Sentencia Civil Nº 112/2014, Audiencia Provincial de Granada, Sección 4, Rec 103/2014 de 02 de Mayo de 2014

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL DE GRANADA

SECCION CUARTA

ROLLO Nº 103/14

JUZGADO .- SANTA FE Nº 3

AUTOS.- ORDINARIO 1478/11

PONENTE SR. D. MOISÉS LAZUEN ALCON

SENTENCIA NÚM.___ _112 ____

ILTMOS. SEÑORES:

PRESIDENTE

D. ANTONIO GALLO ERENA

MAGISTRADOS

D. MOISÉS LAZUEN ALCON

D. JUAN FRANCISCO RUIZ RICO RUIZ

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En la ciudad de Granada a dos de mayo de dos mil catorce. La Sección Cuarta de esta Iltma. Audiencia Provincial, ha visto, en grado de apelación los precedentes autos de juicio Ordinario 1478/11, seguidos ante el Juzgado de Primera Instancia Número 3 de Santa Fe, en virtud de demanda de D. Jose Ramón , representado en esta instancia por el Procurador/a Sr/a Ferreira Siles, contra Comunidad de Propietarios DIRECCION000 NUM000 , NUM001 , NUM002 , representado por el Procurador/a Sr/a Montoro Jiménez.

Aceptando como relación los 'Antecedentes de Hecho' de la sentencia apelada, y

Antecedentes

PRIMERO .- La referida sentencia, fechada en 2 de diciembre de 2.013 , contiene el siguiente fallo: 'Estimar íntegramente la demanda inicial de estas actuaciones, y en consecuencia, condenar a la comunidad de propietarios DIRECCION000 manzana NUM000 , NUM001 y NUM002 a que paguen a la Jose Ramón la cantidad de seis mil ochocientos sesenta euros ( 6.860 €) más el interés legal desde la fecha de la demanda y al pago de las costas procesales de esta instancia.'

SEGUNDO .- Sustanciado y seguido el presente recurso, por sus tramites ante esta Iltma. Audiencia Provincial, en virtud de apelación interpuesta por la parte demandada, por escrito y ante el Órgano que dictó la sentencia; de dicho recurso se dio traslado a demás partes, para su oposición o impugnación; tras ello se elevaron las actuaciones a este Tribunal, señalándose día para su Votación y Fallo, en que ha tenido lugar.

TERCERO .- Han sido observadas las prescripciones legales de trámite.

Siendo Ponente el Magistrado Iltmo. Sr. D. MOISÉS LAZUEN ALCON.

Fundamentos

PRIMERO.- Frente a la sentencia, dictada en 2-12-13, por el Juzgado de 1ª Instancia nº 3 de Santa Fe , en juicio ordinario 1478/11, seguido por demanda de D. Jose Ramón frente a Comunidad de Propietarios DIRECCION000 , manzana NUM000 , NUM001 y NUM002 , en reclamación de cantidad de 6.860 , se interpuso por la representación de la Comunidad demandada recurso de apelación, que ha originado el rollo 103/14 de esta Sala, que resolvemos.

SEGUNDO.-Debemos poner de manifiesto, con carácter previo, que la Ley 49/1960, de 21 de julio, de Propiedad Horizontal, en su art. 13, establece, en su nº 1, que los órganos de gobierno de la Comunidad son el Presidente, el Secretario y el Administrador, añadiendo en su nº 6 , que los cargos de Secretario y Administrador podrán acumularse en una misma persona, y concluyendo en el nº 7, al indicar que, salvo que los estatutos de la Comunidad dispongan lo contrario, el nombramiento de los Órganos de Gobierno -entre los que está el Administrador- se hará por el plazo de un año. Los designados podrán ser removidos de su cargo antes de la expiración del mandato por acuerdo de la Junta de propietarios convocada en sesión extraordinaria. La Exposición de Motivos de la Ley citada, señala que '... el administrador, que ha de ser designado por la Junta y es amovible (esto es, que puede ser separado del cargo), sea o no miembro de ella, ha de actuar siempre en dependencia de la misma, sin perjuicio de cumplir, en todo caso, las obligaciones que directamente se le imponen'. Esta regulación jurídica, se refiere solo y exclusivamente a la organización interna de la Comunidad de Propietarios y en ella agota su eficacia jurídica. Y, conforme a esta regulación, el Secretario-Administrador, así como el Presidente, y, en su caso, los Vicepresidentes, son nombrados por la Junta de Propietarios por el plazo de un año, pero antes del transcurso de ese plazo anual pueden ser removidos por acuerdo adoptado en Juta General Extraordinaria de propietarios, sin mediar incumplimiento de sus obligaciones (las de Administrador, reseñadas en el art. 20), ni justa causa, y sin que la ausencia de incumplimiento obligaciones o justa causa para la remoción, de lugar a indemnización alguna a favor del removido, claro está, siempre que nos refiramos a la administración llevada a cabo directamente por uno de los copropietarios vecinos del inmueble. El párrafo 2 del nº 6 del art. 13 LPH establece que el cargo de administrador profesional suficiente y legalmente reconocida para ejercer dichas funciones. También podrá recaer en corporaciones y otras personas jurídicas en los términos establecidos en el ordenamiento jurídico. Así, en el caso de Secretario administrador que no sea a la vez copropietario, la relación jurídica existente es la nacida de su contrato entre la comunidad y la persona que ostenta el cargo y cuyas vicisitudes y, en su caso, resolución y sus consecuencias queden sometidas al Código Civil.

