Encabezamiento
XDO. PRIMEIRA INSTANCIAN.4
A CORUÑA
SENTENCIA: 00113/2021
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C/ MONFORTE S/N - C.I.F. 1513013A
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Equipo/usuario: JG Modelo: N04390
N.I.G.: 15030 42 1 2020 0017226
ORD PROCEDIMIENTO ORDINARIO 0001129 /2020
Procedimiento origen: /
Sobre ARRENDAMIENTOS URBANOS
DEMANDANTE D/ña. PIZZAS SIGRAS S.L.
Procurador/a Sr/a. MONICA VAZQUEZ COUCEIRO
Abogado/a Sr/a. CARLOS ALBERTO RODRIGUEZ NUÑEZ
DEMANDADO D/ña. NEINVER LA TOJA, S.L.
Procurador/a Sr/a. MARIA DE LOS ANGELES FERNANDEZ RODRIGUEZ
Abogado/a Sr/a.
S E N T E N C I A
JUEZ QUE LA DICTA:
MAGISTRADO-JUEZ ILMO SR DON LUIS PEREZ MERINO.
Lugar:A Coruña
Fecha:Cuatro de Junio de dos mil veintiuno.
VISTOSpor el Ilmo. Sr. Don Luis Pérez Merino, Magistrado-Juez del Juzgado de Primera Instancia número Cuatro de A Coruña, los presentes autos de JUICIO ORDINARIO 1129/20-Ssobre revisión de rentas , seguidos en este Juzgado a instancias de la mercantil PIZZAS SIGRAS S.L. representado por la Procuradora de los Tribunales Doña Mónica Vázquez Couceiro y con asistencia del letrado Don Carlos Alberto Rodríguez Núñez , demanda deducida contra la mercantil NEINVER LA TOJA S.L. representada por la Procuradora de los Tribunales Doña María de los Ángeles Fernández Rodríguez y con asistencia del Letrado Don Eduardo de León Miranda.
Antecedentes
PRIMERO .-El presente Procedimiento Ordinario se inició por escrito de demanda presentado ante la Oficina de Registro Reparto Civil de A Coruña el 3 de Diciembre de 2020, encabezada por la Procuradora de los Tribunales Doña Mónica Vázquez Couceiro en nombre y representación de la mercantil PIZZAS SIGRAS S.L. en la que , después de alegar los hechos y fundamentos de derecho que consideró aplicables al caso, terminaba suplicando del Juzgado que se dictara Sentencia en la que: 1º.- En relación al contrato de fecha 25 de Julio de 2018 sobre el local 2 y 3 de las instalaciones del Centro Comercial The Style Outlets, ubicado en el término municipal de Culleredo, declare la obligación de los arrendadores de reducir el importe de sus rentas a las nuevas circunstancias derivadas de las limitaciones de actividad como consecuencia de las crisis del Covid 19. 2º.- Declare que dicha obligación debe tener efecto desde el día 14 de marzo de 2020 o subsidiariamente desde la fecha de presentación de la presente demanda debiendo permanecer hasta que finalice las limitaciones de la actividad que para el sector de la hostelería vengan establecidas por las autoridades estatales, autonómicas y locales. 3º.- En consecuencia establezca una reducción de la renta fijada en el contrato de fecha 25 de Julio de 2018 en una cuantía equivalente a un 44% dejando la renta mínima establecida como fija la cantidad de 1.795Â71 euros ( 1484Â06 euros más IVA ) y la renta variable total determinada en contrato a una cantidad equivalente al 4Â48% de la cifra bruta de ventas en cada año natural anterior o subsidiariamente establezca una reducción de la renta fijas en contrato referido en una cuantía equivalente al porcentaje de reducción que el juzgado estime procedente en atención a las circunstancias concurrentes derivadas de las limitaciones de actividad como consecuencia de las crisis sanitaria derivada del Covid 19. Con imposición de costas del presente procedimiento en caso de oponerse a las pretensiones que se deducen.
SEGUNDO .-Admitida a trámite la demanda por Decreto de 17 de Diciembre de 2020 , se acordó el emplazamiento de la demandada por término de veinte días dentro de los cuales podría contestar a la demanda formulada de contrario. El emplazamiento fue realizado el 23 de Diciembre de 2020 . Por escrito de fecha 26 de Enero de 2021 se presentó escrito de personación y contestación a la demanda por la Procuradora Doña María de los Ángeles Fernández Rodríguez en nombre y representación de NEINVER LA TOJA S.L. en el que, después de alegar los hechos y fundamentos de derecho que consideró aplicables al caso, terminaba suplicando del Juzgado que se dictara Sentencia por la que se desestime en su integridad las pretensiones formuladas por la actora en su demanda con expresa imposición de costas a la actora.
