Sentencia Civil Nº 115/2003, Audiencia Provincial de Soria, Sección 1, Rec 127/2003 de 01 de Septiembre de 2003

Encabezamiento

SENTENCIA

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 1

SORIA

SENTENCIA: 00115/2003

AUDIENCIA PROVINCIAL DE SORIA

ROLLO APELACION CIVIL: RECURSO DE APELACION (LECN) 0000127 /2003

Juzgado procedencia : Juzgado de Primera Instancia Nº 1 de Soria

Procedimiento de origen : Procedimiento Ordinario 311/02

SENTENCIA CIVIL Nº 115/03

Ilmos. Sres.

PRESIDENTE:

DON JOSÉ RUIZ RAMO

MAGISTRADOS:

DON JOSÉ MIGUEL GARCÍA MORENO

DON RAFAEL MARÍA CARNICERO GIMÉNEZ DE AZCÁRATE

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En Soria, a uno de septiembre de dos mil tres.

Esta Audiencia Provincial de Soria, ha visto el recurso de apelación civil arriba indicado, dimanante de los Autos de Procedimiento Ordinario 311/02, contra la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia Nº 1 de Soria, siendo partes:

Como apelante y demandante ISIS INVERSUS S.L. representada por el Procurador D. SERGIO ESCRIBANO AYLLÓN, y asistida por el Letrado D. JOSÉ PEDRO GÓMEZ COBO.

Y como apelada y demandada, COMUNIDAD DE PROPIETARIOS EDIFICIO000 representada por la Procuradora Dª. ELENA LAVILLA CAMPO, y asistida por el Letrado D. FRANCISCO JAVIER GIL MUÑOZ.

Antecedentes

PRIMERO .- Por el Juzgado de instancia se dictó sentencia en los referidos autos, cuya parte dispositiva, literalmente copiada dice así: "Que, desestimando íntegramente la demanda formulada por el Procurador Sr. Escribano Ayllón, en nombre y representación de Isis Inversun, S.L., contra la Comunidad de Propietarios del EDIFICIO000 , debo confirmar y confirmo la validez de los acuerdos adoptados por la Comunidad de Propietarios demandada con fecha 25 de marzo de 2002 como puntos 5º y 6º del orden del día, y ello haciendo expresa imposición de costas a la parte actora".

SEGUNDO .- Dicha sentencia, se recurrió en apelación por la parte demandante, ISIS INVERSUN, S.L., dándose traslado del mismo a las partes, remitiéndose las actuaciones a esta Audiencia Provincial de Soria, donde se formó el Rollo de Apelación Civil nº 127/03.

Por auto de fecha 4 de julio de 2003, se acordó admitir los documentos presentados por el Procurador Sr. Escribano Ayllón, en nombre de ISIS INVERSUN, S.L. junto con el escrito de interposición de recurso, y no estimándose necesaria la celebración de vista oral, quedaron los autos conclusos, en virtud de lo preceptuado en el art. 465.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, para dictar sentencia.

Es Ponente el Ilmo. Sr. D. RAFAEL MARÍA CARNICERO GIMÉNEZ DE AZCÁRATE.

Fundamentos

No se aceptan los fundamentos jurídicos de la sentencia apelada.