Desde esta perspectiva, dos son las posturas de la doctrina y jurisprudencia 'menor' en cuanto a la naturaleza jurídica de dicho contrato. La primera, que ve un contrato de arrendamiento de servicios, ex art. 1544 Cc , en virtud del cual el arrendador (administrador) se obliga a prestar los servicios del art. 20 LPH y el arrendatario (comunidad) a pagar un precio cierto, por ello. Y dado que el arrendamiento de servicios comporta obligaciones recíprocas para las partes (ex art. 1124 Cc ), se entiende implícita la facultad del arrendatario que ha cumplido sus obligaciones, de resolver la relación jurídica contractual antes del transcurso del plazo, cuando el arrendador incumple sus obligaciones y sin que de esta resolución se derive indemnización a favor del arrendador. Pero si el arrendatario, unilateralmente y con anterioridad al transcurso del plazo pactado, resuelve esta relación -sin mediar incumplimiento- se estaría contraviniendo el tenor del contrato, por lo que, ex art. 1101 Cc , quedaría sujeto a la indemnización de los daños y perjuicios causados, que comprenderá, no solo el valor de la perdida sufrida, sino también el de la ganancia dejada de obtener ( art. 1106 Cc ). La otra postura, entiende que la relación jurídica es de mandato ( art. 1709 Cc), retribuido ( 1711-2º Cc ) y sometido, en defecto de pacto expreso, al plazo anual del art. 13-7-1º LPH , por lo que será de aplicación el art. 1733 Cc (El mandante puede revocar el mandato a su voluntad y compeler al mandatario a la devolución del documento en que conste el mandato), por lo que el mandatario solo podrá reclamar la indemnización de los daños y perjuicios ( art. 1729 Cc ). Ahora bien, las STS de 21-12-63 , 25-11-83 o 3-3-98 , han matizado que la revocación del mandato antes del plazo pactado, por el mandante, da lugar a la indemnización a favor del mandatario de los daños y perjuicios, que comprenden, no solo el valor de la pérdida que haya sufrido, sino también el de la ganancia dejada de obtener, salvo que concurra justa causa para la revocación. Esta es la postura mayoritaria.

TERCERO.-En el caso sometido a la consideración de la Sala, la sentencia recurrida concluye que 'se ha producido un cese anticipado sin causa para ello lo que ha provocado que el actor no ingrese en su patrimonio los honorarios correspondientes a los meses que aún le quedaban por ocupar el cargo de administrador'. Es sabido, y ya se ha dejado reseñado, que el administrador podrá ser removido de su cargo antes de la expiración del mandato por acuerdo de la Junta de Propietarios convocada en sesión extraordinaria, pero esta facultad que la LPH otorga a la Junta, dada la naturaleza del vinculo contractual que liga a las partes, basado en la confianza, no justifica que la rescisión unilateral sin motivo alguno, no deba ser objeto de indemnización, pues el cargo de administrador es esencialmente revocable, por lo que la Junta no necesita más que el acuerdo de sus componentes para prescindir de él. Sin embargo, esta facultad que la Ley concede al Órgano de Gobierno de la Comunidad de propietarios, debe ser puesta en relación con las normas en materia de arrendamiento de servicios y mandato, pues fundado en la confianza que inspira al principal el cometido que se encarga al otro, puede extinguirse por la decisión unilateral del primero, pero siempre con justa causa acreditada, pues en otro caso, surge la obligación de indemnizar en función del precio pactado y del tiempo invertido.

