Sentencia CIVIL Nº 113/2021, Audiencia Provincial de Burgos, Sección 2, Rec 416/2019 de 29 de Marzo de 2021

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 2

BURGOS

SENTENCIA: 00113/2021

Modelo: N10250

PALACIO DE JUSTICIA-PASEO DE LA AUDIENCIA Nº 10

Teléfono:947 25 99 30 Fax:947 25 99 33

Correo electrónico:

Equipo/usuario: IPB

N.I.G.09059 42 1 2018 0001676

ROLLO: RPL RECURSO DE APELACION (LECN) 0000416 /2019

Juzgado de procedencia:JDO.DE 1A.INSTANCIA N.1 de BURGOS

Procedimiento de origen:OR8 ORDINARIO LPH-249.1.8 0000160 /2018

Recurrente: Erasmo, Eulogio , Ezequiel , Fausto

Procurador: ALVARO BENJAMIN MOLINER GUTIERREZ, ALVARO BENJAMIN MOLINER GUTIERREZ , ALVARO BENJAMIN MOLINER GUTIERREZ , ALVARO BENJAMIN MOLINER GUTIERREZ

Abogado: SARA VEGAS PUENTE, SARA VEGAS PUENTE , SARA VEGAS PUENTE , SARA VEGAS PUENTE

Recurrido: COMUNIDAD PROPIETARIOS C/ DIRECCION000 Nº NUM000, DE BURGOS COMUNIDAD PROPIETARIOS C/ DIRECCION000 Nº NUM000, DE BURGOS

Procurador: ENRIQUE SEDANO RONDA

Abogado: VICTOR MANUEL ANDRES MARTINEZ

S E N T E N C I ANº 113

TRIBUNAL QUE LO DICTA:

SECCIÓN SEGUNDA DE LA AUDIENCIA PROVINCIAL DE BURGOS

ILMOS/AS SRES/AS:

PRESIDENTE:

DON MAURICIO MUÑOZ FERNANDEZ

MAGISTRADOS/AS:

DOÑA ARABELA GARCIA ESPINA

DON ILDEFONSO BARCALA FERNÁNDEZ DE PALENCIA

SIENDO PONENTE:DOÑA ARABELA GARCÍA ESPINA

SOBRE:NULIDAD ACUERDO PROPIEDAD HORIZONTAL

LUGAR:BURGOS

FECHA:VEINTINUEVE DE MARZO DE DOS MIL VEINTIUNO.

En el Rollo de Apelación nº 416 de 2019 , dimanante de Juicio Ordinario nº 160/201 , del Juzgado de Primera Instancia nº 1 de Burgos, en virtud del recurso de apelación interpuesto contra la Sentencia de fecha 10 de julio de 2019 ,siendo partes como demandante-apelante D. Eulogio, D. Ezequiel, D. Fausto, D. Erasmo, representados ante este Tribunal por el Procurador D. Álvaro Benjamín Moliner Gutiérrez y defendidos por la Letrado Dª Sara Vegas Puente; y como demandada-apelada COMUNIDAD PROPIETARIOS DIRECCION000 Nº NUM000 de Burgos, representada por el procurador D. Enrique Sedano Ronda y defendida por el Letrado D. Víctor Manuel Andrés Martínez.

Antecedentes

PRIMEROapelada, cuyo Fallo es del tenor literal siguiente: 'ACUERDO DESESTIMAR la demanda interpuesta por el procurador de los tribunales D. ALVARO JIMENEZ PALACIOS, en nombre y representación de D. Eulogio, D. Ezequiel, D. Fausto y D. Erasmo; contra la COMUNIDAD PROPIETARIOS DIRECCION000 Nº NUM000 DE BURGOS, y debo absolver y absuelvo a la Comunidad demandada, siendo las costas procesales de cuenta de la parte demandante'

SEGUNDO.-Notificada dicha resolución a las partes, por la representación de la parte actora D. Eulogio, D. Ezequiel, D. Fausto y D. Erasmo se interpuso recurso de apelación, que fue tramitado con arreglo a Derecho.

TERCERO.- En la tramitación del presente recurso se han observado las prescripciones legales, habiendo sido deliberada y votada la causa por esta Sala en fecha 6 de febrero de 2020.

