Sentencia Civil Nº 114/2015, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 13, Rec 245/2014 de 31 de Marzo de 2015

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL

DE

BARCELONA

SECCION Decimotercera

ROLLO Nº 245/2014 - 5ª

PROCEDIMIENTO ORDINARIO NÚM. 131/2013

JUZGADO PRIMERA INSTANCIA 9 BARCELONA

S E N T E N C I A N ú m. 114

Ilmos. Sres.

D. JOAN CREMADES MORANT

Dª. M. ANGELS GOMIS MASQUE

D. FERNANDO UTRILLAS CARBONELL

D. LUIS F. CARRILLO POZO

En la ciudad de Barcelona, a treinta y uno de marzo de dos mil quince.

VISTOS, en grado de apelación, ante la Sección Decimotercera de esta Audiencia Provincial, los presentes autos de Procedimiento ordinario, número 131/2013 seguidos por el Juzgado Primera Instancia 9 Barcelona, a instancia de VICTORY PRODUCTS S.L. contra ELANGA SA, los cuales penden ante esta Superioridad en virtud del recurso de apelación interpuesto por la parte demandada contra la Sentencia dictada en los mismos el día 25 de noviembre de 2013 por el/la Juez del expresado Juzgado.

Antecedentes

PRIMERO.-La parte dispositiva de la Sentencia apelada , es del tenor literal siguiente:

'FALLO: Que estimo parcialmente la demanda interpuesta por Dª. Cristina Borrás Mollar en nombre y representación de VICTORY PRODUCTS, SL frente a ELANGA, SA, y en su virtud condeno a ELANGA, SA a pagar a VICTORY PRODUCTS, SL, una vez descontada la cantidad ya pagada en el curso del procedimiento, la suma de 8.525,16 euros desde el 20 de junio de 2012, y sobre la cantidad de 11.529,55 euros desde el 31 de enero de 2013.

Cada una de las partes deberá pagar las costas causadas a su instancia y las comunes por mitad'.

SEGUNDO.-Contra la anterior Sentencia interpuso recurso de apelación la parte demandada mediante su escrito motivado, dándose traslado a la contraria que se opuso en tiempo y forma, elevándose las actuaciones a esta Audiencia Provincial.

TERCERO.-Se señaló para votación y fallo el día 11 de marzo de 2015 .

CUARTO.-En el presente procedimiento se han observado y cumplido las prescripciones legales.

VISTO, siendo Ponente el Ilmo. Sr. Magistrado D. JOAN CREMADES MORANT.

Fundamentos

PRIMERO.- La demanda rectora va encaminada a la obtención de un pronunciamiento por el que se condene a la entidad ELANGA SA a abonar a la entidad actora VICTORY PRODUCTS SL la suma de 13.193'09 €, más los intereses de 9.033'10 € desde el 20.6.2012 (un mes después de la entrega de las llaves del local), en concepto de fianza arrendaticia y rentas 'indebidamente impagadas' (sic) referidas al contrato de arrendamiento para uso distinto del de vivienda de 23.2.2012 sobre el local sito en la C/ Santa Ana 18 de Barcelona, destinado al comercio al por menor de prendas textiles y complementos. A dicha pretensión se opuso la arrendadora demandada, en base a que: a) de la fianza, lo que había que descontar, en principio, era una mensualidad de renta, 6800 €; b) existe un acuerdo que impide cualquier reclamación del resto de la fianza (el 'descuento' debía ser de dos mensualidades de renta), por lo que no procedía su devolución; c) admitiendo un saldo a favor de la actora de 3004'38 € (por el exceso abonado respecto de las rentas de abril y mayo 2012), que consigna (f. 61 y 67).

