Sentencia Civil Nº 114/2011, Audiencia Provincial de Jaen, Sección 2, Rec 101/2011 de 04 de Mayo de 2011

Encabezamiento

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S E N T E N C I A Núm. 114

Iltmos. Sres.:

Presidente

D. JOSE ANTONIO CORDOBA GARCIA

Magistrados

D. RAFAEL MORALES ORTEGA

Dª. Mª FERNANDA GARCÍA PÉREZ

En la ciudad de Jaén, a Cuatro de Mayo de dos mil once.

Vistos en grado de apelación, por la Sección Segunda de esta Audiencia Provincial, los autos de Juicio Ordinario seguidos en primera instancia con el núm. 833/09, por el Juzgado de Primera Instancia nº 1 de Úbeda, rollo de apelación de esta Audiencia núm. 101/2011 , a instancia de D. Benigno , Dª. Coro , D. Eleuterio Y D. Germán representados en la instancia por el ProcuradorD. Antonio Ángel Martínez López y en la alzada por la Procuradora Dª. Marina Esther de Ruz Ortega y defendidos por el Letrado D. José Manuel López Carrasco, contra D. Leon , representado en ambas instancias por la Procuradora Dª. Cristina Medina Jiménez y defendido por el Letrado D. Enric Maynés I Miracle.

ACEPTANDO los Antecedentes de Hecho de la resolución apelada, dictada por el Juzgado de 1ª Instancia Nº 1 de Úbeda con fecha 1 de Diciembre de 2010 .

Antecedentes

PRIMERO.- Por dicho Juzgado y en la fecha indicada se dictó Sentencia que contiene el siguiente FALLO: " Que estimando parcialmente la demanda presentada por D. Benigno , Da. Coro , D. Eleuterio y D. Germán contra D. Leon debo condenar y condeno a D. Leon al cumplimiento del contrato de compraventa otorgado en su día por las partes en documento privado de fecha 20 de diciembre de 2006, modificado por el documento de 28 de junio de 2007 y, en consecuencia, debo condenar y condeno a D. Leon como comprador a cumplir sus obligaciones entre la cuales está el pagar la totalidad del precio convenido que como precio cierto es el pago de la cantidad de 4.022.460 €, y puesto que se pagó parte del mismo y se entregaron a cuenta la cantidad de 1.260.000 €, se le condena a pagar la cantidad del precio restante, que asciende a 2.762.460 €, más intereses legales de dicha cantidad desde 2 de septiembre de 2008.

Se desestima la demanda reconvencional presentada por D. Leon contra D. Benigno , Da. Coro , D. Eleuterio y D. Germán .

Todo ello con imposición a D. Leon de las costas causadas como consecuencia de la demanda reconvencional por él formulada en el presente procedimiento, siendo por mitad las costas causadas como consecuencia de la demanda formulada por D. Benigno , Da. Coro , D. Eleuterio y D. Germán contra D. Leon ".

SEGUNDO.- Contra dicha resolución se tuvo por preparado primero y se interpuso después por Leon , en tiempo y forma, recurso de apelación, que fue admitido por el Juzgado de Primera Instancia numero 1 de Úbeda, presentando para ello escrito de alegaciones en el que basa su recurso.

TERCERO.- Dado traslado a las demás partes del escrito de apelación se presentó escrito de oposición por Coro Y Benigno Y Eleuterio Y Germán ; remitiéndose por el Juzgado las actuaciones a esta Audiencia, previo emplazamiento de las partes, en la que se formó el rollo correspondiente; personadas las partes en tiempo y forma quedó señalado para deliberación, votación y fallo el día 25 de Abril de 2011, el que tuvo lugar, quedando las actuaciones sobre la mesa para dictar la resolución oportuna.

CUARTO.- En la tramitación de este recurso se han observado las formalidades legales.

Siendo Ponente la Magistrada Iltma. Sra. Dª. Mª FERNANDA GARCÍA PÉREZ.

