterior sentencia a las partes, por la representación de la parte demandante, Don Torcuato se presentó escrito solicitando se tuviese por preparado en tiempo y forma la apelación, que fue admitida, con traslado por 20 días a la parte recurrente para que interpusiese ante el Juzgado el recurso de apelación. Interpuesto éste, se dio traslado a las demás partes para que en 10 días presentasen escrito de oposición al recurso o, en su caso, de impugnación de la resolución apelada, en lo que le resultase desfavorable.

TERCERO.- Seguido el recurso por todos sus trámites, se señaló para la celebración de la votación y fallo el 21 de enero de 2010.

CUARTO.- En la tramitación del presente rollo se han observado las prescripciones legales, salvo el plazo para dictar sentencia.

Fundamentos

Se aceptan los fundamentos de derecho y el fallo de la sentencia de Instancia.

PRIMERO.- Por la representación procesal de Don Torcuato se interpone recurso de apelación contra la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia núm. 1 de Calahorra, que desestima la demanda formulada.

Alega la defensa del recurrente que la imposibilidad legal de autorizar materialmente la Escritura Pública de compraventa al haber sido negada por Ayuntamiento de Calahorra la licencia de segregación de las parcelas y constituir dicha segregación implica un imposibilidad jurídica para autorizar la compraventa de la parcela NUM000 del polígono NUM001 , resultando preceptivo para poder segregar parcela rústicas ubicadas en suelo no urbanizable la previa concesión por Ayuntamiento de la licencia de segregación como establece el artículo 49.2 de la Ley 5/2006, de 2 mayo, de Ordenación del Territorio y Urbanismo de La Rioja. También señala en que la voluntad de las partes consistió únicamente la transmisión de la propiedad de la parcela NUM000 , precisándose que era necesario que dicha Escritura Pública de compraventa fuera inscrita en Registro, no sólo para los compradores a fin de poder formalizar su préstamo hipotecario preciso para pagar el precio de la compraventa, sino también para que los vendedores para que la parcela NUM002 de su propiedad que no era objeto de compraventa quedara inscrita como finca independiente y pudiera ser enajenada a un tercero en otro momento posterior. Finalmente señala que existió mutuo disenso entre las partes para resolver el contrato.

SEGUNDO.- En un examen del conjunto de pruebas practicadas en el juicio resultan acreditados los siguientes hechos relevantes:

1) En fecha 16 enero de 2007 el actor suscribió un contrato privado de compraventa con don Alfonso y doña Purificacion , por la mediación de la inmobiliaria Bebricio S.L., el objeto de dicho contrato era la siguiente finca: "heredada cereal regadío en VALRROYO O VALDILLO" "AMPAGNA (según catastro)", polígono NUM001 , parcela NUM000 , de cabida 0,3 1865 hectáreas".

La referencia catastral era NUM003 .

El precio de la compraventa era de 240.000 €. A la fecha de la firma del contrato la parte compradora entregó 24.000 € a los vendedores.

La cláusula segunda B) del expresado contrato establecía que la firma de la Escritura Pública se formalizaría antes del día 16 marzo 2007.

2) La expresada parcela formaba parte junto con la parcela NUM002 del mismo polígono de la finca registral NUM004 .

3) La parcela objeto del contrato de compraventa era propiedad de los hijos menores de los vendedores, por lo que éstos iniciaron el correspondiente procedimiento de autorización judicial tramitado ante el Juzgado de Primera Instancia núm. 1 de Calahorra, con el número 65/2007, procedimiento que concluyó por Auto de 8 marzo 2007, en el que se autorizaba a doña Purificacion la venta de la parcela.

4) En fecha 15 febrero 2007, el representante de la inmobiliaria Bebricio S.L., solicitó al Ayuntamiento de Calahorra licencia de segregación de la citada parcela NUM000 , respecto de la NUM002 - folios 5 y 6 de los autos.

