Sentencia Civil Nº 112/2011, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 21, Rec 887/2008 de 08 de Marzo de 2011

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 21

MADRID

SENTENCIA: 00112/2011

AUDIENCIA PROVINCIAL DE MADRID

SECCIÓN 21

1280A

Tfno.: C/ FERRAZ, 41 Fax: 914933872-73-06-07

914933874

N.I.G. 28000 1 7014090 /2008

Rollo: RECURSO DE APELACION 887 /2008

Proc. Origen: PROCEDIMIENTO ORDINARIO 1233 /2006

Órgano Procedencia: JDO. PRIMERA INSTANCIA N. 60 de MADRID

Ponente: EL ILMO. SR. D. GUILLERMO RIPOLL OLAZÁBAL

AA

De: C.P. DIRECCION000 NUM000 ,

Procurador: JORGE LAGUNA ALONSO

Contra: TESORERIA GENERAL DE LA SEGURIDAD SOCIAL

Procurador: SIN PROFESIONAL ASIGNADO

SENTENCIA

MAGISTRADOS Ilmos. Sres.:

D. GUILLERMO RIPOLL OLAZÁBAL

D. RAMÓN BELO GONZÁLEZ

Dª. ALMUDENA CÁNOVAS DEL CASTILLO PASCUAL

En Madrid, a ocho de marzo de dos mil once.

La Sección Vigesimoprimera de la Audiencia Provincial de Madrid, compuesta por los Señores Magistrados expresados al margen, ha visto en grado de apelación los autos de juicio ordinario número 1233/2006, procedentes del Juzgado de 1ª Instancia nº 60 de Madrid, seguidos entre partes, de una, como apelante-demandado: COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DIRECCION000 NUM. NUM000 , y de otra, como apelado-demandante: TESORERIA GENERAL DE LA SEGURIDAD SOCIAL.

VISTO, siendo Magistrado Ponente el Ilmo. Sr. D. GUILLERMO RIPOLL OLAZÁBAL.

Antecedentes

La Sala acepta y da por reproducidos los antecedentes de hecho de la resolución recurrida.

PRIMERO.- Por el Juzgado de 1ª Instancia nº 60 de Madrid, en fecha 3 de marzo de 2008, se dictó sentencia , cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: "FALLO: Que estimando parcialmente la demanda planteada por el Letrado de la Administración de la Seguridad Social en nombre y representación de la Tesorería General de la seguridad Social contra la Comunidad de Propietarios de la DIRECCION000 nº. NUM000 representada por el procurador don Jorge Laguna Alonso condeno a la demandada a ejecutar a su cargo las obras necesarias de reparación de la cubierta y planta técnica descritas en las demanda y a reparar los desperfectos en los locales de la actora recogidos en el dictamen pericial emitido por Don Matías , todo ello sin expresa imposición de costas."

SEGUNDO.- Contra la anterior resolución se interpuso recurso de apelación por la parte demandada, del que se dio traslado a la parte apelada, quién se opuso en tiempo y forma. Elevándose los autos junto con oficio ante esta Sección, para resolver el recurso.

TERCERO.- Por providencia de esta Sección, de 12 de noviembre de 2010, se acordó que no era necesaria la celebración de vista pública, señalándose para deliberación, votación y fallo el día 1 de marzo de 2011.

CUARTO.- En la tramitación del presente procedimiento han sido observadas en ambas instancias las prescripciones legales.

Fundamentos

Se aceptan íntegramente lo fundamentos jurídicos de la sentencia pelada.

PRIMERO .- La demandante Tesorería General de la Seguridad Social es propietaria de cuatro locales de oficina en el edificio de la DIRECCION000 nº. NUM000 de Madrid. Son el local-oficina número 1 de la planta primera de oficinas, con una superficie de 869 metros 92 decímetros cuadrados (finca registral NUM001 ); el local oficina número 2 de la planta primera de oficinas, con una superficie de 1074 metros 56 decímetro cuadrados (finca registral NUM002 ); el local oficina número 1 de la planta segunda de oficinas con una superficie de 869 metros 92 decímetros cuadrados y que según el titulo tiene una terraza en el lindero oeste (finca registral NUM003 ); y el local oficina número 2 de la planta segunda de oficinas, con una superficie de 1078 metros 76 decímetros cuadrados, en cuyo lindero oeste según el título se encuentra ubicada una escalera interior que da acceso a la cubierta de las oficinas por lo que el propietario o propietarios del local oficina no pueden impedir el paso para el mantenimiento y conservación de la cubierta (finca registral NUM004 ). Estos cuatro locales integran una sola unidad, estando arrendados a la Comunidad de Madrid, ubicándose en los mismos diversos Juzgados de Primera Instancia y de lo Social.