ACEPTANDO los Fundamentos de Derecho de la resolución impugnada

Fundamentos

PRIMERO.- Estimada parcialmente en la instancia la acción de cumplimiento de contrato de compraventa ejercitada por los vendedores condenando al comprador al pago del resto de precio pendiente, determinado en 2.762.460 euros, más los intereses legales desde el requerimiento notarial recibido el 2 de septiembre de 2008, y desestimada la demanda reconvencional de resolución del contrato instada por el comprador, se alza éste en apelación, basado en los siguientes motivos: primero, error en la aplicación del art. 304 LEC en orden a haber tenido por confeso al comprador Sr. Leon , al haber presentado al inicio de la vista su Letrado un parte médico y solicitado la suspensión; segundo, error en la aplicación del art. 1281 CC , al haberse reservado el comprador en el segundo contrato la aprobación del objeto del mismo, es decir, a las fincas resultantes, y, en consecuencia, ser él quien podía solicitar la perfección del contrato mediante el otorgamiento de la escritura pública de compraventa, por lo que se ha interpretado erróneamente que los vendedores eran los facultados para determinar las fincas objeto del contrato; tercero, incongruencia de la sentencia en orden a la identificación del objeto; valoración errónea del papel de Dña. Zulima , que no fue llamada a testificar, a pesar de lo cual se afirma que intervenía en representación del Sr. Leon , y, finalmente, que no estando determinado el objeto y estando el recurrente en posición de rechazar aquel tiene el derecho de solicitar y obtener la resolución del contrato con devolución recíproca de cualquier prestación efectuada con sus accesorios.

A dicho recurso se opuso la parte actora, alegando: primero, que no existe error en la aplicación del art. 304 LEC ni nulidad ni indefensión, pues el Letrado del comprador propuso la suspensión en la misma vista presentando parte médico de cinco días antes en el que aparece como causa una anemia crónica en tratamiento, siendo dado de alta tras asistencia, no siendo la misma causa justificada para no comparecer ni para suspender la vista, lo cual es competencia del Tribunal; segundo, inexistencia de error en la apreciación de los contratos y su contenido ni en la aplicación del art. 1281 CC, al haber quedado probado con los dos contratos, las testificales del Sr. Alfonso , del Sr. Mateo (de la asesoría Gordillo), del Sr Felipe (corredor) y de los peritos Sr. Jorge y Sr. Oscar , que los dos contratos fueron redactados en casa del Sr. Leon y por sus empleadas, interviniendo su asesora Doña. Zulima , quien ya había estado antes en el Ayuntamiento de Torreperogil, por lo que el Sr. Leon tenía pleno conocimiento de lo que compraba y de la situación urbanística de la finca comprada y que la agrupación fue realizada a instancias del propio comprador, por lo que los vendedores no hicieron sino cumplir con lo pactado y determinar los metros tras la medición, de la que tenía conocimiento el comprador a través de la asesoría Gordillo, tomando posesión de la finca el comprador con el segundo contrato, momento en que el contrato quedó perfeccionado; no hay incongruencia de la sentencia, que la intervención de la Letrada Doña. Zulima resulta tanto de la declaración Don. Mateo como del propio hijo del comprador; que el objeto del contrato estaba perfectamente determinado no siendo impedimento para la construcción en los solares por parte del comprador el que el PGOU de Torreperogil no se haya publicado aún, como resulta de las declaraciones del perito judicial y del Arquitecto Don. Oscar .

SEGUNDO.- Como primer motivo se solicita que se declare la nulidad desde la celebración de la vista al no haberse suspendido la misma por enfermedad del demandado Sr. Leon y habérsele tenido por confeso en la sentencia.

El art. 304 LEC recoge el efecto de la "ficta confessio", como una facultad del Juez de Instancia, en caso de incomparecencia a juicio de la parte citada para el interrogatorio, de considerar reconocidos los hechos en que dicha parte hubiese intervenido personalmente y cuya fijación como ciertos le sea enteramente perjudicial, para lo cual, como se exige en el párrafo segundo, es necesario que en la citación se aperciba al interesado de la producción de tal efecto en caso de incomparecencia injustificada.