TERCERO .-Por Diligencia de 28 de Enero de 2021 se tuvo por contestada la demanda y convocó a las partes a una Audiencia Previa que tendría que celebrarse el 27 de Abril de 2021 , acto que se celebró con el resultado que obra en autos y en el que acordó celebrar el acto del juicio el día 3 de Junio de 2021 con citación de las partes y testigos y peritos propuestos por las partes.
CUARTO .-Llegado la fecha del juicio éste se celebró con el resultado que obra en autos habiendo sido grabado el mismo con los medios electrónicos con los que cuenta este Juzgado quedando los autos a la vista para dictar Sentencia.
QUINTO .-En la tramitación de los presentes autos se han observado todas las prescripciones legales, excepto el cumplimiento de los plazos, por imposibilidad, debido al cúmulo de asuntos que pesan sobre este Juzgado.
Fundamentos
I.-La entidad demandante Pizzas Sigras S.L., en su condición de arrendataria de unos locales comerciales (locales nº 2 y 3) destinados a la hostelería y ubicados en un centro comercial (The Style Outlets, en Culleredo), con fundamento en la situación de crisis sanitaria derivada del Covid 19 y restricciones de todo tipo que esa situación ha supuesto para el sector de la hostelería y restauración así como para la apertura de los centros comerciales, invoca la doctrina jurisprudencial de la cláusularebus sic stantibusy formula demanda de juicio ordinario contra la entidad arrendadora y propietaria del centro comercial referido, Neinver La Toja S.L., a fin de que se declare que la entidad arrendadora tiene la obligación de reducir el importe de sus rentas a las nuevas circunstancias derivadas de las limitaciones de actividad como consecuencia de la crisis sanitaria; se declare que dicha obligación debe tener efecto desde el día 14 de marzo de 2.020 o, subsidiariamente, desde la fecha de la presentación de la demanda rectora de este procedimiento, debiendo permanecer hasta que finalicen las limitaciones de actividad que para el sector de la hostelería vengan establecidas por las autoridades estatales, autonómicas y locales; y se establezca una reducción de la renta fijada en el contrato de arrendamiento de fecha 25 de julio de 2.018 en una cuantía equivalente a un 44%, dejando la renta mínima establecida como fija en la cantidad de 1.795,71 euros (IVA incluido) y la renta variable total determinada en contrato en una cantidad equivalente al 4,48% de la cifra bruta de ventas en cada año natural anterior o, subsidiariamente, se establezca una reducción de la renta fijada en el contrato en una cuantía equivalente al porcentaje de reducción que el Juzgado estime procedente en atención a las circunstancias concurrentes derivadas de las limitaciones de actividad como consecuencia de la crisis sanitaria.
En el acto de la audiencia previa la parte actora ha retirado o ha desistido de las pretensiones contenidas en los puntos 4º y 5º del suplico de la demanda.
Lo que se relata en el escrito de demanda es que el día 25 de julio de 2.018 se concertó el contrato de arrendamiento referido sobre los locales 2 y 3 del centro comercial The Style Outlets, de Culleredo, contando los locales arrendados con una superficie bruta de 292,26 metros cuadrados, y disponiendo del uso privativo de una terraza interior de 50 metros cuadrados y de otra exterior de 30 metros cuadrados, con un plazo de duración del contrato de diez años, con posibilidad de resolver el contrato locativo a la finalización del quinto año del arrendamiento, preavisando con seis meses de antelación; que la renta fija (o mínima) que se viene abonando en la actualidad asciende a la cantidad de 2.650,12 euros más IVA, cantidad a la que habría que sumar en concepto de renta variable otra cantidad equivalente al 8% de la cifra bruta de ventas en cada año natural anterior. Se hace referencia a la pandemia internacional generada por la expansión del coronavirus Covid 19, con todas las restricciones que ello ha supuesto en cuanto a estado de alarma, confinamientos, cierre de hostelería, afectación de centros comerciales, restricciones horarias, limitación de aforos... En fin, la situación que, desgraciadamente, es de todos conocida. Se invoca la afectación que todas esas restricciones han supuesto para el desarrollo de la actividad que la arrendataria demandante lleva a cabo en los locales arrendados, así como a su cuenta de resultados. Se señala (con fundamento en el informe pericial que se aporta) que la empresa arrendataria ha sufrido una caída en sus ventas de un 44% (comparando los datos de 2.020 con los de 2.019). Y con fundamento en todo ello, se solicita la aplicación de la doctrina jurisprudencial de la cláusularebus sic stantibus, por considerarse que se ha producido una quiebra de la conmutatividad del contrato, una alteración sobrevenida y sustancial de la base económica del contrato que ha roto la equivalencia de las prestaciones, haciendo especial hincapié en la doctrina emanada de la STS de 30 de junio de 2.014.
