Sentencia Civil Nº 112/2011, Audiencia Provincial de Sevilla, Sección 5, Rec 6339/2010 de 14 de Marzo de 2011

Encabezamiento

Rollo nº 6339/2010

33

S E N T E N C I A

Ilmos. Sres.:

Don Juan Márquez Romero

Don Conrado Gallardo Correa

Don Fernando Sanz Talayero

En la ciudad de Sevilla a 14 de marzo de 2.011.

Vistos por la Sección Quinta de la Audiencia Provincial de Sevilla los autos de juicio ordinario nº 570/2005 sobre cumplimiento de contrato de compraventa de fincas por importe de 107.099,70 €, que procedentes del Juzgado de Primera Instancia nº 1 de Lora del Río (Sevilla), penden en grado de apelación ante este Tribunal, promovidos por PROMOCIONES Y EDIFICACIONES PALMA, S.L., CIF B-41280959, con domicilio social en Coria del Río (Sevilla), representada por el Procurador Don Francisco de Paula Ruiz Crespo y defendida por el Abogado Don Juan Manuel Llano González, contra Don Carlos José , DNI NUM000 , mayor de edad y vecino de Brenes (Sevilla), representado por la Procuradora Doña María Teresa Luna Macías y defendido por el Abogado Don Miguel A. Martínez Álvarez, y contra Doña Consuelo , DNI NUM001 , mayor de edad y vecina de Brenes (Sevilla), representada por el Procurador Don Rafael García de la Borbolla y defendida por el Abogado Don José Antonio Blanco Toajas. Habiendo venido los autos originales a este Tribunal en méritos del recurso de apelación interpuesto por la segunda de las mencionadas partes contra la sentencia proferida por el expresado Juzgado en fecha 20 de octubre de 2.008 , resultan los siguientes antecedentes de hecho y fundamentos de derecho.

Antecedentes

Primero .- Se aceptan los antecedentes de hecho de la sentencia apelada, cuya parte dispositiva dice literalmente: "Que estimando sustancialmente la demanda formulada por la Procuradora Sra. Caro Luque en nombre y representación de la entidad Promociones y Edificaciones Palma S.L. debo declarar:

1) La plena eficacia de los negocios jurídicos de compraventa suscritos en fecha 13.02.03 por la actora y los demandados.

2) Que las fincas descritas en el primer fundamento jurídico de la sentencia son propiedad de la entidad PROMOCIONES Y EDIFICACIONES PALMA S.L. en virtud de los contratos suscritos en el cuerpo de la demanda.

3) Que la parte demandada D. Carlos José y Dña. Consuelo deben efectuar cuantos actos y otorgamientos privados y públicos sean precisos para la plena efectividad y constancia pública registral de la transmisión a favor del actor de tal manera que el dominio de las citadas fincas figure inscrito y publicado en el Registro de la Propiedad a favor de la entidad actora.

Como consecuencia de ello debo condenar y condeno a Dña. Consuelo y a D. Carlos José :

1) A estar y pasar por las anteriores declaraciones poniendo en posesión de la actora los bienes objeto de los contratos en los términos contenidos en estos.

2) A solicitar las oportunas licencias de segregación ante el Ayuntamiento de Brenes que sean necesarias para la efectiva formalización de las escrituras públicas de compraventa y su correspondiente inscripción registral.

3) A facilitar, otorgando los documentos públicos y privados que resulten necesaros para ello, la reanudación del tracto sucesivo dela finca registral del Registro de la Propiedad nº 3 a fin de que con la correspondiente escritura pública de compraventa se pueda inscribir en el Registro de la Propiedad.

4) A otorgar y realizar todos los actos y escrituras públicas de compraventa que, en su caso, sean necesarios hasta lograr la total inscripción registral de los bienes objeto de este litigio a favor de la actora en los correspondientes registros de la propiedad.

Todo ello condenando a los demandados al pago de las costas ocasionadas en el presente procedimiento.

Del mismo modo debo desestimar y desestimo la reconvención formulada por D. Carlos José condenando al mismo al pago de las costas devengadas por la reconvención".

Segundo .- Contra la anterior sentencia interpuso recurso de apelación la representación procesal del demandado Don Carlos José , y admitido el mismo, tras formular escrito de oposición la parte actora, se elevaron seguidamente los autos originales a este tribunal, e iniciada la alzada y seguidos todos los trámites se señaló el día 14 de marzo de 2.011 para la deliberación y fallo.