Pues bien, en el caso concreto, el Juez de Instancia hizo uso de dicha facultad ante la incomparecencia injustificada del demandado Sr. Leon , cuyo interrogatorio fue propuesto por la actora, y al estimarse que el parte médico aportado por su Letrado no justificaba la suspensión de la vista al amparo del art. 183 ni del art. 188 de la LEC , decisión que esta Sala comparte pues no puede considerarse que una anemia crónica por la que acudió al centro de salud cinco días antes de la vista siendo dado de alta ese mismo día y con recomendación de seguir su tratamiento habitual pueda considerase una enfermedad impeditiva de desplazamiento hasta la ciudad de Linares.

No obstante, la conclusión de instancia en orden a dar por acreditado que el comprador tenía conocimiento de lo que compraba, de la situación en la que se encontraban los terrenos, y las operaciones de agrupación e identificación urbanística que los vendedores tuvieron que hacer a su instancia, no se ha obtenido únicamente teniendo por confeso al Sr. Leon sino con la valoración conjunta del resto de la prueba: documental, testifical y pericial, cuya revisión es objeto de los siguientes motivos, por lo que aun no habiéndose hecho uso de la facultad del art. 304 LEC el resultado habría sido el mismo.

No procede por tanto la nulidad solicitada ni la estimación de este primer motivo.

TERCERO.- Error en la aplicación del art. 1281 CC en orden a la determinación del objeto del contrato de compraventa. Incongruencia de la sentencia.

Bajo esta común denominación se incluyen el resto de motivos, dirigidos a cuestionar la interpretación que de los contratos celebrados se ha realizado en la sentencia, ello en orden a sustentar la tesis de procedencia de la resolución contractual al no haberse realizado la determinación del objeto de la venta necesario para la perfección de la compraventa.

Con carácter previo al examen concreto de los contratos celebrados entre las partes, ha de exponerse la doctrina jurisprudencial acerca de la interpretación de los contratos, recogida, entre otras, en la STS de 1 de diciembre 2006 , la cual ha señalado al respecto que "las normas o reglas de interpretación de los contratos contenidas en los artículos 1281 a 1289 del Código Civil , constituyen un conjunto o cuerpo subordinado y complementario entre sí, de las cuales, tiene rango preferencial y prioritario la correspondiente al párrafo primero del artículo 1281 del mismo texto legal, de tal manera de que si la claridad de los términos de un contrato no dejan dudas sobre la intención de las partes, no cabe la posibilidad de que entre en juego las restantes reglas de los artículos siguientes, que vienen a funcionar con carácter subsidiario, respecto a la que preconiza la interpretación literal ( Sentencias de 24 de mayo de 1991 y de 23 de enero de 2003 ). En igual sentido las Sentencias de 18 de julio de 2002 , 13 de diciembre de 2001 , 12 de julio de 2001 , 11 de julio de 2000 , 24 de junio de 1999 , 18 de mayo de 1998 , 4 de diciembre de 1997 , 2 de septiembre de 1996 , 28 de julio de 1995 , 2 de julio de 1993 y 10 de mayo de 1991 ".

Así como que la interpretación de los contratos es facultad privativa de los Tribunales de instancia, cuyo criterio ha de prevalecer al menos que se demuestre que es ilógico o absurdo ( Sentencias de 16 de marzo y 23 de mayo de 1983 ) o se impugne por la vía adecuada el error sufrido, hoy sólo por error de derecho, con cita de la norma de hermenéutica que se considere infringida, suprimido el error de hecho por Ley 10/1992 , pero sin que pueda pretenderse sustituir con el criterio del recurrente la interpretación realizada por el órgano jurisdiccional ( Sentencias de 30 de octubre y 10 y 22 de noviembre de 1982 , 4 de mayo de 1984 , 26 de septiembre de 1985 y 28 de febrero de 1986 , entre otras muchas). ( Sentencia del Tribunal Supremo de 24 de julio de 1997 )......En materia de interpretación negocial a los Tribunales de apelación les asiste plenas facultades sobre los elementos fácticos y actuaciones de prueba de las que disponen en el ámbito de los procesos que enjuician, función juzgadora que sólo es revisable casacionalmente cuando de la misma se desprenden conclusiones que pugnan con la más elemental lógica, racionalidad, proporcionalidad de las cosas, supongan perpetración de ilegalidades o lleguen a intentar hacer de la arbitrariedad, el abuso o la ignorancia profesional, justicia decisoria de las contiendas litigiosas ( Sentencia del Tribunal Supremo de 11 de febrero de 1993 ).".

