Sentencia Civil Nº 114/2015, Audiencia Provincial de Vizcaya, Sección 5, Rec 91/2015 de 05 de Junio de 2015

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL DE BIZKAIA - SECCIÓN QUINTA

BIZKAIKO PROBINTZIA AUZITEGIA - BOSGARREN SEKZIOA

BARROETA ALDAMAR 10-3ª planta - C.P./PK: 48001

Tel.: 94-4016666

Fax / Faxa: 94-4016992

N.I.G. P.V. / IZO EAE: 48.04.2-13/021165

N.I.G. CGPJ / IZO BJKN :48.020.42.1-2013/0021165

A.p.ordinario L2 91/2015

O.Judicial origen / Jatorriko Epaitegia: Juzgado de Primera Instancia nº 3 de Bilbao / Bilboko Lehen Auzialdiko 3 zk.ko Epaitegia

Autos de Procedimiento ordinario 1067/2013(e)ko autoak

Recurrente / Errekurtsogilea: Samuel

Procurador/a / Prokuradorea:ALBERTO ARENAZA ARTABE

Abogado/a / Abokatua:IBON GOLDARATZENA EITZAGAETXEBARRIA

Recurrido/a / Errekurritua: C.P. DIRECCION000 NUM003

Procurador/a / Prokuradorea:NADIA MARTINEZ GARCIA

Abogado/a / Abokatua:LYNN YONE TRIGUEROS GOMEZ

SENTENCIA Nº: 114/2015

PRESIDENTE

Dª. Mª ELISABETH HUERTA SANCHEZ

MAGISTRADOS

Dª. LEONOR CUENCA GARCÍA

Dª MAGDALENA GARCÍA LARRAGAN

En la Villa de Bilbao, a 5 de junio de 2015.

Vistos por la Sección Quinta de esta Audiencia Provincial en grado de apelación, los presentes autos de juicio Ordinario nº 1067/13, seguidos en primera instancia ante el Juzgado de Primera Instancia Número Tres de Bilbao y del que son partes como demandante DON Samuel representado por el Procurador Don Alberto Arenaza Artabe y dirigido por el letrado Don Ibón Goldaratzena Eitzagaetxebarria, y como demandada COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DIRECCION000 Nº NUM003 DE BILBAO, representada por la procuradora Doña Nadia Martínez García y dirigida por la letrada Doña Lynn Yone Trigueros Gómez, siendo Ponente en esta instancia la Ilma. Sra. Magistrada Dª MAGDALENA GARCÍA LARRAGAN.

Antecedentes

Se dan por reproducidos los antecedentes de la sentencia apelada.

PRIMERO.-Por el Juzgador en primera instancia se dictó, con fecha 20 de noviembre de 2013, sentencia cuya parte dispositiva dice literalmente: ' FALLO:.-Debo desestimar y desestimo íntegramente la demanda presentada por el Procurador D. Alberto Arenaza Artabe en nombre y representación de D. Samuel contra la COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DIRECCION000 Nº NUM003 DE BILBAO representada por la procuradora Dña. Nadia Martínez García y debo absolver y absuelvo a la demandada de todos los pedimentos de la demanda.

Se impone el pago de las costas a la parte actora.'

SEGUNDO.-Contra dicha sentencia se interpuso recurso de apelación por la representación de D. Samuel ; y admitido dicho recurso en ambos efectos se elevaron los autos a esta Audiencia, previa su tramitación, y recibidos en esta Audiencia y una vez turnados a esta sección, se formó el correspondiente rollo y se siguió este recurso por sus trámites.

TERCERO.-Para la votación y fallo del presente recurso se señaló el día y hora correspondiente.

CUARTO.-En la tramitación de estos autos en ambas instancias se han observado las formalidades y términos legales.

Fundamentos

PRIMERO.-La sentencia de primera instancia ha desestimado la demanda interpuesta por el Sr. Samuel frente a la Comunidad de Propietarios del nº NUM003 de la C/ DIRECCION000 de Bilbao en reclamación de la cantidad de 12.322,01 euros comprensiva del importe de sus honorarios, 11.247,83 euros, por la redacción de un proyecto de instalación de ascensor en el inmueble comunitario mas otros 1.074,19 euros relativos a los gastos que tuvo que asumir a propósito de visar el proyecto.