Vistos , siendo ponente el Ilmo. Sr. Magistrado Don Conrado Gallardo Correa.

Fundamentos

Primero .- El demandado Don Carlos José recurre la sentencia que estima la demanda y desestima su reconvención, obligándole a cumplir el contrato de compraventa concertado con la actora, alegando, en esencia, que no se ha producido novación modificativa de la cláusula que otorgaba un plazo para el otorgamiento de escritura pública, por cuanto que no concurren los requisitos legales y jurisprudenciales para ello; alega por el contrario que en el contrato se pactaron arras penitenciales, de forma que se facultaba a las partes a resolver el contrato quedándose con la señal el vendedor, si se desiste el comprador, y devolviéndolas duplicadas aquél, si es él quien se desiste, por lo que solicita la revocación de la sentencia, dictándose otra por la que se desestime la demanda y se declare resuelto el contrato en virtud de lo establecido en la cláusula octava del mismo y con las consecuencias establecidas en la misma.

Segundo .- La sentencia apelada realiza una serie de argumentaciones para justificar una pretendida novación modificativa en cuanto al plazo pactado para el otorgamiento de escritura pública, pero realmente no es esa la cuestión debatida, puesto que lo que se alegaba por el demandado apelante no es que hubiera transcurrido el plazo, sino que en la cláusula octava se habían pactado unas arras penitenciales que facultaban a la partes para desistirse del contrato. Por otra parte no es preciso realmente acudir a la figura de la novación modificativa para justificar que el contrato, transcurrido el plazo inicial, siguiera produciendo sus efectos, ya que es doctrina jurisprudencial constante y reiterada la de que el simple retraso no constituye causa de resolución del contrato salvo que el plazo pactado lo fuere con el carácter de esencial o, aún sin haberle sido otorgado expresamente tal carácter, impida a las partes la consecución del fin económico perseguido.

Lo que se alega pues realmente por el demandado apelante es la existencia de un pacto de arras penitenciales no sujeto a plazo alguno y lo relevante en el caso de autos por tanto es si realmente el vendedor tenía la facultad de desistirse devolviendo el doble de la señala recibida.

Tercero .- Como señala la sentencia de la Sala 1ª del Tribunal Supremo de 11 de noviembre de 2.010 "la doctrina distingue las siguientes modalidades de arras: a) confirmatorias, que son las dirigidas a reforzar la existencia del contrato, constituyendo una señal o prueba de su celebración, o bien representando un principio de ejecución, b) penales, cuya finalidad es la de establecer una garantía del cumplimiento del contrato mediante su pérdida o devolución doblada, caso de incumplimiento, y c) penitenciales, que constituyen un medio lícito de desistir las partes del contrato mediante la pérdida o restitución doblada. Esta última es la finalidad reconocida por el artículo 1454 ( SSTS de 24 de octubre de 2002 , 20 de mayo de 2004 , 24 de marzo de 2009, RC núm. 946/2005 ).

"La jurisprudencia de esta Sala, al interpretar el artículo 1454 CC , ha declarado que su contenido no tiene carácter imperativo y para que tenga aplicación es precisa la voluntad de las partes claramente constatada, expresando la intención de los contratantes de otorgar la posibilidad de desligarse de la convención ( SSTS de 17 de octubre de 1996, RC núm. 13/1993 , 24 de marzo de 2009, RC núm. 946/2005 ). El empleo de la palabra señal no expresa necesariamente la facultad de separarse del contrato y puede ser entendida como anticipo del precio ( STS 24 de diciembre de 1992, RC núm. 1266/1990 ), y es posible que las partes consideren que las mismas arras que sirven para confirmar el contrato, puedan considerarse como penales ante la previsión del incumplimiento ( STS 16 de marzo de 2009, RC núm. 506/2004 ), pues las arras siempre tienen el carácter de pago en caso de cumplimiento del contrato ( STS 20 de febrero de 1996, RC núm. 2597/1992 ".

La cuestión es si las arras pactadas en el contrato que nos ocupa tienen el carácter de penales, por lo que no impiden que la parte cumplidora pueda exigir el cumplimiento del contrato, aplicándose la penalización sólo para el caso de que opte por la resolución, o penitenciales, en cuyo caso hay una facultad recíproca de desistimiento mediante el abono de la penalización establecida.