La sentencia de instancia estima parcialmente la demanda, condenando a la arrendadora demandada a abonar a la actora, arrendataria, la suma de 8525'17 € más los intereses desde el 20.6.2012 sobre las sumas establecidas en dicha resolución, sin declaración especial sobre las costas (la 'mensualidad de penalización' referida en el momento de la entrega de las llaves ' no cabe entender que sea otra que aquella a que ya se aludía en la estipulación 4ª del anexo al contrato...'). Frente a la sentencia, se alza la demandada, por error en la valoración de la prueba, en base a que (1) no procedía la deducción de la fianza, por cuanto debían detraerse dos mensualidades de renta, una por la carencia económica solicitada por el nuevo arrendatario (pacto 4º del anexo) y la otra por la resolución anticipada del contrato; (2) Y la renta a descontar es de 6800 € por mes. Queda pues el debate en los mismos términos, para cuya resolución se dispone del mismo material instructorio que en la Instancia.

SEGUNDO.- Conviene partir de una serie de hechos básicos, en los cuales se hallan contestes las partes o se consideran suficientemente acreditados: 1) La realidad del contrato aducido en apoyo de la demanda (f. 5 y ss), concertado por ELANGA SA como arrendadora y la actora VICTORY PRODUCTS SL, como arrendataria, por 10 años, estableciéndose que 'la resolución unilateral ... dentro de los 5 primeros años de su vigencia comportará el pago, por parte de la arrendataria, del importe equivalente a una anualidad de renta de la que se satisfaga en el momento de la rescisión o incumplimiento', de cuyo contrato merecen destacar los siguientes extremos: a) Se pactó una renta de 6800 mensuales, más IVA, pagaderos por meses anticipados, acomodables anualmente conforme al IPC; b) la arrendataria entregó 13.600 € (dos mensualidades de renta) en concepto de fianza (f. 12). 2) En 16.3.2012, las partes suscribieron un anexo Primero al contrato (f. 13 y 14), por el que la arrendadora aceptaba la propuesta de la arrendataria (a quien 'le interesaría rescindir en contrato' por las circunstancias económicas del mercado), reduciendo la renta en 1500 € mensuales, de forma que, situando a partir de entonces la 'base imponible en los 5000 €/mes' (sic), que se mantendría en tanto en cuento la propietaria no encontrase un nuevo inquilino, en cuyo momento la arrendataria se obligaba a desalojar el local, 'con las mismas condiciones económicas y garantías pactadas en el contrato ahora suscrito'; asimismo asimismo, en el pacto 4º de dicho anexo, se acordó que 'si el nuevo arrendatario solicitara carencia económica por obras de mejora del local, VICTORY PRODUCTS SL se hará cargo del importe económico que resulte por la concesión de la mencionada carencia y le será descontada de la fianza o aval existente (máximo de una mensualidad). 3) al final del documento se inserta un texto fechado el 18.5.2012, de puño y letra del Sr. Lucio , administrador de Fincas, y suscrito por los LLRR de las partes, a cuyo tenor: 'En el día de la fecha DAMOS POR RESCINDIDO el presente contrato a TODOS LOS EFECTOS dejando el local libre, vacuo y expedito a disposición de la propiedad y rogando se descuente una mensualidad de penalización, por la resolución anticipada, de la fianza....' (f. 58). 4) No obstante, en los meses de abril y mayo, la arrendataria abonó por cada uno 6800 € más IVA (f. 17, en relación con el hecho 6º de la contestación). 5') Por burofax de 30.4.2012 (f. 15) la arrendadora comunicó a la arrendataria que ya había encontrado nuevo arrendatario, por lo que debía dejar libre el local antes del 20.5.2012, lo que hizo, entregando las llaves del local, a la entera satisfacción de la arrendadora, sin que existiese ninguna deuda por suministros y gastos; asimismo la arrendadora comunicó que debía dejar abonado el mes de junio 2012 ('en aplicación de la estipulación 4ª' referida, 'ya que el nuevo candidato solicita carencia económica de una mensualidad').