De manera que sólo si sólo si las palabras resultan contrarias a la intención evidente de los contratantes, prevalecerá ésta sobre su mera literalidad, como establece el art. 1281.2 , añadiendo el siguiente precepto, art. 1282 , que resulta complementario del art. 1281,2 que para juzgar de la intención de los contratantes deberá atenerse a los actos de éstos coetáneos y posteriores ( STS de 19-09-2000 ).

En aplicación de la anterior doctrina, esta Sala comparte plenamente la acertada interpretación y conclusión del Juez a quo, expuesta mediante un análisis pormenorizado de la prueba practicada, que conduce a considerar acreditada la determinación del objeto de la venta, habiendo cumplido los vendedores las obligaciones adquiridas de determinación y medición de la finca objeto de venta y acreditación de su calificación urbanística mientras que por su parte el comprador no ha pagado la totalidad del precio convenido.

En el primer contrato de compraventa de 20 de diciembre de 2006 (documento nº 1 de la demanda) el objeto de la venta es la finca descrita, en el expositivo I como "finca urbana situada en el término municipal de Torreperogil polígono NUM000 parcelas NUM001 , NUM002 , NUM003 , NUM004 , NUM005 , NUM000 y NUM006 ", con una extensión superficial de aproximadamente 23.000 m2, por un precio de 180 euros el m2, realizándose un pago de 600.000 euros en esa fecha y fijándose como fecha de otorgamiento de escritura pública aproximada a comunicar por los vendedores la de finales de junio de 2007.

Mediante el segundo contrato de 28 de junio de 2007 (documento nº 2 de la demanda) las partes modifican el anterior contrato en lo relativo al objeto del contrato, precio y forma de pago, escritura pública y reparcelación, prorrogando el contrato por un año dado que, como se expone, los vendedores aún están realizando diversos trámites de identificación y medición de las fincas.

En cuanto al objeto de venta, en la cláusula primera, párrafo primero , se precisa que no es objeto de venta la parcela NUM006 del polígono NUM007 , y que están en trámites de identificación y medición las fincas registrales objeto del contrato -polígono NUM007 , parcelas NUM001 , NUM002 y NUM003 , y polígono NUM000 , parcelas NUM004 , NUM005 y NUM000 -, de manera que una vez identificadas las fincas registrales y realizadas todas las mediciones por los vendedores comunicarán expresamente al comprador toda la información necesaria a los efectos de su comprobación y conformidad, tras lo cual el comprador requerirá a los vendedores para otorgar escritura pública ante el Notario de su elección (cláusula tercera ).

Y en la cláusula primera , segundo párrafo, que todas las fincas objeto de compraventa están ubicadas en la misma unidad de ejecución SU-UE-1/E, clasificadas como suelo urbano no consolidado por el vigente PGOU de Torreperogil aprobado definitivamente el 17 de abril de 2007, comprometiéndose los vendedores a solicitar al Ayuntamiento antes de la firma de la escritura los certificados de calificación urbanística de las fincas descritas a los efectos de acreditar la clasificación y aprovechamiento urbanístico de las mismas.

Así como que el comprador toma posesión de las fincas en dicho acto.

Que se complementa con la cláusula cuarta relativa a la reparcelación de la referida unidad de ejecución, que se pacta se promoverá por el comprador comprometiéndose los vendedores a facilitarle los datos y realizar las actuaciones necesarias para el buen funcionamiento de la Junta de Compensación que se constituirá para ello así como a formar parte de dicha Junta junto con el comprador y asumir las obligaciones y gastos que se deriven de la reparcelación y urbanización.

