Sentencia Civil Nº 113/2011, Audiencia Provincial de Pontevedra, Sección 6, Rec 3257/2009 de 07 de Febrero de 2011

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 6

PONTEVEDRA

SENTENCIA: 00113/2011

Sección 006 , sede Vigo

Domicilio: C/LALÍN, NÚM. 4 - PRIMERA PLANTA - VIGO

Telf.: 986817388-986817389 - Fax: 986817387

Modelo: SEN00

N.I.G.: 36038 37 1 2009 0601688

ROLLO: RECURSO DE APELACION (LECN) 0003257 /2009-p

Juzgado procedencia: JDO. PRIMERA INSTANCIA N. 10 de VIGO

Procedimiento de origen: PROCEDIMIENTO ORDINARIO 0000466 /2008

APELANTE-demandado: " IDEAS,OCIO Y SOL, S.L."

Procurador/a: BENITO ESCUDERO ESTEVEZ

Letrado/a: ANTONIO TORRES PERSEGUER

APELADO/A-demandante: Silvio

Procurador/a: JOSE RAMON CURBERA FERNANDEZ

Letrado/a: JESUS HUMBERTO GONZALEZ PIÑEIRO

LA SECCIÓN SEXTA DE LA AUDIENCIA PROVINCIAL DE PONTEVEDRA, SEDE VIGO, compuesta por los Ilmos. Sres.

Magistrados D.JAIME CARRERA IBARZÁBAL, Presidente; Dª. MAGDALENA FERNÁNDEZ SOTO y D. MIGUEL MELERO TEJERINA, han pronunciado

EN NO MBRE DEL REY

La siguiente

SENTENCIA núm. 113/11

En Vigo, a siete de Febrero de dos mil once.

VISTO en grado de apelación ante esta Sección 006 de la Audiencia Provincial de PONTEVEDRA, sede Vigo, los autos de PROCEDIMIENTO ORDINARIO 0000466 /2008, procedentes del JDO. PRIMERA INSTANCIA N. 10 de VIGO, a los que ha correspondido el núm. de Rollo de apelación 0003257 /2009, es parte apelante - demandado : "IDEAS,OCIO Y SOL, S.L.", representado por el procurador D. BENITO ESCUDERO ESTEVEZ y asistido del letrado D. ANTONIO TORRES PERSEGUER; y, apelado - demandante : D. Silvio representado por el procurador D. JOSE RAMON CURBERA FERNANDEZ y asistido del letrado D. JESUS HUMBERTO GONZALEZ PIÑEIRO.

Ha sido Ponente el Ilmo. Sr. Magistrado D. JAIME CARRERA IBARZÁBAL , quien expresa el parecer de la Sala.

Antecedentes

PRIMERO.- Por el juzgado de 1ª Instancia núm. 10 de Vigo , con fecha tres de febrero de dos mil nueve , se dictó sentencia cuyo fallo textualmente dice:

"ESTIMANDO INTEGRAMENTE LA DEMANDA interpuesta por Silvio frente a IDEAS, OCIO Y SOL, S.L. DEBO CONDENAR Y CONDENO a ésta a abonar al actor la cantidad de 9.090 ? más los intereses legales y costas."

SEGUNDO.- Contra dicha Sentencia, por el procurador D. BENITO ESCUDERO ESTEVEZ, en nombre y representación de "IDEAS, OCIO Y SOL, S.L.", se preparó y formalizó recurso de apelación que fue admitido a trámite y, conferido el oportuno traslado , se formuló oposición al mismo por la parte contraria.

Una vez cumplimentados los trámites legales, se elevaron las presentes actuaciones a la audiencia Provincial de Pontevedra , correspondiendo por turno de reparto a esta sección Sexta, sede Vigo , señalándose para la Deliberación, votación y fallo del presente recurso el día Tres de Febrero de dos mil once.

TERCERO.- En la tramitación de esta instancia se han cumplido todas las prescripciones y términos legales.