TERCERO.- En principio, el arrendatario constituye la fianzapara garantizar (garantía real de las obligaciones) el cumplimiento de sus propias obligaciones ( art. 1555 CC : responde del cuidado y conservación ex arts. 1555.2 , 1559 y 1563 CC , 21 y 30 LAU - indemnización por los daños y menoscabos en la finca -, de la restitución de la posesión - arts. 1561 y ss CC - y del pago del precio, es decir renta y demás cantidades que asumió o corresponda al arrendatario, arts. 1255.1 CC , 17 y 20 LAU ), viniendo impuesta con carácter obligatorio por la ley (carácter imperativo tanto de la 'exigencia' como de su 'prestación', aunque nada parece que se oponga a la posibilidad de renuncia inter partes, dado que no se vulneran los límites de la autonomía privada ex art. 6.2 y 3 CC ), que deberá ser en metálico ( arts. 36.1 en relación con los arts. 4.1 y 27.2.b LAU , que incluye como causa de resolución de pleno derecho ' la falta de pago del importe de la fianza o de su actualización'), cuya exigencia y prestación deberíahacerse en el momento de la celebración del contrato (art. 36.1), y cuya cuantía es una mensualidad de renta en arrendamientos de vivienda y de dos en arrendamientos de uso distinto, siendo susceptible de actualización, distinguiéndose en razón a la duración del arriendo (superior o inferior a 5 años, durante cuyo plazo mínimo no hay actualización), debiendo devolverse (el arrendador adquirió su propiedad desde la recepción, quedando obligado de modo exclusivamente personal, frente al arrendatario, a devolver o restituir, al finalizar el contrato, el tantumdem,salvo que por el incumplimiento del arrendatario el importe de la fianza deba aplicarse a cubrir las responsabilidades para las que se constituyó) dentro del mes desde que el arrendatario ha entregado las llaves o mejor, con la entrega efectiva del inmueble(art. 36.4), una vez terminado el arriendo, pues en otro caso - si no se hace efectiva dicha restitución - devengará el interés legal, y sin perjuicio de la posibilidad de retención hasta el importe de la responsabilidad en que incurriere el arrendatario por el incumplimiento de sus obligaciones y hasta que se defina dicha responsabilidad; todo ello supone, que una vez resuelto el contrato de arrendamiento el arrendador dispone de un mes parta devolver la fianza o, en su caso, determinar el saldo que proceda ser restituido (previa determinación de las rentas adeudadas y demás obligaciones asumidas por el arrendatario que con la fianza se garantizaron, para su compensación con la fianza .La restitución viene regulada en el art. 36.4 LAU , configurándose como un derecho de crédito, del que es deudor el arrendador (deudor del saldo que corresponda, tras la liquidación de las responsabilidades en que haya podido incurrir el arrendatario, cubiertas por la fianza) y acreedor el arrendatario (a exigir la devolución); si éste cumplió sus obligaciones la restitución se extiende a toda la suma entregada en su día, pero si incurrió en alguna responsabilidad, será cubierta con la suma entregada, restituyéndose solo la diferencia entre lo entregado y la cantidad en que se calcule la responsabilidad imputable al arrendatario ('el saldo...que deba ser restituido...'), lo que impone una previa liquidación del contrato, lo cual solo puede hacerse una vez extinguida la relación arrendaticia ('...al final del arriendo.') y siempre que el arrendatario haya restituido la posesión de la finca (pues solo así de un lado se habrán cumplido las obligaciones derivadas del contrato y, de otro, el arrendador podrá examinar la finca y comprobar su estado), y de ahí que la LAU establezca el tiempo de cumplimiento de restitución en el mes siguiente a la fecha de la entrega de las llaves. Si se incumple dicho plazo por el arrendador, debe abonar intereses moratorios en la tasa del interés legal de manera automática, sin necesidad de requerimiento del arrendatario.