Fundamentos

PRIMERO.-Los demandantes, D. Eulogio, D. Ezequiel, D. Fausto, D. Erasmo, formularon demanda de Juicio Ordinario frente a la Comunidad de Propietarios de la DIRECCION000 nº NUM000 de Burgos, ejercitando la acción de impugnación de acuerdos, solicitan se declaren nulos los acuerdos de la Junta General Extraordinaria de fecha 4 de diciembre de 2018 en los que se aprueban que los propietarios de los locales comerciales han de contribuir al pago de todas las obras en función del coeficiente de cada uno y en los que se establece la obligación de pago de una cuota mensual en función de este mismo coeficiente.

Alegaba la parte actora en su demanda que ' el acuerdo adoptado en la Junta Extraordinaria de fecha 4 de enero de 2018, en relación con la obligación del pago de la obra relativa a las fachadas por parte de los actores, no solo es contrario a la ley, sino que ha sido adoptado con abuso de derecho y supone un grave perjuicio para mis representados que no tienen obligación alguna de soportarlo'.

Contra la sentencia que desestima la demanda, interponen recurso de apelación los actores, solicitando se revoque la resolución recurrida y se estime íntegramente la demanda.

Alegan como fundamento de su recurso:

- Que los acuerdos adoptados por unanimidad solo pueden ser dejados sin efecto por otro posterior, también unánime.

- Que 'el acuerdo adoptado por la Comunidad de Propietarios actora en junta de fecha 4 de enero de 2018, por mayoría de los asistentes, supone una clara contravención del principio de vinculación de los actos propios, con afectación de los derechos de los recurrentes, representado por el acuerdo firme y ejecutivo precedente adoptado en la Junta anterior de fecha 7 de septiembre de 2015, por el que se les eximia del pago del pago de las obras en las fachadas del inmueble', pues con este Acuerdo la comunidad realiza un acto concluyente e indubitado por el cual se crea el derecho de exoneración de pago de los recurrentes.

- Que los términos del acuerdo el 7 de septiembre de 2015 'son claros sin que de ellos se deduzca que la exención en el pago acordada se vinculara a acuerdo futuro alguno en relación con el derecho a percibir una subvención que al día de la referida junta ni tan siquiera se había solicitado.'

- Que el acuerdo adoptado por la Comunidad de Propietarios actora en junta de fecha 4 de enero de 2018, por mayoría de los asistentes, con el fin de dejar sin efecto los derechos reconocidos y consolidados por el acuerdo adoptado en la Junta anterior de fecha 7 de septiembre de 2015, en relación con la exoneración del pago de la obra de las fachadas, se ha hecho con abuso de derecho, al encontrarse los actores en minoría frente a los propietarios del resto del inmueble. Igual abuso de derecho constituye el acuerdo por el cual se aprueba la contribución a los gastos totales de la Comunidad por todos los propietarios, resultando ser que algunos de estos gastos (los referidos a obras en portal y escaleras cuyo coste no esté directamente derivado de la instalación 'ex novo' del ascensor) no tienen cabida en las cuotas de participación de los propietarios de los locales comerciales en virtud de lo establecido en los Estatutos comunitarios, estando la demandada obligada a detallar las distintas partidas de obra que integran la denominada de supresión de barreras arquitectónicas ante la evidencia de partidas que suponen una mejora del portal y de la escalera, cuestión ésta que, en cuanto a la existencia de obras de mejora en portal y escaleras, no ha sido contradicha de contrario.

- Que no se pueden repercutir a los propietarios de los locales comerciales el coste de las obras realizadas en el portal y las escaleras que no estén derivados de la instalación 'ex novo' del ascensor, por contemplarse expresamente su exención en los Estatutos Comunitarios.

- Error en la valoración de la prueba por la Sentencia recurrida al señalar que las obras, cuya obligación de ejecución y pago se discuten en esta litis, son obligatorias en virtud de lo dispuesto en el artículo 10 LPH, sin necesidad de previo acuerdo de la Junta y aunque impliquen modificación del título constitutivo porque:

1.- Las obras ejecutadas y pendientes de ejecutar por la Comunidad demandada no han sido impuestas por ninguna Administración pública.

