Sentencia Civil Nº 113/2008, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 14, Rec 721/2007 de 05 de Marzo de 2008

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 14

MADRID

SENTENCIA: 00113/2008

Rollo: RECURSO DE APELACION 721 /2007

SENTENCIA

Ilmos. Sres. Magistrados:

PABLO QUECEDO ARACIL

AMPARO CAMAZON LINACERO

PALOMA GARCIA DE CECA BENITO

En MADRID, a cinco de marzo de dos mil ocho.

VISTO en grado de apelación ante esta Sección 14 de la Audiencia Provincial de MADRID, los Autos de JUICIO VERBAL 34/2007, procedentes del JDO. PRIMERA INSTANCIA N. 51 de MADRID, a los que ha correspondido el Rollo 721/2007, en los que aparece como parte apelante COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DEL PASEO DIRECCION000 NÚMERO NUM000 DE MADRID, representada por la procuradora Dña. MERCEDES RUIZ-GOPEGUI GONZÁLEZ, y como apelado Dña. Antonia , representada por el procurador D. JORGE LAGUNA ALONSO, quien formuló oposición al recurso en base al escrito que a tal efecto presentó, sobre reclamación de cantidad, y siendo Magistrado Ponente la Ilma. Sra. Dª PALOMA GARCIA DE CECA BENITO.

Antecedentes

PRIMERO.- Por el Juzgado de 1ª Instancia nº 51 de Madrid, en fecha 6 de junio de 2007 se dictó sentencia, cuya parte dispositiva es de tenor literal siguiente: "Estimando la demanda deducida por el Procurador Sr. Laguna Alonso en representación de Dña. Olga la Comunidad de Propietarios Pase DIRECCION000 nº NUM000 , debo condenar y condeno a dicha demandada a abonar a la actora la cantidad de 1098,80 euros, mas los intereses legales de dicha cantidad desde el día 18 de mayo de 2006, fecha de reclamación extrajudicial, haciendo expresa imposición a la demandada en cuanto a las costas causadas en esta instancia.".

SEGUNDO.- Notificada la mencionada resolución, contra la misma se interpuso recurso de apelación por la parte COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DEL PASEO DIRECCION000 NÚMERO NUM000 MADRID, al que se opuso la parte apelada Dña. Antonia , y tras dar cumplimiento a lo dispuesto en los artículos 457 y siguientes de la LEC , se remitieron las actuaciones a esta sección, sustanciándose el recurso por sus trámites legales.

TERCERO.- Por Providencia de esta Sección, se acordó para deliberación, votación y fallo el día 26 de febrero de 2008.

CUARTO.- En la tramitación del presente procedimiento han sido observadas las prescripciones legales.

Fundamentos

PRIMERO.- La demanda presentada por doña Antonia contra la Comunidad de Propietarios de la casa nº NUM000 del Paseo DIRECCION000 , de Madrid, tenía por objeto la reclamación de 1.098'8 €, relatando al efecto que la actora desempeñaba el cargo de administradora de fincas en la Comunidad demandada en virtud de contrato celebrado el día 1 de Octubre de 2002, por plazo de un año renovable por iguales periodos salvo manifestación en contra de cualquiera de las partes con tres meses de antelación al vencimiento, hasta que se acordó su cese mediante acuerdo adoptado en Junta de Propietarios de 4 de Abril de 2006, notificado el siguiente 10 de Abril, sin concretar las causas de la decisión, causas que fueron expuestas en carta enviada por la Comunidad al Colegio de Administradores de Fincas, en 23 de Mayo de 2006, consistentes, en primer lugar, en la negativa de la administradora a facilitar los datos de domicilio real de los propietarios, extremo que no es cierto, pues la petición no fue realizada por la Junta, sino por la Presidente, doña Sandra , a cuya disposición obraban ya tales datos en una dependencia común ubicada en el inmueble y destinada al depósito de documentación, a lo que se añade la prohibición de facilitar datos personales por la Ley de Protección de datos, cuestión que resultó solucionada en Junta de 6 de Febrero de 2006 , mediante acuerdo de que la Presidente recabara los datos directamente de cada interesado. Como segunda causa del cese, se expresaba que la administradora, sin consulta con el Presidente ni Secretario, depositó en los buzones un acta con omisiones e imprecisiones, entre otras relativas a la identidad de quién instó la convocatoria o los nombres de los asistentes, hechos que tampoco son correctos, pues el acta, correspondiente a la Junta de 17 de Enero de 2006, se levantó en legal forma, con identificación de los asistentes por pisos, y por otro lado la Junta se entiende convocada por la Presidencia, salvo expresión en contra, tal como se venía efectuando en las Actas anteriores, y fue inicialmente cursada sin el visto bueno de la Presidente porque ésta retrasó su firma, a la que accedió finalmente. Sin perjuicio de ello, en Junta de 6 de Febrero se acordó reflejar en las Actas de las Juntas el nombre de los propietarios presentes y representados. Por todo lo expuesto se reclama una indemnización correspondiente a los honorarios por servicios efectivamente prestados desde el 1 de Marzo hasta el 10 de Abril de 2006, así como los honorarios dejados de percibir desde la notificación, así como los honorarios dejados de percibir desde la fecha del cese de la relación hasta el cumplimiento de la anualidad en curso, el 30 de Septiembre de 2006.