Finalmente, en cuanto al precio se mantiene el de 180 euros por m2 y se recoge otro pago que se realiza en dicha fecha de 660.000 euros, pactándose el pago del resto al otorgamiento de la escritura pública.

Pues bien, del tenor literal del mismo resulta con claridad como obligaciones de los vendedores las de llevar a cabo la determinación y medición de las fincas objeto de venta, así como la de solicitar un certificado de calificación urbanística del terreno en orden a acreditar su clasificación y aprovechamiento urbanístico.

Ambas obligaciones han sido cumplidas por los vendedores y de tales documentos se ha dado traslado al comprador. Así, se llevó a cabo la agrupación de las fincas en una sola, la registral nº NUM008 , mediante escritura pública de 6 de marzo de 2008, inscrita el 4 de abril de 2008, como resulta de nota simple del Registro de la Propiedad de Úbeda, así como se obtuvo del Ayuntamiento de Torreperogil cédula urbanística de las fincas vendidas de fecha 28 de septiembre de 2007, en la que se constar que: "1. Las parcelas NUM001 , NUM002 y NUM003 del polígono NUM007 así como la parcela NUM004 del polígono NUM000 ... está calificada en el PGOU, aprobado por la Comisión Provincial de Ordenación del Territorio y Urbanismo, en sesión celebrada el 17 de abril de 2007, como SU-UE- 1/E, Uso residencial, Ensanche, encontrándose incluida dentro de una Unidad de Ejecución pendiente de desarrollar. 2. Las parcelas NUM005 y NUM000 del Polígono NUM000 , parte de ellas están calificadas como Suelo Urbano Residencial Ensanche, encontrándose incluida dentro de la Unidad de Ejecución antes mencionada sin desarrollar, y parte de dichas parcelas según se especifica en el plano, están calificadas como Suelo No Urbanizable Especial Protección Carreteras".

Ambos documentos constan enviados por la Asesoría Gordillo, en concreto por D. Mateo , mandatario verbal de los vendedores, vía fax a la Letrada Dña. Zulima , con fecha 23 de abril de 2008 (documento nº 3 de la demanda), cuya recepción fue aceptada por el comprador demandado, quien contestó con el fax unido como documento nº 4 por el que comunica su intención de resolver el contrato por incumplimiento de las obligaciones anteriores por los vendedores.

Asimismo consta envío de burofax de fecha 23 de junio de 2008 por el que se requiere al comprador para pago de precio pendiente y designación de día, hora y Notaría para el otorgamiento de la escritura pública (documento nº 5), así como nuevo escrito del Letrado de los vendedores de fecha 26 de junio de 2008 en el que reiteraba tales requerimientos y acompañaba informe de medición topográfica del ingeniero técnico Sr. Roberto , en el que se determina en 22.347 la superficie urbanizable (siendo 1.127 metros la zona de afección de la carretera) y se determinó como precio de la venta, a razón de 180 euros el m2 el de 4.022.460 euros (documento nº 6 de la demanda), que ante la falta de constancia de su recepción se hizo vía notarial, como resulta del acta de requerimiento y notificación de 4 de agosto de 2008, llevado a cabo efectivamente el 2 de septiembre de 2008 (documento nº 7 de la demanda).

Frente a ello, el demandado alega que el objeto de la venta no quedó determinado, al quedar sujeta la perfección del contrato a su conformidad y aprobación que no ha prestado a la vista de haber resultado menos metros de suelo urbano que los que constan en el contrato.

Ello constituye sin duda una interpretación subjetiva e interesada de los contratos celebrados y del resto de la prueba practicada, pues no sólo resulta con claridad de aquellos, como se ha reseñado más arriba, que son los vendedores los que se obligan a la determinación y medición de las fincas objeto de la venta, lo que se hace efectivo con el informe de medición ratificado en juicio y con que coinciden también el Arquitecto Técnico Don. Oscar y el perito judicial Don. Jorge , sino que tales fincas estaban incluidas en una unidad de ejecución que el PGOU ya aprobado (17 de abril de 2007) a la fecha del segundo contrato ya clasificaba como suelo urbano no consolidado, lo que ya era conocido por el comprador al incluirse tal mención en la cláusula primera del contrato, así como que para poder construir debía llevar a cabo las operaciones de reparcelación, como así se prevé también en la cláusula cuarta del referido contrato de 18 de junio de 2007 .