Fundamentos

PRIMERO.- Continúa plenamente vigente lo que, acerca de la naturaleza y efectos del contrato de mediación o corretaje, se exponía en nuestra sentencia de 26 de enero de 2006 : " Conviene recordar que tal y como es reconocido por la jurisprudencia, el contrato de mediación o corretaje es un contrato innominado " facio ut des ", principal, consensual y bilateral, por el que una de las partes (el corredor o mediador) se compromete a indicar a la otra (el comitente) la oportunidad de concluir un negocio jurídico con un tercero o de servirle para ello de intermediario , a cambio de una retribución llamada también comisión o premio; negocio jurídico que tiene su origen el principio de la libertad de la contratación, consagrado en los artículos 1091 y 1255 del Código Civil, siéndole de aplicación la normativa general de las obligaciones y contratos, contenida en los Títulos I y II del Libro IV del Código Civil, pues aunque guarde cierta similitud con el mandato, los arrendamientos de obras y de servicio, la comisión mercantil y el contrato de trabajo , goza de características propias que le dotan de autonomía alejándolo de esas otras figuras jurídicas ( Sentencias de 2 de octubre de 1999, 4 de noviembre de 1994, 4 de julio de 1994, 22 de diciembre de 1992, 21 de mayo de 1992, 26 de marzo de 1992 ; 6 de octubre de 1990 ; 3 de marzo de 1967 ; 21 de octubre de 1965 ó 9 de octubre de 1965 ) Debiendo tenerse en cuenta que el mediador o corredor, salvo que medie una autorización y representación expresa (art. 1713 párrafo segundo del Código Civil " para enajenar se necesita mandato expreso") , no interviene en la celebración del contrato de compraventa que posteriormente se suscriba entre su comitente y una tercera persona que hubiera encontrado a través de su actividad propia y genuina, que es pregestora, consistente en hacer posible una contratación , por lo que precisamente cesa una vez que ha puesto a las partes en contacto para celebrar entre ellos el contrato ( Sentencias de 19 de octubre de 1993, 21 de mayo de 1992, 26 de marzo de 1992 ó 10 de marzo de 1992 ) y el pacto en virtud del cual el comitente autoriza al mediador o corredor a recibir de la tercera persona que encuentre como posible contratante una parte del precio en concepto de arras o señal, no confiere, en absoluto, al mediador un poder expreso para vender ( Sentencias de 7 de marzo de 1994 y 19 de octubre de 1993 ).Por último el mediador o corredor, cualesquiera que fueran las gestiones que hubiera realizado, la diligencia y trabajo desarrollado , salvo pacto en contrario, no devenga sus honorarios sino hasta el preciso momento en que, a consecuencia de sus gestiones, se celebra el posterior contrato entre su comitente y la persona por él aportada ( o desde que el comitente se aprovecha de esas gestiones de una forma distinta a la celebración del posterior contrato), si bien una vez perfeccionado ese contrato ya no pierde el Derecho al cobro de sus honorarios por el dato de no haberse consumado a causa de cualesquiera vicisitudes contractuales que puedan surgir, ya que el mediador no responde del buen fin del contrato ( Sentencias de 4 de noviembre de 1994, 4 de julio de 1994, 30 de noviembre de 1993 , 19 de octubre de 1993, 22 de diciembre de 1992 ó 26 de marzo de 1991 ) ."

SEGUNDO.- En el caso presente, devienen hechos incontrovertibles, en cuanto pacíficamente admitidos por las partes, los siguientes: La entidad demandada "Ideas , Ocio y Sol S. L." encargó en el año 2006, a medio de contrato verbal, la prestación de los servicios profesionales del actor como agente de la propiedad inmobiliaria , en orden a la adquisición de un local comercial en Vigo , para proceder a la apertura en el mismo de una oficina inmobiliaria; tras las realización de las oportunas gestiones, el actor informó a la demandada sobre la existencia del local situado en la calle Elduayen núm. 45 y acompañó al representante de esta en su visita al mismo, poniéndole en contacto con sus propietarios. Como consecuencia de aquellas gestiones, el 31 de octubre de 2006 se suscribió, en documento privado, contrato de compraventa

del local, por los vendedores Dª Tamara y D. Hipolito y el representante de la sociedad ahora demandada D. Manuel, fijándose el precio para la venta en la suma de 300.506 euros. En la Estipulación Sexta de dicho contrato se reconocía expresamente la intervención del demandante en su condición de agente de la propiedad inmobiliaria, estableciéndose que el abono de los honorarios correspondientes a dicha intervención sería de cuenta de la parte compradora. Con fecha 3 de mayo de 2007 , las mismas partes acordaron resolver y dejar sin efecto el contrato de compraventa, devolviendo los vendedores la suma de 6.000 euros que la compradora había entregado a cuenta.

