Sentencia CIVIL Nº 113/2018, Audiencia Provincial de Girona, Sección 1, Rec 420/2017 de 29 de Marzo de 2018

Encabezamiento

Sección 1a Civil de la Audiencia Provincial de Girona (UPSD AP Civil Sec.1)
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N.I.G.: 1706642120158104090
Recurso de apelación 420/2017 -1
Materia: Juicio Ordinario
Órgano de origen:Sección Civil. Juzgado de Primera Instancia e Instrucción nº 4 de Figueres
Procedimiento de origen:Procedimiento ordinario 326/2015
Parte recurrente/Solicitante: IMMOSERVEIS EMPORDA 98 SL
Procurador/a: Rosa Maria Bartolomé Foraster
Abogado/a: Mireia Pi Pages
Parte recurrida: Leticia , Emilio
Procurador/a: Carme Peix Espigol
Abogado/a: ANNA VALDE I VIA
SENTENCIA Nº 113/2018
Magistrados:
Fernando Ferrero Hidalgo
Carles Cruz Moratones
Nuria Lefort Ruiz de Aguiar
Girona, 29 de marzo de 2018

Antecedentes

Primero . En fecha 22 de junio de 2017 se han recibido los autos de Procedimiento ordinario 326/2015 remitidos por el Juzgado de Primera Instancia e Instrucción nº 4 de Figueres a fin de resolver el recurso de apelación interpuesto por la Procuradora Rosa Maria Bartolomé Foraster, en nombre y representación de IMMOSERVEIS EMPORDA 98 SL contra la Sentencia de fecha 24/03/2017 y en el que consta como parte apelada la Procuradora Carme Peix Espigol, en nombre y representación de Leticia y Emilio .

Segundo . El contenido del fallo de la Sentencia contra la que se ha interpuesto el recurso es el siguiente: 'FALLO Que estimo íntegramente la demanda presentada por Dª Carme Peix Espígol, Procuradora de los Tribunales, actuando en representación de D. Emilio y Dª Leticia , frente a la mercantil 'Immoserveis Empordà 98, S.L.' y en su virtud debo: Condenar a la demandada a otorgar escritura de elevación a documento público del contrato celebrado y suscrito entre D. Emilio y Dª Leticia y la demandada de fecha 25.04.2007 (y anexo, y contrato de fecha 13.09.2010), y con ello condenar a la demandada al cumplimiento de lo pactado, es decir, al pago de la cantidad de 127.354,24€, en concepto de principal, más el interés legal desde la interpelación judicial y costas.

Se impone a la demandada el pago de las costas derivadas de las presentes actuaciones.

Que desestimo íntegramente la demanda reconvencional presentada por la Procuradora de los Tribunales, Dª Rosa-María Bartolomé Foraster, actuando en representación de 'Immoserveis Empordà 98, S.L.', contra D. Emilio y Dª Leticia , absolviendo a los mismos de las pretensiones formuladas en la misma.

Se condena en costas a 'Immoserveis Empordà 98, S.L.', en relación a la demanda reconvencional.' Tercero. El recurso se admitió y se tramitó conforme a la normativa procesal para este tipo de recursos.

Se señaló fecha para la celebración de la deliberación, votación y fallo, que ha tenido lugar el día 14/02/2018.

Cuarto. En la tramitación de este procedimiento se han observado las normas procesales esenciales aplicables al caso.

Se designó ponente a la Magistrada Nuria Lefort Ruiz de Aguiar.

Fundamentos

PRIMERO.-Antecedentes.

La actora presentó demanda de juicio ordinario en la que solicitó la elevación a público del contrato de compraventa firmado con la demandada el 25 de abril de 2007, su anexo de 30 de noviembre y el contrato de fecha 13 de septiembre de 2010, solicitando también que la demandada fuera condenada a pagar la parte del precio aplazado no satisfecho y que asciende a 127.354, 24 euros.

La demandada se opuso a la demanda reconociendo la firma de los contratos en que se funda, así como la falta de pago de la cantidad reclamada. Alega como causa del incumplimiento la falta de financiación.