PRIMERO. - La parte actora "ISIS INVERSUN, S.L.", formuló demanda sobre impugnación de acuerdos de la Comunidad de Propietarios del EDIFICIO000 , sita en Soria, CALLE000 número NUM000 y NUM001 de Soria. Fundamentó su acción, en resumen, alegando que la actora es propietaria del local denominado "Gran Luz", que forma parte de la citada comunidad. Formando parte de dicho local existen, desde el momento de la construcción del edificio, trece cocheras cerradas distribuidas en las plantas sótanos NUM000 y NUM002 . Las citadas cocheras no aparecen descritas en la escritura del local Gran Luz, que se encuentra escriturado como cuerpo cierto, pese a que las mismas existen y han venido siendo ocupadas para el uso que les es propio. La actora solicitó a la Comunidad de Propietarios que tratara en Junta la autorización para segregar los garajes existentes en el local, y el acondicionamiento del local Gran Luz para trasteros y plazas de garaje, puntos que fueron tratados en la Junta de 25 de marzo de 2002. En dicha Junta se adoptó por mayoría la segregación del local denominado Gran Luz de las cocheras existentes. Como quiera que se requiere unanimidad, al suponer la segregación la modificación de cuotas de participación, el acuerdo se impugna por la presente demanda. Y en segundo lugar, dicha Junta no autorizó el acondicionamiento del local Gran Luz para trasteros y plazas de garaje, y consiguiente segregación de los resultantes.

La actora interesó así en su demanda que se declarara que dichos acuerdos son contrarios a la ley y perjudiciales para los intereses de la actora, y que se declarara el derecho de la actora tanto a la segregación de los garajes existentes en el local referido, como el acondicionamiento del local para trasteros y plazas de garaje, y segregación de los resultantes.

La sentencia de instancia, en resumen, desestimó la demanda; en cuanto al primero de los acuerdos impugnados, consideró que el hecho de que la comunidad asignase a los garajes una cuota de pago, no equivalía a una voluntad de segregación, sino que suponía simplemente una manera de responder a unos gastos que se generan. Y en cuanto al segundo de los acuerdos, la sentencia de instancia consideró que aunque el Ayuntamiento de Soria no permita ninguna otra actividad que no sea la de destinar el local a garaje, toda vez que es un sótano, y no puede ejercitarse en el mismo ninguna actividad comercial, juzgó que aunque supone un perjuicio para su propietario, se denegó únicamente en base a la realización de determinadas obras, por lo que sería conveniente que la Comunidad y el propietario trataran de llegar a un acuerdo al respecto.

Contra esta resolución se alza el demandante interesando una resolución conforme con sus intereses.

SEGUNDO . - Comenzando a analizar el primero de los acuerdos impugnados, relativo a la autorización de segregación del local denominado "Gran Luz" de las 14 cocheras que están integradas en el mismo, requiriendo la modificación de las cuotas de participación para poder verificar dicha segregación, no pueden ignorarse por su importancia las especiales circunstancias que concurren en el supuesto debatido, cuales son: 1º) Dichas cocheras existen desde que se construyó el edificio, al menos hace más de veinte años, y probablemente se realizaron al amparo de las Normas de la comunidad que rigen para la Comunidad de Propietarios demandada, en la que la sociedad promotora del edificio se reservó "la facultad de hacer en los locales comerciales las agrupaciones, segregaciones, agregaciones, divisiones y demás transformaciones que estimen convenientes, pudiendo fijar nuevas cuotas de participación a los locales reformados pero siempre que no se altere la cuota asignada a cada una de las respectivas viviendas ni la de los locales no reformados". Véase al respecto testifical de don Juan Francisco , administrador de la Comunidad; de don Serafin , Presidente de la Comunidad durante el ejercicio de 2001; y documental obrante al folio 40. 2º) La segregación de dichas cocheras es una realidad fáctica, pacíficamente tolerada y consentida, sin que conste la oposición de propietario alguno a la existencia de las mismas durante todo este tiempo, realidad que incluso aparece catastrada -documento 16-. 3º) La propia Comunidad emplazó a los ocupantes de los garajes a contribuir a los gastos por la parte que utilizan de un local como plazas de garaje en la Junta de 23 de mayo de 1996 -folio 95-. 4º) De forma paradójica, dichas cocheras contribuyen a los gastos de la comunidad, sin tener asignada cuota, toda vez que la cuota la tiene asignada el local "Gran Luz", del cual, de facto, fueron segregadas. 5º) Finalmente y a mayor abundamiento, no podemos olvidar que hubo una votación mayoritaria favorable al acuerdo que se impugna -por no ser unánime-, y que ningún perjuicio se causa a la comunidad con la segregación de los mismos.