2.- Las obras de mejora de portal y escalera no son necesarias para garantizar la accesibilidad universal del inmueble.

3.- Las ayudas públicas para realizar las obras no alcanzan el 75% del importe de las mismas.

4.- Las obras ejecutadas y las pendientes de ejecutar por la Comunidad demandada no son preceptivas como consecuencia de la inclusión del inmueble en un ámbito de actuación de rehabilitación o de regeneración urbana.

5.- El artículo 17 de la Ley de Propiedad Horizontal en relación con el carácter de necesaria o no de las obras, establece que la determinación de la naturaleza de las obras que se vayan a realizar, en caso de discrepancia sobre las mismas, requerirá la adopción del oportuno acuerdo de la Junta de Propietarios, acuerdo inexistente en el presente caso.

6.- El artículo 17 de la Ley de Propiedad Horizontal establece que cuando las obras sean de mejora o no requeridas para la adecuada conservación, habitabilidad, seguridad y accesibilidad del inmueble y su cuota de instalación sea superior al importe de tres mensualidades ordinarias de gastos comunes, han de ser aprobadas con el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación. Como se deduce del acta levantada tras la Junta en la que se aprueban las obras de rehabilitación de fachadas, tejados e instalación de ascensor para la eliminación de barreras arquitectónicas, acta nº 19 de fecha 3 de noviembre de 2016, las mismas son aprobadas por una mayoría delos asistentes a la Junta que representa únicamente el 53,35% de las cuotas de participación en el inmueble.

- Que 'del contenido del acta de la Junta de fecha 3/11/2016 no se

desprende, en absoluto, que el acuerdo unánime de los asistentes para

determinar a futuro la distribución del gasto en el pago de las obras se

refiera a las obras de fachada. Este acuerdo para la distribución del

gasto de las obras fue referido al pago de la obra de eliminación de

barreras arquitectónicas, al incluir dichas obras partidas de mejora en

y escaleras a cuyo pago no estaban obligados los recurrentes.

Prueba de ello es que tal y como consta en el acta 'se llega al acuerdo

con los propietarios de los locales de que en este momento no se les fija

derrama extraordinaria a cuenta a pagar, manifestando ellos que con

esta condición no impugnan este acta'.

- Que no es hasta la Junta del 4 de enero de 2018 cuando se somete a revisión el acuerdo de 7 de abril de 2015.

- Que la sentencia recurrida no se ha pronunciado sobre la petición de nulidad del acuerdo de la Junta de 4/1/2018, en lo relativo a la procedencia de dejar sin efecto acuerdos anteriormente adoptados sin que sea incluido de forma precisa y detallada en el Orden del Día.

SEGUNDO.-Es un hecho no discutido, sino expresamente aceptado por las partes litigantes, que en la Junta de Propietarios de 7 de septiembre de 2015, tal y como consta literalmente en el Acta: ' A propuesta de D. Fausto, se aprueba por unanimidad de los asistentes eximir del pago del gasto de la fachada a los locales comerciales a quienes no se les realice obra en la misma, condición que requiere para dar su voto favorable a las obras de instalación del ascensor.

Sometido a votación las obras a ejecutar en este portal, se aprueba por unanimidad la realización de tejado, fachada, ventanas (de forma particular, debiéndolo solicitar en 2 semanas al ARU), celosías y por mayoría la obra del ascensor con los votos en contra de los propietarios de los pisos NUM001, NUM002 y NUM003.'

No es cuestión discutida, tampoco, que entre las posibles obras a realizar en el ámbito de la plataforma del ARU de San Cristóbal, entre otras, según consta en el Acta de 28 de abril de 2015, estaban las de Ascensor, Fachada, Patios, Tejado (...).