El pronunciamiento desestimatorio, que acoge las tesis de la parte demandada, se sustenta en la resolución impugnada (Fundamento de Derecho Tercero) en la inexistencia de contrato entre la Comunidad de Propietarios y el demandante, habiendo contratado éste con el administrador de la Comunidad quien incurrió en una extralimitación de funciones.

Y frente a ello se alza la representación actora aduciendo, en síntesis, que se ha incurrido en la resolución impugnada en una errónea valoración de la prueba y aplicación del derecho por cuanto a su entender no existe duda alguna de que la demandada contrató los servicios del Sr. Samuel , a lo que utilizó el contacto habitual en cualquier comunidad de propietarios que es el administrador de la misma, destacando los documentos y pruebas que a su juicio permiten alcanzar tal conclusión incidiendo particularmente en el anexo al acta de la Junta de 30 de noviembre de 2011, de fecha 23 de marzo de 2012 efectuando una serie de matizaciones y en el acta de la Junta de 30 de mayo de 2012 con la que entiende se acredita la contratación que nos ocupa, la facilitación de llaves por parte de la presidencia para que el Sr. Samuel inspeccionase el inmueble y que la Comunidad utilizó el informe visado para, tras analizarlo y sopesarlo, decidir a instancias del vecino Sr. Ezequias no continuar con la obra. Sostiene que la relación entre la Comunidad de Propietarios y quien entonces ejercía las labores de administrador se incardina dentro del contrato de mandato y que dado que el administrador Sr. Florentino contrató en nombre de aquélla al recibir un mandato expreso para ello, el que puede serlo tanto en forma escrita como verbal, el contrato debe ser respetado. Incide además en que el actor es un tercero de buena fe que no tiene conocimiento del alcance de los contratos entre mandante y mandatario por lo que los acuerdos a los que llegue con el mandatario obligarán al mandante siempre que estemos dentro de actos que se puedan considerar como normales dentro de un concreto tráfico jurídico mercantil. Y en que para el improbable caso de que lo reflejado en las actas de comunidad citadas no se considere como un mandato expreso éstas han de entenderse como una ratificación de lo realizado por el administrador de fincas. Solicita por todo ello se dicte sentencia en que, con revocación de la que es objeto de recurso, se estime íntegramente su demanda con imposición de las costas de ambas instancias a la parte demandada.

SEGUNDO.-Sentados en la forma antedicha los términos el recurso para solventar las cuestiones con el mismo suscitadas en esta alzada, que vienen a reproducir el debate en la primera instancia, hemos de partir de que no es hecho controvertido que el encargo del proyecto para la instalación de ascensor en la Comunidad demandada se realizó al actor a través Don. Florentino , administrador de la primera; y de que, si la doctrina mayoritaria es acorde a la calificación de las relaciones entre administrador y Comunidad de Propietarios de contrato de mandato retribuido, las funciones del administrador se ciñen a lo establecido en el artículo 20 LPH el que tiene establecido que ' Corresponde al administrador:

a)Velar por el buen régimen de la casa, sus instalaciones y servicios, y hacer a estos efectos las oportunas advertencias y apercibimientos a los titulares.

b)Preparar con la debida antelación y someter a la Junta el plan de gastos previsibles, proponiendo los medios necesarios para hacer frente a los mismos.

c)Atender a la conservación y entretenimiento de la casa, disponiendo las reparaciones y medidas que resulten urgentes, dando inmediata cuenta de ellas al presidente o, en su caso, a los propietarios.

d)Ejecutar los acuerdos adoptados en materia de obras y efectuar los pagos y realizar los cobros que sean procedentes.

e)Actuar, en su caso, como secretario de la Junta y custodiar a disposición de los titulares la documentación de la comunidad.

f)Todas las demás atribuciones que se confieran por la Junta. '

No es por consiguiente, salvo acreditación de una especial atribución en Junta, de competencia del administrador una contratación cual la que aquí nos ocupa. Quien ostenta legalmente la representación de la Comunidad, en juicio y fuera de él, en todos los asuntos que la afecten es el Presidente de la Comunidad ( artículo 13.3 ) y es competencia de la Junta de Propietarios ( artículo 14 ) 'a)Nombrar y remover a las personas que ejerzan los cargos mencionados en el artículo anterior y resolver las reclamaciones que los titulares de los pisos o locales formulen contra la actuación de aquéllos.

b)Aprobar el plan de gastos e ingresos previsibles y las cuentas correspondientes.

c)Aprobar los presupuestos y la ejecución de todas las obras de reparación de la finca, sean ordinarias o extraordinarias, y ser informada de las medidas urgentes adoptadas por el administrador de conformidad con lo dispuesto en el art. 20.c).

d)Aprobar o reformar los estatutos y determinar las normas de régimen interior.

e) Conocer y decidir en los demás asuntos de interés general para la comunidad, acordando las medidas necesarias o convenientes para el mejor servicio común'.