II.-Lo que no se relata en el escrito rector son otra serie de circunstancias relevantes en el caso, y sobre las que se estima que necesariamente se ha de llamar la atención, circunstancias todas ellas que, apreciadas en su conjunto, permiten u obligan a dudar de que haya una relación de causalidad entre la crisis sanitaria y socio-económica que de golpe asoló a la sociedad a partir del 14 de marzo de 2.020 y las dificultades económicas para pagar la renta contractualmente pactada que alega (y no prueba) la mercantil arrendataria- demandante.
La primera de esas circunstancias sería que, habiéndose presentado la demanda con fecha de 3 de diciembre de 2.020, en tal fecha la entidad demandante no debía solo las rentas devengadas a partir del mes de marzo de 2.020, sino la renta correspondiente a todo el año 2.020 y la parte variable del año 2.019, habiéndose invocado por la parte demandada una deuda pendiente de más de cien mil euros.
El contrato de arrendamiento se pactó por un período de diez años, con posibilidad de resolución a la finalización del quinto año de duración, siempre que se haya comunicado fehacientemente a la arrendadora con al menos seis meses de antelación a la fecha de finalización y sin que haya lugar a la penalización prevista en la cláusula o estipulación 2.2 del contrato.
La renta estipulada es de tipo mixto y se compone de dos conceptos (cláusula 3 del contrato): en primer lugar, la renta será o vendrá determinada por la aplicación del 8% a la cifra bruta de las ventas (sin IVA) verificada en el local arrendado en cada año natural en los términos reflejados en el apartado 3 de la misma estipulación; y en segundo lugar, y sin perjuicio de lo anterior, se establece que con carácter de mínimo garantizado se fija una cantidad mensual que será objeto de las revisiones previstas en la cláusula 4.2 (y que en la actualidad asciende a la cantidad de 2.650,12 euros más IVA). Lo anterior significa que la renta estipulada como precio de la cesión arrendaticia es, en realidad, una renta variable sujeta y dependiente en su cuantía de los altibajos y fluctuaciones del negocio desarrollado por la actora-arrendataria; y aunque haya un mínimo garantizado, la propietaria-arrendadora participa en definitiva del riesgo empresarial de la arrendataria en cuanto que el nivel de sus ingresos en concepto de renta dependerá de la buena marcha del negocio de la arrendataria: sólo en el caso de que el 8% de la cifra bruta de ventas supere al mínimo garantizado, la arrendataria deberá liquidar y abonar la diferencia.
La propietaria y arrendadora Neinver participó también en el riesgo empresarial del negocio de la arrendataria Pizzas Sigras de otra manera, en cuanto que en la misma fecha del contrato locativo Neinver contribuyó a la realización de las obras de adaptación del local arrendado con la cantidad de 100.000 euros (doc. nº 10 de la contestación a la demanda).
Cuando se celebró el contrato de litis, Pizzas Sigras ya era titular arrendaticia de otro local en el mismo centro comercial (el local nº 4), que fue resuelto de común acuerdo por las partes con fecha de 6 de julio de 2.020 (doc. nº 7 de la contestación a la demanda), sin que en tal momento y documento se hiciera referencia alguna por las partes a los locales nº 2 y 3.
Con anterioridad a la declaración del estado de alarma por Decreto 463/2020, la arrendataria Pizzas Sigras llevaba una errática y desigual marcha económica, que se desprende de las cuentas correspondientes a los ejercicios 2.017, 2.018 y 2.019: en 2.017 tuvo unos beneficios de 53.195,11 euros; en 2.018 tuvo pérdidas por importe de 10.663,14 euros; y en 2.019 tuvo beneficios por importe de 19.985,58 euros.
Otro dato que no se puede ignorar es que, según las mismas cuentas anuales de Pizzas Sigras, en fecha de 31 de diciembre de 2.019 tenía cerca de 280.000 euros en efectivo, resultando curioso a la vez que inexplicable que, teniendo esa disponibilidad de efectivo, la arrendataria no haya pagado las rentas desde enero de 2.020: se adeuda la renta de todo el año 2.020 y la renta variable correspondiente al año 2.019 (más de 100.000 euros a la fecha de presentación de la demanda).