Para alcanzar la mayoría requerida para la aprobación de ejecución de la obra del ascensor, que no se alcanzó en una primera votación realizada el día 7 de septiembre de 2015 (Junta en la que el primer punto del orden del día era: ' 1º Obras a ejecutar por la plataforma ARU: Aprobación de las mismas. Medidas a tomar al respecto: Facultar a los gestores del ARU para solicitar las ayudas económicas y la financiación necesaria),el demandante Sr. Fausto, propuso a los asistentes, que a fin de alcanzar la mayoría que permitiera la instalación del ascensor, el cambiaría su voto por otro favorable a la instalación siempre que se eximiese a los locales comerciales de pagar las partidas relativas a las fachadas,

Con fecha 4 de enero de 2018, dos años y tres meses después de la Junta de 7 de septiembre de 2015 se celebra nueva Junta Extraordinaria con un único punto en el orden del Día: ' Aportación por parte de los propietarios a las obras aprobadas del ARU en función de la nueva normativa vigente. Solicitud por parte de D. Fausto, representando a los locales comerciales, para que por parte dela Comunidad se revise a la baja la aportación de estos en determinadas partidas. Medidas a tomar.'

En el Acta de la Junta de 4 de enero de 2018, consta literalmente: ' Como continuación a lo tratado en la Junta de Propietarios celebrada el pasado día 12 de diciembre del 2017 y teniendo en cuenta la modificación a que ha habido lugar, relativa a la subvención, donde ahora sí se incluye a los locales comerciales. Se plantea en este punto las actuaciones a seguir en el futuro. Una vez debatido el asunto entre los propietarios se somete a votación la forma de pago y contribución a los gastos de los propietarios en general, siendo aprobados por mayoría, con 13 votos a favor y 4 votos en contra.'

Y se acuerda 'que todos los propietarios de viviendas y locales, contribuyan al pago de todos los gastos que se generen, en función del coeficiente de cada uno, ya que de la misma forma participarán de la subvención a la que haya lugar de los distintos organismos públicos.

Por la representante de los locales Dña. Sara Vegas Puente explica que el sentido del voto de sus representados viene dado por lo que entiende contraviene el acuerdo adoptado en el acta nº 17, reiterándola que al margen de ese acuerdo, hoy se somete de nuevo a votación por haber cambiado las circunstancias en cuanto a subvenciones del ARU, ya que han pasado, como se ha explicado, de no subvencionar a los locales comerciales, a cubrir a todas las fincas en idénticas condiciones.

Se acuerda, por tanto, con el mismo resultado y sentido del voto indicado anteriormente, que los locales comerciales paguen en función de su coeficiente, la cantidad que les corresponda en base a los 200€/mensuales que vienen pagando los propietarios de las viviendas a partir del 15 de enero del 2018, efectuándose al final de las obras o cuando se determine, la oportuna liquidación.'

Ninguna duda plantea que el Acuerdo de exoneración del gasto de fachadas de las obras del ARU a los locales comerciales que no realizaran la obra en la fachada, a cambio de dar el Sr. Fausto su voto favorable a la obra de instalación del ascensor, (sin cuyo voto la obra del ascensor no podía ser aprobada), que había sido aprobado por unanimidad, fue dejado sin efecto en lo relativo a la exoneración del gasto de fachadas a los locales en el Acuerdo de 4 de enero de 2018 por mayoría, votando en contra los propietarios de locales con una participación del 27,25% en la Comunidad de Propietarios.

La Comunidad de Propietarios justifica la modificación, por simple mayoría, del acuerdo de exoneración del gasto a los locales, adoptado anteriormente por unanimidad, en dos consideraciones:

1º- Que el acuerdo de septiembre de 2015 se adoptó por la Comunidad

en base a dos creencias que, con posterioridad, se comprobó eran equivocadas:

- La primera, que las subvenciones y ayudas sólo eran para las

viviendas, y no para los locales.

- La segunda, que las obras del ARU sólo eran para las viviendas, y no para los locales.

2º -Y en la consideración de que los actores en varias ocasiones, después del inicial acuerdo de exoneración, han asumido en varios momentos que la Junta General debatiera y decidiera sobre si finalmente los propietarios de los locales deberían contribuir a los gastos de rehabilitación del edificio de forma idéntica a los de las viviendas, esto es, según su coeficiente de participación y tal y como obra en el título constitutivo. Así se señala:

- la Junta General de fecha 03/11/16 (Doc. 3 de la contestación a la demanda): en la que, con el voto favorable de al menos parte de los actores, se acordó: ' Se acuerda por unanimidad que una vez que se conozca el alcance definitivo de las ayudas en cuanto a los beneficiarios de las mismas se planteará la forma de pago definitiva y distribución entre todos los propietarios de los presupuestos', y

- la Junta de fecha 12/12/17 (Doc. 4 de la contestación a la demanda), a la que asistieron los actores, en la que se acordó: 'una vez debatido el asunto entre los asistentes y debido a que la Comunidad no ha acordado el tratamiento a dispensar a los propietarios de los locales en relación con el reparto de los pagos y participación en las obras a acometer en fachada, cubierta y ascensor, debido a que las condiciones económicas de los locales se han visto modificadas, ya que los locales pasan a ser subvencionables y entran en gastos y ayudas en el mismo importe, y teniendo el mismo derecho que los propietarios de las viviendas.