La Junta de Gobierno Local del Ayuntamiento de Calahorra en sesión celebrada el día 27 febrero 2007, adoptó el acuerdo de denegar la licencia Reparcelación de la finca situada en término Vadillo polígono NUM001 , parcelas NUM000 y NUM002 , por cuanto que se considera que la segregación constituye parcelación urbanística, existiendo el riesgo de formación de núcleos de población y contraviene la normativa vigente.

Contra dicha resolución se interpuso recurso de reposición ante la misma corporación local, recurso que fue desestimado por acuerdo de la Junta de Gobierno Local en sesión celebrada en fecha 2 mayo 2007.

En fecha 15 marzo 2007, las partes litigantes habían acordado que ante la imposibilidad por parte de los vendedores de otorgar Escritura Pública de compraventa en la fecha prevista, se aplazaba el pago de las cantidades pendientes, así como el otorgamiento de Escritura Pública hasta al día 30 abril de 2007.

5) Para solventar el problema de la denegación por el Ayuntamiento de Calahorra de la licencia de segregación se encargó, de común acuerdo por las partes, a la Notaría la realización de un borrador de Escritura de compraventa de la finca registral, que incluyese además una Escritura con pacto de retroventa, en virtud de la cual la parte vendedora se reservaban la facultad de recobrar parte del bien inmueble que transmitía en concreto la parcela catastral NUM002 , pero por discrepancias finales entre las partes no se procedió a la firma de esta escritura cuyo borrador obra a los folios 13 a 21 de los autos.

6) En fecha 13 junio 2007, don Alfonso actuando en representación de sus hijos, remitió a la del recurrente requerimiento notarial, notificado al día siguiente, en el que se le requería para la firma de un documento de resolución del contrato de compraventa privado suscrito entre las partes con fecha 16 enero 2007.

En dicho documento las partes acordaban de mutuo acuerdo la rescisión del contrato, y se entrega al recurrente un cheque bancario por importe de 24.000 €, cantidad que en su momento había sido entregada a en concepto del pago de parte del precio pactado por la finca vendida.

También se requería al demandante para entregarse las llaves de la finca -folios 22 a 24 de los autos.

Dicho requerimiento fue contestado por el apelante manifestando que no estaba de acuerdo en dar por resuelto el contrato de compraventa, que no procedía a la recogida del cheque de la entrega de las llaves; indicando que la compraventa realizada en la válida y plena todos efectos, a la vez que solicitará a los vendedores que solucionaran las cuestiones que les incumbe a fin de proceder al pago y formalizar la Escritura Pública.

7) Posteriormente, en fecha 19 julio 1007, el recurrente remitió un correo electrónico a través de un despacho de abogados en el que manifestaba aceptar la resolución del contrato de compraventa condicionado a la devolución las cantidades entregadas y que ascendían a 24.000 €

8) Por burofax de fecha 6 agosto 2007 don Alfonso requirió al recurrente para formalizar escritura de compraventa del contrato, con anterioridad al 18 agosto advirtiéndole que en caso de no hacerlo darían por cancelado el contrato.

9) Por carta de fecha entregada el 11 de costo de 2007, el actor mediante carta dirigida por un despacho de abogados solicitaba a don Alfonso la devolución de la suma de 24.000 € en su día entregada, advirtiéndole del inicio del de acciones judiciales en caso de no verificarlo.

TERCERO.- En relación con la imposibilidad del cumplimiento del objeto del contrato hay que significar que a sentencia del Tribunal Supremo de fecha 21 de abril 2006 declara al respecto que "cuando se produce una imposibilidad de cumplimiento de la prestación hay que distinguir si tal imposibilidad existe en el momento de la perfección contractual (momento de formación del contrato) en cuyo caso el efecto jurídico que procede es el de la nulidad contractual de conformidad con el art. 1.272 en relación con el art. 1.261.2, ambos del Código Civil , o si se trata de una imposibilidad sobrevenida -con posterioridad a la perfección y antes de constituirse el deudor en mora- en cuyo caso ( art. 1.184 CC ) se da lugar a la liberación de la prestación (resolución contractual). En tal sentido, por todas, Sentencias de 10 de abril 1.956 y 30 de abril 2.002 .

