Sentencia Civil Nº 112/2015, Audiencia Provincial de Burgos, Sección 3, Rec 58/2015 de 17 de Abril de 2015

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 3
BURGOS
SENTENCIA: 00112/2015
AUDIENCIA PROVINCIAL DE
BURGOS
Sección 003
Domicilio : PASEO DE LA AUDIENCIA Nº 10
Telf : 947259950
Fax : 947259952
N.I.G.: 09059 42 1 2014 0004043
ROLLO : RECURSO DE APELACION (LECN) 0000058 /2015
Juzgado procedencia : JDO.DE 1A.INSTANCIA N.3 de BURGOS
Procedimiento de origen : JUICIO VERBAL 0000402 /2014
RECURRENTE : GESTION INMOBILIARIA MELON SL
Procurador/a : CLAUDIA VILLANUEVA MARTINEZ
Letrado/a : EMILIO MARIA FERNANDEZ ANDRES
RECURRIDO/A : Lucio
Procurador/a : ANDRES JALON PEREDA
Letrado/a : JOSE ANGEL BASURTO HERRERO
La Sección Tercera de la Audiencia Provincial de Burgos, constituida unipersonalmente por el Ilmo. Sr.
Magistrado DON ILDEFONSO BARCALA FERNÁNDEZ DE PALENCIA , ha dictado la siguiente:
S E N T E N C I A Nº 112.
En Burgos, a diecisiete de abril de dos mil quince.
VISTO Por esta Sección Tercera de la Audiencia Provincial de Burgos el Rollo de Sala número 58/2015,
dimanante del Juicio Verbal 402/2014, procedente del Juzgado de Primera Instancia núm. 3 de Burgos, sobre
reclamación de cantidad, en recurso de apelación interpuesto contra Sentencia de fecha 7 de octubre de
2014 , en los que aparece como parte apelante, ' GESTIÓN INMOBILIARIA MELÓN, S.L.' , representado por
la Procuradora de los tribunales, doña Claudia Villanueva Martínez, asistido por el Letrado don Emilio Maria
Fernández Andrés; y, como parte apelada, DON Lucio , representado por el Procurador de los tribunales,
don Andrés Jalón Pereda, asistido por el Letrado don José Ángel Basurto Herrero.

Antecedentes

1º: Los de la resolución recurrida, que contiene el siguiente FALLO: 'Que estimando parcialmente la demanda interpuesta por el Procurador Sr. Jalón Pereda, en representación de don Lucio , contra Gestión Inmobiliaria Melón, S.L., representada por la Procuradora Sr. Villanueva Martínez, debo condenar y condeno a la demandada a abonar al actor la cantidad de tres mil euros (3.000) a la que se aplicará el interés legal del dinero incrementando en dos puntos desde la fecha de esta resolución, sin hacer especial declaración respecto a las costas procesales causadas.

2º: Notificada la anterior resolución a las partes por la representación de Gestión Inmobiliaria Melón S.L: se presentó escrito interponiendo recurso de apelación. Y dado traslado a la otra parte, presentó escrito de impugnación de la sentencia y oposición a dicho recurso dentro del plazo que le fue concedido, acordándose dar traslado a la otra parte de la impugnación de la sentencia, la cual presentó escrito de oposición a la impugnación dentro del plazo concedido, por el Juzgado se acordó , la remisión de los autos a la Audiencia Provincial de Burgos, habiendo correspondido en el reparto general de asuntos, a esta Sección Tercera de la Audiencia Provincial.

3º: Recibidos los autos y formado el correspondiente Rollo de Sala, se turnó de ponencia, señalándose para el examen de las actuaciones el día 14 de abril de 2015 en que tuvo lugar.

4º: En la tramitación del presente recurso se han observado las formalidades legales.

