Sentencia CIVIL Nº 112/2019, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 4, Rec 326/2018 de 19 de Febrero de 2019

Encabezamiento

Sección nº 04 de la Audiencia Provincial de Barcelona. Civil
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FAX: 935672169
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N.I.G.: 0801542120168203362
Recurso de apelación 326/2018 -E
Materia: Juicio Ordinario
Órgano de origen:Juzgado de Primera Instancia nº 4 de Badalona
Procedimiento de origen:Procedimiento ordinario 1001/2016
Parte recurrente/Solicitante: Ariadna
Procurador/a: Samuel Dominguez Tejada
Abogado/a: Pere Sirés Garcia
Parte recurrida: Jesús Carlos
Procurador/a: Anna Maria Terradas Cumalat
Abogado/a: Jose Pretel Teruel
SENTENCIA Nº 112/2019
Magistrados:
Vicente Conca Perez
Jordi Lluís Forgas Folch
Adolfo Lucas Esteve
Barcelona, 19 de febrero de 2019

Antecedentes

Primero . En fecha 14 de marzo de 2018 se han recibido los autos de Procedimiento ordinario 1001/2016 remitidos por Juzgado de Primera Instancia nº 4 de Badalona a fin de resolver el recurso de apelación interpuesto por el Procurador D.Samuel Domínguez Tejada, en nombre y representación de Dª Ariadna contra Sentencia - 24/10/2017 y en el que consta como parte apelada la Procuradora Dª Anna María Terradas Cumalat, en nombre y representación de D. Jesús Carlos .

Segundo . El contenido del fallo de la Sentencia contra la que se ha interpuesto el recurso es el siguiente: 'FALLO: Que, acuerdo estimar íntegramente la demanda formulada por Jesús Carlos , representado por la Procuradora de los Tribunales Anna María Terradas Cumulat, contra la parte demandada Ariadna y, en consecuencia, procede realizar los siguientes pronunciamientos: se condena a la parte demandada a pagar a la entidad actora la cantidad de 12.100 euros en concepto de principal, más los intereses legales que correspondan desde la fecha de interpelación extrajudicial (14/09/2016)y, en su caso, al abono de los intereses del artículo 576 de la LEC .

Se impone el pago de las costas del presente procedimiento a la parte demandada.' Tercero. El recurso se admitió y se tramitó conforme a la normativa procesal para este tipo de recursos.

Cuarto. En la tramitación de este procedimiento se han observado las normas procesales esenciales aplicables al caso.

Se designó ponente al Magistrado D. Adolfo Lucas Esteve .

Fundamentos

PRIMERO.- Posiciones de las partes, decisión judicial y recurso.

1.- La parte actora, Don Jesús Carlos , ejercitó demanda de juicio ordinario contra Doña Ariadna , en reclamación de los honorarios dimanantes del encargo de venta de una finca propiedad de la demandada.

2.- La demandada se opone a la demanda alegando los hechos y fundamentos de derecho que constan en autos. Finalmente, la sentencia estimó totalmente la demanda.

3.- La demandada recurre la sentencia en apelación alegando: - Que el contrato de arras fue declarado nulo a instancias del comprador, no del vendedor como indica la sentencia.

- El agente inmobiliario no puso en contacto a comprador y vendedor, su actividad no ha sido determinante para que llevasen a cabo la compraventa, por lo que no tiene derecho a cobrar ninguna comisión por ello.

- El actor, como agente inmobiliario, incumplió sus obligaciones legales en las actuaciones que realizó, lo que motivó la nulidad del contrato de arras y la quiebra de confianza del cliente con el mismo.

- El contrato llamado 'disolución de contrato de mandato encargo de venta' contiene una cláusula abusiva.

- Improcedencia de imponer las costas procesales a la demandada.



SEGUNDO.- Antecedentes.

1.- El 10 de septiembre de 2015 el actor y la demandada suscribieron un contrato por el que la demandada encargó al actor la gestión de venta de la casa sita en Dosrius, DIRECCION000 , número NUM000 . El contrato tenía una duración de 10 meses, hasta el día 10 de julio de 2016 y se fijaron unos honorarios de 10.000 euros más IVA, que se pagarían en cuanto al 50 % a la firma del contrato de arras y en cuanto al 50 % a la fecha de la perfección de la compraventa. Además, en caso que la venta no llegase a perfeccionarse por causas no imputables al mandatario, la propiedad solo estaría obligada a abonar al mandatario el 50 % de la comisión pactada.

El citado encargo de venta no se firmó en exclusiva, por lo que la propietaria podría vender la finca por su cuenta.