Como en el caso la imposibilidad aludida es la originaria, la controversia se plantea en el ámbito de la nulidad contractual.

Esta Sala en profusa jurisprudencia ha abordado las cuestiones de mayor interés que suscita la materia, la cual se resume en la Sentencia de 30 de abril de 2.002 en los siguientes términos: "La regulación de los artículos 1.272 y 1.184 CC (éste se refiere a las obligaciones de hacer aunque la imposibilidad se aplica también, analógicamente, a las obligaciones de dar ex art. 1.182 , SS 21 Feb. 1.991, 29 Oct. 1.996, 23 Jun. 1.997 ) recoge una manifestación del principio ad imposibilia nemo tenetur (SS 21 Ene. 1.958 y 3 Oct. 1.959 ), que aquí se concreta en la regla de que no existe obligación de cosas imposibles (impossibilium nulla obligatio est: D. 50, 17, 1.185), cuya aplicación exige una imposibilidad física o legal, objetiva, absoluta, duradera y no imputable al deudor (SS 15 Feb. Y 21 Mar. 1.994, entre otras ); 2. La aplicación debe ser objeto de una interpretación restrictiva y casuística -atendiendo a los "casos y circunstancias"- ( SS 10 Mar. 1.949, 5 May. 1.986 y 13 Mar. 1.987 ), pudiendo consistir en una imposibilidad física o material (la S. 16 Dic. 1.970 se refiere también a la moral, y la de 30 Abr. 1.994 a la imposibilidad económica), o legal, que se extiende a toda imposibilidad jurídica, pues abarca tanto la derivada de un texto legal, como de preceptos reglamentarios, mandatos de autoridad competente, u otra causa jurídica ( sentencias, entre otras, 15 Dic. 1.987, 21 Nov. 1.958, 3 Oct. 1.959, 29 Oct. 1.970, 4 Mar., 11 May. 1.991 y 26 Jul. 2000 ); 3 . A la imposibilidad se equipara la dificultad extraordinaria ( S. 6 Oct. 1.994 ), pero no cabe confundir dificultad con imposibilidad ( sentencias, entre otras, 8 Jun. 1.906, 10 Mar. 1.949, 6 Abr. 1.979, 5 May. 1.986, 11 Nov. 1.987, 12 May. 1.992, 12 Mar. 1.994 y 20 May. 1.997 ), ni tampoco cabe medir la imposibilidad con base en el criterio subjetivo del deudor (lo que produciría inseguridad jurídica, según declara la S. 6 Oct. 1.994 ), de ahí que se siga un criterio objetivo ( sentencias, entre otras, de 15 y 23 Feb., 12 Mar. y 6 Oct. 1.994 ); 4 . La imposibilidad ha de ser definitiva, por lo que excluye la temporal o pasajera ( S. 13 Mar. 1.987 ) -que sólo tiene efectos suspensivos ( S. 13 Jun. 1.944 )-, y la derivada de una situación accidental del deudor ( S. 8 Jun. 1.906 ); 5 . No cabe alegar imposibilidad cuando es posible cumplir mediante la modificación racional del contenido de la prestación de modo que resulte adecuado a la finalidad perseguida ( SS. 22 Feb. 1.979 y 11 Nov. 1.987 ); 6 . Para aplicar la imposibilidad es preciso que no haya culpa del deudor, y no la hay cuando el hecho resulta imprevisible e irresistible ( S. 20 Mar. 1.997 ). La jurisprudencia la excluye cuando resulta provocada por él ( SS. 2 Ene. 1.976 y 15 Dic. 1.987 ), o le es imputable ( SS. 7 Abr. 1.965, 7 Oct. 1.978, 17 Ene. y 5 May. 1.986, 15 Feb. 1.994, 20 May. 1997 ), y existe culpa cuando se conoce la causa ( SS. 15 Feb : y 23 Mar. 1.994, 17 Mar. 1.997, y 14 Dic. 1.998 ), o se podía conocer ( S. 15 Feb. 1.994 ), o era previsible ( SS. 7 Oct. 1.978, 15 Feb. 1.994, 4 Nov. 1.999 ), aunque cabe que un cierto grado de previsibilidad no la excluya ( S. 23 Feb. 1.994 ). La S. 17 Mar. 1.997 declara que no es aplicable cuando se conocen las limitaciones urbanísticas de la finca; 7. No hay imposibilidad cuando se puede cumplir con un esfuerzo la voluntad del deudor ( SS 8 Jun. 1.906, 7 Abr. 1.965, 6 Abr. 1.979, 12 Mar. 1.994, 20 May. 1.997 , entre otras). La S. 14 Feb. 1.994 se refiere a observar la debida diligencia haciendo lo posible para vencer la imposibilidad y en la S. 2 Oct. 1.970 se acogió por haberse agotado las posibilidades de cumplimiento; y, 8. Para estimar la imposibilidad sobrevenida es preciso que el deudor no se halle incurso en morosidad (art. 1.182; y S. 23 Feb. 1.994 ).