Fundamentos

Primero. La presente reclamación deriva de la celebración de un contrato de comisión de venta celebrado por la parte actora con la agencia inmobiliaria demandada. Reclama el demandante la cantidad de 6.000 euros que quedó en poder de la agencia tras resolverse el contrato de compraventa en que medió la parte demandada, pero que se resolvió porque el comprador hizo uso de la cláusula de arras penitenciales que le permitía resolver el contrato aviniéndose a perder los 6.000 euros entregados con los que la agencia se cobró sus honorarios. Según la parte actora la parte demandada no tiene derecho al cobro de honorarios porque el contrato se resolvió, y porque además en la hoja de encargo se dijo que el pago de los honorarios se haría cuando se otorgara la escritura pública. La solución del Juzgado es la de estimar parcialmente la demanda repartiendo los 6.000 euros entre ambas partes litigantes, lo que ha motivado que cada una de ellas recurra o impugne la sentencia.

Segundo. Impugnación de la parte actora. Derecho de la demandada al cobro de los honorarios.

El principal argumento de la parte actora para alegar que la parte demandada no tiene derecho al cobro de los honorarios es que el contrato de compraventa no llegó a buen fin, es decir que al final la venta no se realizó con el cliente proporcionado por la agencia. Que ello fuera debido a que en el contrato privado se incluyera una cláusula de arras penitenciales que permitieran al comprador desistir en nada obsta, según la parte actora, a esta consideración. En la hoja de encargo se dijo además que los honorarios se devengarían en el momento de otorgarse la escritura pública, lo que al final no ha sucedido por el desistimiento del comprador.

Como ha tenido ocasión de declarar esta Sala, siguiendo reiterada doctrina jurisprudencial (STS de 22 diciembre 1992 y la de 4 de julio de 1994 y las que en ella se citan): El contrato de mediación o corretaje, es un contrato innominado 'facio ut des', por el que una de las partes (el corredor) se compromete a indicar a la otra (el comitente) la oportunidad de concluir un negocio jurídico con un tercero o a servirle para ello de intermediario a cambio de una retribución. En dicho contrato de corretaje el derecho del agente o corredor al cobro de sus honorarios ha de nacer desde el momento en que quede cumplida o agotada su actividad mediadora (única a la que se había obligado), o sea, desde que, por su mediación, haya quedado perfeccionado el contrato de compraventa cuya gestión se le había encomendado, perfección que se entiende producida, obviamente, desde que el vendedor y el comprador, mediante el correspondiente contrato, se ponen de acuerdo sobre la cosa y el precio, aunque ni la una, ni el otro se hayan entregado ( artículo 1450 del Código Civil ), a no ser que en el respectivo contrato de corretaje se haya estipulado expresamente que el corredor solamente cobrará sus honorarios cuando la compraventa haya quedado consumada, de forma que el contrato de corretaje se halla sometido a la condición suspensiva de la celebración del contrato pretendido, y además, a que el contrato tenga lugar como consecuencia de la actuación del corredor ( STS 19 de octubre y 30 de noviembre de 1993 , 7 de marzo de 1994 , 17 de julio de 1995 , 5 de febrero de 1996 , 30 de abril de 1998 , 2 de octubre de 1999 y 21 de octubre de 2000 ).

Por lo tanto, y de conformidad con la doctrina jurisprudencial citada, los honorarios de los agentes mediadores solo se devengan cuando sus gestiones llegan a buen fin, es decir, cuando se celebra el contrato debido a su actividad mediadora. Ello lógicamente implica dos requisitos, primero que se lleve a cabo la celebración del contrato, y el segundo y principal que se celebre el contrato gracias a su mediación. Este requisito de que el contrato se celebre gracias a la intervención del mediador es desde luego esencial para que el agente pueda tener derecho a la comisión pactada pues los servicios que se remuneran implican una actividad del mediador dirigida a la celebración del contrato. Si dicha actividad no existe porque el mediador no ha realizado ninguna gestión en orden a la celebración del contrato, en tal caso ninguna remuneración tiene derecho a percibir el agente.

