Sentencia Civil Nº 112/2012, Audiencia Provincial de Valencia, Sección 6, Rec 623/2011 de 23 de Febrero de 2012

Encabezamiento

Audiencia Provincial

de Valencia

Sección Sexta

ROLLO nº 623/2011

SENTENCIA nº 112

ILUSTRÍSIMOS

PRESIDENTE

Doña María Mestre Ramos

MAGISTRADOS

Doña María Eugenia Ferragut Pérez

Don José Francisco Lara Romero

En la ciudad de Valencia, a veintitrés de febrero de 2012.

La Sección sexta de la Audiencia Provincial de Valencia, integrada por los señores y la señora del margen, ha visto el presente recurso de apelación, interpuesto contra la sentencia de fecha 17 de marzo de 20007, recaída en autos de juicio verbal nº 916/2009, tramitados por el Juzgado de Primera Instancia nº dos de los de Sagunto.

Han sido partes en el recurso, como apelante, la parte demandada, INMOMED PROYECTOS S.L., representado por D. Ramón Cuchillo García, Procurador de los Tribunales, y asistido de D. Gaspar Guerrero López, letrado; y, como apelada, e impugnante la parte demandante D. Nicanor , representada por D. Vicente Adam Herrero Procurador de los Tribunales, y defendido por Dª. Encarna Lopera López , Letrado.

Es Ponente Don José Francisco Lara Romero , quien expresa el parecer del Tribunal.

Antecedentes

PRIMERO.- La parte dispositiva de la sentencia apelada dice:

"Que ESTIMANDO COMO ESTIMO PARCIALMENTE la demanda interpuesta por el Procurador Sr. ADAM en nombre y representación de D. Nicanor contra INMODED PROYECTOS S.L., representada por el Procurador Sr. CUCHILLO, DEBO CONDENAR Y CONDENO a la parte demandada a abonar a la parte actora la cantidad de DIECISEIS MIL SEISCIENTOS TREINTA EUROS CON DOCE CÉNTIMOS DE EURO (16.630,12 euros), más los intereses legales desde la interpelación judicial, sin que se proceda imponer las costas a ninguna de las partes."

SEGUNDO.-La parte demandada interpuso Inmomed Proyectos S.L., interpuso recurso de apelación , alegando,

Error en la interpretación de las cláusulas del contrato de compraventa suscrito por las partes. Se produjo incumplimiento por la parte compradora, que no acudió al otorgamiento de la escritura, y dejó de abonar las cantidades a que venía obligada, alegando como única justificación que se le había denegado la subrogación en el préstamo hipotecario. El Juez de instancia habría desestimado razonadamente los argumentos y pretensiones de la parte demandante, pero acabó aplicando el párrafo D de la clausula 13ª del contrato, erróneamente, pues dicha cláusula recoge la posibilidad de la compradora de desistir del contrato de compraventa, comunicándolo de forma fehaciente al vendedor, pero tal comunicación no se produjo, pues se habría limitado a no acudir a la notaría el día que se le citó para escriturar.

La entidad apelante habría ofrecido a los compradores la posibilidad de subrogarse en el préstamo hipotecario, pero dicha subrogación era sólo una posibilidad por la que podía optar la parte compradora, haciéndose cargo la vendedora, de todos los gastos de cancelación en el supuesto en que finalmente no se produzca la subrogación. La única obligación de los compradores era comparecer el día que se les citase con el fin de otorgar la escritura pública, y abonar el precio estipulado, tal y como se pactó en el contrato, con independencia de en que situación se encuentre el contrato, pues la decisión de subrogarse o no en el contrato es una decisión que compete exclusivamente a los compradores.

Por tanto, no habiendo comparecido en la notaria, incumpliendo sus obligaciones, en aplicación de la cláusula 13ª A del contrato, estaba facultada la vendedora para dar por resuelto el contrato, con pérdida de la totalidad de las cantidades entregadas.

Terminaba solicitando que, previos los trámites legales, se dicte sentencia por la que se estime el recurso de apelación, y se revoque la sentencia de primera instancia, desestimando íntegramente la demanda.

TERCERO.-La defensa de la parte demandante D. Nicanor , presentó escrito de oposición al recurso interesando su desestimación , y de impugnación de la sentencia, argumentando, en síntesis, que la sentencia de instancia había incurrido en.

Error respecto a la no consideración del contrato como de adhesión.

Respecto a la aplicación errónea de la cláusula 13ª C de las facultades irrogadas al vendedor.

Respecto a la no imposición de las costas en primer instancia pese ha haber estimado la petición subsidiaria de la demanda.

Terminaba suplicando que, previos los trámites legales, se dictara sentencia por la:

Acuerde estimar la demanda, con imposición de las costas a la parte demandada.

Que para el caso de que acoja únicamente la pretensión subsidiaria de la de manda, se revoque la sentencia de instancia en el sentido de imponer las costas de la primera instancia a la parte demandada.

CUARTO.- Recibidos los autos por este Tribunal, se señaló para deliberación y votación el día 11 de enero de 2012, en el que tuvo lugar.