Cuando se produce una imposibilidad de cumplimiento de la prestación hay que distinguir si tal imposibilidad existe en el momento de la perfección contractual (momento de formación del contrato) en cuyo caso el efecto jurídico que procede es el de la nulidad contractual de conformidad con el art. 1.272 en relación con el art. 1.261.2, ambos del Código Civil , o si se trata de una imposibilidad sobrevenida -con posterioridad a la perfección y antes de constituirse el deudor en mora- en cuyo caso (art. 1.184 CC ) se da lugar a la liberación de la prestación (resolución contractual). En tal sentido, por todas, Sentencias de 10 de abril 1.956 y 30 de abril 2.002 ".

Sostiene la sentencia de instancia que no concurre obstáculo alguno que impida la perfección de la compraventa celebrada en su día entre las partes dado que existe voluntad por parte de los vendedores de perfeccionar el contrato y no concurre mutuo disenso por desistimiento.

Del relato fáctico de los hechos que se estiman probados en el anterior fundamento de derecho, resulta evidente que el objeto del contrato de compraventa fue la parcela NUM000 del polígono NUM001 , referencia catastral era NUM003 , siendo así que dicha parcela formaba parte junto con la parcela NUM002 del mismo polígono de la finca registral NUM004 . No habiendo sido factible la autorización por el Ayuntamiento de Calahorra de la segregación de las dos parcelas que conforman dicha finca registral, de tal manera que dicha denegación impedía la inscripción en el Registro de la Propiedad de la parcela vendida como finca independiente. No hay duda de que la imposibilidad de efectuar la segregación de las fincas ofrece problemas a la parte compradora no sólo para obtener la financiación de la compraventa a través de la constitución de un préstamo hipotecario, sino que dificulta notablemente una posible enajenación a terceros.

Empero, esta circunstancia para nada dependía de la voluntad de los vendedores, sino como ha quedado suficientemente expuesto la autorización para la segregación de las parcelas correspondía exclusivamente al Ayuntamiento de Calahorra, frente al cual se agotaron todas las posibilidades administrativas posibles para su autorización, que fue finalmente denegada. Y la imposibilidad de proceder a la segregación de las parcelas que integraban la finca registral NUM004 , era ya conocida por el actor cuando rechazó la oferta de resolución por muto acuerdo de la compraventa acordada en fecha 15 marzo 2007, rechazo difícil de entender habida cuenta de la imposibilidad de obtener una autorización administrativa de segregación de las parcelas, y que quizá buscaba un acuerdo de inclusión de un pacto de retroventa, que finalmente no se logró.