2.- Con fecha 14 de marzo de 2016, la demandada suscribió un contrato de arras penitenciales con don Conrado y doña Julia por la venta de la finca objeto de este procedimiento, entregándose la cantidad de 15.000 euros en concepto de arras.

Sin embargo, con fecha 16 de junio de 2016 se resolvió el citado contrato de arras con devolución del importe percibido.

Previamente, con fecha 14 de junio de 2016, Dña. Ariadna firmó un documento por el que recibió de D. Jesús Carlos la cantidad de 5.000 euros, en concepto de devolución. Además, el mismo día 14 de junio se realizó un ingreso en el depósito a la vista en la cuenta de doña Ariadna por importe de 5.000 euros figurando como ordenante 'devolución Jesús Carlos '.

3.- El 19 de junio de 2016 la demandada manifestó, por correo electrónico, su voluntad de no prorrogar el encargo de venta del actor.

El día 5 de julio de 2016, doña Ariadna firmó un documento resolutorio del contrato de mandato de encargo de venta celebrado entre las partes. En dicho documento se pactó expresamente lo siguiente: 'No obstante lo expuesto, si posterior a esta fecha la propiedad perfeccionara la compraventa de dicha finca objeto de este documento a alguna persona o entidad que fue atendida por el Agente Mandatario, Dª Ariadna , se obliga a comunicárselo y abonarle los honorarios pactados.' 4.- El día 11 de julio de 2016, la demandada transmitió la finca sita en Dosrius, paraje DIRECCION000 a favor de doña Julia y don Conrado , según nota simple del Registro de la Propiedad.



TERCERO.- Jurisprudencia sobre los contratos de mediación.

1.- La STS 965/2011 de 28 diciembre , recogiendo jurisprudencia anterior, entre ellas de la STS de 30 de abril de 1998 , establece lo siguiente: 'En esta clase de contratos -mediación o corretaje-, como se deja dicho, la relación que los conforman viene constituida porque la función del agente radica en la conexión y contacto negocial que procura entre el vendedor y el futuro comprador, con lo que su relación contractual sólo se proyecta respecto a la parte que le confirió el encargo, que por ello no exige necesariamente que se dé propio mandato para un acto de riguroso dominio, estando supeditada su eficacia, en cuanto al devengo de honorarios por comisión, a la condición suspensiva de la celebración del contrato pretendido, salvo pacto expreso en contra ( SSTS de 26 de marzo 1991 , 10 de marzo , 19 de octubre y 30 de noviembre de 1993 , 7 marzo de 1994 y 17 julio 1995 .

Dicho contrato nace a la vida jurídica por la actividad eficiente y acreditada del agente mediador, y, en consecuencia, los derechos de éste al cobro de las remuneraciones convenidas, los adquiere desde el momento en que se perfecciona la compraventa encargada, que lleva consigo la actividad previa de oferta y búsqueda de adquirentes y puesta en contacto con el vendedor, concertando ambos el negocio, que efectivamente llevan a cabo, ya que desde este momento el mediador ha cumplido y agotado su actividad, intermediaria, que es precisamente la de mediar y no la de vender, salvo que concurra pacto expreso en este sentido o cuando se conviene que sólo se podrían cobrar honorarios cuando la venta se hallare totalmente consumada ( SSTS de 22 de diciembre de 1992 , 4 de julio 1994 , 4 de noviembre y 5 febrero 1996 '.

Asimismo, la jurisprudencia ha afirmado que el derecho a la remuneración no se pierde por la falta de cumplimiento del contrato, salvo pacto en contrario; tampoco en caso de desistimiento del contrato ya celebrado ( SSTS de 5 de junio de 1946 , 1 de junio de 1947 y 14 de noviembre de 1970 ); e, incluso, corresponde el pago aun después de extinguido el corretaje si la conclusión del contrato que fue objeto del encargo ha sido posible gracias a la actividad del 'excorredor' ( SSTS de 3 de junio de 1950 , 7 de enero de 1957 y 21 de octubre de 1965 ).



CUARTO.- Sobre la gestión del actor.

1.- La demandada argumenta que el encargo de venta no era en exclusiva y los honorarios del actor solamente se devengarían en el caso de que, gracias a su gestión de venta, el actor encontrara un comprador para la finca. En este sentido, la demandada/vendedora afirma que no conoció a los compradores gracias a la gestión del actor, sino que se conocieron directamente a través de unos vecinos de la finca vendida. Una vez se contactó con los compradores y se negoció el precio, se pusieron en contacto con el actor para que redactara el contrato de arras.

2.- La parte actora, por su parte manifiesta que sí que contactaron con los compradores, concretamente con la compradora que fue la primera que se interesó por la finca y, después intervino su pareja, el comprador Sr. Conrado .