QUINTO.- La Sala en ejercicio de sus facultades revisoras ha tomado en consideración la siguiente actividad probatoria, practicada toda ella en primera instancia:

Interrogatorio de INMODED PROYECTOS S.L.

Testifical de:

De Dª. María Purificación .

De Dª. Beatriz .

De D. Luis Angel .

De D. Pedro Francisco .

De D. Ambrosio .

Documental obrante en autos.

Fundamentos

Se aceptan los de la resolución impugnada, sólo en cuanto no se opongan a los de ésta.

PRIMERO.- En cuanto al fondo del asunto, la parte demandante solicitaba la devolución de todas las cantidades entregadas a cuenta en virtud del contrato privado de compraventa de vivienda, plaza de garaje y trastero, celebrado el 17 de mayo de 2007, en total 33.260,25 euros, al habérsele negado la financiación bancaria para la adquisición de dichos inmuebles por diferentes entidades bancarias, y sosteniendo que la vendedora había resuelto el contrato de mala fe, aplicando en lugar de la cláusula 13ª b, del contrato, la c) ya que cuando se le citó para la escritura pública, la vendedora sería ya conocedora de que no había obtenido financiación, y no se había aprobado por la entidad Bancaja, la subrogación en el préstamo hipotecario.

La sentencia de instancia estimó en parte su pretensión, razonando que:

"En lo que concierne a la facultad de resolución del contrato a instancia de la vendedora no puede considerarse del mismo modo abusiva, por cuanto está haciendo referencia a un incumplimiento grave de sus obligaciones por parte de la parte compradora. Así, el hecho de que concurra un supuesto de resolución contractual a instancia de la vendedora, por haber incumplido sus obligaciones la compradora, se entiende facultada como así establece el artículo 1.124 del Código Civil , y en el presente caso con ocasión de la falta de otorgamiento de escritura pública la parte vendedora hizo valer una de las causas de resolución del contrato que válidamente habían signado las partes, si bien erró, en cuanto a la cláusula específica a aplicar y que será objeto de estudio en el presente fundamento.

No obstante por la parte actora se efectuó de manera escrupulosa el pago tanto de la cantidad entregada al tiempo de signar el contrato, como el pago de las 18 mensualidades, si bien la cuestión controvertida es el alcance que tendrá el incumplimiento de dicha obligación, es decir de no haber acudido el actor a la Notaría el 28 de mayo de 2009 para escriturar, debiéndose interpretar la cláusula treceava del contrato, la cual dispone lo siguiente;

Por lo tanto procede acudir a las normas de interpretación de los contratos de conformidad con lo dispuesto en los artículos 1.281 y siguientes del Código Civil , por lo que la interpretación literal claramente constatada excluye averiguar la supuestamente encubierta, por lo que el artículo 1.282 sólo puede entrar en juego como norma supletoria en relación con el artículo 1.281, párrafo segundo , para juzgar de la intención de los contratantes, no cuando ésta es evidente por su literal expresión, ( SSTS de 19 enero 1925 , 18 abril 1931 y 30 marzo 1953 , de 27 de marzo de 1984 , seguidas después por otras muchas), y si el texto o documento resulta claro, el intérprete o el Juez deben abstenerse de más indagaciones, pues lo que está claro no necesita interpretación ( sentencias del Tribunal Supremo de 22 de junio de 1984 , 3 de mayo de 1985 y 26 de noviembre de 1987 ). Así, es indiscutible la preferencia del sentido literal en caso de términos claros. En otras sentencias, como las de 27 octubre 1966 , 23 noviembre 1975 y 28 junio 1976 , se afirma el deber de tener en cuenta otros datos, sobre todo la conducta completa de los contratantes, constituida por sus actos anteriores, coetáneos y posteriores al convenio para conocer su voluntad, así como, en Sentencia de 24 junio 1964 , que el artículo 1.281 no excluye la interpretación, sino que la presupone, y, en Sentencia de 26 mayo 1965 , que dicho precepto forma con el artículo 1.282 un conjunto orgánico, completándose ambos. Pues es doctrina jurisprudencial ( sentencias de 11 de octubre de 1989 y 16 de julio de 1992 , entre otras muchas) la de que «cuando de lo alegado y probado en el proceso surjan dudas fundadas acerca de la verdadera intención de los contratantes, el órgano judicial no puede detenerse en la mera literalidad del contrato, por claros que éstos puedan parecer, sino que tiene el deber de indagar lo verdaderamente querido o intención evidente de los contratantes, acudiendo para ello a los demás medios exegéticos que le brinda el ordenamiento jurídico, uno de los cuales es atender a los actos coetáneos y posteriores de los contratantes, conforme establece el artículo 1.282 del Código Civil ». De manera que, en palabras de la Sentencia de 24 junio de 2002 , "los criterios interpretativos legales no son excluyentes, y el medio hermenéutico, denominado de la totalidad, se haya expresamente reconocido en el artículo 1.285 del Código Civil ( Sentencias de 24 de junio y 4 de diciembre de 1989 , 21 de febrero y 23 de junio de 1991 , 22 de mayo de 1992 y 26 de abril de 2002 entre otras). La común intención de los contratantes sirve, por tanto, de valiosa guía hermenéutica, atentos al llamado «canon de la totalidad». Por supuesto que en esta tarea, cada cláusula debe valorarse, según también las posiciones más o menos que ocupan, esto es, según sean principales o accesorias, básicas o subordinadas. El artículo 1.285 propone que en el método interpretativo a seguir se atienda al contrato en su conjunto, o con otras palabras, se proceda a realizar una interpretación sistemática del mismo. Proscribe la interpretación aislada de cada cláusula, abstrayéndola de su contexto. Por ello establece que las cláusulas de los contratos «se interpreten unas por otras», con utilización, en definitiva, de un sentido relacional para el que es indispensable el examen global del contrato, y la consideración de sus cláusulas en atención a sus conexiones con las demás, de manera, que si surgen dudas, puedan estas resolverse con el auxilio de su posición y función dentro del conjunto.