Interpone demanda reconvencional en la que solicita que, en aplicación de la cláusula rebus sic stantibus, valore el juzgado la alteración sobrevenida de circunstancias que se produjo como consecuencia de la crisis económica y el desplome del mercado inmobiliario y, a fin de restablecer el equilibrio entre las prestaciones de las partes, rebaje el precio de venta en un 30% o en el importe que el Juzgado considere.

La actora principal y demandada en reconvención se opuso por considerar inaplicable en este caso la cláusula rebus sic stantibus al no concurrir los requisitos exigibles.

La sentencia considera probada la existencia del contrato y su contenido, así como el incumplimiento por la demandada de las obligaciones que le afectan, por lo que estima íntegramente la demanda. Desestima la reconvención al considerar que no se ha probado la alteración extraordinaria de circunstancias que justifique la reducción del precio en aplicación de la cláusula rebus sic stantibus.

La apelante funda el recurso en los siguientes argumentos: a) El pacto tercero del contrato de 25 de abril de 2007 establece que la compraventa se elevará a público cuando conste la existencia de licencia de parcelación, mención que debe entenderse referida a la licencia de edificación, pues es ésta la que resulta esencial para el contrato, ya que la actora se dedica a la promoción inmobiliaria y no hubiera adquirido una finca en la que no pudiera edificar, b) La suspensión por el Ayuntamiento de Banyoles de la concesión de licencias de edificación fue la razón por la que las partes firmaron una prórroga del contrato en noviembre de 2007, si bien en la nueva fecha (30 de junio de 2008) seguía vigente la suspensión que había sido causa de la prórroga, c) no es cierto que el 5 de septiembre de 2008 se hubiera alzado la suspensión, d) la actora asumió la obligación de entregar la finca con licencia de edificación y ha resultado probado que el contrato no se cumplió por causa imputable a la vendedora, e) el contrato de 13 de septiembre de 2013 se firmó con la finalidad de evitar una contienda judicial al no haber aceptado la vendedora la resolución contractual previamente solicitada por la apelante, f) desde diciembre de 2011, ante la imposibilidad de cumplir con los pagos, intentó sin éxito una rebaja en el precio, g) se ha probado la alteración extraordinaria de circunstancias que da lugar a una desproporción exorbitante en las prestaciones de las partes y justifica la aplicación de la cláusula rebus sic stantibus.

La apelada se opone al recurso y solicita la confirmación de la sentencia recurrida.



SEGUNDO.- Hechos probados.

La presente resolución debe partir de la base fáctica establecida en la sentencia de instancia que no ha sido impugnada por los litigantes que se concreta en los siguientes hechos: 1.- Los litigantes firmaron el 27 de abril de 2007 contrato privado de compraventa sobre la finca propiedad de los actores por 330.556,66 euros de los que 120.202,42 se entregaron por el comprador en el momento de la firma del contrato privado y los 210.354,24 restantes se entregarían al elevar a público la compraventa.

2.- En abril de 2007, cuando se firmó el contrato de compraventa y pagó parcialmente el precio, existía un fideicomiso residual a favor de un tercero y era necesaria la adjudicación de la finca que se vendía a los vendedores de acuerdo con la licencia de parcelación.

3.- El 30 de noviembre de 2007 la parte vendedora ya había cancelado el fideicomiso y se había procedido a la parcelación y adjudicación de la finca a su favor, pero el Ayuntamiento de Banyoles había suspendido la concesión de licencias de edificación en la zona donde se encuentra ubicada la finca. Por este motivo las partes firmaron un anexo al contrato privado de compraventa.

4.- El 30 de noviembre de 2007 en el anexo al contrato privado de compraventa las partes acordaron: que en ese acto la compradora entregaba a los vendedores 25.000 euros que se restaban del precio aplazado.

Se establece nueva fecha para la elevación a escritura pública de la compraventa el 30 de junio de 2008. Si en esa fecha no se hubiese alzado la suspensión en la concesión de licencias se amplía el plazo para elevar a público la compraventa y pagar el resto del precio hasta el 30 de diciembre de 2008.