Ninguna de las circunstancias alegadas por la parte demandada para justificar dejar sin efecto el acuerdo de exoneración a los locales, del gasto de la obra de fachada del ARU, ha quedado acreditada.

TERCERO.-Los términos del Acuerdo de 7 de septiembre de 2015 son claros y no consta se vinculara, ni que se justificara, la exoneración de los locales de contribución al gasto de fachadas a cuestión alguna.

Don Rosendo representante de la Plataforma ARU, que es la persona que informó a los propietarios, con anterioridad a la Junta de 7 de septiembre de 2015 y también en ese acto, de todas las cuestiones relativas a las obras a realizar, dijo en el acto del juicio ' Esto es lo que sucedió. En origen, toda la programación se hace para que el edificio en su conjunto reciba la ayuda y se distribuya conforme a las cuotas correspondientes de todos los vecinos sean locales comerciales o viviendas.'Añadiendo: 'Cuando hubo de materializar eso, la Junta de Castilla y León dijo que esa ayuda no era divisible, solamente era para viviendas, no para otros usos'.Y dijo aún más: ' En junio del 2017 finalmente se determinó que la ayuda era para todos: viviendas y locales.'

En las Actas de la Comunidad de Propietarios no hay referencia alguna a la existencia de problema o controversia en relación a qué inmuebles eran subvencionables, hasta el Acta de 3 de noviembre de 2016, en la que consta: 'D. Silvio, de AFIDE, representante del Ente Gestor del ARU informa que los locales no son subvencionables en las ayudas de que participan Ayuntamiento, Junta de Castilla y León y Ministerio de Fomento. Dadas las controversias que este asunto ha suscitado, el Ayuntamiento de Burgos ha efectuado una consulta oficial y por escrito a la Junta de Castilla y León y Ministerio de Fomento, para que éstos indiquen los motivos o razonamientos por los que los locales de negocio no serían beneficiarios de las ayudas concedidas, ya que se trata de micronegocios de barrio y el fin de las ayudas es la regeneración de barrios deprimidos.'

Si D. Silvio, de AFIDE, cuyo contrato empezó en mayo de 2016, conforme declaro el mismo en el acto del juicio y así, expresamente, se reseña por la Comunidad de Propietarios en el escrito oponiéndose al Recurso de Apelación, es la persona que plantea a la Comunidad el problema de que inmuebles son subvencionables en la Junta de 3 de noviembre de 2016, en modo alguno puede considerarse que el acuerdo de Septiembre de 2015 se adoptara en la creencia equivocada de que las subvenciones y ayudas eran sólo para viviendas y no para los locales y que las obras del ARU eran solo para las viviendas, cuando el Sr. Rosendo, que es la persona que informa en la Comunidad en septiembre de 2015, cuando se adopta el acuerdo, declara en el acto del juicio ' En origentoda la programación se hace para que el edificio en su conjunto reciba la ayuda y se distribuya entre todos los vecinos conforme a las cuotas, sean locales comerciales o viviendas.'

En la Junta de abril de 2015, en la que se informa de los términos y condiciones de la obra del ARU a los propietarios, se habla de que ' las obras tienen un plazo límite de ejecución', que 'la subvención ya está aprobada' , que 'el coste de las obras para los propietarios seria de un 17,6, 1 % del total del presupuesto', sin hacer la más mínima referencia a la exclusión de los locales, ni de las obras, ni de las subvenciones.

Se ha de aceptar, que con posterioridad al acuerdo de 2015, surgió la controversia relativa a las subvenciones que se señala, como declaro el Sr. Rosendo, ' En origen, toda la programación (...), Fue al materializar (...)