La sentencia dictada en la primera instancia concluye que no existió causa justificada para el cese de la administradora, doña Antonia , por lo que en aplicación de lo pactado en el contrato concertado entre las partes en 1 de Octubre de 2002, y declarando además procedente el abono de los servicios efectivamente prestados con anterioridad a la fecha del cese, estima en su integridad la demanda.

SEGUNDO.- Frente al expresado pronunciamiento interpone recurso de apelación la demandada, alegando en primer lugar que la Comunidad de Propietarios no ha firmado contrato de administración. No reconoce el contrato aportado como documento nº 1 de la demanda, donde además la actora firma como administradora-secretaria, pese a ostentar exclusivamente el cargo de administradora. En ningún acta de la Comunidad consta que un Presidente esté autorizado para contratar a una administradora, y tampoco que llegara a suscribirse con ésta ningún contrato escrito.

La argumentación no puede prosperar, pues en ningún momento se asevera que el contrato presentado no sea auténtico, o que la firma que en él consta no haya sido extendida por el Sr. Ignacio , en aquél entonces Presidente de la Comunidad, sino que la apelante se limita a esgrimir la alegación, puramente formal, de que la demandante no ha acreditado la autenticidad del contrato. Por el contrario, existe una apariencia de autenticidad fundada en diversas circunstancias, así atendiendo al contenido de la Junta celebrada en 18 de Septiembre de 2002 en la que se acuerda recabar los servicios de doña Antonia como administradora de la Comunidad, en relación con la firma del documento por quien, como queda dicho, era Presidente de la Comunidad. Partiendo de esa apariencia, y además en consideración al principio de proximidad con la fuente de la prueba, del art. 217.6 L.E .c., incumbe a la Comunidad de Propietarios la carga de probar la falsedad del documento, o de la firma en él estampada, y soporta las consecuencias de su inactividad probatoria.

Es del todo intrascendente la designación en el contrato de doña Antonia como "administradora" o como "administradora-secretaria" de la Comunidad, pues la naturaleza de las relaciones jurídicas no se sujeta a la denominación que les asignen las partes, sino al contenido de derechos y obligaciones que las integran, y que en este caso están con claridad definidos en el expresado contrato, y no se han discutido por las litigantes.

Finalmente, la circunstancia de que el Presidente de la Comunidad, Sr. Ignacio , careciera de mandato específico para firmar ese contrato, es cuestión interna de la Comunidad que no puede oponerse frente a los terceros, los cuales contratan sobre la base de las facultades representativas que incumben al Presidente, ex art. 13.3 L.P.H ., a cuyo tenor el Presidente ostenta la representación de la Comunidad en juicio y fuera de él, en todos los asuntos que la afecten.

TERCERO.- Reitera la apelante la impugnación, ya planteada en la primera instancia, de la autenticidad de los documentos números 5, 7 y 11 unidos al escrito de demanda, consistentes en tres actas de la Comunidad de Propietarios. Alega que las causas de cese de la administradora consisten en hechos acaecidos en esas Juntas (o con origen en ellas), significadamente en las dos primeras que tuvieron lugar los días 17 de Enero (doc. 5) y 6 de Febrero (doc. 7) de 2006, y que la demandante ha aportado unas actas manipuladas, tanto con la demanda, como en la defensa opuesta ante el Colegio de Administradores de Fincas por la denuncia presentada por la Comunidad en 23 de Mayo de 2006.