Ahora bien, junto a lo anterior la más reciente jurisprudencia ha estimado que el mediador tiene derecho a cobrar sus honorarios a pesar de que el contrato en el que medió no se llegue a celebrar por causa de desistimiento, o porque como puede suceder en una opción de compra, la misma no llega a ejercitarse. Así la STS de 21 de mayo de 2014 (Recurso: 972/2012 ), haciendo aplicación de la STS de de 8 de marzo de 2013 (núm. 105/2013 ), a propósito del derecho de mediador a recibir la correspondiente retribución tras la realización de las gestiones o del encargo encomendado dice que 'la conclusión alcanzada (la del derecho del mediador al cobro de sus honorarios), por tanto, resulta igualmente aplicable a todos aquellos supuestos en donde conseguida la perfección o eficacia del marco negocial el cumplimiento o consumación del mismo no se da por causas ajenas a la gestión encomendada, supuestos de desistimiento o incumplimiento contractual del oferente, pero también del propio y natural desenvolvimiento de la relación contractual, casos de la eficacia modalizada bajo condición resolutoria o suspensiva'.

La doctrina anterior es aplicable al contrato privado de compraventa celebrado gracias a la labor del mediador en el que se introduce una cláusula de arras penitenciales que permite desistir. Se trata de un supuesto análogo al contrato sometido a una condición resolutoria, lo que no debe impedir el derecho del agente al cobro de sus honorarios.

Para concluir de esta forma no es óbice la mención que se hace en el contrato de encargo sobre que 'los honorarios profesionales de Gestión Inmobiliaria Melón SL se devengarán y cobrarán a la firma de la escritura pública'. Dicha cláusula puede entenderse, no como la subordinación del derecho del agente a una condición suspensiva, sino más bien como la de un término o plazo para el cobro de los honorarios, lo que parece más acorde con la naturaleza del contrato de comisión, ya que en caso contrario bastaría con que comprador y vendedor se pusieran de acuerdo para no otorgar la escritura pública para que el agente viera frustrada su pretensión de derecho al cobro de los honorarios.

Tercero. Recurso de Gestión Inmobiliaria Melón SL.

La agencia inmobiliaria se apoya en la doctrina sentada en el fundamento de derecho anterior para decir que tiene derecho a la retención de toda la cantidad en concepto de cobro de sus honorarios, y no solo la mitad como dice la sentencia.

Sin embargo en este caso parece más acorde la solución de que ambas partes se repartan el dinero entregado por el comprador. Aunque en el momento de la firma del contrato privado se pudo dar a los 6.000 euros entregados a cuenta la condición de honorarios del mediador, siendo este el motivo por el que la citada cantidad quedó en poder de la agencia, los 6.000 euros merecían una ulterior calificación en el caso de que se hiciera efectiva la cláusula penal, pues en tal caso la cantidad entregada dejaba de ser precio para convertirse en indemnización de daños y perjuicios causados al vendedor por el desistimiento. A esa calificación no podía ser ajeno el mediador si intervino en la redacción del contrato privado. Por este motivo, desistiendo el comprador, no podía quedarse el mediador con la totalidad del dinero, porque él mismo había redactado la cláusula que reconocía al vendedor el derecho a percibir la indemnización por el desistimiento. Desde este punto de vista resulta más que razonable lo que dice el Juez de primera instancia de que la solución de que la agencia retenga en su poder toda la cantidad entregada no se aviene bien con el derecho del vendedor a recibir una indemnización por el desistimiento, como tampoco con la condición de este de principal perjudicado por la resolución del contrato.

Cuarto. Al desestimarse el recurso y la impugnación se imponen las costas de cada uno respectivamente a la parte apelante e impugnante ( artículo 398.1 LEC ).

Vistos los preceptos legales citados y demás de general y pertinente aplicación,

Fallo

Se desestima el recurso de apelación interpuesto por la Procuradora doña Claudia Villanueva Martínez y la impugnación formulada por el Procurador don Andrés Jalón Pereda contra la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia número tres de Burgos en los autos de juicio verbal 402/2014, que se confirma en todos sus pronunciamientos, con imposición a la parte apelante e impugnante de las costas causadas por sus respectivos recurso e impugnación.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al rollo de Sala, no tificándose legalmente a las partes, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.