La cláusula octava del contrato firmado entre las partes el día 13 de febrero de 2.003 en su primer párrafo establecía que "el presente contrato de compraventa se resolverá de pleno derecho, quedando sin efecto alguno" si la parte compradora no compareciese a otorgar escritura pública por causa imputable a ella, si la parte vendedora no requiriese a la compradora para el otorgamiento de escritura pública y pago del resto del precio en el plazo pactado en la estipulación segunda o "no otorgara escritura pública por cualquier causa". En definitiva, el no otorgamiento de escritura pública por negarse cualquiera de las partes a ello producía la resolución del contrato y tal estipulación no puede sino interpretarse como una facultad de las partes de desistirse del contrato mediante el simple expediente de negarse a otorgar la escritura pública. Las consecuencias de esta negativa son las que se recogen en los párrafos segundo y tercero. Es decir, si quien se niega a otorgar escritura pública es la compradora, la parte vendedora hace suya la señal. Si por el contrario es ésta la que provoca la resolución del contrato deberá devolver la cantidad recibida (10.709,97 €) duplicada.

Por tanto, poniendo en conexión los tres párrafos resulta claro que si cualquiera de las partes se niega a cumplir, la consecuencia es directamente la resolución del contrato, dando lugar al pago de una penalización, lo que implica renuncia terminante de las partes a exigir el cumplimiento del contrato, por cuanto que ello es incompatible con considerarlo automáticamente resuelto. Podemos concluir que lo pactado son unas arras penitenciales que tienen su amparo legal en el artículo 1.454 del Código Civil , con la consecuencia de que, ante la negativa del apelante a otorgar escritura pública, la actora no puede obligarle a ello.

Cuarto .- Procede pues desestimar la demanda con respecto al demandado apelante y estimar la reconvención de éste solicitando que se declare resuelto el contrato con las consecuencias establecidas en la citada cláusula octava , que en este caso no son otras que la obligación del apelante de devolver duplicada la señal recibida.

La estimación de la demanda y de la reconvención conlleva el que se impongan las costas procesales del demandado correspondientes a la primera instancia a la actora de acuerdo con el criterio objetivo del vencimiento que en esta materia establece el artículo 394.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil .

Quinto .- Debe estimarse pues el recurso, sin hacer especial imposición de las costas procesales de esta alzada, por así establecerlo el artículo 398.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil para el caso de que la apelación prospere en todo o en parte.

Vistos los preceptos legales citados y los demás de general y pertinente aplicación.

Fallo

Que estimando el recurso interpuesto por la representación procesal de Don Carlos José contra la sentencia dictada el día 20 de octubre de 2.008 por el Sr. Juez sustituto del Juzgado de Primera Instancia nº 1 de Lora del Río , debemos revocar y revocamos parcialmente dicha resolución, en el sólo sentido de absolver al apelante de las pretensiones deducidas contra el mismo por PROMOCIONES Y EDIFICACIONES PALMA, S.L., y estimar la reconvención formulada por el apelante contra la actora, declarando resuelto el contrato que firmaron ambas partes el día 13 de febrero de 2.003, debiendo el demandado reconviniente devolver a la actora duplicada la señal que recibió de ella, es decir, la cantidad de VEINTIUN MIL CUATROCIENTOS DIECINUEVE EUROS CON NOVENTA Y CUATRO CENTS (21.419,94 €), imponiendo las costas procesales de la primera instancia de este demandado a la parte actora tanto de la demanda como de la reconvención, manteniendo los demás pronunciamientos de dicha resolución en lo que no se opongan a lo anterior, sin hacer expresa imposición de las costas procesales de esta alzada.

Esta sentencia es firme al no caber recurso contra la misma.

Devuélvanse a su tiempo las actuaciones originales al Juzgado de donde proceden, con certificación literal de esta Sentencia y despacho para su cumplimiento.

Así por esta nuestra Sentencia, de la que se llevará testimonio al Rollo de Sala, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN

Leída y publicada fue la anterior sentencia por el Ilmo. Sr. Magistrado que ha sido ponente en estos autos estando celebrando audiencia pública ordinaria la Sección Quinta de esta Audiencia en el día siguiente hábil al de su fecha.

DILIGENCIA .- Seguidamente se contrae certificación de la anterior sentencia y publicación en su rollo, doy fe.