3.- Sobre la alegación de que los vendedores contactaron con los compradores directamente, en primer lugar, es necesario determinar quién tiene la carga de probar esta alegación.

En este sentido, la carga de la prueba corresponde a quien lo alega (la demandada) y, por tanto, la falta de prueba debe perjudicar a la parte demandada. En efecto, partimos de la existencia de un contrato por el que la demandada encargó al actor la gestión de venta de la casa e inició su publicidad. Este contrato no ha sido discutido y, en base al artículo 217 LEC , la demostración de que los vendedores y los compradores no se conocieron por las gestiones de la parte actora, sino que se conocieron directamente sin intervención del actor es una alegación que corresponde acreditar a la demandada. Y, por ello, la falta de acreditación de este extremo debe perjudicar a la demandada.

4.- Sobre cómo contactaron la vendedora y los compradores, hay varias pruebas a valorar: la declaración de la demandada no contribuye a aclarar los hechos porque manifiesta que no recuerda nada; en cambio la declaración del actor es muy clara en el sentido de que fueron ellos quienes encontraron a los compradores.

Por otra parte, las pruebas testificales son claramente contradictorias: por la parte actora se presenta como testigo al hijo del actor que, por aquellas fechas trabajaba con su padre y que suscribe la versión de que la agencia contactó con los compradores; en cambio, por la parte demandada, se presenta como testigo al comprador quien manifesta que conoció la existencia de la finca por unos vecinos y que les facilitaron el teléfono del hijo de la actora.

En relación a los correos electrónicos, es cierto que los primeros correos y Whatsapps hacen referencia a los contactos entre el hijo de la vendedora y los compradores, pero no hay ninguno que se considere especialmente significativo y no impiden que existieran contactos previos por otros medios. En este sentido, la sentencia de primera instancia realiza una pormenorizada explicación sobre dichos correos y las razones por las que no son concluyentes las alegaciones de la vendedora.

5.- En cambio, existen varios hechos incontrovertidos, que apuntan a la intervención decisiva del actor: existe un contrato por el que la demandada encargó al actor la gestión de venta de la casa; el actor publicó el inmueble en diferentes portales de internet; el actor redactó el contrato de arras; el actor enseñó en varias ocasiones la finca a los compradores; se intercambiaron diferentes correos electrónicos entre el actor, el comprador y el hijo de la actora sobre diferentes aspectos técnicos relativos a la venta de la finca; y el actor se encargó de obtener la información registral, de habitabilidad y de eficiencia energética de la finca. De esta relación de hechos, no puede hablarse de una relación directa entre vendedora y compradores al margen del actor, sino de una intervención continua del actor durante todo el proceso de venta.

La descripción de los documentos firmados por las partes tras el contrato de arras es, en resumen, la siguiente: el día 16 de junio de 2016 se resolvió el citado contrato de arras; tres días más tarde, el día 19 de junio de 2016 la demandada manifestó su voluntad de no prorrogar el encargo de venta del actor; unas tres semanas más tarde, el día 11 de julio de 2016, la demandada transmitió la finca en escritura pública a los compradores y, en este sentido, es notorio que la firma de una escritura pública requiere que se entregue la documentación unos días antes. En esta relación de hechos, no es difícil inferir una conexión entre ellos, con la finalidad de evitar el pago de los honorarios del actor.

Además, hay un hecho que consideramos fundamental. Con fecha 14 de junio de 2016, D. Jesús Carlos devolvió 5.000 euros a la demandada, Dña. Ariadna . Dicha devolución corresponde al 50% de los honorarios del actor por la venta de la finca, ya que según el contrato de encargo de gestión, el 50% de los honorarios del actor debían pagarse en el momento de la firma del contrato de arras. De este modo, los honorarios del actor se pagaron y como consecuencia de la resolución del contrato de arras se devolvieron. Por tanto, es evidente que si se pagaron los honorarios del actor en el momento de la firma del contrato de arras es porque se reconocía la gestión del actor y se consideraba que su intervención había sido decisiva para el acuerdo de venta. Y si se reconoció su intervención en ese momento, no hay razón para negarla ahora.

De este modo, la actuación del actor en el acuerdo de venta ha quedado probada y, por el contrario, no se ha presentado ninguna prueba suficientemente fiable que acredite lo contrario.



QUINTO.- Sobre las otras cuestiones planteadas.

1.- El contrato de arras no fue declarado nulo, sino que fue resuelto. Así, en virtud de contrato de 16 de junio de 2016, los comparecientes acordaron resolver el contrato de arras penitenciales, devolviéndose las cantidades entregadas y renunciando a cualquier tipo de acción civil o penal que pudieran tener. En dicho contrato, no consta a instancia de quien se realizó dicha resolución, pero sí el acuerdo de todos los firmantes.