El apartado 5 permite pactar, además, otro tipo de garantía con independencia de la fianza legal: 1) ha de ser expresa ( art. 1825 CC ); 2) Rige el 1827 en orden a su alcance 'temporal' (cesará en caso de tácita reconducción (supone un nuevo contrato, STS 14.4.2006 ), o de prórroga, salvo consentimiento del fiador;

CUARTO.- Conviene analizar el desarrollo de la relación arrendaticia, a través de los documentos relativos a su evolución:

a) según el anexo ' si el nuevo arrendatario solicitara carencia económica por obrasde mejora del local, VICTORY PRODUCTS SL se hará cargo del importe económico que resulte por la concesión de la mencionada carencia y le será descontada de la fianza o aval existente (máximo de una mensualidad);

b) conforme al Texto de 18.5.2012, añadido al anexo, '... rogando se descuente una mensualidad de penalización, por la resolución anticipada' (la duración del contrato era de 10 años, y cuando habían pactado una indemnización de una anualidad de renta)

En 'ambos casos' se descontará de la fianza: la cuestión radica en si se trata de descontar por un mismo concepto (solo una mensualidad de renta) o por dos (descontar dos mensualidades). La Sala considera, a diferencia del Magistrado de instancia, que han de descontarse dos: a) es evidente la distinta finalidad (importe económico que resulte por la concesión de la carencia por obras de un lado y penalización por resolución unilateral anticipada), e incluso la posibilidad de 'distinto importe': en la primera 'el importe económico que resulte por la concesión de la mencionada carencia...', y, como 'máximo' una mensualidad vigente en el momento en que tuviera lugar la celebración del nuevo arrendamiento (lo que se completa con que debería ser abonado el mes de junio 2012, por esa carencia económica); en la segunda, una mensualidad. b) no se acompaña a la demanda, y se omite toda referencia en la misma, sin que se cuestione al ser aportado por la demandada. c) la primera responde a la solicitud de la arrendataria de la rebaja de la renta y por la carencia referida, la segunda a la liquidación de la relación arrendaticia (cuando estaba pactada la indemnización de una anualidad de renta), en el momento en que se entregan las llaves. d) si fueran lo mismo, la 'segunda' mención sería innecesaria. e) a la primera responde el burofax de 30.4.2012 en relación con el anexo al contrato (cuando aún no se había devuelto la posesión); la segunda, al contrato mismo. f) ninguna referencia se hace, en la segunda (liquidación) a la devolución de la fianza. g) la primera ninguna referencia hace a que sustituya el contrato ('con las mismas condiciones económicas y garantías pactadas en el contrato ahora suscrito). h) el anexo supone una novación contractual respecto de la cuantía de la renta, a partir de entonces.

De forma que en el momento de la suscripción del contrato la renta era de 5.074'84 € (compartiéndose el pfo penúltimo del fundamento 3º de la resolución recurrida), consecuentemente debían descontarse de la fianza 10.149'68 €. Ergo la arrendadora debía devolver 3450'32 €.

QUINTO.- Consecuentemente, procede estimar parcialmente el recurso de apelación, en el sentido de estimar parcialmente la demanda condenando a la demandada apelante, la suma de 3450'32 (resto de fianza) más 2994'39 € (exceso cobrado por las mensualidades de abril y mayo, no cuestionado el fundamento 3º de la resolución recurrida), es decir 6450'32 € €, manteniéndose el resto de pronunciamientos de dicha resolución, sin declaración sobre las costas causadas en esta alzada.

Fallo

QUE ESTIMANDO PARCIALMENTE el recurso formulado por ELANGA SA contra la sentencia dictada en los autos de que este rollo dimana, REVOCAMOS PARCIALMENTE dicha resolución, en el sentido de condenar a dicha apelante a abonar a VICTORY PRODUCTS SL la suma de 6450'32 €, manteniéndose el resto de pronunciamientos de dicha resolución, sin declaración sobre las costas causadas en ninguna de las instancia.

Y firme que sea esta resolución, devuélvanse los autos originales al Juzgado de su procedencia, con testimonio de la misma para su cumplimiento.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- Leída y publicada ha sido la anterior sentencia en el mismo día de su fecha, por el Ilmo. Sr. Magistrado Ponente, celebrando audiencia pública. DOY FE.