Por lo tanto, ante la negativa a escriturar por el comprador, una vez llegado el momento de hacerlo, no debe aplicarse para tal supuesto la consecuencia prevista para el impago de cuotas, que es verdaderamente lo que se determina en la cláusula 13a A respecto de las facultades de la parte vendedora para la resolución del contrato, sino que procede acudir a la cláusula 13a C que faculta a la vendedora a resolver el contrato, siendo que de manera explícita se regula la situación en el que la compradora no acuda a escritura cuando fuere llamada a ello, dado que en tal tesitura la parte actora tal y como se hizo constar por parte de la Consellería de Urbanismo de la Generalidad Valenciana, conforme al documento n° 3 del escrito de contestación a la demanda, folio 3, se determinó de modo expreso que podría interesar financiación la parte actora no solo a través de la entidad Bancaja, sino en su caso la CAM y Caja de Onteniente, "donde podrá solicitar la Flexi Hipoteca Joven, por un periodo de 50 años", hecho que no ha efectuado en relación a estas dos últimas, por lo que no procede aplicar la facultad resolutoria B de la cláusula 13a de las facultades irrogadas a la vendedora, sino la C, que es el supuesto en el que nos hallamos, dado que el actor satisfizo, tanto la entrega como las cuotas mensuales, siendo denegada la financiación por parte de la entidad bancaria Bancaja, y Ruralcaja, que no la CAM ni Caja de Onteniente, siendo que la imposibilidad sobrevenida de obtención de un crédito, no es motivo para resolver unilateralmente el contrato, dado que lo que antaño se daba por las entidades crediticias con tanta alegría, que no solo cubrían la vivienda, plaza de garaje y trastero, sino además la compra de un vehículo, y en su caso, el mobiliario de la vivienda, fruto de la crisis económica en la que nos hallamos, las mismas han exigido más garantías que las que habitualmente requerían hace menos de 4 años, pero dicha imposibilidad sobrevenida no debe de soslayar la obligación contractual del actor, y que en suma afecte a la demanda a la mayor como se reclama, sino que estando pactado de forma clara, precisa, concreta y taxativa el supuesto de hecho, se debe de emitir un pronunciamiento en virtud del cual se condene a la parte demandada a abonar a la parte actora el 50 % de las cantidades entregadas a cuenta, es decir, 16.630,12 euros más los intereses legales desde la interpelación judicial, que no desde la resolución del contrato, dado que respecto de los mismos nada se ha peticionado, ni nada se dispuso en la cláusula que

resulta de aplicación.

Sin perjuicio a lo anterior, la parte actora aportó a los autos mediante escrito de fecha 17 de diciembre de 2010, es decir tres días antes a la celebración del _ juicio, una nota simple informativa del Registro de la Propiedad n° 1 de Sagunto, en virtud de la cual consta que la vivienda, plaza de garaje y trastero objeto de la litis, había sido adquirida por terceros por medio de escritura pública de fecha 8 de junio de 2010 ante el Notario, D. Francisco Bañón Sabater, alegando con ello, que en tal extremo existía un enriquecimiento injusto por parte de la demandada, pero en tal extremo a juicio de quien ahora resuelve, no se puede acoger dicha pretensión, dado que con carácter anterior el contrato se resolvió por la demandada, haciendo uso de sus facultades, la parte actora no ha instado la nulidad de dicha resolución, y los contratos están para cumplirse. Sin perjuicio a ello, la parte demandada en su escrito de contestación a la demanda, en el hecho sexto, folio 14, último párrafo, alegaba que la mentada cláusula, en concreto la 13a B, relativa a la facultad de resolver el contrato por falta de financiación de la parte compradora, se efectuaba por la misma en los años de bonanza económica, pero ello no debe de entenderse como un supuesto de acto propio, dado que no modifica, o extingue la relación contractual con la actora, sin que con carácter posterior a la firma del contrato privado de compraventa se hubiere firmado ningún documento en el que se determinare expresamente la devolución de todas las cantidades por falta de financiación de la actora, siendo que en todo caso, es una facultad que se irroga a la parte vendedora que no a la parte compradora, y ello sin perjuicio de que declararon en juicio en calidad de testigos, la Sra. María Purificación , la cual manifestó que a su hijo, (actor), le dijeron que si no obtenía financiación le devolverían el dinero, al igual que la Sra. Beatriz , madre del actor que desistió de la demanda, pero frente a ello, el legal representante de la demandada, manifestó que en ningún momento se manifestó al actor que se le devolvería el dinero si se vendía la vivienda, así como que no se le devolverían las cantidades entregadas a cuenta si no obtenía financiación, siendo que el testigo Sr. Ambrosio , manifestó que no se le informó que en caso de denegación de financiación se le devolverían las cantidades entregadas a cuenta, sino que podía obtener financiación a través de otras entidades financieras, por lo tanto dicha alegación no ha quedado probada, y debe de estarse a lo resuelto con carácter anterior, al ser un supuesto de hecho expresamente regulado expresamente en el contrato.