La primera referencia a la controversia aparece, en el Acta de Noviembre de 2016, y de la que informa a los propietarios D. Silvio, de AFIDE, representante del ente gestor del ARU, según se reseña en la misma, el Sr Silvio 'informa de que los locales no son subvencionables de que participan Ayuntamiento, Junta de Castilla y León y Ministerio de Fomento'.

En esta acta también consta que ' D Rosendo desde la plataforma ARI defiende que los locales entran en gastos y ayudas teniendo los mismos derechos que los propietarios de viviendas'

Que los propietarios en esta Junta de 03 de noviembre de 2016, ante la información que dio el Sr. Silvio relativa a que los locales no estaban subvencionados, acordaran ' por unanimidad que una vez que se conozca el alcance definitivo de las ayudas en cuanto a los beneficiarios de las mismas se planteará la forma de pago definitiva y distribución entre todos los propietarios de los presupuestos', que los propietarios de los locales votaron a favor, en modo alguno supone que estos consintieran dejar sin efecto el acuerdo de exoneración de gastos, máxime cuando en dicha Acta, también, se recoge 'Una vez ampliamente debatidos los distintos asuntos por los propietarios asistentes, se acuerda por mayoría con el voto en contra de los dos propietarios de locales, la adhesión a la Segunda Fase de las obras a ejecutar dentro del ARU siendo éstas de tejado y fachada para conseguir eficiencia energética y eliminar la ITE desfavorable y de instalación de ascensor para la eliminación de las barreras arquitectónicas existentes en la Casa.

Con objeto de ir creando un fondo para las obras (se ha abierto una cuenta exclusiva y específicamente para estas obras del ARU según lo acordado y establecido por el ARU), y en previsión de que por propietario de vivienda el pago total a efectuar oscilará entorno a los 6.000 euros, se aprueba el pago mediante derrama extraordinaria al efecto de 200 €/mes que se facturarán a la cuenta en la que los propietarios tienen domiciliados los recibos de cuota mensual ordinaria, efectuándose dicho cargo hacia el día 15 de cada mes, comenzando en noviembre-2016 hasta nuevo acuerdo.

Se llega al acuerdo con los propietarios de los locales de que en este momento no se les fija derrama extraordinaria a cuenta a pagar, manifestando ellos que con esta condición no impugnan este Acta.

Este acuerdo de adhesión a la 2ª Fase del ARU implica: acometer las obras de tejado, fachada e instalación de ascensor y obra civil en portal y escaleras y acatar el acuerdo de morosidad, según el que una vez adscrita la Comunidad y teniendo ésta algún propietario moroso por obras, se da traslado de la deuda al Ente Gestor siendo éste quien la reclama por sus propios medios.'

En la Junta de 12 de diciembre de 2017, cuyo único punto del día era ' Adhesión, si procede, a la prórroga de la 1ª fase del ARU San Cristóbal. Acuerdos a adoptar al respecto',consta ' Una vez debatido el asunto entre los asistentes y debido a que la Comunidad no ha acordado el tratamiento a dispensar a los propietarios de los locales en relación con el reparto de los pagos y participación en las obras a acometer en fachada, cubierta y ascensor, debido a que las condiciones económicas de los locales se han visto modificadas, ya que los locales pasan a ser subvencionables y entran en gastos y ayudas en el mismo importe, y teniendo el mismo derecho que los propietarios de las viviendas.

Se acuerda convocar una junta extraordinaria, en el mes de enero del 2018, donde los propietarios de los locales propongan a la Comunidad su propuesta en el pago de las mismas y se decía si la comunidad quiere acceder a esa 1ª prórroga o nos quedamos en la 2ª Fase.'

Como resulta de las Actas reseñadas, hasta el Acta de 4 de enero de 2018 no se acuerda reparto del gasto de las obras entre los propietarios, pues como declaró la administradora de la Comunicad de Propietarios en el acto del juicio, esta decisión se va posponiendo hasta dicha Junta.