5.- El cinco de septiembre de 2008 la vendedora envió un burofax a la compradora comunicándole que ya no había ningún impedimento para la obtención de licencias de edificación. A dicho burofax acompañó la certificación expedida por el Ayuntamiento de fecha 30 de julio de 2008.

6.- El 10 de septiembre de 2008 los vendedores requirieron a la compradora para elevar a público la compraventa el próximo día 8 de octubre a las 18:00 horas.

7.- A la comunicación enviada por los vendedores el 5 de septiembre respondió la compradora negando que se hubiera alzado la suspensión de la concesión de licencias, acompañando certificación del Ayuntamiento de 30 de abril de 2008.

8.- El 3 de octubre la compradora comunicó a los vendedores que no acudiría a elevar a público la compraventa en la fecha señalada por lo que entiende que el plazo se ha prorrogado automáticamente hasta el 31 de diciembre de 2008.

9.- El 11 de diciembre los vendedores requirieron a los compradores para que señalaran día y hora para elevar a público la compraventa antes del final del plazo señalado en el anexo al contrato de compraventa que vencía el 31 de diciembre de 2008.

10.- El 30 de diciembre la compradora contestó al anterior requerimiento comunicando haber solicitado al Ayuntamiento certificación sobre la situación urbanística de la finca. Consideran que hasta que no tengan conocimiento de si se ha levantado la suspensión acordada por el Ayuntamiento no pueden tomar decisión alguna en relación con el contrato.

11.- A partir de ese momento las partes se cruzan varios requerimientos y notificaciones en los que se acusan mutuamente de incumplir el contrato. El 13 de septiembre de 2010 acuerdan dejar sin efecto los requerimientos anteriores, ratificar lo acordado en el contrato de abril de 2007 y su anexo, excepto en cuanto a la forma de pago de la parte del precio no satisfecha hasta el momento, que pagará la compradora en los términos que se establecen en el documento de esa fecha, fijando como fecha límite para el otorgamiento de la escritura pública de compraventa el 31 de diciembre de 2013.

12.- La compradora no pagó las cantidades en los plazos pactados. Requerida de cumplimiento por la parte vendedora solicitó nuevo plazo, así como una rebaja en el precio de la compraventa.



TERCERO.- Cumplimiento del contrato. Obligaciones asumidas por los vendedores.

De los hechos probados y la documental aportada resulta que los vendedores, en contra de lo que afirma la apelante en el recurso, no se obligaron a entregar la finca con licencia de edificación, sino con licencia de parcelación.

Es cierto que en el contrato privado de compraventa firmado en abril de 2007 las partes no previeron la posibilidad de que en el momento de elevar a público la compraventa el Ayuntamiento hubiera suspendido el otorgamiento de licencias. De conformidad con lo pactado la elevación a público debió haberse realizado, como máximo en el plazo de cuatro meses desde la firma. Vencido el plazo resultó que, aunque los vendedores ya tenían la licencia de parcelación, el Ayuntamiento había suspendido la concesión de licencias de edificación.

Por ese motivo las partes pactaron un anexo al contrato en el que establecían un nuevo plazo, considerando que para entonces se habría ya levantado la suspensión por parte del Ayuntamiento. Para el caso de que no fuera así previeron dos posibilidades: aplazar el otorgamiento de la escritura pública y el pago hasta el 31 de diciembre de 2008 o permitir al comprador resolver el contrato recuperando las cantidades entregadas hasta el momento.

Las partes difieren en relación con un hecho: el momento en que el Ayuntamiento alzó la suspensión acordada. Si para la parte vendedora ese hecho se produjo en agosto de 2008, la vendedora sostiene que fue en el año 2009.

Consecuencia de esta diferencia de pareceres, a partir de diciembre de 2009 se inicia un periodo en el que los litigantes se dirigen múltiples comunicaciones acusándose mutuamente de incumplimiento.