Finalmente, no se habla por parte de la arrendataria-demandante acerca de si se ha visto ayudada o beneficiada por alguna de las medidas adoptadas por la Administración para ayudar a las empresas para hacer frente a la situación. Y es que nadie pone en duda que la excepcional de situación de epidemia que sufre el país (y el mundo) ha producido o ha provocado unos perniciosos efectos de crisis social, económica y sanitaria. No obstante, ha de tenerse presente que como consecuencia de dicha situación, y entre otras, se han regulado en el RDL 15/2020, de 21 de abril, de medidas urgentes complementarias para apoyar la economía y el empleo, remedios económicos, entre otros, para los arrendamientos para uso distinto del de vivienda, previéndose en los arts. 1 y 2 de esa norma la posibilidad de que la persona jurídica arrendataria pueda solicitar del arrendador una moratoria de la deuda arrendaticia bajo determinadas condiciones y plazo y siempre que esa persona jurídica arrendataria cumpla los requisitos que se establecen en el art. 3 de la misma norma. Ni consta ni se alega siquiera que la mercantil arrendataria haya formulado tal solicitud, y mucho menos que cumpla los requisitos exigidos para ello. Y se dice lo anterior porque tal circunstancia en el caso concreto impediría apreciar o aplicar la denomina cláusula rebus, dado que la misma sólo es posible que se tenga en cuenta, si procediera, y conforme doctrina jurisprudencial, cuando el caso no está previsto en la ley, pero resulta que aquí el caso o la situación ya ha sido tratada específicamente por el legislador, precisamente para intentar paliar el problema económico, es decir, que ya habría norma jurídica concreta que aplicar.
III.-El informe pericial que se aporta con la demanda (doc. nº 4 de la demanda) es un informe pericial económico con un alcance muy limitado en cuanto que su objeto consiste en presentar una visión objetiva acerca de la evolución económica que ha experimentado en los ejercicios 2019 y 2020 el local de hostelería situado en las instalaciones del centro comercial The Style Outlets, de Culleredo, una comparativa de las ventas realizadas en cada uno de esos ejercicios. Sus conclusiones son que, evidentemente, se ha producido una caída de la facturación y frenada del crecimiento en 2020 respecto a 2019; que la caída acumulada de las ventas asciende a un porcentaje del 45%, con grandes descensos en todos los meses posteriores a la fecha del decreto del primer estado de alarma, lo que haría inviable la continuidad del negocio en el corto y medio plazo si no se adoptan medidas destinadas a una rebaja de los costes fijos de explotación (nóminas y alquileres); que además de mantener las medidas de adaptación de los costes laborales al nuevo entorno de cierres y caída de demanda mediante el uso de instrumentos de regulación de empleo, se aconseja negociar una adaptación de los costes de arrendamiento a la nueva situación de caída sostenida de las ventas a resultas de las restricciones ordenadas por la situación de emergencia sanitaria; y que la proporción actual que representan los alquileres en el volumen de ventas ha alcanzado el 38,31%, lo que supone una proporción muy elevada frente a los años anteriores. El autor de este informe pericial es el economista don Rosendo, el cual, con independencia de la corrección de los datos y presupuestos de que parte su dictamen, ha reconocido en el acto del juicio oral que no ha analizado la situación económica de la entidad arrendataria Pizzas Sigras en su conjunto, y que el coste laboral se ha visto paliado a través de los ertes.
La parte demandada ha aportado otro informe pericial elaborado por el economista don Serafin, con el objetivo de comprobar si la actual situación económica que atraviesa Pizzas Sigras como consecuencia de la pandemia de covid-19 justifica desde un punto de vista económico empresarial una reducción de la renta a percibir por la entidad Neinver. En este informe se analiza la evolución de las ventas, la evolución de los resultados de Pizzas Sigras, los recursos disponibles y la entidad de los alquileres, para llegar finalmente a la conclusión de que no se obtienen evidencias suficientes para poder concluir que exista una justificación para que la arrendataria reduzca el alquiler a pagar a la arrendadora en un 44%; y que la arrendataria habría contado con recursos suficientes para superar el período de reducción de actividad (derivada de las restricciones causadas por la crisis sanitaria). Lo anterior vendría justificado, según se informa por el perito, por el hecho de que la arrendataria habría visto muy reducidos sus principales costes durante el ejercicio 2.020, reduciéndose total o parcialmente alrededor del 83% de los mismos; a 31 de diciembre de 2.019 Pizzas Sigras contaba con recursos equivalentes al beneficio obtenido en más de 13 años de actividad (tomando como base el beneficio de 2.019), o equivalente a 3,8 años del alquiler de los locales (tomando como base el alquiler de 2.020); y la arrendataria se habría visto beneficiada por las medidas adoptadas por las Administraciones a lo largo del año 2.020, las cuales tenían como uno de sus principales objetivos el dotar a las sociedades de los mecanismos para reducir sus costes o diferir sus obligaciones. Y en el acto del juicio oral el autor de este informe ha declarado y explicado que el informe pericial de la parte actora es 'corto' y parcial en cuanto que sólo tuvo en cuenta los costes de personal y de alquileres, no analizando la cuenta de resultados y la tesorería.