Pero es que además ello resulta acreditado con la testifical Don. Alfonso (quien solicitó la cédula urbanística), del SR. Felipe (corredor), del Sr. Mateo (quien realizó las gestiones en la asesoría Gordillo en orden a dar cumplimiento a las obligaciones de los vendedores), del Sr. Benjamín (hijo del demandado Sr. Leon , quien reconoció que su padre conocía la situación urbanística de la finca pues su asesora la Letrada Sra. Zulima había estado informándose en el Ayuntamiento de Torreperogil, así como con las tres periciales practicadas, coincidentes en cuanto a los metros resultantes de suelo urbanizable, sobre los cuales se ha calculado el precio de venta sobre lo pactado, 180 euros el m2.

Además, el comprador tomó posesión de las fincas a la fecha del segundo contrato, como se indica expresamente en el mismo, por lo que la venta quedó perfeccionada en dicha fecha.

Finalmente, y en cuanto a la falta de ejecutividad del Acuerdo de aprobación definitiva de revisión del PGOU de Torreperogil el 14 de octubre de 2008 mientras no se publique en el BOJA, según se informa por la Secretaria de la Comisión Provincial de Ordenación del Territorio y Urbanismo de Jaén con fecha 22 de junio de 2010 (f. 387), ello no condiciona ni afecta a su validez, corroborando así lo informado por el perito Don. Oscar , a instancia de los actores (documento nº 9 de la demanda), en tanto la calificación urbanística no se verá afectada por dicha publicación, por lo que para poder convertir el terreno en solares el comprador debe llevar a a cabo las operaciones de reparcelación y urbanización necesarias, como ya se preveía en el segundo contrato firmado de 18 de junio de 2007.

En consecuencia, acreditado el cumplimiento de sus obligaciones por los vendedores y el incumplimiento por el comprador del pago del precio pendiente, ha de confirmarse la sentencia de instancia, desestimándose el recurso interpuesto.

CUARTO.- Dado el sentir de esta sentencia, por imperativo del art. 398 de la L.E.Civil , habrán de imponerse al apelante las costas del presente recurso; declarándose igualmente la pérdida del depósito constituido conforme previene la Disposición Adicional 15ª de la LO 1/2009, de 3 de Noviembre .

Vistos los preceptos legales citados y demás de general y pertinente aplicación.

Fallo

Que desestimando el recurso de apelación interpuesto contra la sentencia dictada por el Juzgado de 1ª Instancia nº Uno de Úbeda con fecha 1 de diciembre de 2010 en autos de Juicio Ordinario seguidos en dicho Juzgado con el número 833 del año 2009, debemos de confirmarla íntegramente, con imposición al apelante de las costas del recurso, y declarándose la pérdida del depósito constituido para recurrir.

Notifíquese a las partes la presente resolución haciéndoles saber que contra la misma cabe Recurso de Casación y en su caso por Infracción Procesal siempre que se cumplan los requisitos establecidos en los artículos 477 y ss., 469 y ss. en relación con la Disposición Final 16 de la L.E.C . y demás preceptos concordantes, que deberá prepararse mediante escrito que se presentará ante este Tribunal dentro de los cinco días siguientes a su notificación, previa constitución de depósito en cuantía de 50 euros, debiendo ingresarlo en la cuenta de esta Sección Nº 2074, todo ello de conformidad con lo establecido en el apartado 5ª de la Disposición Adicional 15ª de la L.O. 1/2009 de 3 de Noviembre .

Comuníquese esta sentencia por medio de certificación al Juzgado de Primera Instancia de su procedencia, con devolución de los autos originales para que lleve a cabo lo resuelto.

Así por esta nuestra sentencia, definitivamente juzgando, la pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.- La anterior Sentencia ha sido leída y publicada por el Ilmo. Sr. Magistrado Ponente en el mismo día de su fecha durante las horas de audiencia ordinaria; doy fe.