La controversia sobre quién incumplió y si podía la compradora resolver el contrato, sin embargo, resulta irrelevante a los efectos de lo que aquí se resuelve y ello porque las partes alcanzaron en septiembre de 2010 un acuerdo transaccional en el que dejaban sin efecto los requerimientos anteriores y zanjaban sus diferencias, novando con ello el contrato original estableciendo nuevo plazo para el pago del precio. Es evidente por lo tanto que ambas partes optaron en ese momento por seguir adelante con el contrato inicialmente proyectado y ello a pesar de ser plenamente conscientes de los problemas y dificultades que habían surgido desde abril de 2007, entre los que sin duda, junto con la suspensión de licencias que en ese momento ya se había alzado, consideraron la situación de crisis económica que, con especial afectación al sector inmobiliario, azotaba España en ese momento.

En definitiva, tras la firma del contrato el 13 de septiembre de 2010 no puede la apelante pretender fundar la falta de pago del precio en un incumplimiento previo por parte de la vendedora en relación con la obtención de la licencia de edificación, primero porque la parte vendedora no asumió esa obligación y segundo, porque esa controversia fue resuelta con carácter definitivo por las partes en el contrato de septiembre de 2010.



CUARTO.- La moderna interpretación de la cláusula Rebus sic stantibus.

Sentado lo anterior resta por resolver sobre lo peticionado por la demandada y apelante en relación con la moderación del precio para ajustar las prestaciones de las partes a las nuevas circunstancias surgidas como consecuencia de la crisis económica en aplicación del principio 'rebus sic stantibus' según la moderna interpretación que del mismo hace actualmente la jurisprudencia.

Desde el año 2012 ( SSTS 20 de febrero de 2012 ( núm. 1887, 2008), 20 de noviembre de 2012 ( núm.

674, 2012), 25 de marzo de 2013 ( núm. 165, 2013), 26 de abril de 2012 (núm. 309, 2013 ), y 11 de noviembre de 2013 (núm. 638/2013 ) se ha producido un giro en la jurisprudencia en la aplicación de la cláusula rebus sic stantibus, siendo especialmente relevante la Sentencia del Tribunal Supremo de 30 de junio de 2014 .

La sentencia citada distingue la cláusula rebus sic stantibus de figuras afines, como por ejemplo la imposibilidad sobrevenida de cumplimiento. Así señala que la diferencia entre una y otra se encuentra en que la imposibilidad sobrevenida de cumplimento requiere que el acontecimiento sobrevenido sea fortuito - ajeno a la esfera de control de quien lo alega- y absolutamente imprevisible. Por el contrario, el principio rebus sic stantibus entrará en juego siempre que se produzca una 'alteración de la razón o causa económica que informó el equilibrio prestacional del contrato que determina una injustificada mayor onerosidad para una de las partes' . De tal forma que lo que habrá que valorar no es si la alteración de circunstancias era imprevisible en el sentido de fortuita, sino si resultaba ''previsible' en la configuración del aleas pactado o derivado del contrato. De ahí, que la nota de imprevisibilidad no deba apreciarse respecto de una abstracta posibilidad de la producción de la alteración o circunstancia determinante del cambio, considerada en sí misma, sino en el contexto económico y negocial en el que incide' .

En definitiva se trata de resolver la tensión que la crisis económica genera entre dos de los principios básicos de nuestro derecho contractual, el pacta sunt servanda y el de buena fe en el cumplimiento de los contratos que tiene su reflejo la cláusula rebus sic stantibus, implícita en todo contrato al no aparecer recogida en nuestro derecho codificado.

Tradicionalmente la cláusula rebus sic stantibus (mientras las cosas sigan como están) ha venido siendo interpretada de forma restrictiva de tal modo que su aplicación requería, de una parte una modificación extraordinaria de las circunstancias, en el sentido de radicalmente imprevista, y de otra, una desproporción exorbitante entre prestación y contraprestación, de consecuencias dramáticas sobre el contrato, vinculada causalmente a la modificación extraordinaria de circunstancias.