En sede de interrogatorio el representante legal de la entidad demandada Neinver ha manifestado que se han realizado muchas propuestas a la entidad arrendataria (desde reducciones de renta hasta aplazamientos), y que desde el mes de enero de 2.020 la entidad arrendataria no ha pagado nada, ascendiendo su deuda a la fecha a más de ciento treinta mil euros.
Y la testigo doña Almudena es la gerente del centro comercial The Style Outlets, manifestando que en el centro comercial ha habido (de septiembre de 2020 a septiembre de 2019) una reducción de clientela del 5%; que se le ha permitido a la entidad arrendataria, sin coste, utilizar la terraza del local nº 4; que en la época del confinamiento de los meses de abril y mayo de 2.020 se redujeron en un 75% los gastos de mantenimiento, que no se les han pasado a los arrendatarios; y que la entidad Pizzas Sigras no paga nada desde el mes de enero de 2.020.
IV.-Es cierto que en el año 2.014 se dictaron varias resoluciones por el Tribunal Supremo (especialmente las sentencias 333/2014, de 30 de abril, y 591/2014, de 15 de octubre), dictadas en supuestos de arrendamiento de hoteles donde se invocó la cláusula rebuspara hacer frente o modificar los términos del contrato como consecuencia de los efectos derivados de la crisis económica de 2.8 y años sucesivos. En estas sentencias se hace una caracterización de la figura y régimen jurídico de la invocada doctrina jurisprudencial, resaltando su ineludible aplicación casuística y la tendencia hacia la aplicación normalizada de la figura. Pero también es cierto que la doctrina o tendencia ha sido matizada por la posterior sentencia del Alto Tribunal 19/2019, de 15 de enero, que, en otro caso de arrendamiento hotelero en que se rechazó la aplicación de la cláusula rebusen primera y segunda instancia, el TS terminó entendiendo que en el caso no era de aplicación la misma:
'1.- Debe tenerse en cuenta que, si bien en las sentencias que cita el recurrente se aplicó con gran amplitud la regla 'rebus', con posterioridad esta sala ha descartado su aplicación cuando, en función de la asignación legal o contractual de los riesgos, fuera improcedente revisar o resolver el contrato:
i) Así, la sentencia 742/2014, de 11 diciembre , declaró 'que la crisis financiera es un suceso que ocurre en el círculo de sus actividades empresariales, que no puede considerarse, imprevisible o inevitable'.
ii) La sentencia 64/2015, de 24 febrero , afirmó que 'del carácter de hecho notorio que caracterizó la crisis económica de 2008, no comporta, por ella sola, que se derive una aplicación generalizada, o automática, de lacláusula 'rebus sic stantibus' a partir de dicho periodo, sino que es del todo necesario que se contraste su incidencia causal o real en el marco de la relación contractual de que se trate'.
iii) La sentencia 237/2015, de 30 abril , se apoya en la doctrina de la sala que, 'aun admitiendo la posibilidad de aplicar la regla 'rebus sic stantibus' en favor del comprador afectado por la crisis económica, previene no obstante contra el peligro de convertir esa posibilidad en un incentivo para incumplimientos meramente oportunistas del comprador'.
2.- En el presente caso, la parte recurrente realiza afirmaciones genéricas sobre la aplicabilidad de la regla 'rebus' conforme a criterios de normalización y a los factores que hipotéticamente dan lugar a su aplicación, pero no expresa las concretas razones por las que en el caso debe desplazarse a la parte demandada el riesgo de la disminución de los rendimientos de la explotación del hotel, riesgo que, al proceder del deterioro de la situación económica y a las variaciones del mercado, debe ser considerado como propio de la actividad empresarial de la arrendataria, una empresa dedicada a la gestión hotelera.