Resulta, por tanto, de todo punto evidente que hay una actividad eficiente y perfectamente acreditada del agente mediador en relación con el previo encargo y la búsqueda de ofertas y puesta en contacto con los vendedores , concertándose el negocio que efectivamente llevan a cabo y perfeccionan a medio de la suscripción del contrato de compraventa, de suerte que cumplida y agotada la actuación intermediaria, surge el Derecho del mismo al cobro de sus honorarios profesionales a medio de la remuneración convenida y es que, como señala la Sentencia del Tribunal Supremo de 6 de octubre de 2007 : "En efecto, está demostrado que el contrato de compraventa se perfeccionó, lo que , a falta de pacto expreso, sería suficiente para entender culminado el negocio y devengado el Derecho a comisión del mediador", siendo así que el Derecho a la remuneración no se pierde por la falta de cumplimiento del contrato, salvo pacto en contrario, ni tampoco en caso de desistimiento del contrato ya celebrado (por todas, Sentencia de 5 noviembre 2004 ).

TERCERO.- La parte demandada, amparada en el principio de cumplimiento simultáneo de las obligaciones recíprocas o sinalagmáticas, con arreglo al que no tiene Derecho a exigir el cumplimiento a la otra parte aquella que no cumple o no se ofrece a cumplir lo que su respetiva obligación le exige, viene a oponerse esgrimiendo la excepción de incumplimiento contractual. Así se adelantaba en el escrito de contestación a la demanda la denuncia de incumplimiento por el agente de su obligación de proporcionar al cliente información sobre la situación urbanística y jurídica del local y se abunda en el de formalización del recurso en la misma idea , afirmándose que "el agente incumplió su obligación de mantener informado al cliente en todos los detalles que pudieran influir sobre la valoración y consecuencias del negocio, incumpliendo el Reglamento profesional que le vincula".

Ciertamente la Sentencia del Tribunal Supremo de 4 de julio de 1994, en relación con los deberes de información del agente mediador señalaba que " ... la referida doctrina jurisprudencial, que aquí se ratifica, expresiva, en síntesis, de que, como norma general y salvo pacto expreso en contrario, el derecho del agente mediador al cobro de su comisión nace desde el momento mismo en que el contrato de compraventa (objeto de la mediación) queda perfeccionado , sin necesidad de esperar a la consumación del mismo, a la que ya es totalmente ajeno el Agente mediador, la referida doctrina jurisprudencial repetimos, presupone, como es obvio, que el contrato de compraventa que se perfeccione sea el que corresponda a la verdadera situación jurídica y registral del inmueble o inmuebles que se tratan de vender, lo que el Agente de la Propiedad Inmobiliaria, que interviene como mediador , tiene el deber profesional de averiguar y conocer, conforme le ordena el párrafo segundo del artículo 30 del reglamento de los Colegios Oficiales de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria, aprobado por el decreto número 3248/1969, de 4 diciembre, y de ponerlos en conocimiento de las dos partes y de responder de la exactitud de los datos que les facilite (números 1.º y 7.º del artículo 28 del citado Reglamento )" y, en igual sentido la Sentencia de 2 de octubre de 1999 : ""no puede caber duda que el corredor para cumplir los encargos encomendados debe mantener informado al cliente en todos los detalles que pudieran influir sobre la valoración y consecuencia del negocio, obligación ésta propia de los contratos de comisión y de mandato y perfectamente asumible dentro del contenido del contrato de corretaje".