El título constitutivo de la propiedad dividida por pisos o locales, debe recoger una serie de aspectos, esenciales para conocer los datos del inmueble. Entre ellos debe figurar la cuota de participación que corresponde a cada piso o local, conforme a lo prevenido en el artículo 5 de la Ley 49/1960 sobre Propiedad Horizontal reformada por Ley 8/1999. Pretender la segregación jurídica de una vivienda o local, supone una modificación del título constitutivo, por cuanto cambian los coeficientes de participación contenidos en el mismo, respecto al piso matriz y al que surge como nuevo. El artículo 8 de la Ley anteriormente citada, permite la segregación, pero en cuanto dicha operación, supone modificar un aspecto contenido en el título constitutivo, requiere un acuerdo unánime, conforme a lo prevenido en el artículo 17 de la referenciada norma. Pues bien, las anteriores circunstancias que hemos referido -no constando durante todos estos años oposición de ningún propietario a la segregación realizada de la que tenían perfecto conocimiento, pues así se deduce de los hechos expuestos- nos revelan que existió una autorización tácita y unánime de los copropietarios que, no sólo se mantuvieron en silencio, no impugnaron la segregación realizada o se limitaron a omitir cualquier actividad al respecto, sino que con su conducta reiterada y constante ratificaron la misma, llegando incluso a requerir a los ocupantes de los garajes su contribución a los gastos de la comunidad. El Tribunal Supremo -STS de 28 de abril de 1992, entre otras muchas- admite el consentimento unánime de todos los copropietarios admitiendo la voluntad tácita cuando mediante actos inequívocos se llega a esta conclusión. Y finalmente, el Tribunal Supremo - Sentencia de 13 de marzo de 2003-, al respecto de la falta de mayorías en relación al artículo 16 LPH, dice que "ha de ser objeto de interpretación adecuada a la realidad social actual, como autoriza el artículo 3 CC para evitar supuestos de abuso notorio de derecho, como sucede cuando se hace preciso la modificación o cumplimiento de las reglas estatutarias con la inclusión de las precisas y necesarias para lograr la más adecuada convivencia de los cotitulares", admitiendo que se supla judicialmente la ausencia de unanimidad comunal. Y por todo lo expuesto, consideramos que debe concederse sustento jurídico a una realidad fáctica existente durante todo este tiempo debiendo, por tanto, estimarse en este punto la demanda y, por ende, el motivo de recurso, debiendo ser declarado el derecho de la actora a la segregación del local "Gran Luz" las cocheras números 68, 69, 70, 71, 72, 73, 74, 75, y 76 del sótano 2º, y las números 70, 71, 72 y 73 del sótano 3º, con la consiguiente y necesaria fijación, por la Comunidad, de las cuotas de participación resultantes.

TERCERO .- El segundo motivo del recurso se refiere a la impugnación del acuerdo por el que la comunidad no autoriza el acondicionamiento del local "Gran Luz" para trasteros y plazas de garajes, y consiguiente segregación de los resultantes.