Por el contrario, la sentencia recurrida, que sí conoce la doctrina jurisprudencial sobre la 'rebus' (a cuya exposición dedica los fundamentos 6 a 12), explica las razones por las que no debe imponerse al propietario constructor del hotel y arrendador del mismo el desplazamiento del riesgo descrito.
i) De manera razonable, la Audiencia niega en primer lugar la desaparición de la base del negocio porque sigue resultando posible el cumplimiento del contenido del contrato, la explotación del hotel. Así lo muestra la pretensión de la propia demandante ahora recurrente de que se aplique una reducción de la renta, lo que confirma que esa es su verdadera pretensión, de acuerdo con las comunicaciones previas a la demanda que dio inicio a este procedimiento y de acuerdo también con el motivo del recurso de casación.
La argumentación de la sentencia recurrida por la que se rechaza la pretensión de rebaja del precio pactado no es contraria a la doctrina de la sala, pues tiene en cuenta la distribución contractual del riesgo previsto en el propio contrato.
En la modificación del contrato pactada en 2002 las partes cambiaron el cálculo de la renta debida e introdujeron un mínimo garantizado y es convincente la apreciación realizada por la Audiencia Provincial en el sentido de que la razón por la que las partes fijaron un mínimo garantizado fue precisamente retribuir a ... tanto de los gastos de la previa construcción conforme a los criterios de la arrendataria como los gastos de la propiedad que asumía durante la vigencia del contrato. Este pacto se justificaba, precisamente en el propósito declarado expresamente de 'mantener el equilibrio entre las partes'.
La introducción en el contrato de un sistema combinado de retribución, variable según ingresos junto a un mínimo garantizado, muestra precisamente que las partes tuvieron en cuenta que mediante la aplicación del porcentaje variable en función del nivel de ocupación del hotel era posible que no se alcanzase en todos los ejercicios a lo largo de la vida del contrato los ingresos mínimos para satisfacer al propietario arrendador. Esta previsión es perfectamente coherente con la celebración de un contrato en el que el arrendamiento iba a durar diecisiete años, a lo largo de los cuales previsiblemente el nivel de ingresos podía ser variable. La fijación de una renta mínima garantizada junto a una renta variable según ingresos demuestra, precisamente, que el riesgo de la disminución de ingresos quedaba a cargo de la arrendataria.
Junto a ello, la posibilidad pactada de que el arrendatario pudiera poner fin al contrato transcurridos los diez primeros años de vigencia muestra también que el contrato preveía un mecanismo para amortiguar el riesgo del arrendatario de que, si el negocio no le resultaba económicamente rentable en las condiciones acordadas, pudiera poner fin al contrato...'
V.-De la misma manera, la sentencia de la Sección III de la Ilma. A.P. de A Coruña de fecha 23 de marzo de 2.021 ( sentencia 114/2021), a propósito de un juicio de desahucio por falta de pago en el que se pretendió justificar el impago de la renta con la invocación de la cláusula rebus sic stantibus(por las limitaciones, restricciones y efectos de la actual crisis sanitaria) realizó importantes precisiones sobre la conceptuación y caracterización de la figura de que se trata:
'1º.- El Código Civil no regula un mecanismo que expresamente permita extinguir o modificar el contenido de las obligaciones en función de cambios imprevisibles acaecidos con posterioridad a su constitución. Tanto la doctrina como la jurisprudencia acuden a la cláusula rebus sic stantibus et aliquid novo non emergentibus , normalmente conocida como cláusula rebus sic stantibus [estando así las cosas]. Se define como una cláusula sobreentendida en todo contrato, que se aplica cuando, por la mutación sorpresiva e inesperada de las circunstancias que en su día se tuvieron en consideración, dan lugar a la desaparición de la base objetiva del negocio. Se fundamenta en el ejercicio de los derechos conforme a la buena fe ( artículo 7 del Código Civil), a la buena fe objetiva en el cumplimiento de los contratos ( artículo 1258 del Código Civil), o la equidad ( artículo 3.2 del Código Civil). Pero se recuerda la necesidad de que sea muy cautelosamente aplicada, dada su peligrosidad en el orden económico y jurídico, así como por ir en contra del principio pacta sunt servanda y de seguridad jurídica recogido en los artículos 1091y 1258 del Código Civil.
Para que sea aplicable se requiere la concurrencia de los siguientes requisitos:
(a) La existencia de una alteración completamente extraordinaria de las circunstancias en el momento de cumplir el contrato en relación con las concurrentes al tiempo de su celebración.
(b) Que esta alteración genere una desproporción inusitada o exorbitante, fuera de todo cálculo, entre las prestaciones de las partes contratantes, que se rompa el equilibrio entre las recíprocas obligaciones. La conmutabilidad del contrato desaparece prácticamente o se destruye, por lo que ya no existe una proporción económica entre la prestación de una y otra parte.