Del dictamen pericial del Arquitecto D. Matías resulta que el edificio constituido en régimen de propiedad horizontal está formado por dos torres de vivienda dispuestas adosadas, que descansan sobre un zócalo común, distribuidos en dos plantas de diferentes alturas, además de locales comerciales situados en planta baja y tres plantas de garaje-aparcamiento subterráneo. Los locales de la demandante se hallan situados en parte bajo una cubierta transitable que no se discute es elemento común del edificio y en parte bajo las torres de viviendas, pero entre el local y la primera de las viviendas superiores se ha construido una planta técnica o entreplanta de servicios cuya misión es desviar las tuberías hacía las proximidades de los pilares y la distribución de instalaciones en su recorrido hacía las plantas superiores. Esta planta técnica o entreplanta de servicios está además rodeada por un pasillo perimetral, en parte descubierto (en los dictámenes periciales y en las actuaciones constan fotografías que evidencian la situación fáctica de los locales).

En los locales de la demandante se vienen produciendo filtraciones de agua que proceden tanto de la cubierta superior transitable como de la planta técnica o entreplanta de servicios, por lo que la actora, aportando un dictamen pericial realizado por el Arquitecto D. Benigno , solicita que se condene a la Comunidad de Propietarios demandada a ejecutar a su cargo las obras necesarias de la reparación de la cubierta y planta técnica descritas en la demanda a fin de evitar filtraciones de agua y humedades y goteras en los locales de su propiedad, así como a reparar los desperfectos ocasionados en los mismos.

La sentencia dictada por el Juzgado, cuya completa parte dispositiva se recoge en los antecedentes de esta resolución, estima en parte la demanda condenando a la Comunidad de Propietarios demandada a ejecutar a su cargo las obras necesarias de reparación de la cubierta y planta técnica descritas en la demanda y a reparar los desperfectos en los locales de la actora recogidos en el dictamen pericial emitido por D. Matías , sin expresa imposición de costas.

La sentencia ha sido recurrida en apelación por la Comunidad de Propietarios demandada, y para el estudio del recurso distinguiremos la reparación de la cubierta, la reparación de la llamada planta técnica, y la reparación de los desperfectos causados en los locales propiedad de la demandante.

SEGUNDO .- Comenzando por la cubierta transitable que constituye en parte el techo de los locales propiedad de la actora, no se discute por la demandada que es un elemento común, pero mantiene que las obras de reparación incumben a la propiedad demandante.

Como correctamente indica la sentencia apelada, se ha acreditado que el acceso a la cubierta no es exclusivo por los locales de la actora, pues existe otro acceso independiente a través de la llamada planta técnica. Por otra parte, si la comunidad de propietarios viene realizando de forma sistemática el barrido de la cubierta, denota que asume la obligación de conservación de este elemento común, lo que también resultaría de la descripción de los locales en la medida en que su propietario viene obligado a permitir el paso para el mantenimiento y conservación de la cubierta.

Pero es que aunque se entendiera que la cubierta, aún siendo un elemento común del edificio es de uso exclusivo de los locales propiedad de la demanda, la conclusión es la misma, como ya mantuvimos en nuestras sentencias de 9 de octubre de 2000 y 31 de enero de 2006 , pues a falta de normas estatutarias que pongan la completa conservación de la cubierta a cargo de algún propietario se debe atender a la naturaleza de los gastos a satisfacer, que está en relación con la índole de la reparación a efectuar, es decir, si son ordinarios o normales, de conservación o uso, en cuyo caso corresponden a los usuarios de la terraza, o si son extraordinarios, en cuyo caso si el elemento a reparar cumplía función estructural de elemento de cubrición actuando en la práctica como elemento común, al defender del agua los pisos inferiores, todos deben contribuir a costear la reparación.

En similares términos se pronuncia la sentencia de 29 de septiembre de 2009 de la Sección 13ª de esa Audiencia Provincial de Madrid , cuando declara que "La concreción de las obligaciones de mantenimiento, conservación y reparación de los elementos comunes de un inmueble sujeto al régimen de la propiedad horizontal queda perfectamente establecida en el artículo 10 de la Ley de Propiedad Horizontal , sin embargo cuando, por ser susceptible de ello, el uso y disfrute de todo o parte del elemento común es atribuida a un copropietario la delimitación de las concurrentes obligaciones de reparación es fuente de frecuentes conflictos, al persistir la naturaleza común del elemento y, sin embargo, desgajarse el uso o aprovechamiento exclusivo a favor de un propietario, por solo tenerse acceso a aquel a través de la parte privativa perteneciente a éste o por así convenir al régimen especial de copropiedad.

