Sentencia Civil Nº 114/2005, Audiencia Provincial de Granada, Sección 4, Rec 166/2004 de 21 de Febrero de 2005

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL DE GRANADA

SECCION CUARTA

ROLLO Nº 166/04

JUZGADO SANTA FE 2

ORDINARIO Nº 593/02

PONENTE SR. JUAN FRANCISCO RUIZ RICO RUIZ

SENTENCIA NÚM. 114

ILTMOS. SEÑORES:

PRESIDENTE

D. ANTONIO MOLINA GARCÍA

MAGISTRADOS

D. MOISÉS LAZUÉN ALCÓN

D. JUAN FRANCISCO RUIZ RICO RUIZ

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En la ciudad de Granada a veintiuno de febrero de dos mil cinco. La Sección Cuarta de esta Iltma.

Audiencia Provincial, ha visto, en grado de apelación los precedentes autos de juicio ordinario 593/02, seguidos ante el Juzgado de Primera Instancia Número 2 de Santa Fe , en virtud de demanda de Dª Frida , que ha designado para oír notificaciones en esta instancia al Procurador/a Sr/a García Valdecasas Conde, contra D. Cesar que ha nombrado al Procurador/a Sr/a Merlos Espinel, para oír notificaciones en esta alzada.

Aceptando como relación los "Antecedentes de Hecho" de la sentencia apelada, y

Antecedentes

PRIMERO.- La referida sentencia, fechada en 14 de octubre de 2003 , contiene el siguiente fallo: "Que ESTIMANDO PARCIALMENTE la demanda interpuesta por la procuradora doña María José Montoro Jiménez, en nombre y representación de doña Frida contra don Cesar , DEBO CONDENAR Y CONDENO al demandado a realizar las obras pertinentes en el local arrendado, sito en la CALLE000 nº NUM000 bajo de Chauchina (Granada), para conseguir su insonorización, y posibilitar el levantamiento del precinto del aire acondicionado ordenado por parte del Ayuntamiento de Chauchina, dejando en suspenso el contrato de arrendamiento de fecha uno de septiembre de dos mil uno, desde la fecha de esta sentencia hasta la terminación de la obra, momento en que se reanudará el contrato, así como a pagar a la actora la cantidad de 697'17 euros, e intereses legales de dicha cantidad desde el día nueve de enero de dos mil tres, y hasta su abono, abonando cada parte abonará las costas causadas a su instancia y las comunes por mitad."

SEGUNDO.- Sustanciado y seguido el presente recurso, por sus tramites ante esta Iltma. Audiencia Provincial, en virtud de apelación interpuesta por la parte demandante, por escrito y ante el Órgano que dictó la sentencia; de dicho recurso se dio traslado a demás partes, para su oposición o impugnación; tras ello se elevaron las actuaciones a este Tribunal, señalándose día para su Votación y Fallo, en que ha tenido lugar.

TERCERO.- Han sido observadas las prescripciones legales de trámite.

Siendo Ponente el Magistrado Iltmo. Sr. D. JUAN FRANCISCO RUIZ RICO RUIZ .

Fundamentos

PRIMERO.- Se circunscriben los motivos del recurso al período o plazo a que debe extenderse la suspensión del contrato de arrendamiento de un local para cafetería y cervecería suscrito por las partes el día 1 de septiembre de 2001, como consecuencia del precinto por orden municipal del aparato de aire acondicionado (bomba de calor), así como al lucro cesante y demás gastos que fueron desestimados en la sentencia de primera instancia.

Con carácter previo hemos de dejar sentadas dos premisas esenciales: primera, que el precinto solo fue del aparato de aire acondicionado como consecuencia por el intenso ruido que provocaba, superior al permitido legalmente, pero no afectaba en modo alguno al local en que se hallaba instalado, el cual podía seguir abierto al público ejerciendo el negocio a que estaba dedicado. Ninguna concreta obligación de insonorización se impuso por el Ayuntamiento de Chauchina en cuanto al local comercial, limitándose al precintado del aparato de aire acondicionado. Eso sí, para el levantamiento del precinto se habían de cumplir las condiciones medioambientales exigidas por la reglamentación al efecto. Así lo establecía el requerimiento municipal de 16-11-2001 (f. 23).

Segundo, ninguna referencia hacía la orden de clausura a sistema alguno de ventilación o de extracción de humos.