Para resolver la cuestión, debemos tener en cuenta los siguientes aspectos fácticos del supuesto que se examina: 1º) En las normas de la Comunidad demandada, la promotora, como dijimos anteriormente, se reservó el derecho de hacer en los locales comerciales las agrupaciones, segregaciones, divisiones y demás transformaciones que estimaran. 2º) El uso del local "Gran Luz", propiedad de la actora, sólo puede ser destinado, de conformidad con la legalidad vigente, a garaje. Véase al respecto -folio 110- el informe del arquitecto técnico del Ayuntamiento de Soria, que expresa que según el artículo 91 del P.G., sólo podrán autorizarse construcciones por debajo de las rasantes con destino exclusivo para garaje-aparcamiento o de instalaciones generales de la finca, quedando perfectamente definido el uso urbanístico natural del local como garaje. Del mismo modo, la declaración del perito arquitecto Sr. Jose Pablo , puso de manifiesto que el único uso posible desde el punto de vista urbanístico del local referido era de garaje, puesto que al ser un sótano, era la única actuación posible en dicho local, recalcando que no obtendría licencia para ninguna otra actividad, y calificando de aberración el hecho de que anteriormente hubiera instalado en el mismo un bingo cafetería. 3º) Como pusimos de manifiesto anteriormente, de dicho local se segregaron, de facto, la cocheras referidas, que se hallan ubicadas en el mismo, con la correspondiente rampa para vehículos de acceso al garaje, como evidencia el reconocimiento judicial practicado -folio 277 vuelto-, entrándose por una puerta automática en la planta sotano 2º - folio 278-. 4º) Según el arquitecto Don. Jose Pablo , que ha elaborado al respecto un proyecto básico y de ejecución de acondicionamiento del local para plazas de garaje, con dicha obra no se afectaría ni a la estructura del edificio ni a los elementos comunes, puesto que únicamente debería realizarse un forjado -que sería la obra más importante a acometer- sin tener vinculación con la estructura del edificio, sin afectación a elementos comunes, puesto que para acceder a los nuevos garajes se utilizarían los accesos existentes, no alterándose ni menoscabándose la seguridad ni la configuración del edificio, debiendo únicamente derribarse los tabiques existentes. 5º) Finalmente, no podemos olvidar que dicho local se halla enclavado en un sótano, con lo que la obra no supondría modificación alguna del aspecto exterior del inmueble.

Los expresados antecedentes nos llevan a considerar, en primer lugar, que el acuerdo denegatorio vulnera el artículo 33 CE en cuanto que reconoce el derecho a la propiedad privada, no pudiendo ser privado nadie de sus bienes y derechos sino por causa justificada de utilidad pública o interés social, mediante la correspondiente indemnización. Pues bien, si se niega a la actora el uso del local como garaje, único destino que puede darse a esta propiedad según la legislación vigente, se le estará privando de cualquier actividad o uso del mismo, se impide al demandante gozar y disponer del bien del que resulta propietario, siendo estas facultades un aspecto esencial del derecho de propiedad, lo que de facto supondría prácticamente despojarle del mismo -en este sentido, véase Sentencia del Tribunal Europeo de Derecho Humanos, de 24 de septiembre de 1982, caso Sporrong y Lönnroth-. En segundo lugar, y por las anteriores consideraciones, juzgamos que el acuerdo que es objeto de impugnación supone, por tanto, un notorio y evidente abuso de derecho, a la vista de la moderna doctrina jurisprudencial -Sentencia del Tribunal Supremo de 29 de junio de 2002-, que va desarrollando y perfilando la figura del abuso del derecho, concretando su esencia en la naturaleza antisocial del daño causado a un tercero, manifestada en su aspecto objetivo (anormalidad en el ejercicio del derecho). En la evolución posterior de esta doctrina se concreta más el concepto, exigiéndose la utilización del derecho de un modo anormal, y sin que resulte provecho alguno para el agente que la ejercita; como remedio extraordinario que es, la jurisprudencia viene declarando que sólo se puede acudir a esta doctrina en los casos patentes y manifiestos. Y en el caso de autos, consideramos patente el ejercicio abusivo del derecho por parte de la Comunidad demandada, privando a través del acuerdo impugnado del único uso que puede darse al local de la actora, sin que se obtenga beneficio alguno, y sin que se haya demostrado a lo largo del juicio, ni se haya articulado prueba alguna que acredite que el uso como garaje del citado local pueda causar daño o perjucio alguno a la Comunidad, más aún cuando ya viene dándose este uso a las segregaciones efectuadas en su día del citado local. Al respecto, incluso el administrador de la finca Sr. Juan Francisco , aseguró durante el juicio el interés de algunos miembros de la Comunidad demandada sobre la adquisición de una plaza de garaje si se llevaba a efecto la obra. Pero a mayor abundamiento, el perito Sr. Jose Pablo informó que con la realización de los garajes, se mejoraría la seguridad de los existentes -y por ende de la Comunidad- adecuándose a la actual normativa de incendios, detección de humos y evacuación. Y aseveró que con la realización de las obras, los usuarios de las cocheras ya existentes no verían afectados sus derechos, siendo la única molestia que pudiera ocasionarse que fueran a estacionar sus vehículos y, momentáneamente, no pudieran pasar por estar descargando algún proveedor.