Por consiguiente, no cabe duda de que es a la Junta de la Comunidad demandada a quien corresponde decidir sobre los aspectos de la instalación del ascensor y al Presidente suscribir cuantos contratos fueran necesarios para ello. Y lo que aquí ocurre es que cuando la Comunidad de Propietarios demandada acordó en Junta de 22 de noviembre de 2010 ( folio 207 de las actuaciones, cuyo Acta se encuentra suscrita tanto por su presidente como por el Administrador ) la instalación del ascensor, acordó también la contratación del estudio de arquitectos Arguinzoniz para la realización del estudio y proyecto de instalación de ascensor y supresión de barreras arquitectónicas, y con respecto a esta instalación tan solo autorizó al administrador Don. Florentino a poder acceder por internet a la información y movimientos de la nueva libreta que había de abrir el Presidente para el abono de las derramas para el pago de la instalación, así como a realizar el cargo de las derramas de los propietarios que se lo autoricen. No existe mandato para cosa distinta. Y puede observarse ( documento nº 4 de la contestación a la demanda ) que el día 11 de enero de 2011 se presenta en el Colegio Oficial de Arquitectos la comunicación de encargo profesional y solicitud de visado firmada por el Sr. Justiniano y Don. Ezequias , a la sazón Presidente de la Comunidad quien así lo ratifica en el acto del juicio; y también se observa que quien elabora el anteproyecto de reforma es el arquitecto Don. Justiniano ( documento nº 5 de la contestación a la demanda ) e igualmente el proyecto ( documento nº 7 de dicha contestación ).

Por el contrario, la contratación del demandante se deriva de un Anexo a una Junta General Ordinaria de 30 de noviembre de 2011, el que lleva fecha de 23 de marzo de 2012 ( documento nº 2 de la demanda y nº 9 de la contestación ), en el que previa renuncia del arquitecto Sr. Martin a la realización del proyecto y la ejecución de la instalación ( pese a que no existe otra constancia, hemos de decir, que su contratación para la ITE, cosa distinta a la anterior ) puede leerse ' Mediante este anexo es nombrado Samuel , C/ DIRECCION001 nº NUM004 NUM005 48008 BILBAO con D.N.I. NUM006 Nº de Colegiado NUM007 del Colegio Oficial de Arquitectos Técnicos de Bizkaia, para la realización del proyecto y la ejecución de la instalación del ascensor en la comunidad de propietarios de DIRECCION000 NUM003 '. Este Anexo, cuya lejanía en el tiempo a la Junta a cuyo Acta se incorpora presenta difícilmente verosímil refleje cuestiones tratadas en la misma, menos cuando por su trascendencia hubieron de quedar recogidas en Acta, no lleva firma sino tan solo Don. Florentino y éste ha reconocido en el acto del juicio no haber convocado Junta de Propietarios para esta decisión aunque añade que contaba para ello con autorización de la Presidenta, la que sin embargo no se acredita. El Anexo no resulta firmado por ésta y tampoco existe hoja de encargo firmada por el Presidente de la Comunidad, siendo de destacar que la provisión de fondos que por importe de 5.000 euros autorizó la administración al Sr. Samuel en documento nº 3 de la demanda, girando éste el recibo a la cuenta de la Comunidad en fecha 2 de abril de 2012, le fue rechazada por la Comunidad procediendo a la devolución de dicho recibo el día 3 de mayo de 2012 ( documento nº 5 de la demanda ).

Del acta de la Junta de 30 de mayo de 2012 ( folio 161 de las actuaciones ) no puede extraerse mayor conclusión con respecto a la contratación del Sr. Samuel por mucho que en ella se diga que se concertaron dos citas con la Presidente de la Comunidad para comenzar con el proyecto del demandante, puesto que esta Acta ha sido redactada unilateralmente por Don. Florentino , único que la firma, y no ha sido traída a declarar quien entonces presidía la Comunidad para que pudiera confirmar esta aseveración, por lo que en la tesitura descrita no puede sino concluirse como se concluye en la sentencia debatida y así con una extralimitación en sus funciones por Don. Florentino , quien en su declaración en el acto del juicio no ha puesto sino de manifiesto una situación de enfrentamiento personal con el arquitecto Sr. Justiniano . Y el artículo 1714 del Código Civil impone al mandatario el deber de no traspasar los límites del mandato.