Para decidir sobre la controversia se estará, en primer lugar, a lo dispuesto en los estatutos y, en su defecto, al principio general se decanta por poner a cargo del propietario beneficiado para la utilización del elemento común las obras de conservación o reparación de las deficiencias que sean consecuencia directa del uso y disfrute ordinario del elemento que se trate, así como las que tengan su origen en su proceder descuidado o negligente, pesando, por el contrario, sobre la Comunidad de Propietarios la obligación de acometer las reparaciones de carácter extraordinario o las que procedan de un vicio o defecto de la construcción o de la estructura el propio elemento, a cuyo efecto resulta de singular trascendencia la fijación pericial o por técnico cualificado de la causa del daño.

En concreto, por lo que se refiere a las terrazas de ático, como la que da origen a este procedimiento, que a su vez sirven de cubierta a la vivienda inmediata inferior, si la filtración que causa las humedades se debe al mal estado de la estructura o forjado, o de la impermeabilización que excluye un mal uso o la falta de mantenimiento del propietario a que está atribuido aquel, corresponde a la Comunidad asumir el coste de la reparación y la indemnización de los daños y perjuicios que hubiese originado el vicio o deterioro, mientras que si este proviene del solado o pavimento, ya sea por el uso autorizado o por la indiligencia del propietario en su cuidado y mantenimiento, será éste quien esté obligado a la ejecución de la reparación".

En el mismo sentido la sentencia de 10 de mayo de 2010 de la Sección 8ª de esta Audiencia Provincial al expresar que "Da igual el carácter que se quiera atribuir a la terraza del recurrente al ser innegable que forma parte de la cubierta del edificio. La naturaleza mixta de dicho elemento (cubierta del edificio constituida por material pisable), que se constituye como de aprovechamiento exclusivo en beneficio de los propietarios de los pisos y por otra parte su condición de cubierta del inmueble, ha dado lugar a una doctrina jurisprudencial que asigna al titular de la vivienda los gastos surgidos de las obras necesarias para su aprovechamiento (obras de conservación y obras de reparación derivadas del uso de la terraza)y, más concretamente, las que afectan a su superficie o pavimento, y a la comunidad de propietarios las precisas para mantenerlas en buen estado como cubiertas, como las de impermeabilización, cambios de desagües, etc., siempre y cuando tales daños no sean causados por la negligencia o dolo del titular del piso a cuyo nivel se encuentran ( sentencias de Tribunal Supremo de 14 de noviembre de 1991 , 17 de febrero de 1993 y 17 de diciembre de 1997 , recogidas en múltiples resoluciones de las Audiencias Provinciales) Y la misma doctrina se aplica cuando la consideración de las terrazas sea la de elemento privativo de los titulares del piso a cuyo nivel se encuentran o desde el cual se accede a las mismas si constituyen cubiertas del edificio ( Sentencia del Tribunal Supremo de 30 de abril de 1993 )".

En iguales términos las sentencias de la sección 19ª de esta Audiencia Provincial de Madrid de 4 de abril de 2008 y de la Sección 11ª de 16 de marzo de 2010.

Debe ya significarse que los defectos de la cubierta que causan humedades en los locales propiedad de la demandante no están causados en ningún caso por el pavimento de baldosas, sino por el estado de la impermeabilización y sumideros, como resulta de la valoración de la prueba pericial, por lo que la obligación de la Comunidad de Propietarios de reparar la cubierta aparece con toda claridad atendido lo dispuesto en el artículo 10.1 de la Ley de Propiedad Horizontal ; "Será obligación de la comunidad la realización de las obras necesarias para el adecuado sostenimiento y conservación del inmueble y de sus servicios, de modo que reúna las debidas condiciones estructurales, de estanqueidad, habitabilidad y seguridad".

TERCERO .- La demandante, o mejor dicho los arrendatarios u ocupantes de los locales, colocaron aparatos de aire acondicionado en la cubierta, pero está debidamente acreditado que dichas instalaciones no han contribuido en modo alguno a la producción de las filtraciones de agua, en lo que resultan coincidentes los dos dictámenes periciales aportados.

Tampoco se ha justificado que la actora o la arrendataria u ocupantes de los locales acometieran una obra general de impermeabilización de la cubierta, pues aparte de que tal hecho tampoco excluiría la obligación de la Comunidad de Propietarios de conservar la cubierta como elemento común, de ambos dictámenes periciales aparece que el estado de impermeabilización de la cubierta es el original del edificio.