(c) Que todo ello acontezca por haber sobrevenido circunstancias realmente imprevisibles, que ese cambio o mutación quede fuera del riesgonormal inherente al propio contrato. Si las partes asumieron en el contrato, de forma expresa o implícita, el riesgo de que esa circunstancia aconteciera, o deberían de haberlo asumido porque el riesgo era razonablemente previsible, no es posible apreciar la alteración sobrevenida. No puede hablarse de alteración imprevisible cuando la misma se encuentra dentro de los riesgos normales del contrato. Se descarta la aplicación de la regla cuando en función de la asignación legal o contractual de los riesgos, fuera improcedente revisar o resolver el contrato.
(d) Y que se trate de contratos de tracto sucesivo (qui habent tractu sucesivus) o que dependen de un hecho futuro (vel dependentia de futuro), pues en los contratos de tracto único es de aplicación muy excepcional. Es difícil que en un contrato de tracto inmediato, o de corta duración, pueda acaecer algo extraordinario que afecta a la base del contrato y no quede amparado dentro del riesgo propio de ese contrato.
En tales supuestos puede llegarse a una modificación de la obligación. Nunca la extinción, ni la resolución o la anulación de la obligación. La doctrina y la jurisprudencia han aceptado la posibilidad de revisión de un contrato con aplicación del principio general de la cláusula rebus sic stantibus [ SSTS 156/2020, de 6 de marzo (Roj: STS 791/2020 , recurso 2400/2017 ); 455/2019 de 18 de julio (Roj: STS 2831/2019 , recurso 3157/2016 ); 452/2019, de 18 de julio (Roj: STS 2556/2019 , recurso 2631/2016 ); 214/2019, de 5 de abril (Roj: STS 1148/2019 , recurso 3204/2016 ); 19 de mayo de 2015 (Roj: STS 2344/2015, recurso 721/2013 ); 237/2015, de 30 de abril (Roj: STS 1923/2015 , recurso 929/2013 ); 742/2014, de 11 de diciembre (Roj: STS 5210/2014 , recurso 1198/2012 ); 24 de febrero de 2015 (Roj: STS 1698/2015, recurso 282/2013 ), 15 de octubre de 2014 (Roj: STS 5090/2014, recurso 2992/2012 ), 30 de junio de 2014 (Roj: STS 2823/2014, recurso 2250/2012 ), 29 de octubre de 2013 (Roj: STS 5479/2013, recurso 1972/2011 ), 22 de julio de 2013 (Roj: STS 4077/2013, recurso 608/2011 ), la de Pleno número 820/2012, de 17 de enero de 2013 (Roj: STS 1013/2013 , recurso 1579/2010 ), 27 de diciembre de 2012 (Roj: STS 8996/2012, recurso 1130/2010 ), 18 de junio de 2012 (Roj: STS 4408/2012, recurso 1538/2009 ), 27 de abril de 2012 (Roj: STS 2868/2012, recurso 1628/2008 ), 21 de febrero de 2012 (Roj: STS 1322/2012, recurso 21/2009 ), 20 de noviembre de 2009 (Roj: STS 7112/2009, recurso 1904/2005 ), 17 de junio de 2005 ( RJ Aranzadi 4275 ), 12 de noviembre de 2004 ( RJAranzadi 6900 ), 15 de noviembre de 2000 (RJ Aranzadi 9214), entre otras muchas].
Las consecuencias de una crisis financiera se vienen rechazando habitualmente, por cuanto 'la crisis financiera es un suceso que ocurre en el círculo de sus actividades empresariales, que no puede considerarse, imprevisible o inevitable'. Y, en todo caso, la existencia de la crisis no comporta que se derive una aplicación generalizada y automática de la cláusula'rebus', sino que es preciso que se contraste su incidencia causal o real en el marco de la relación contractual de que se trate; previniendo contra el peligro de convertir la posibilidad en un incentivo para 'incumplimientos meramente oportunistas' [ SSTS 214/2019, de 5 de abril (Roj: STS 1148/2019 , recurso 3204/2016 ); 237/2015, de 30 de abril (Roj: STS 1923/2015 , recurso 929/2013 ) y 742/2014, de 11 de diciembre (Roj: STS 5210/2014 , recurso 1198/2012 )].
2º.- La invocación de la cláusula rebus sic stantibus no puede prosperar por cuanto:
(a) ...
(b) ...
(c) A mayor abundamiento, en este caso impresiona un uso oportunista:
1) Se deben rentas y gastos desde antes de la declaración del estado de alarma y el confinamiento. Igualmente se deben las rentas y gastos devengados con posterioridad al cese del confinamiento y reapertura del centro comercial. La pretensión podría amparar algún mes, pero no todo el año 2020.