CUARTO.- Comenzando por el documento número 5, Acta de 17 de Enero de 2006, afirmaba la Comunidad de Propietarios que en esa Junta la administradora, doña Antonia , incumplió las obligaciones de su cargo, pues se negó a facilitar a la entonces Presidenta determinados datos personales de los vecinos, así sus teléfonos y domicilios actuales, a pesar de que en dicho acto los asistentes autorizaron expresamente la entrega de dichos datos a la Presidenta. Por su lado, la administradora afirma que esa autorización fue otorgada en acta de 6 de Febrero de 2006 (doc. 7), y para demostrarlo aporta ambas actas, cada una de ellas extendida en sendos folios únicos, escritos ambos en sus caras anterior y posterior.

Para comprobar la autenticidad de esos documentos, basta cotejar los documentos 5 y 7 aportados por la administradora con su demanda, con las copias del Libro de Actas unidas al procedimiento mediante testimonio autorizado por el Secretario, según lo acordado en el acto del juicio, y efectivamente se constata que las copias de actas que aporta la administradora están alteradas o manipuladas, y no se corresponden con la realidad. En concreto, el folio que constituye el documento número 5, en su anverso, sí se corresponde con el acta de 17 de Enero de 2006, pero no así en su dorso, donde aparece un texto diferente del que obra en las copias testimoniadas (parece correspondiente a otra Junta). Esa discrepancia se evidencia por la numeración de los folios del Libro de Actas, pues el dorso del documento número 5 está paginado como M0539504, en tanto que en la copia testimoniada el dorso del acta de 17 de Enero tiene el número M0539505.

La alteración documental no es gratuita, no sólo porque desvirtúa el razonamiento de la administradora sobre la autorización de los copropietarios a facilitar sus datos personales (que según la demanda se otorgó en Junta de 6 de Febrero), sino por enervar otras alegaciones trascendentes de la demanda, así por pretender que el acta de 17 de Enero fue firmada por la Presidente, cuando consta precisamente lo contrario. Pues el dorso del acta alterada documento número 5 sí contiene firma de la Presidente, no así el dorso del acta testimoniada de 17 de Enero.

Al propio tiempo, el contenido de las copias testimoniadas viene a confirmar la veracidad de algunas manifestaciones de la Comunidad, tales como que el acta de 17 de Enero nunca fue firmada por la Presidente, que el acta fue buzoneada careciendo de esa firma, o que desde aquella fecha la Presidente había obtenido formalmente autorización para recabar determinados datos personales de los propietarios individuales (sin debatir ahora la facultad de todo Presidente de obtener datos tales como el domicilio o teléfono de los copropietarios).

QUINTO.- El documento número 7 aportado con la demanda, que se dice corresponder al acta de 6 de Febrero de 2006, presenta la misma alteración, y no se corresponde con la realidad. El dorso de ese documento (paginado como M0539505) difiere del dorso de la copia testimoniada unida a los autos (paginado como M0539506), y por el contrario se corresponde con el dorso del acta de 17 de Enero de 2006. En el ejemplar unido a la demanda (y por tanto también en el acta verdadera de 17 de Enero) no consta firma de la Presidente, y sí figura autorización de los asistentes a entregar a la Presidente sus datos personales. La consecuencia es que quedan desvirtuadas en igual sentido las alegaciones de la demanda.

SEXTO.- Finalmente, no puede conocerse si el documento número 11 de la demanda, acta de Junta de 20 de Octubre de 2005, presenta similar alteración, pues no fue testimoniada la copia de ese acta, pero sí es cierto que presenta una alteración apreciable a simple vista en la forma que describe la apelante, concretamente porque en su anverso contiene el punto 1º del orden del día, y en su dorso los puntos 5º y 6º, no correlativos, aunque esos ordinales han sido tachados y sustituidos por 2º y 3º, creando una apariencia de numeración correlativa.