Por la parte demandada se interesó que a la vez que se desestimare la demandada, se declarare resuelto el contrato con pérdida de las cantidades entregadas a cuenta, siendo que en tal extremo no se debe de resolver sobre ello por dos motivos, el primero de ellos desde el punto de vista meramente procesal, dado que debería de haberse interesado por medio de demanda reconvencional, y el segundo de ellos porque no fue sometido a debate, y por lo tanto fuera de la controversia de la presente litis, si debía de declararse o no resuelto el contrato, máxime cuando de las alegaciones de la parte actora en su escrito de demanda, nada adujo a que se declarare la nulidad de la resolución unilateral del contrato de compraventa signado entre las partes".

SEGUNDO.- La cláusula objeto de controversia, tanto en el caso del recurso de apelación interpuesto por la demandada INMOMED PROYECTOS S.L., como para la impugnación de la sentencia por la parte demandante es la decimotercera del contrato de fecha 17 de mayo de 2007, y es del siguiente tenor literal:

"DECIMOTERCERA.- RESOLUCION DEL CONTRATO.

El presente contrato podrá ser resuelto por la COMPRADORA , por las causas y con los efectos siguientes:

- Por las causas previstas en la estipulación séptima, (error de dicha cláusula, siendo la sexta). En este caso la VENDEDORA devolverá a la COMPRADORA las cantidades entregadas hasta ese momento.

- Por retraso en el plazo de inicio o terminación de las obras o en caso de no haber obtenido la Licencia de Primera ocupación por causas imputables directamente a la VENDEDORA. En este caso la VENDEDORA se obliga a devolver las cantidades entregadas a cuenta más los intereses legales hasta el momento de la devolución para los supuestos de incumplimiento del plazo de inicio o de terminación de las obras de construcción o en el supuesto en que no se obtenga la declaración de protección pública de acceso concertado.

C - Por cualquier otro incumplimiento d la VENDEDORA, cuyas causas le sean directamente imputables, en estos casos, podrá la COMPRADORA exigir la devolución de las cantidades entregadas, con el interés legal del dinero correspondiente.

D.- Por simple desistimiento de la COMPRADORA con anterioridad al momento de la formalización de la escritura pública de compraventa. En este caso, para el que la COMPRADORA exime expresamente de toda responsabilidad a la VENDEDORA, renunciando a formular contra ella reclamación o acción alguna por daños o perjuicios sufridos, se establece de común acuerdo y específicamente que, tras la comunicación fehaciente de la voluntad inequívoca de resolver el contrato, se le devolverán a la COMPRADORA por la VENDEDORA las cantidades entregadas hasta la fecha, excepto un 50 por 100 de dichas cantidades que quedarán en poder de la VENDEDORA en concepto de indemnización por daños y perjuicios.

La VENDEDORA podrá resolver el presente contrato, además de por lo establecido en otras estipulaciones de este contrato, por las causas y con los efectos siguientes:

A.- Por incumplimiento de la COMPRADORA en sus obligaciones señaladas en las estipulaciones cuarta, novena y décima. En estos casos, podrá exigir la VENDEDORA, indistintamente, el cumplimiento de la obligación o la resolución del contrato con pérdida automática para la COMPRADORA de la totalidad de las cantidades entregadas como indemnización cifrada en daños y perjuicios.

- Por la simple denegación a la COMPRADORA, por parte de la entidad bancaria a cuyo favor se hipotecará el inmueble, de la subrogación en el préstamo hipotecario y siempre y cuando la COMPRADORA no satisfaga por sus propios medios, u otra financiación, todas las cantidades pendientes. En este caso, la COMPRADORA se dará por satisfecha con la devolución de las cantidades entregadas.

- Por la simple incomparecencia de la COMPRADORA para otorgar la escritura pública de compraventa del inmueble. En este caso, la COMPRADORA tendrá derecho a la devolución de las cantidades entregadas, excepto un 50 por 100 de dichas cantidades que quedarán en poder de la VENDEDORA en concepto de indemnización de daños y perjuicios."

TERCERO.- Del recurso de Inmomed Proyectos.