Basta una lectura del documento para cuya firma fue requerido por don Alfonso el hoy apelante para comprobar que en él no se contiene una declaración unilateral de resolución del contrato de compraventa que vinculaba las partes, sino que se trata de una oferta en la que se propone que de muto acuerdo procedan a su decisión, oferta que expresamente rechaza don Torcuato , y que por tanto se extinguió al no ser aceptada.

Por consiguiente, cuando posteriormente mediante correo electrónico de fecha 13 de julio de 2007 se indicaba que se procedía a aceptar la oferta de resolución contractual, dicha oferta ya no estaba vigente, además que contradiciendo sus propios actos el apelante aceptaba una resolución contractual que un mes antes había rechazado expresamente, sin que se hubiera producido ningún cambio en las circunstancias.

CUARTO.- Resulta acreditado que en el supuesto sometido a enjuiciamiento, que una vez que por el Ayuntamiento de Calahorra se denegó la autorización a la segregación de las dos parcelas que integraban la finca registral NUM004 , las partes litigantes vinieron manteniendo conversaciones para llegar a un acuerdo, como se desprende que del borrador de Escritura pública, con pacto de retroventa, que finalmente por circunstancias no del todo aclaradas no llegaron a buen término, sin que sea necesario, por resultar irrelevante, tratar de establecer las circunstancias por las que se acordó de muto acuerdo un aplazamiento en la elevación del documento privado de compraventa a Escritura pública.

Sin embargo, el hecho de que no se haya autorizado la segregación de las parcelas expresadas, no impide que se elevé a Escritura Publica el contrato privado de compraventa, ni impide el perfeccionamiento del contrato de compraventa convenido, pues en modo alguno se van a constituir 2 fincas independientes, sino el objeto la venta es una parte de la finca registral NUM004 , sin que ello implique una segregación de las parcelas, lo cual sí prohíbe la Ley 5/2006, de 2 mayo, de Ordenación del Territorio y Urbanismo de La Rioja.

Pero, es evidente que la misma no pueda ser inscrita como finca independiente, por tanto, no existe obstáculo legal alguno para elevación a Escritura Pública del documento privado en su día suscrito por las partes.

En consecuencia, se rechazan los motivos de impugnación esgrimidos

QUINTO.- por todo lo expuesto, procede desestimar el recurso de apelación interpuesto.

De conformidad con el artículo 394.1 y 398.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil imponen las costas de esta alzada a la parte recurrente.

Vistos los preceptos y razonamientos citados, en nombre de S. M. el Rey.

Fallo

Debemos DESESTIMAR y DESESTIMAMOS el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal Don Torcuato contra la Sentencia del Juzgado de Primera Instancia núm. 1 de Calahorra, nº 137/2008, de de 30 de julio 2008 , y, en consecuencia, CONFIRMAMOS la expresada resolución en su integridad,

Se imponen a la parte en recurrente las costas de esta alzada.

Notifíquese esta resolución de conformidad con lo establecido en el artículo 248.4 de la L.O.P.J .

Líbrese testimonio de la presente el cual se llevará a los autos de su razón quedando el original en el presente libro y remítase otro al Juzgado de procedencia a los efectos oportunos.

Así por esta sentencia lo mandamos y firmamos.

PUBLICACION.- Dada y pronunciada fue la anterior Sentencia por los Ilmos. Sres. Magistrado/s que la firman y leída por el/la Ilmo. Magistrado Ponente en el mismo día de su fecha, de lo que yo el/la Secretario doy fe.

PUBLICACIÓN: En la misma fecha fue leída y publicada la anterior resolución por el Ilmo. Sr/a. Magistrado que la dictó, celebrando Audiencia Pública. Doy fe.

DILIGENCIA: Seguidamente se procede a cumplimentar la notificación de la anterior resolución. Doy fe.