SÉPTIMO.- Por lo hasta ahora expuesto, quedan vacías de contenido las argumentaciones opuestas por la administradora doña Antonia frente la reclamación presentada por la Comunidad ante el Colegio de Administradores de Fincas, y por tanto también las alegaciones de la demanda que servían de base a la pretensión litigiosa. Por igual razón, se constata la apariencia, no desvirtuada, de que la administradora cumplió irregularmente sus obligaciones, desatendiendo instrucciones específicas de la Presidente y de los copropietarios, o cursando el acta de 17 de Enero de 2006 sin obtener firma de la Presidente (el hecho es que carece de firma, y no acredita haberla presentado a la firma de la Presidente), o demorando injustificadamente la devolución de documentación de la Comunidad (vistas las fechas de requerimiento de la documentación, en 8 de Marzo, y de su entrega, en entrega, en 3 de Mayo).

Sobre la alteración de la documentación que la administradora presenta con el escrito de demanda, y que no se corresponde con la realidad, sin llegar a aseverar que se trate de una manipulación intencionada y voluntaria, revela, cuando menos, una actuación negligente en la conservación y uso de la documentación relativa a la Comunidad de Propietarios, a modo de prolongación de los incumplimientos apreciados en el curso de la relación contractual.

OCTAVO.- De conformidad con lo dispuesto en el art. 13 L.P.H., apartados 1, 6 y 7 , el nombramiento de los órganos de gobierno de la comunidad, entre los que está el de administrador (o en su caso de secretario-administrador), es de un año, norma aplicable tanto a los supuestos en que el administrador es un copropietario, como cuando lo es cualquier persona física "con cualificación profesional suficiente y legalmente reconocida para ejercer dichas funciones", si bien "los designados podrán ser removidos de su cargo antes de la expiración del mandato por acuerdo de la Junta de propietarios", todo ello acorde a lo declarado en la Exposición de Motivos de la Ley, a cuyo tenor "...el administrador, que ha de ser designado por la Junta, es amovible, sea o no miembro de ella...". La relación jurídica entablada entre el administrador y la Comunidad ha sido calificada por diferentes sectores doctrinales como arrendamiento de servicios, o como mandato, con predominio de esta última solución, dentro de la que, a su vez, se atribuye al mandante la facultad de revocar el mandato sin la constatación de previo incumplimiento obligacional del mandatario, en los términos del art. 1124 Cc , sino por la mera concurrencia de una justa causa (diferente del incumplimiento) indicativa de la pérdida de confianza en la actuación del mandatario.

En el supuesto enjuiciado, sea cual fuere la posición doctrinal que se adopte, es lo cierto que ha quedado probado un incumplimiento de las obligaciones de la administradora, que no ha desempeñado su cargo con la debida diligencia.

Se exceptúa de lo anterior la pretensión de la demanda en la que se reclama el pago de 209'29 € en concepto de retribución por los servicios prestados durante el mes de Marzo y diez días de Abril de 2006, que se adeudan por haberse devengado con anterioridad a la resolución contractual decidida por la demandada.

NOVENO.- Estimándose parcialmente el recurso de apelación, con la consiguiente estimación parcial de la demanda, y de conformidad con lo dispuesto en los arts. 394 y 398 L.E .c., no procede hacer expresa condena en el pago de las costas causadas en la primera instancia, como tampoco de las ocasionadas en esta alzada.

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación

Fallo

Que estimando parcialmente el recurso de apelación interpuesto por la Procuradora Sra. Ruiz-Gopegui González en representación de la Comunidad de Propietarios de la casa nº NUM000 del Paseo DIRECCION000 , de Madrid, contra la sentencia dictada en autos de juicio verbal seguidos ante el Juzgado de Primera Instancia número 51 de Madrid, bajo el número 34 de 2007, DEBEMOS REVOCAR Y REVOCAMOS en parte dicha resolución, en el sentido de condenar a la Comunidad de Propietarios demandada a pagar a la actora, doña Antonia , la suma de 209'29 €, más los intereses legales devengados por esa cantidad desde la reclamación extrajudicial en 18 de Mayo de 2006, sin hacer expresa condena en el pago de las costas causadas en la primera instancia, como tampoco de las ocasionadas en esta alzada.

Hágase saber al notificar esta resolución las prevenciones del art. 248.4 de la LOPJ .

Así, por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaria para su notificación, dándose publicidad en legal forma, y se expide certificación literal de la misma para su unión al rollo. Certifico.

PUBLICACIÓN: En la misma fecha fue leída y publicada la anterior resolución por el Ilmo. Sr/a. Magistrado que la dictó, celebrando Audiencia Pública. Doy fe.

DILIGENCIA: Seguidamente se procede a cumplimentar la notificación de la anterior resolución. Doy fe.