Sostiene la parte apelante el error de la sentencia de instancia en la interpretación de las cláusulas del contrato, sosteniendo que la incomparecencia de la parte compradora a la notaria , el día que fue citada para escriturar, así como la dejación en el pago del resto de sus obligaciones, desde entonces, produce como consecuencia el derecho por su parte a resolver el contrato, quedándose con las cantidades entregadas a cuenta del precio, y por tanto sin nada tener que devolver a la parte compradora.

Debe por tanto acudirse a las reglas generales sobre la interpretación de los contratos.

Al respecto, las Sentencias del Tribunal Supremo de 19 enero 1925 , 18 abril 1931 (RJ 193031, RJ 19302017 ) y 30 marzo 1953 (RJ 1953916), seguidas después por otras muchas, tienen declarado como indiscutible la preferencia del sentido literal en caso de términos claros, y en otras, como las de 27 octubre 1966 (RJ 19664768), 23 noviembre 1975 y 28 junio 1976 (RJ 19763112), se afirma el deber de tener en cuenta otros datos, sobre todo la conducta completa de los contratantes, constituida por sus actos anteriores, coetáneos y posteriores al convenio para conocer su voluntad, así como, en Sentencia de 24 junio 1964 (RJ 19643684), que el artículo 1281 no excluye la interpretación, sino que la presupone, y, en Sentencia de 26 mayo 1965 (RJ 19653079), que dicho precepto forma con el artículo 1282 un conjunto orgánico, completándose ambos. Pues es doctrina jurisprudencial ( sentencias de 11 de octubre de 1989 [RJ 19896908 ] y 16 de julio de 1992 [RJ 19926620], entre otras muchas) la de que «cuando de lo alegado y probado en el proceso surjan dudas fundadas acerca de la verdadera intención de los contratantes, el órgano judicial no puede detenerse en la mera literalidad del contrato, por claros que éstos puedan parecer, sino que tiene el deber de indagar lo verdaderamente querido o intención evidente de los contratantes, acudiendo para ello a los demás medios exegéticos que le brinda el ordenamiento jurídico, uno de los cuales es atender a los actos coetáneos y posteriores de los contratantes, conforme establece el art. 1282 del Código Civil ». De manera que, en palabras de la Sentencia de 24 junio de 2002 (RJ 20028062) "los criterios interpretativos legales no son excluyentes, y el medio hermenéutico, denominado de la totalidad, se haya expresamente reconocido en el artículo 1285 del Código Civil ( Sentencias de 24 de junio y 4 de diciembre de 1989 [ RJ 1989 8794 ], 21 de febrero [RJ 19911518 ] y 23 de junio de 1991 , 22 de mayo de 1992 [RJ 19924278 ] y 26 de abril de 2002 entre otras). La común intención de los contratantes sirve, por tanto, de valiosa guía hermenéutica, atentos al llamado «canon de la totalidad». Por supuesto que en esta tarea, cada cláusula debe valorarse, según también las posiciones más o menos que ocupan, esto es, según sean principales o accesorias, básicas o subordinadas. El artículo 1285 propone que en el método interpretativo a seguir se atienda al contrato en su conjunto, o con otras palabras, se proceda a realizar una interpretación sistemática del mismo. Proscribe la interpretación aislada de cada cláusula, abstrayéndola de su contexto. Por ello establece que las cláusulas de los contratos «se interpreten unas por otras», con utilización, en definitiva, de un sentido relacional para el que es indispensable el examen global del contrato, y la consideración de sus cláusulas en atención a sus conexiones con las demás, de manera, que si surgen dudas, puedan estas resolverse con el auxilio de su posición y función dentro del conjunto."

Y, en relación con la regla de interpretación «contra proferentem», acogida en el art. 1288 CC , como aplicación concreta del básico principio de la buena fe en la interpretación negocial, requiere no sólo la redacción unilateral del contrato, sino principalmente oscuridad en la cláusula cuyo sentido se cuestiona ( S. 13 diciembre 1986 [RJ 19867439]), pero esa regla no es rígida ni absoluta y para su aplicación han de tenerse en cuenta las circunstancias especiales de cada contrato, y si de los términos del mismo cabe deducir conclusiones suficientes que disipen la posible oscuridad que presenten, resulta relegado el precepto ( S. 17 octubre 1998 [RJ 19988071]), que, como dice la sentencia de 27 de septiembre de 1996 (RJ 19966644), «no entra en juego cuando una cláusula contractual ha de ser interpretada, sino cuando, una vez utilizados los criterios legales hermenéuticos y, por supuesto y primordialmente, las reglas de la lógica, no es unívoco el resultado obtenido, sino que origina varios con análogo grado de credibilidad».

Por tanto, no puede considerarse conforme a la buena fe que, conocida la denegación de la subrogación por parte de Bancaja, la parte vendedora citara a la compradora a la notaria, y ante su ausencia aplicara la cláusula 13ª de las convenidas en el contrato, que le facultaba para, en el caso de faltar a las obligaciones señaladas en las estipulaciones cuarta, novena y décima, suponía para ella la facultad de exigir bien el cumplimiento de la obligación, o la resolución del contrato con pérdida automática para la compradora de la totalidad de las cantidades entregadas como indemnización cifrada de daños y perjuicios.