Se ha de recordar que desde el Acuerdo de 7 de septiembre de 2015 en el que, por unanimidad, se exonera a los locales, que no realicen la obra de fachada, de contribuir al pago de la misma, hasta la Junta de 3 de noviembre de 2016 no se plantea la cuestión de si son o no subvencionables los locales, Junta en la que por unanimidad se acuerda que 'hasta que no conozca el alcance definitivo de las ayudas' (...) no 'se planteará la forma de pago definitiva y distribución entre todos los propietarios de los presupuestos'.

Se ha de recordar que las obras aprobadas no son solo de fachada (que eran las únicas obras objeto de la exoneración a los locales, que no realizaran la obra de fachada), sino también la obra del tejado e instalación de ascensor para eliminación de las barreras arquitectónicas, obras respecto de las que todos los copropietarios, también los propietarios de locales, han de contribuir conforme a lo dispuesto en el título constitutivo de la PH o estatutos.

En esta junta de noviembre de 2016 se acuerda, sin hacer distribución del gasto, ni forma de reparto entre los propietarios, establecer una derrama extraordinaria de 200 euros, pero sólo para los propietarios de viviendas.

En la Junta de Diciembre de 2017, en cuyo Orden del Día no se incluye la cuestión del reparto del gasto entre los propietarios, únicamente se deja constancia de que si son subvencionables los locales, posponiéndose la decisión de distribución del gasto para la Junta de 4 de enero de 2018.

En esta última Junta se acuerda 'Se acuerda que todos los propietarios de viviendas y de locales contribuyan al pago de todos los gastos que se generen en función de su coeficiente, participando de la cuota para las subvenciones'.

Este acuerdo desconoce el aprobado por unanimidad en la Junta de 7 de septiembre de 2015, y al no haberse adoptado con igual quórum, no puede considerarse válido, por lo que ha de declararse nulo en cuanto no respeta la exoneración de pago de los locales respecto a la obra de fachada, para los locales que no realicen obras en su fachada.

Ninguna duda plantea que la Junta de Propietarios puede modificar y dejar sin efecto un acuerdo anteriormente adoptado, pues como dijo la Sentencia de esta Audiencia Provincial de Burgos de fecha 30 de diciembre de 2014 ' es claro que la Junta es soberana para revocar su inicial decisión, lo mismo que lo es para poder volver a aprobarlo'.

Ahora bien, si un acuerdo adoptado por unanimidad, sin la cual no hubiera sido válido, acuerdo beneficioso tanto para la Comunidad de Propietarios, como para los propietarios de los locales, porque a cambio de la exoneración de los locales (que no realizaran la obra de su fachada) de contribuir al gasto de fachadas, la Comunidad pudo aprobar la obra de instalación del ascensor con el voto favorable del propietario del local, Sr. Fausto, sin cuyo voto no se llegaba a la mayoría requerida, para modificarlo o dejarlo sin efecto precisará, igualmente, de la unanimidad con la que se aprobó.

Además, este acuerdo recíprocamente beneficioso para la Comunidad y para los propietarios de locales se ha de calificar de acto concluyente generador de derechos para ambas partes, por lo que no habiéndose probado que se adoptara con base a una creencia fáctica errónea, no podría ser ignorado o desconocido sin vulnerar el principio de vinculación a los actos propios.

CUARTO.-Obviamente, este acuerdo de 4 de enero de 2018 si es válido en cuanto al reparto conforme al coeficiente de cada copropietario, del gasto de las obras de tejados y ascensor para la eliminación de barreras arquitectónicas, ya que estas obras se habían aprobado en la Junta de 7 de septiembre de 2015, y este gasto no estaba incluido en la exención.

Como quiera que los propietarios de locales sólo están exonerados de contribuir al gasto de fachadas (siempre que realicen la obra de fachada), pero no al gasto para instalación del ascensor y eliminación de barreras arquitectónicas y cubierta y demás obras aprobadas en el Acta nº 17, el establecimiento de una cuota de 200 € a los locales, a partir del 15 de febrero de 2018, acuerdo que sí está cubierto por el único punto del Orden del día 'Aportación por parte de los propietarios a la obras aprobadas del ARU....'

Todo ello, sin perjuicio de que habrá que determinar el importe concreto del gasto al que han de contribuir, excluyendo el gasto de las fachadas a aquellos locales en cuya fachada no se haya hecho obra.