Como en la cubierta hay un sumidero que se encuentra a nivel superior, ello produce que se embalse agua y contribuya a las filtraciones, pero como correctamente señala la sentencia impugnada no se ha acreditado que la actora haya participado en la alteración de aquel sumidero de desagüe.

Tampoco consta debidamente acreditado que se hubiera alterado la base del shunt de ventilación existente en la cubierta, que en cualquier caso sería una obra ejecutada por terceros que no excluiría la obligación de la Comunidad de Propietarios de reparar la cubierta-elemento común, pues del procedimiento interdictal de recobrar la posesión del que conoció el Juzgado de Primera Instancia núm. 46 de Madrid con el número de orden 845/1992 resulta que la alteración que en definitiva se hubiera producido en el shunt de ventilación la ejecutaron D. Isidoro y Pablo y D. Jose Manuel , dictando aquel Juzgado sentencia condenándoles a retirar las obras efectuadas, reponiendo la cubierta-terraza y el shunt de ventilación del edificio al estado que tenían con anterioridad; sentencia confirmada por otra de 27 de enero de 1995 de la Sección 20ª de esta Audiencia Provincial de Madrid , que desestimó el recurso de apelación interpuesto contra la primera.

Por último, en lugar de una reparación completa de la cubierta, pretende la Comunidad de Propietarios plantear su reparación puntual, algo inaceptable como evidencia el dictamen pericial de D. Benigno y que tampoco cuestiona seriamente el perito Arquitecto D. Matías en una cubierta que es la original del edificio con más de 40 años de antigüedad.

En consecuencia, y respecto a las obras necesarias de conservación de la cubierta que la sentencia apelada condena a ejecutar a la Comunidad de Propietarios demandada, el pronunciamiento de la sentencia impugnada se muestra como plenamente correcto.

CUARTO .- La planta técnica o entreplanta de servicios tiene dos partes diferenciadas, por un lado el pasillo perimetral, parcialmente carente de impermeabilización y con problemas de evacuación del agua de lluvia, y por otro la propia planta técnica o entreplanta de servicios, cerrada por todas sus lados.

La solución que se da en el peritaje del Arquitecto D. Benigno es distinta para ambos elementos. Para el pasillo perimetral se propone, razonablemente a juicio de este Tribunal, una actuación más contundente que evite la acumulación de agua y las filtraciones, y para la planta técnica propiamente dicha se propone como obras de reparación necesarias la limpieza del solado actual, el sellado de huecos abiertos en el forjado y la aplicación de pintura de clorocaucho sobre una base de regularización aplicada con rodillo y sellado previo del soporte, obras que asimismo nos parecen razonables al caso concreto y comprendidas en el artículo 10.1 de la Ley de Propiedad horizontal, cuando aparecen diversas averías en parte causadas por la unión de distintos materiales con diferente comportamientos de dilatación.

Por ello, considera también el Tribunal correcta la condena a efectuar las obras necesarias de reparación de la planta técnica conforme al dictamen pericial del Arquitecto D. Benigno .

QUINTO .- En cuanto a la reparación de los desperfectos en los locales de la actora, que la sentencia apelada condena a reparar de acuerdo con el dictamen pericial de D. Matías , es extremo que no se discute en el recurso.

SEXTO .- Procede por cuanto se ha expuesto y los atinados fundamentos de la sentencia recurrida, confirmar la misma, con la consiguiente desestimación del recurso de apelación formulado.

SEPTIMO .- A tenor de lo establecido en los artículo 398.1 y 394.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , las costas de este recurso deberán imponerse a la parte apelante.

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación.

Fallo

Que desestimando como desestimamos el recurso de apelación interpuesto por la Comunidad de Propietarios de la finca número veintidós de la DIRECCION000 de Madrid contra la sentencia que con fecha tres de marzo de dos mil ocho pronunció la Ilma. Sra. Magistrado Juez de Primera Instancia número sesenta de Madrid , debemos confirmar y confirmamos la citada resolución; con imposición de las costas de este recurso a la parte apelante.

Contra esta sentencia cabe recurso de casación por presentar la resolución del recurso interés casacional (artículo 477.2.3º y 3 de la Ley de Enjuiciamiento Civil ) y recurso extraordinario por infracción procesal en el supuesto previsto en el artículo 469 de la misma ley en relación a su disposición final decimosexta , a preparar en el plazo de cinco días ante este Tribunal y cuyo conocimiento corresponde a la Sala Primera del Tribunal Supremo.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación literal al Rollo de Sala, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaría para su notificación, dándose publicidad en legal forma, y se expide certificación literal de la misma para su unión al rollo. Certifico.