La sentencia de instancia no erró en la valoración de la prueba, ni del contrato, pues es pacífico que la actora no comunicó a la demandada fehacientemente su desistimiento del contrato, y para el caso de incomparecencia en la notaria, la consecuencia era la pérdida del 50% de las cantidades entregadas.

No era en cambio subsumible como pretendía la demandada la conducta de la compradora en un incumplimiento de la clausula cuarta del contrato (forma de pago), toda vez que hasta el momento de la incomparecencia en la notaria, es pacífico que se había venido satisfaciendo todas las cuotas por la compradora, no siendo tampoco encuadrable en el supuesto de la cláusula novena (seguro de incendios y daños a terceros), como tampoco la décima (escritura pública y entrega de llaves), al existir la concreta previsión de incomparecencia en la notaria. El recurso de INMODED PROYECTOS S.L. debe ser desestimado.

CUARTO.- De la impugnación de D. Nicanor .

Sostiene la parte impugnante que el contrato que suscribieron es un contrato de adhesión, no obstante lo cuál se ampara en el contrato, en la denegación de la financiación bancaria, y en una incorrecta aplicación por la vendedora de la cláusula 13ª del contrato que debería haber aplicado el apartado B de la indicada cláusula, y por tanto haber devuelto la totalidad de las cantidades entregadas, dándose por resuelto el contrato.

Es cuestión esencial para la decisión de este pleito la consideración o no como contrato de adhesión del que suscribieron las partes para la compraventa de la vivienda, calificación que necesariamente afectará a la interpretación de las cláusulas controvertidas del contrato. Por ello conviene recordar que el artículo 1254 del Código Civil dispone que el contrato existe desde que una o varias personas consienten en obligarse, respecto de otra u otras, a dar alguna cosa o prestar algún servicio; y el 1255, que los contratantes pueden establecer los pactos, cláusulas y condiciones que tengan por conveniente, siempre que no sean contrarios a las leyes, a la moral ni al orden público. Estos preceptos encuadran al contrato como fuente de las obligaciones y en la esfera de lo que se ha venido en denominar Derecho voluntario, regido por el principio de la autonomía de la voluntad, dogma individualista de la autonomía de la voluntad al que ha sucedido y sucede, cada vez más, el imperio del principio intervencionista. Frente a la concepción jurídica individualista del contrato que sostenía que los contratos sólo obligan en lo que la voluntad contractual alcanza, y por otra, que los contratos siempre obligan en todo aquello en que la voluntad se extiende, la concepción social del mismo opone a dicha doctrina estas dos proposiciones: que el contrato no sólo puede obligar en lo que alcanza la voluntad contractual, sino en la medida a que alcanza la confianza de la otra parte en la declaración, y que los contratos no son absolutamente obligatorios en todo aquello a que la voluntad contractual se extiende, sino que, por varias razones, pueden ser no obligatorios. Y así, frente a las figuras contractuales clásicas en las que el principio de la autonomía de la voluntad tenía un campo de aplicación casi absoluto y en las que el contrato nacía del libre consentimiento de los contrayentes, surgen en nuestro tiempo nuevas categorías contractuales que se caracterizan por un particular mecanismo de la formación contractual y por la debilitación de la sustancia consensual, que llega, en muchos casos, a anular casi de hecho la libertad de los contratantes y hacer dudosa la aplicación misma del molde conceptual del contrato, efectos típicos de estas figuras son los llamados contratos de adhesión, los normados, los colectivos, los contratos tipos, y los concluidos en base a las llamadas «condiciones generales». El contrato de adhesión, con el que guarda total afinidad el contrato en base a condiciones generales, puede definirse como aquellos en que su contenido, esto es, las condiciones de su reglamentación, son obra de una sola de las partes, de tal modo que el otro contratante no presta colaboración alguna en la formación del contenido contractual, quedando así sustituida la ordinaria determinación bilateral del contenido del vínculo por un simple acto de aceptación o adhesión al esquema predeterminado unilateralmente; por su parte, en las condiciones generales, son las redactadas por una empresa o grupo de empresas y propuestas, como patrón o formulario, a los clientes que contratan con ellas. Esta segunda fórmula de la contratación, llamada en masa, es un fenómeno que constituye actualmente quizás el más importante dato de la influencia de las corrientes económicas en el Derecho Civil.