TERCERO.-Se plantea por el recurrente para el caso de concluirse en la forma antedicha que hubo una ratificación de esta contratación por la Comunidad, tesis que tampoco podemos aceptar.

El artículo 1.727 párrafo segundo del Código Civil establece que en lo que el mandatario se haya excedido, no queda obligado el mandante sino cuando lo ratifica expresa o tácitamente. De la literalidad del citado precepto se desprende que la ratificación puede ser también tácita cuando el mandante se aprovecha de los actos celebrados con extralimitación del poder por el apoderado.

La doctrina jurisprudencial, por todas STS de 3 de julio de 1987 , en interpretación de los dispuesto en el citado párrafo segundo del artículo 1.727 del Código Civil declara, resaltando la sentencia de 5 de abril de 1950 , que ' la ratificación tácita tiene lugar cuando el mandante sin hacer uso de la acción de nulidad por él ejercitable, acepta en su provecho los efectos de lo ejecutado sin su autorización, poniendo con ello de manifiesto su consentimiento concordante con el del tercero, pronunciándose en el mismo sentido las sentencias de 10 de octubre de 1963 y 10 de mayo de 1984 .'. Y añade que ' como se ha dicho, la ratificación tácita requiere 'una inactividad del mandante conjugada con una aceptación en su provecho de los efectos de lo ejecutado'. En el mismo sentido se pronuncian sentencias como las de 23 de octubre de 1990 ( RJ 1990 8040 ), 16 de julio de 1995 ( RJ 1995/5708 ), 7 de abril de 1998 ( RJ 1998 2316 ), 25 de junio de 2004 (RJ 2004 45854 ) o la de 13 de junio de 2002 (RJ 2002 4891) que recuerda que 'la doctrina de este Tribunal respecto a la ratificación tácita mantiene que se produce cuando el mandante se aprovecha de los actos celebrados con extralimitación de poder por el mandatario - sentencias de 6 de abril de 1934 , 14 de diciembre de 1940 ,y 25 de junio de 1946 , a más de las ya citadas- o se desprende dicha ratificación de los actos concluyentes - sentencias de 14 de junio de 1974 y 30 de abril de 1976 - o inequívocos -sentencia de 23 de octubre de 1990 -'.

En el presente caso, estimamos que no ha quedado acreditado que la Comunidad demandada aceptara los términos del contrato, ratificándolo tácitamente, en las Juntas a que alude el recurrente, ya analizadas en esta resolución, pues no existe en las mismas ningún acto inequívoco de ratificación. Por el contrario, existe un hecho que apunta claramente al rechazo de esta contratación cual es la devolución del recibo girado por el Sr. Samuel en concepto de provisión de fondos. Y la Comunidad demandada en nada se ha beneficiado del proyecto realizado por el demandante cuando cuenta con el efectuado por el arquitecto por ella contratado.

CUARTO.-Tampoco cabe aquí estimar que se hubiera de dar vinculación a la Comunidad por la contratación efectuada por el administrador incurso en la extralimitación de funciones expuesta.

No estamos en supuesto de los artículos 1734 y 1735 del Código Civil y no existe responsabilidad de la Comunidad en la creación de una apariencia de autorización al administrador para contratar en su nombre. Y si la jurisprudencia señala ( SSTS de 1 de marzo de 1990 y de 18 de marzo de 1993 , entre otras ) que los principios de seguridad jurídica y protección de terceros de buena fe imponen que no se deba perjudicar a dichos terceros por limitaciones del poder de representación que no hayan podido conocer ni racionalmente prever, por lo cual el representado queda siempre obligado en favor de terceros en virtud del llamado mandato ostensible o representativo aparente incluso por aquellos actos de su representante que hayan excedido los límites del mandato, ello lo es siempre que esos terceros hayan podido suponer legítimamente la existencia de la representación bastante, cuando el representado limite los poderes del representante más estrechamente de lo que resulta de la apariencia por él creada o tolerada, sin adoptar las medidas necesarias para impedir que los terceros puedan engañarse por esa apariencia; siendo que en el presente caso no cabe entender que se haya producido ninguna apariencia de contar el administrador con facultad de contratación cuando es notorio que ésta corresponde en principio al Presidente de la Comunidad y el administrador no tiene por ley ni por especial atribución de la Junta tales facultades; y si Don. Florentino se presentó frente al actor como capaz para el otorgamiento del contrato éste bien pudo solicitar la exhibición del acuerdo en Junta que le otorgaba tal facultad, de lo que se abstuvo.