QUINTO.-Además, la parte apelante alega que no puede repercutirse a los propietarios de los locales el coste de las obras realizadas en portal y escaleras que no vengan determinadas por la instalación 'ex novo' del ascensor, por razón de la exoneración prevista en los Estatutos Comunitarios.

En los Estatutos de la Comunidad consta: ' Las plantas bajas destinadas a locales comerciales que no tengan acceso por el portal o entrada general de la casa, quedarán excluidos de los gastos de limpieza, conservación, reparación e iluminación del portal, escalera y demás servicios destinados exclusivamente al uso de las viviendas.'

Alegan que los recurrentes que por el conocimiento que tienen de las obras realizadas en los portales aledaños los recurrentes saben que se realizan importantes obras de mejora en los portales, y que ' D. Rosendo, coordinador del proceso de obra de todo el área de gestión del ARU en su declaración en la vista del juicio indicó como las obras ya ejecutadas y las pendientes de ejecutar en los distintos inmuebles adscritos al ARU, en relación con las obras de supresión de barreras arquitectónicas y de renovación de portal y escaleras son prácticamente iguales'

En los Estatutos se exonera a los locales comerciales de los gastos de mantenimiento, conservación y reparación del portal y escalera, por lo que de las obras de mejora de estos elementos comunes también.

El Sr Rosendo, en el acto del juicio, lo que declaro, en realidad, es que había en el programa del ARU varias empresas para la ejecución de las obras, con varios presupuestos de distinta entidad y coste, pudiendo cada Comunidad elegir el que mejor le conviniera.

Lo cierto es, que la afirmación de la existencia de obra de mejoras en estos elementos comunes del edificio, en las actuaciones no se ha acreditado, ni siquiera se ha indicado qué partidas de obra merecen este calificativo, cuando, además, lo habitual es que cuando se procede a la instalación de un ascensor 'ex novo', sea preciso la realización de obras en escalera y portal, que necesariamente se han de considerar parte de la obra de instalación del ascensor para eliminación de barreras arquitectónicas.

SEXTO.-La estimación parcial del recurso de apelación y también de la demanda, determinan que no se haga imposición de las costas de ambas instancias ( artículos 394 y 398 de la LEC).

Fallo

Se estima parcialmente el recurso de apelación interpuesto por la parte actora D. Eulogio, D. Ezequiel, D. Fausto Y D. Erasmo, contra la sentencia de fecha 10 de julio de 2019 dictada por el Juzgado de Primera Instancia nº Uno de Burgos, que se revoca, acordando, en su lugar, estimar parcialmente la demanda en el sentido de declarar nulo el acuerdo de la Junta General Extraordinaria de la Comunidad de Propietarios de la DIRECCION000 nº NUM000 de Burgos de 4 de enero de 2018, en la que se aprueba 'que todos los propietarios de viviendas y locales, contribuyan al pago de todos los gastos que se generen, en función del coeficiente de cada uno(...), en cuanto incluye las obras de fachadas del ARU, pago del gasto de la fachada del que deben ser excluidos 'los locales comerciales a quienes no se les realice obra en la misma', de conformidad con lo acordado en la Junta de Propietarios de 7 de septiembre de 2015.

No se hace imposición de las costas de ambas instancias.

Devuélvase el depósito constituido para recurrir.

MODO DE IMPUGNACIÓN: Contra esta Sentencia no cabe recurso ordinario alguno, sin perjuicio de que contra la misma puedan interponerse aquellos extraordinarios de casación o infracción procesal, si concurre alguno de los supuestos previstos en los artículos 469 y 477 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , en el plazo de veinte días y ante esta misma Sala, previa constitución, en su caso, del depósito para recurrir previsto en la Disposición Adicional Decimoquinta de la Ley Orgánica del Poder Judicial en la cuenta de depósitos y consignaciones de esta Sección, bajo apercibimiento de no admitir a trámite el recurso formulado

Así, por esta nuestra Sentencia, de la que se unirá certificación al rollo de apelación, notificándose a las partes, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.-Leída y publicada ha sido la anterior Sentencia por el Ilmo. Sr. Magistrado Ponente Dª. ARABELA GARCÍA ESPINA, estando celebrando Audiencia Pública el Tribunal en el mismo día de su fecha, de lo que yo el Letrado de la Administración de Justicia, doy fe.