La sentencia de junio de 2014 a la que venimos refiriéndonos abandona esta interpretación, sentando las bases para la moderna concepción de la cláusula rebus sic stantibus a la que pretende dotar de 'una configuración plenamente normalizada' iniciando el camino de la objetivización de su fundamento técnico.

Parte del hecho de que la crisis económica constituye un fenómeno capaz de generar un grave trastorno o mutación de circunstancias y alterar las bases sobre las que se estableció la relación contractual. Es un hecho notorio que la crisis ha tenido una gran incidencia en los contratos de tracto sucesivo o de cumplimiento diferido. Pero para que sea de aplicación la moderna doctrina sobre la cláusula rebus sic stantibus no basta una referencia genérica a la crisis económica, siendo necesario revisar y analizar en cada caso concreto la incidencia real de la crisis sobre el contrato.

La sentencia de constante referencia identifica los criterios para valorar la incidencia de la crisis en un contrato de forma objetiva, llevando la cuestión a la base del negocio y la conmutatividad del contrato, a lo que añade la necesidad de analizar la distribución del riesgo implícita en el contrato que sea objeto de la litis.

Analizar el supuesto concreto a la luz de los criterios expuestos permitirá responder a las preguntas esenciales en la cuestión que nos ocupa, a saber, ¿tiene el cambio entidad suficiente, altera el estado de las cosas de forma relevante? ¿Qué consecuencias debe tener esa alteración en las relaciones entre las partes?.

La Sentencia del Tribunal Supremo de 30 de junio de 2014 fija doctrina jurisprudencial y establece los requisitos que deben concurrir para que proceda la aplicación de la cláusula bajo la rúbrica Criterios básicos de la delimitación: fundamento causal, base del negocio y asignación contractual del riesgo derivado.

' Con carácter general, establecido el nexo entre el plano causal del contrato y la tipicidad contractual de la cláusula, la valoración de la incidencia que determina la mutación o el cambio de circunstancias, es decir, la posible alteración causal del contrato, se realiza de un modo objetivado mediante el recurso concorde de dos criterios de concreción de dicha tipicidad. Con el primero, a través de la doctrina de la base del negocio, se contrasta principalmente el alcance de dicha mutación o cambio respecto del sentido o finalidad del contrato y de la conmutatividad o equilibrio prestacional del mismo. De esta forma, el contraste de la denominada base objetiva del negocio nos permite concluir que la mutación o cambio de circunstancias determina la desaparición de la base del negocio cuando: - La finalidad económica primordial del contrato, ya expresamente prevista, o bien derivada de la naturaleza o sentido del mismo, se frustra o se torna inalcanzable.

- La conmutatividad del contrato, expresada en la equivalencia o proporción entre las prestaciones, desaparece prácticamente o se destruye, de suerte que no puede hablarse ya del juego entre prestación y contraprestación.

Complementariamente, el contraste de la denominada base subjetiva del negocio nos permite llegar a idéntica conclusión en aquellos supuestos en donde la finalidad económica del negocio para una de las partes,no expresamente reflejada, pero conocida y no rechazada por la otra, se frustra o deviene inalcanzable tras la mutación o cambio operado.

La aplicación de la teoría de la base del negocio como cauce interpretativo a estos efectos ha sido resaltada por la reciente jurisprudencia de esta Sala, entre otras, SSTS 20 de febrero de 2012 ( núm. 1887, 2008), 20 de noviembre de 2012 ( núm. 674, 2012), 25 de marzo de 2013 ( núm. 165, 2013), 26 de abril de 2012 (núm. 309, 2013 ), y 11 de noviembre de 2013 (núm. 638/2013 ).

Por su parte, el otro criterio concorde a esta función delimitadora de la tipicidad contractual en la aplicación de esta figura viene representado por el aleas o marco de riesgo establecido o derivado del negocio, el denominado 'riesgo normal del contrato'. En este sentido, el contraste se realiza entre la mutación o cambio de circunstancias y su imbricación o adscripción con los riesgos asignados al cumplimiento del contrato ya por su expresa previsión, o bien por su vinculación con los riesgos propios que se deriven de la naturaleza y sentido de la relación obligatoria contemplada en el contrato, de forma que para la aplicación de la figura el cambio o mutación, configurado como riesgo, debe quedar excluido del 'riesgo normal' inherente o derivado del contrato.