Como hemos dichos en otras ocasiones, (así, en la sentencia dictada por esta Sala en fecha 14 de Junio del 2011 (ponente Ilmo Sr. D. Vicente Ortega Llorca) dictada en el rollo de apelación número ROLLO nº 242/2011, en la concepción tradicional la fuente privada en la formación del contrato es clara, es el consentimiento de las partes el que integra de modo fundamental el contenido obligatorio del mismo, y el contrato, conforme al artículo 1091 del Código Civil , tiene fuerza de ley entre las partes contratantes, aunque bien con las limitaciones del artículo 1258 que establece que los contratos se perfeccionan por el mero consentimiento y desde entonces obligan no sólo al cumplimiento de lo expresamente pactado, sino también a todas las consecuencias que, según su naturaleza, sean conformes a la buena fe, al uso y a la ley. Sin embargo, en el modelo contractual por adhesión, se produce una evolución en el contenido del contrato, donde ya no prima exclusivamente el consentimiento, sino que va a estar determinado en ciertos aspectos y de modo necesario por la ley, siendo ello particularmente cierto en las condiciones generales de los contratos. Y este control de legalidad de las condiciones generales tiene su reflejo en la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios de 19 de julio de 1984 que establece una serie de requisitos que han de cumplir los contratos de adhesión concertados con consumidores y usuarios, y que básicamente se refieren a la claridad y sencillez, buena fe, y justo equilibrio de las prestaciones, y cuya interpretación ha sido puesta de relieve por el Tribunal Constitucional el que en sentencia de 10 de febrero de 1992 (RTC 199214) expresó que tales preceptos, según lo dispuesto en los artículos 51 y 53 de la Constitución no pueden ser considerados como meras declaraciones de buenos propósitos sino como normas jurídicas cuyos mandatos deben informar la actuación judicial y pueden ser alegados por las partes en todo tipo de procesos.

La Ley General para la Defensa de los Consumidores toma como punto de partida las directrices vigentes en esta materia de las condiciones generales de los contratos de adhesión contenidas en las normas ofrecidas por la Comunidad Económica Europea, y concretamente la Directiva 93/13, de 5 de abril , en cuanto a las cláusulas abusivas, y así, dice el artículo 3.1 que las cláusulas contractuales que no se hayan negociado individualmente se consideraran abusivas si pese a las exigencias de la buena fe, causen en detrimento del consumidor un desequilibrio importante entre los derechos y las obligaciones de las partes que se derivan del contrato, pero debe manifestarse que las Directivas comunitarias son normas jurídicas cuya finalidad primordial es la de conseguir la armonización de las legislaciones nacionales pero no contienen un régimen claro y definido sobre la sanción a aplicar a las condiciones abusivas. Por ello, el artículo 10 de la Ley que se examina señala como requisitos a seguir en las condiciones o estipulaciones generales la concreción, claridad y sencillez en la redacción, con posibilidad de comprensión directa, sin reenvíos a textos o documentos que no se faciliten previa o simultáneamente a la conclusión de contrato; la buena fe y justo equilibrio de las contraprestaciones, que vienen a excluir las cláusulas abusivas, entendiendo por tales las que perjudiquen de manera desproporcionada o no equitativa al consumidor, o comporten en el contrato una posición de desequilibrio entre los derechos y las obligaciones de las partes en perjuicio de los consumidores y usuarios. Y la conclusión es evidente, el mismo precepto en su apartado 4 expresa que serán nulas de pleno derecho y se tendrán por no puestas las cláusulas, condiciones o estipulaciones que incumplan los anteriores requisitos.

Este es el criterio de la buena fe y el justo equilibrio de las prestaciones, el primero en cuanto que el ordenamiento jurídico rechaza que el predisponente pueda aprovechar su situación de superioridad en la relación contractual ya que el ciudadano debe estar tranquilo en que podrá contratar bienes y servicios sin tener que sortear continuas trampas contractuales en las que se otorgan ventajas al predisponente o se impongan obligaciones al adherente que no sean razonablemente previsibles atendida la naturaleza del negocio, y que no le son fácilmente localizables por su general falta de formación jurídica, ya que lo contrario sería obligarle, cada vez que quiera contratar un bien o servicio, a realizar un recorrido general por todos los ofertantes de los mismos no ya para contratar la oferta más ventajosa en cuanto a calidad y precio, sino incluso para encontrar aquel oferente que ofreciera una regulación de la relación contractual respetuosa con los principios de la buena fe contractual, lo que se podría considerar a todas luces una carga injustificada; y el segundo, el equilibrio de las prestaciones, esencial para evitar que la predisposición de condiciones generales provoque un desplazamiento de los riesgos del predisponente al adherente, teniendo a aquél en un plano de superioridad frente al segundo.

La Ley sobre Condiciones Generales de la Contratación 7/1998, de 13 de abril , significa la transposición al ordenamiento jurídico español de la Directiva 93/13/CEE, de 5 de abril de 1993 , sobre cláusulas abusivas en los contratos celebrados con consumidores y que modifica el marco jurídico preexistente de protección al consumidor constituido por la Ley 26/1984, de 19 de julio , y en la misma se expresa que una cláusula es condición general cuando está predispuesta e incorporada a una pluralidad de contratos exclusivamente por una de las partes, y no tiene por qué ser abusiva. Cláusula abusiva es la que en contra de las exigencias de la buena fe causa en detrimento del consumidor un desequilibrio importante e injustificado de las obligaciones contractuales y puede tener o no el carácter de condición general, ya que también puede darse en contratos particulares cuando no existe negociación individual de sus cláusulas, esto es, en contratos de adhesión particulares; para agregar en su Disposición Adicional Primera determinadas modificaciones a la Ley General de Defensa de Consumidores y Usuarios , y entre esas modificaciones, el artículo 10, añadiendo el 10 bis, el que en su apartado 1 dice: Se considerarán cláusulas abusivas todas aquellas estipulaciones no negociadas individualmente que en contra de las exigencias de la buena fe causen, en perjuicio de consumidor, un desequilibrio importante de los derechos y obligaciones de las partes que se deriven del contrato, y en todo caso, se considerarán cláusulas abusivas los supuestos de estipulaciones que se relacionan en la Disposición Adicional de la presente Ley (introducida por la de 1998 ).