Evidentemente no cabe hablar en el caso presente de desconocimiento por el futuro comprador de la realidad registral del inmueble. La parte demandada tuvo a la vista, al tiempo de otorgar el contrato de compraventa , la información registral expedida por el Registro de la Propiedad , en la que se hacía constar como cargas , la existencia de afecciones fiscales y una hipoteca a favor de la entidad "Sogarpo S. G. R.", limitaciones que se hicieron constar incluso en el propio contrato de compraventa.

Tampoco es de recibo la denuncia de que, desde el punto de vista urbanístico, se hubiere omitido información sobre limitaciones y gravámenes urbanísticos. Aún afectando al local, en el momento en que se otorga la compraventa, la normativa municipal derivada del Plan especial de Reforma Interior PEPRI Casco Vallo de Vigo , ninguna limitación se establecía para el aprovechamiento urbanísimo del local como destinado a la instalación en el mismo de una oficina inmobiliaria. El propio perito en sus aclaraciones del juicio, como refleja la Sentencia de instancia, concluye admitiendo que la ubicación geográfica del local (en el Casco Vello) no imposibilitaba para abrir una oficina destinada a aquella actividad. Y así la licencia de actividad (para desarrollar aquella a que se destinaba el local), como la licencia de obras (para ejecutar las reformas pertinentes), no constituyen limitaciones sino simples requisitos de carácter administrativo, no para el particular local, sino en general y cuya exigencia es hecho notoriamente conocido y , con mayor razón, para quien se va a dedicar a la misma actividad (agencia inmobiliaria) que aquel a quien , en razón de la misma, se exige la información.

Finalmente , no cabe imputar incumplimiento del deber de información al agente, en relación con la exigencia de determinados "condicionantes normativos" a que se refiere el informe pericial aportado por la parte demandada. En primer lugar, porque tales condicionantes están en función de una pretensión concreta de la entidad demandada: "reforma interior de redistribución del local y creación de un único escaparate de vidrio en toda la fachada", idea constructiva que resulta ser una manifestación que se hace por la parte interesada al perito al tiempo de encargarle el dictamen, pero que no consta en modo alguno se hubiere participado en su momento al agente, a quien solamente se le indicó que el local a adquirir estaría destinado a oficina inmobiliaria. Y, en segundo lugar, toda vez que, en cualquier caso , se trataría de datos y detalles puramente técnicos (recuperación de la imagen original de la planta baja del edificio, sustitución de la carpintería de aluminio por otra de madrea, eliminación de la instalación exterior de climatización, eliminación de elementos aportados en reformas anteriores, etc.) que quedan fuera y superan ampliamente el campo de los conocimientos profesionales cualificados del sector de la intermediación inmobiliaria: tal es así que a la hora de determinar tales indicaciones a medio de un dictamen técnico, la parte demandada acude, lógicamente , a un arquitecto superior y no a un agente de la propiedad inmobiliaria.

En definitiva, no es posible exonerar a la parte demandada de su obligación de abonar la comisión que se reclama en la litis, a partir de un inexistente incumplimiento de la obligación de información que afectaba al demandante.

CUARTO.- De conformidad con lo prevenido en los arts. 394. 1 y 398. 1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, cuando sean desestimadas todas las pretensiones de un recurso de apelación, se impondrán las costas a la parte apelante, salvo que el tribunal aprecie, y así lo razone, que el caso presentaba serias dudas de hecho o de Derecho.

En virtud de la Potestad Jurisdiccional que nos viene conferida por la Soberanía Popular y en nombre de S.M. el Rey

Fallo

Desestimando el recurso de apelación interpuesto por el procurador D. Benito Escudero Estévez, en nombre y representación de la entidad "Ideas, Ocio y Sol S. L." contra la Sentencia de fecha tres de febrero de dos mil nueve , dictada por el juzgado de Primera Instancia núm. 10 de Vigo, confirmamos la misma, con imposición a la parte apelante, de las costas procesales del recurso.

Esta resolución es firme, al no ser susceptible de recurso alguno.

Así, por esta nuestra sentencia , lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.- Dada y pronunciada fue la anterior Sentencia por los Ilmos. Sres. Magistrado/s que la firman y leída por el/la Ilmo. Magistrado ponente en el mismo día de su fecha, de lo que yo el/la Secretario doy fe.