Las anteriores consideraciones conducen necesaria e ineludiblemente a estimar el segundo de los motivos del recurso, debiendo declararse la nulidad del segundo de los acuerdos formulados por las razones expuestas, debiendo por consiguiente autorizarse a la actora al acondicionamiento del local referido para trasteros y plazas de garaje, y ello sin perjuicio de la facultad de la Comunidad demandada de reclamar los posibles daños y perjuicios que pudieran ocasionarse con el acometimiento de la obra a realizar.

Y por todo ello, debe dictarse dictarse en esta alzada una sentencia que revoque la de instancia acogiendo íntegramente las peticiones de la actora.

QUINTO .- En orden a las costas del juicio, consideramos que la complejidad fáctica y jurídica puesta de relieve a lo largo de la presente resolución aconseja que no se haga especial pronuncimiento en cuanto a las mismas, artículo 394 LEC.

La estimación del recurso de apelación conlleva que no se haga especial pronunciamiento en cuanto a las costas de esta alzada, artículo 398 LEC.

VISTOS los preceptos legales citados y demás de general aplicación,

Fallo

Que estimando el recurso de apelación interpuesto por "ISIS INVERSUN, S.L.", represantada por el Procurador Sr. Escribano Ayllón y defendida por el Letrado Sr. Gómez Cobo, contra la sentencia dictada el 14 de marzo de 2003 por el Juzgado de Primera Instancia número 1 de Soria en el juicio ordinario 311/2002, revocamos la expresada resolución. Y en su lugar, ACORDAMOS : estimar la demanda formulada por "ISIS INVERSUN, S.L.", contra la Comunidad de Propietarios del Edificio Béquer, sita en la CALLE000 números NUM000 y NUM001 de Soria, representada por la Procurador Sra. Lavilla Campo y defendida por el Letrado Sr. Gil Muñoz, declarando que los dos acuerdos impugnados son contrarios a la Ley y gravemente perjudiciales a los intereses de la actora, y en su consecuencia, se acuerda su nulidad. Declaramos que la actora tiene derecho y se autoriza a la misma a segregar del local denominado "Gran Luz", las cocheras números 68, 69, 70, 71, 72, 73, 74, 75 y 76 del Sótano -2; y números 70, 71 72 y 73 del Sótano -3, con la consiguiente y necesaria fijación por la Comunidad de las coutas de participación resultantes. Y se autoriza a la actora al acondicionamiento del local Gran Luz para trasteros y plazas de garaje, y consiguiente segregación de los resultantes, con la consiguiente y necesaria fijación de las cuotas de participación de los mismos. Se condena a la Comunidad demandada a estar y pasar por tales declaraciones, y a no impedir la realización de lo autorizado. No se hace especial pronunciamiento en cuanto a las costas de ambas instancias.

Así por esta nuestra sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.- Dada y pronunciada fue la anterior Sentencia por los Ilmos. Sres. Magistrados que la firman y leída por el Ilmo. Magistrado Ponente en el mismo día de su fecha, de lo que yo el Secretario certifico.

PUBLICACIÓN : En la misma fecha fue leída y publicada la anterior resolución por el Ilmo. Sr/a. Magistrado que la dictó, celebrando Audiencia Pública. Doy fe.

DILIGENCIA : Seguidamente se procede a cumplimentar la notificación de la anterior resolución. Doy fe.