En este sentido, no se considera relevante a efectos de determinar si el actor tiene derecho a cobrar su honorarios la afirmación de quien resolvió el contrato, sino que lo fundamental es establecer si la gestión del actor fue determinante para la firma del contrato y, por tanto, si tiene derecho a cobrar sus honorarios.

2.- En relación a que el actor, como agente inmobiliario, incumplió sus obligaciones legales, lo que motivó la nulidad del contrato de arras y la quiebra de confianza del cliente con el mismo, debemos insistir que en el contrato de 16 de junio se resolvió el contrato de arras, no se anuló.

Además, procede realizar las siguientes consideraciones: En primer lugar, en el documento resolviendo el contrato de arras de fecha 16 de junio de 2016 se establece que quedan totalmente transaccionadas las relaciones habidas hasta la fecha entre las partes: compradores, vendedora y el sr. Jesús Carlos , renunciando en lo menester a cualquier acción civil o penal que pudieren tener.

En segundo lugar, tanto de la testifical del comprador como de la Sra. Aida se acredita que se advirtió de la existencia de un plan parcial urbanístico que afectaba a la zona en que estaba la finca adquirida.

En tercer lugar, en el contrato de encargo de venta, se establece que el actor tiene la función de encargarse de la gestión de la venda de la vivienda. Por lo que no se ha acreditado cuál es su responsabilidad por los hechos alegados por la demandada.

Finalmente, no se comprende que existiera un elemento esencial que impedía la adquisición de la finca por los compradores y que no había sido advertido por el actor, pero que dicho impedimento hubiera desaparecido pocas semanas después y se procediera a la venta del piso. Concretando las fechas, el día 16 de junio de 2016 se resolvió el contrato de arras y el día 11 de julio de 2016, menos de un mes más tarde, ya se había firmado la compraventa de la finca.

3.- La demandada considera que en el documento titulado 'disolución de contrato de mandato encargo de venta' hay una cláusula abusiva. Dicha cláusula es la siguiente: 'No obstante lo expuesto, si posterior a esta fecha la propiedad perfeccionara la compraventa de dicha finca objeto de este documento a alguna persona o entidad que fue atendida por el Agente Mandatario, Dª Ariadna , se obliga a comunicárselo y abonarle los honorarios pactados.' Sin embargo, este tribunal no considera que se trate de una cláusula abusiva: Por un lado, no se ha acreditado que dicha cláusula sea abusiva en sentido formal, ya que no se ha presentado ninguna prueba acreditando que se trate de una cláusula contractual no negociada individualmente y que su incorporación venga impuesta por una sola de las partes.

Y por otro lado, la citada cláusula no causa un grave desequilibrio en los derechos y obligaciones de las partes en perjuicio de la demandada. En este sentido, dicha cláusula recoge, en esencia, lo establecido en la STS 965/2011 de 28 diciembre (antes transcrita) que establece que 'corresponde el pago aun después de extinguido el corretaje si la conclusión del contrato que fue objeto del encargo ha sido posible gracias a la actividad del 'excorredor' ( SSTS de 3 de junio de 1950 , 7 de enero de 1957 y 21 de octubre de 1965 ).' De este modo, el contenido de dicha cláusula está amparada por la jurisprudencia del Alto Tribunal y, por tanto, no puede ser considerada abusiva. En este sentido, aunque dicha cláusula no existiera, la conclusión de este tribunal, en aplicación de la jurisprudencia antes referida, sería la misma.

Por lo expuesto, procede desestimar el recurso de apelación presentado.



SEXTO.- Costas Finalmente, en cuanto a la condena en costas, viene impuesta por el artículo 394 Lec (la de primera instancia) y por el 398 Lec (las de esta alzada), sin que hayan existido dudas ni ningún otro de los motivos legalmente previstos para alterar la previsión legal en primera instancia y en segunda instancia.

Vistos los preceptos aplicables,

Fallo

Que DESESTIMAMOS el recurso de apelación planteado por la representación procesal de Doña Ariadna contra la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia n. 4 de Badalona, en el Juicio ordinario número 1001/2016 del que dimana el presente rollo de apelación, y debemos CONFIRMAR Y CONFIRMAMOS dicha sentencia, con imposición a la apelante de las costas de este recurso.

Contra esta sentencia puede interponerse recurso de casación y extraordinario por infracción procesal, siempre que se observen los requisitos legal y jurisprudencialmente exigidos.

Notifíquese, y firme que sea devuélvanse los autos al Juzgado de origen con testimonio de esta sentencia para su ejecución y cumplimiento, y archívese la original.

Lo acordamos y firmamos Lo acordamos y firmamos.

Los Magistrados :