2) Lo pretendido realmente es la condonación de las rentas correspondientes año 2020, que se basa tanto en la situación pandémica como en la baja generalizada del consumo. La aplicación de la cláusula rebus no puede dar lugar a la condonación total, al uso gratuito de la propiedad del otro contratante. O bien resuelve el contrato, o bien rebaja la renta. Pero nomantener el contrato sin renta. Pero es que por una parte se extiende el planteamiento tanto al cierre del centro comercial (por lo cual se le ofreció condonar totalmente la renta de dos meses, y una rebaja en los restantes hasta diciembre de 2020), pero también porque la situación económica ha generado una notable disminución en las ventas. La crisis económica es a riesgo y ventura del titular del negocio, no del arrendador del local, como se dijo.
3) La postura de la apelante ha sido dejar de pagar la renta (desde antes del estado de alarma), supuestamente exigir una negociación con el arrendador, rechazando la oferta global que hizo a todos sus arrendatarios, esperar a ser demandado, y ahora oponer la aplicabilidad de la cláusula. Es una postura totalmente pasiva, muy alejada del contratante que desea continuar con el contrato (que es el caso del hotel en Valencia cuya sentencia del Tribunal Supremo se invoca por el recurrente). Aquí lo que parece subyacer es la resolución contractual pero sin tener que hacer frente a las rentas devengadas desde el 1 de marzo de 2020...'
VI.-La aplicabilidad de la doctrina emanada de las dos sentencias que hemos citado al caso presente parece evidente, especialmente si tenemos en cuenta todas las circunstancias mencionadas en los fundamentos segundo y tercero de esta resolución. Simplemente diremos aquí que también en este caso impresiona un uso o invocación oportunista de la cláusula rebus, pues como dijimos se deben las rentas arrendaticias desde antes de la declaración del primer estado de alarma el 14 de marzo de 2.020: en concreto se adeudan las rentas de todo el año 2.020 y la parte variable o renta variable de todo el año 2.019, así como también, según parece, todas las rentas devengadas con posterioridad a la presentación de la demanda.
A la vista de las mismas circunstancias reseñadas en los fundamentos segundo y tercero de la presente resolución, es más que dudosa la incidencia causal o relación causal de la crisis sanitaria con el impago de rentas concurrente.
Las consecuencias de una crisis económica que, a su vez, se deriva de una crisis sanitaria, suponen un riesgo de empresa de la entidad arrendataria. Y si se descarta la aplicación de la regla rebuscuando en función de la asignación contractual de los riesgos ello resulta improcedente, hemos de apreciar que en el caso de la relación arrendaticia que vincula a las empresas litigantes existe esa asignación contractual o reparto contractual de riesgos, a la que también nos hemos referido. Hay que recordar nuevamente que la arrendadora contribuyó con 100.000 euros a las obras de adaptación del local o locales arrendados, y que en el contrato locativo se estableció un sistema combinado de renta arrendaticia: una parte variable (en función de las ventas) y un mínimo garantizado, es decir, el mismo sistema combinado de retribución variable según ingresos junto a un mínimo garantizado que contempló el Tribunal Supremo en la sentencia antes citada, de modo que también aquí hemos de apreciar que tal circunstancia demuestra precisamente que el riesgo de la disminución de ingresos quedaba a cargo de la arrendataria, de la misma manera que la posibilidad pactada de poner fin al contrato transcurridos los cinco primeros años de vigencia muestra que se ha previsto un mecanismo para amortiguar el riesgo del arrendatario para que, si el negocio no le resultaba rentable económicamente en las condiciones acordadas, pudiera poner fin al contrato.
En definitiva, y por todo lo dicho, la demanda debe ser desestimada.
VII.-Conforme a lo dispuesto en el art. 394 de la LEC, las costas han de ser impuestas a la parte actora.
VISTOSlos artículos citados, concordantes y demás de general y pertinente aplicación, en nombre de S.M. El Rey,
Fallo
Que debo desestimar y desestimo la demanda presentada por la procuradora Sra. Vázquez Couceiro, en nombre y representación de Pizzas Sigras S.L. Con imposición de costas a la parte actora.
Así, por esta mi sentencia, contra la que se podrá interponer recurso de apelación mediante escrito presentado ante este Juzgado dentro del plazo de los veinte días siguientes a su notificación, lo pronuncio, mando y firmo.
PUBLICACIÓN .-Leída y publicada fue la anterior Sentencia por el Sr. Juez que la dictó , cuando celebrada audiencia pública en el día de hoy, que es el de su fecha. Doy fe. A Coruña a cuatro de Junio de 2021.