En suma, estos criterios de tipicidad nos responden, en una primera instancia o contraste, a las preguntas básicas que plantea la posible atención jurídica a todo cambio de circunstancias o de condiciones, si dicho cambio tiene entidad suficiente, esto es, altera el estado de las cosas de un modo relevante, y si dichas alteración debe tener consecuencias para las partes implicadas.'.

Para que resulte de aplicación la cláusula rebus sic estantibus será necesario acreditar la realidad de la alteración de circunstancias así como que ha producido sobre el contrato los siguientes efectos: 1.- La finalidad económica del contrato resulta inalcanzable.

2.- Destruye o prácticamente desaparece el equilibrio o proporción entre las prestaciones de una y otra parte.

Por último señalar que, si el cambio de circunstancias está dentro de los riesgos asignados en el contrato, ya sea por estar expresamente previsto o por resultar tal asignación de su naturaleza, la alteración de circunstancias no producirá efecto alguno en la vida del contrato, es decir no dará lugar a la resolución o modificación de los términos pactados, debiendo atender los contratantes al principio pacta sunt servanda.



QUINTO.- Aplicación de la cláusula rebus sic stantibus al presente supuesto.

A fin de determinar si, como sostuvo la apelante en la instancia y reitera en esta alzada, en aplicación de la doctrina expuesta debe reducirse en un 30% el precio de la compraventa, es preciso analizar si, de acuerdo con la moderna jurisprudencia ya citada, la crisis económica y sus efectos sobre el mercado inmobiliario y financiero afecta a la base del negocio, alterando el equilibrio de las prestaciones de tal forma que hace desaparecer la conmutatividad.

Para ello habrá que analizar si la crisis económica 1.- Ha afectado a la finalidad económica del contrato de modo que ésta resulta inalcanzable.

2.- Ha afectado al equilibrio entre las prestaciones de las partes hasta el punto de hacerlo desaparecer.

3.- El riesgo de que cambiaran las circunstancias por el advenimiento de una crisis económica como la que ha acaecido no deba ser soportado por la apelante, ya sea por preverlo así el contrato, ya por resultar de la naturaleza del contrato.

Partiendo de que la relación contractual que vincula a las partes es la compraventa lo relevante es determinar si el precio fijado por el terreno en el contrato de abril de 2007, que se mantuvo en el que firmaron en 2010, es desproporcionado respecto del valor del mismo. Lo cierto es que la apelante ni siquiera hace referencia a la desproporción, ni la cuantifica, ni mucho menos prueba que exista.

Es por ello que, confirmando la resolución de instancia, procede desestimar el recurso.



SEXTO.- Costas.

De conformidad con lo expuesto debemos desestimar el recurso y, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 398 de la LEC , condenar a la recurrente al pago de las costas de esta alzada.

Fallo

Desestimar el recurso de apelación formulado por Inmoserveis Empordà 98, S.L. contra la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia núm. 4 de Figueres en los autos de juicio ordinario núm. 326/2015 el 24 de marzo de 2017, y CONFIRMAR la misma, condenando a la apelante al pago de las costas de esta alzada.

De acuerdo con lo dispuesto en la disposición final decimosexta y transitoria tercera de la LEC 1/2000 , contra esta sentencia cabe recurso de casación ante el Tribunal Supremo/Superior de Justicia de Cataluña si concurre la causa prevista en el apartado tercero del número 2 del artículo 477 y también podrá interponerse recurso extraordinario por infracción procesal previsto en los artículos 468 y siguientes ante el mismo Tribunal, si concurre alguno de los motivos previstos para esta clase de recurso y se interpone conjuntamente con el recurso de casación.

Lo acordamos y firmamos.

Los Magistrados: D. Fernando Ferrero Hidalgo, D. Carles Cruz Moratones y Dña. Nuria Lefort Ruiz de Aguiar.