QUINTO.-Por cuanto antecede no procede sino la confirmación del pronunciamiento en la sentencia apelada con íntegra desestimación del recurso contra la misma interpuesto ya que como declara la STS de 27 de enero de 2000 ' las facultades concedidas a los mandatarios para realizar negocios jurídicos por cuenta de la mandante tienen su origen en la conforme declaración de voluntad que proviene del mismo, a la que deben de acomodarse y ajustarse, lo que no autoriza al mandatario a excederse para llevar a cabo negocios con terceros que no eran los previstos, ni queridos y por tanto autorizados por quien otorgó el poder. El exceso del mandato repercute en las relaciones creadas por consecuencia del ejercicio abusivo, en el sentido de que el mandante puede considerarse ajeno a los mismos, los que carecen de validez y eficacia frente al principal, por no conformarse a su voluntad, respondiendo entonces el mandatario personalmente de las obligaciones que vino a contraer ( arts. 1101 y 1718 del C.Civil )'.

SEXTO.-Con expresa imposición a la parte apelante de las costas causadas en esta segunda instancia ( artículo 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil ).

SÉPTIMO.-Con pérdida del depósito constituido para recurrir ( D.A. 15ª LOPJ ).

VISTOSlos preceptos legales citados en esta sentencia y en la apelada, y demás pertinentes y de general aplicación

Fallo

Que desestimando el recurso de apelación interpuesto por la representación de D. Samuel contra la sentencia dictada el día 20 de noviembre de 2013 por el Ilmo Sr. Magistrado-Juez del Juzgado de Primera Instancia nº 3 de los de Bilbao en el Juicio Ordinario nº 1067/13, debemos confirmar y confirmamos dicha resolución con expresa imposición al apelante de las costas devengadas en esta segunda instancia.

Con pérdida del depósito constituido para recurrir .

Transfiérase el depósito por el Secretario Judicial a la cuenta de depósitos de recursos desestimados.

Devuélvanse los autos al Juzgado del que proceden con testimonio de esta sentencia para su cumplimiento.

Contra esta sentencia no cabe recurso alguno, a salvo el de casación ante la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo si se acredita interés casacional ( artículo 477.3 LEC ). En este caso cabría también recurso extraordinario por infracción procesal ante la misma Sala ( Disposición Final Decimosexta LEC ).

Uno u otro recurso se interpondrán mediante escrito presentado en este Tribunal dentro del plazo de veinte días contados desde el día siguiente a la notificación ( artículos 477 y 479 LEC ).

Para interponer los recursos será necesario la constitución de un depósito de 50 euros si se trata de recurso de casación y 50 euros si se trata de recurso extraordinario por infracción procesal, sin cuyos requisitos no serán admitidos a trámite. El depósito se constituirá consignando dicho importe en la Cuenta de Depósitos y Consignaciones que este Tribunal tiene abierta en el grupo Banesto ( Banco Español de Crédito ) con el número 4738 0000 00 009115. Caso de utilizar ambos recursos, el recurrente deberá realizar dos operaciones distintas de imposición, indicando en el campo concepto del resguardo de ingreso que se trata de un ' Recurso ' código 06 para el recurso de casación y código 04 para el recurso extraordinario por infracción procesal. La consignación deberá ser acreditada al preparar los recursos ( DA 15ª LOPJ )

Están exentos de constituir el depósito para recurrir los incluidos en el apartado 5 de la disposición citada y quienes tengan reconocido el derecho a la asistencia jurídica gratuita.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al rollo, definitivamente juzgando, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.-Dada y pronunciada fue la anterior Sentencia por las Ilmas. Sras. Magistradas que la firman y leída por la Ilma. Sra. Magistrada Ponente en el mismo día de su fecha, estando celebrando audiencia pública, de lo que yo el Secretario doy fe.