SEGUNDO.- Niega la sentencia recurrida la suspensión solicitada en base a la posibilidad de que gozaba la arrendataria de mantener abierto al público el establecimiento, como efectivamente ocurrió hasta finales de julio de 2002, obteniendo ciertos beneficios, considerando que el cierre que llevó a cabo en dicha fecha fue injustificado.

No podemos compartir esta argumentación. La circunstancia de que la arrendataria prosiguiese en condiciones precarias el ejercicio de la actividad de cafetería y cervecería propia del local durante unos meses no hace injustificado el cierre del mismo. Hoy en día resulta esencial en este tipo de negocios las condiciones de climatización de los locales abiertos al público dedicados a la restauración o de bar-cafetería a tenor de las importantes oscilaciones de temperatura que acarrean en nuestro territorio los cambios estacionales. Sobre todo cuando venía previsto y contemplado en el contrato la existencia de aparatos de acondicionamiento de aire frío-calor. Constituye esta circunstancia no un elemento accesorio o secundario del negocio, sino un presupuesto especial, de tal manera que la posible clientela y el correlativo beneficio iba a depender de forma trascendental del confort ambiental. Por tanto, creemos justificada la medida de cierre o suspensión de la relación acaecida a finales del mes de julio de 2002 cuando lo elevado de las temperaturas hacían insostenible la continuación natural del negocio conforme a lo pactado en el contrato.

Consideramos, pues, acertada la petición de suspensión contractual de acuerdo con el Art. 30 en relación con el Art. 26 de la vigente LAU que dispone: "cuando la ejecución en la vivienda arrendada de obras de conservación o de obras acordadas por una autoridad competente la hagan inhabitable, tendrá el arrendatario la opción de suspender el contrato..."

Evidentemente, el término "inhabitable", propio del arrendamiento de vivienda, ha de ser interpretado cuando se trate de un arriendo para uso distinto de vivienda en el sentido de que las citadas obras impidan el destino normal del local conforme a lo convenido. En consecuencia, la suspensión del arrendamiento debe entenderse iniciada el primero de agosto de 2002 y permanecerá hasta la terminación de las obras de insonorización que posibiliten el levantamiento del precinto del aire acondicionado.

TERCERO.- La pretensión de obtener el lucro cesante sobre la base de los beneficios dejados de percibir a tenor del promedio que expone la demanda resulta incompatible con la suspensión contractual acordada, pues el Art. 26, 2º señala que la suspensión supondrá, hasta la finalización de las obras, la paralización del plazo del contrato. Por consiguiente, una vez se reanude la relación contractual podrá la arrendataria percibir los beneficios de la explotación hasta que concluya el plazo de duración del arrendamiento (cinco años).

Por lo que se refiere a los gastos reclamados, además de no acreditar haberlos sufragado y haberse dado de baja de alguno de los suministros, aunque sin especificar de cuales, la suspensión de los efectos del contrato dará lugar a la cesación temporal de las obligaciones asumidas por las partes, como por ejemplo el pago de los gastos de comunidad (estipulación 11ª) y primas de seguro (estipulación 10ª), las que , de haberlas satisfecho, permitiría la repetición al arrendador.

No se ha probado el abono de facturas por suministro de agua y electricidad con posterioridad a la suspensión del contrato. Lógicamente no puede imputarse al demandado el pago de la cuota del régimen de autónomos mientras no se desarrolla actividad laboral alguna, así como el abono por suscripción a canales de televisión de pago.

Por último, tampoco podemos acoger la reclamación de factura por reparación y limpieza de una tubería general de la comunidad, sin perjuicio de que pueda reclamarse a ésta el pago efectuado, ni las facturas por reparación de placa eléctrica, puesta a punto del aire acondicionado y máquina de café, gastos estos que son de cargo de la arrendataria pues obedecen al uso normal de la cosa arrendada.

Vistos los artículos citados y demás preceptos de pertinente y general aplicación,

Fallo

Esta Sala ha decidido revocar la sentencia dictada por el Juzgado de Iª Instancia nº 2 de Santa Fe en el solo sentido de dejar en suspenso el contrato de arrendamiento concertado entre las partes desde el primero de agosto de 2002 hasta la fecha de terminación de las obras a que se condena al demandado, manteniendo los demás pronunciamientos de la sentencia, todo ello sin hacer imposición de las costas de esta alzada.

Así por esta nuestra sentencia lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.- Leída y publicada ha sido la anterior sentencia por el Magistrado Ilmo. Sr. D. JUAN FRANCISCO RUIZ RICO RUIZ , Ponente que ha sido de la misma, doy fe.