QUINTO.- Hemos concluido que la parte vendedora no actuó con arreglo a los criterios de buena fe, cuando sostiene la resolución del contrato sin derecho a devolución alguna para el comprador y que el contrato al versar sobre una vivienda protegida, debe obtener el visto bueno de la Generalidad Valenciana (folio segundo de la contestación a la demanda -106 de los autos-, y que ésta, supervisando la administración todos y cada uno de los contratos de compraventa, con arreglo a un contrato tipo, por lo que ninguna cláusula podría ser contraria a derecho.

Si se observa el contrato, (folios 27 a 40) y en particular la cláusula 3ª b para el caso de resolución del contrato de compraventa por para la vendedora por " la simple denegación a la compradora por parte de la entidad bancaria a cuyo favor se hipotecará el inmueble (es decir Bancaja), de la subrogación en el préstamo hipotecario y siempre y cuando la COMPRADORA no satisfaga por sus propios medios, u otra financiación, todas las cantidades pendientes. En este caso la COMPRADORA se dará por satisfecha con la devolución de las cantidades entregadas."

Dicha redacción que está en consonancia con el modelo creado por la Asociación de Promotores Constructores de España (APCE) con el visto bueno del Instituto Nacional de Consumo y las Comunidades Autónomas (entre cuyas características se resalta que «garantiza el derecho del comprador a resolver el contrato cuando no se le conceda el préstamo solicitado o cuando la entidad financiera no dé su conformidad a la subrogación del crédito hipotecario obtenido por el vendedor», no está en el apartado de derecho a resolver por parte de la compradora, a quien tan directamente puede afectar, sino en exclusiva para la parte vendedora, que en este caso ha pretendido quedarse con todas las cantidades percibidas cuando era conocedor, de manera oficiosa, de la denegación de la subrogación a la parte compradora. Y en cambio aparte del derecho de desistir del comprador, renunciando al 50% de las cantidades entregadas, tan sólo tiene derecho a devolución en caso de resolución del contrato por causas imputables al vendedor, recuperando lo entregado, más un interés legal.

Forzoso es concluir que se ha redactado el contrato en términos tales que contradicen, en perjuicio del consumidor, las exigencias de equilibrio entre las prestaciones de los contratantes, y le da a entender al comprador que en caso de denegación de la subrogación, podrá obtener la devolución de lo entregado.

Tanto BANCAJA como Rural Caja denegaron a los compradores el préstamo hipotecario por falta de capacidad de pago (folios 83 y 84). Sin embargo, la parte demandante no acreditó haber agotado los mecanismos de financiación, pues atendido el expediente de la generalidad Valencia, en que se le concede un cheque de acceso a la vivienda, Valenciana (folios 132 y siguientes), por importe de 10.310,39 euros, más una subsidiación en las cuota de los 3 primeros años de préstamo, con indicación (folio 133), de que si se es menor de 30 años, -lo que es el caso del impugnante, que tenía 26 años al solicitar la subrogación a Bancaja folio 84), podía acudir a cualquier sucursal de Bancaja, CAM y Caixa d'Ontinyent donde podría solicitar la Flex Hipoteca Joven, por un periodo de hasta 50 años, sin que se haya acreditado que se intentase, o que se denegase tal posibilidad. Por lo que debe c onfirmarse la sentencia, que estimó en parte la demanda y condenó a devolver el 50% de las cantidades entregadas por el comprador.

SEXTO.- Conforme a lo dispuesto por los artículos 394 y 398 LEC , deben imponerse a la parte recurrente INMODEMED PROYECTOS S.L., el pago de las costas procesales causadas a la otra parte en esta alzada, por su recurso de apelación. Deben asimismo imponerse a D. Nicanor , el pago de las costas generadas a la contraparte en esta alzada, por su impugnación, al haberse desestimado.

En nombre del Rey, y por la autoridad que nos confiere la Constitución aprobada por el pueblo español

Fallo

Desestimamos el recurso interpuesto por INMOMED PROYECTOS S.L..

Desestimamos la impugnación realizada por D. JAVIER ZORRILLA SERRANO S.L.

Confirmamos la sentencia recurrida.

Imponemos a INMOMED PROYECTOS S.L., el pago de las costas causadas en esta alzada a la contraparte por su recurso de apelación.

Imponemos a D. JAVIER ZORRILLA SERRANO S.L., el pago de las costas causadas en esta alzada a la contraparte por su impugnación de la sentencia.

Esta sentencia es firme.

A su tiempo, devuélvanse al Juzgado de procedencia los autos originales, con certificación de esta resolución para su ejecución y cumplimiento.

Así, por esta nuestra sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.