Ahora bien, como dice la SAP de Murcia, de 5-10-07 , una posible perdida de confianza o una simple voluntad de prescindir de los servicios de un administrador justifica una resolución contractual, pero lleva consigo, dada la inexistencia de causa justificada del cese, la obligación de indemnizar al cesado toda vez que el plazo de duración del contrato se establece en interés de ambas partes contratantes. Junto a ello, hemos de tener en cuenta que el cargo de administrador conlleva una dedicación habitual a este tipo de actividades y una preparación profesional para desempeñar la función que se le encomendó, hablando la Ley de personas físicas con cualificación profesional suficiente y legalmente reconocida para ejercer dichas funciones, por lo que es evidente que la revocación unilateral del contrato sin causa justificada se traduce en unos perjuicios ( STS 25-11-93 ). Por su parte, la STS de 3-3-98 , señalo: '...Aún admitiendo que el contrato cuestionado le sea aplicable la normativa contenida en el Cc, arts. 1709 y ss , es evidente que nos encontramos ante un contrato sinalagmático con prestaciones reciprocas y con un plazo de duración preestablecido. Se trataría, por tanto, de un mandato retribuido al que sería aplicable la doctrina de esta Sala recogida en sentencia de 21-12-63 , que, aunque referida a un contrato de comisión, es aplicable al caso, según la cual, cuando se ha establecido un plazo de duración evidentemente en interés común de ambas partes contratantes, la facultad de revocar subsiste, más si se impone antes de la expiración del plazo, sin haberse demostrado justa causa dimanante de lo pactado por parte del mandatario o comisionista, entonces el comitente debe indemnizar a aquel los daños y perjuicios que con la extemporánea revocación le ocasione, tal como esta Sala ha sostenido en su sentencia de 6-12-24, doctrina que aplicó, ya se tratase de un contrato inominado factio ut des, la de una comisión mercantil con fundamento en el art. 57 C de C y en los arts. 1101 y 1106 del Cc , con criterio coincidente con la jurisprudencia francesa e italiana sobre la revocación extemporánea o intempestiva del mandato, doctrina que se reitera en la sentencia de 25-11-83 '.

¿Ha habido justa causa en el presente supuesto? Cabría preguntarse. La parte apelante invoca la irregular llevanza del libro de actas -que a la postre se centra a un desorden cronológico, y en ocasiones la falta de firma del presidente-. El art. 19 LPH regula el libro de actas -debidamente diligenciado por el Registrador de la propiedad-, en el que se señala que el acta deberá cerrarse con las firmas del Presidente y Secretario, al terminar la reunión, o dentro de los 10 días naturales siguientes. En el caso enjuiciado de las 10 actas que redactó el actor, en 7 falta fa firma del presidente, y 1 carece de la firma del presidente y administrador. Pues bien, aparte la regulación de la subsanación de defectos o errores (ex art. 19-3º LPH ), la realidad es que existe acreditada una defectuosa llevanza del libro y una defectuosa confección de las actas. Si a ello se añade el incumplimiento del deber de informar a la Junta de la real situación económica de la Comunidad, (en la documental aportada, a los folios 60 y ss) como resulta de los balances aportados en la que se hacía mención a la existencia de un saldo bancario y de recibos pendientes de cobro, pero se omite (ninguna referencia hay) la existencia de recibos pendientes de abono, en concreto con la empresa mantenedora de los ascensores y ascendentes (folios 92 y 93) a 1.035'09 (Fase 2), 4.482'35 (Fase 3) y 993'39 (Fase 1), respecto de las cuales el actor llegó a negociar con la citada empresa, con desconocimiento de la Comunidad, un acuerdo transaccional, lo que se descubrió todo en el correo electrónico que la empresa remitió al nuevo administrador. Y se agrega también la existencia de quejas de los vecinos respecto de la actuación del actor en el ejercicio de sus funciones, la conclusión que obtenemos es la de una perdida de confianza en la persona del administrador, por causas justificadas, que posibilitan el cese del mismo, como se acordó en la Junta en cuestión, sin derecho al percibo de indemnización alguna. Por ello se acoge el recurso y se revoca la sentencia en los términos que se dirán, sin efectuar condena en las costas de la alzada ( art. 398 LEC ).

Vistos los artículos citados y demás preceptos de pertinente y general aplicación,

Fallo

La Sala ha decidido, con estimación del recurso interpuesto, revocar la sentencia, dictada en 2-12-13 por el Juzgado de 1ª Instancia nº 3 de Santa Fe , y en su consecuencia, desestimar la demanda formulada por D. Jose Ramón frente a Comunidad Propietarios DIRECCION000 Manzana NUM000 , NUM001 , NUM002 , a la que absolvemos de los pedimentos en su contra formulados, con imposición al actor de las costas de la primera instancia y sin efectuar condena en las de esta alzada.

Dese al depósito para recurrir el destino que legalmente corresponda .

Contra la presente resolución cabe recurso de casación, por interés casacional, y, en su caso, recurso extraordinario por infracción procesal, que deberá interponerse ante este Tribunal dentro del plazo de veinte días contados desde el siguiente a su notificación

Así por esta nuestra sentencia lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.-Leída y publicada ha sido la anterior sentencia por el Magistrado Ilmo. Sr. D. MOISÉS LAZUEN ALCON, Ponente que ha sido de la misma, doy fe.