Sentencia Civil Nº 115/2009, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 16, Rec 317/2008 de 26 de Febrero de 2009

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL

DE BARCELONA

SECCIÓN DÉCIMO-SEXTA

ROLLO Nº 317/2008-A

JUICIO ORDINARIO NÚM. 281/2007

JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA Nº 3 DE LOS DE SANT FELIU DE LLOBREGAT

S E N T E N C I A Nº 115/2009

Ilmos. Sres.

D. AGUSTIN FERRER BARRIENDOS

Dª. INMACULADA ZAPATA CAMACHO

D. JOSE LUIS VALDIVIESO POLAINO

En la ciudad de Barcelona, a veintiséis de febrero de dos mil nueve.

VISTOS, en grado de apelación, ante la Sección Décimo-Sexta de esta Audiencia Provincial, los presentes autos de Juicio Ordinario nº 281/2007, seguidos por el Juzgado de Primera Instancia nº 3 de los de Sant Feliu de Llobregat, a instancia de INVECO ASSESSORS INMOBILIARIS S.L., representada en esta Alzada por el Procurador D. Ivo Ranera Cahís, contra Dª. Guadalupe y D. Jose Ignacio , representados por la Procuradora Doña Joana Menen Aventín; los cuales penden ante esta Superioridad en virtud del recurso de apelación interpuesto por la parte actora contra la Sentencia dictada en los mismos el día 9 de enero de 2008, por el Sr. Magistrado-Juez del expresado Juzgado.

Antecedentes

PRIMERO.- La parte dispositiva de la Sentencia apelada es del tenor literal siguiente: "FALLO: Desestimo íntegramente la demanda presentada por la Procuradora, Dª. Merçè Parpal Roca, en nombre y representación de Inveco Assessors Inmobiliaris, S.L., contra don Jose Ignacio y doña Guadalupe .

Se condena en costas a Inveco Assessors Inmobiliaris, S.L.".

SEGUNDO.- Contra la anterior Sentencia interpuso recurso de apelación la parte actora mediante su escrito motivado, dándose traslado a la contraria que se opuso en tiempo y forma mediante el oportuno escrito; elevándose las actuaciones a esta Audiencia Provincial.

TERCERO.- Se señaló para la deliberación, votación y fallo el día 17 de febrero de 2009.

CUARTO.- En el presente procedimiento se han observado y cumplido las prescripciones legales.

VISTO, siendo Ponente el Ilmo. Sr. Magistrado D. AGUSTIN FERRER BARRIENDOS.

Fundamentos

PRIMERO.- La sociedad demandante, que alega haber actuado como mero mediador inmobiliario, reclama el reembolso de las cantidades que se ha visto obligada a pagar en la ejecutoria de la sentencia firme de 7 de diciembre de 2005 del Juzgado de Santa Coloma de Farners nº 1 recaída en autos de juicio ordinario nº 34/2005 en la que la demandante fue condenado solidariamente con los demandados (propietarios de la finca) a la devolución al allí demandante de unas arras confirmatorias por importe de 13.812 euros, intereses y costas.

La sentencia del Juzgado de Primera Instancia desestima la reclamación y contra dicha resolución recurre la parte demandante reiterando en esta alzada su pretensión inicial.

SEGUNDO.- No es afortunada la referencia que el Juzgado de Primera Instancia efectúa al referirse a la existencia de unas arras penitenciales a las que hubieran sido condenados los demandados en el proceso antes citado a devolver duplicadas cuando lo cierto es que se trataba de arras confirmatorias a cuya simple devolución se condenó, pero la verdad es que ello no cambia la situación: Ni conceptualmente, pues seguimos estando ante el problema de si procede o no en este caso la acción de reembolso contra el codeudor solidario, ni cuantitativamente pues estamos hablando de la cantidad a la que fueron condenados en aquella sentencia firme y no de otra cantidad.

No hay propiamente cosa juzgada en lo que es el punto principal del litigio porque aquí estamos hablando de la cuestión interna entre los codeudores solidarios y en el litigio anterior quedó claro, tanto en la sentencia del Juzgado de Primera Instancia como en la de la de la Audiencia de Girona que la confirmó, que se trataba de una solidaridad de garantía, de forma que "...los posibles acuerdos verbales, expresos o tácitos son cuestión que, como bien pone de manifiesto el Juzgador de instancia, podrán ser dilucidados entre ellos, mas no pueden ser opuestos al citado comprador....son estas cuestiones a resolver entre los demandados...". Pues bien, en esta situación estamos y, como bien dice el juzgador de instancia, en este litigio, "...hemos de entrar en la determinación del grado de culpa o responsabilidad habida en la relación interna entre los codeudores para determinar cuál es la distribución que del pago corresponda a cada uno de ellos".

La parte vendedora demandada acepta que la responsabilidad en la devolución de las arras sea al 50% que es como han atendido el pago en la ejecutoria del Juzgado de Santa Coloma de Farners. La sociedad demandante reclama el reembolso de la totalidad de aquella otra mitad que ha tenido que pagar en la ejecutoria afirmando que actuó como mera mediadora y que, por lo tanto, la devolución de las arras confirmatorias es responsabilidad exclusiva de la propiedad quien debería atender la totalidad de las obligaciones que derivan de la ejecutoria.

Una primera puntualización se hace necesaria pues si nada impide discutir la posibilidad de reembolso de lo aportado por la demandante para la devolución de las arras confirmatorias prestadas por el Sr. Franco , no ocurre lo mismo con la pretensión de reembolso de las costas a las que la demandante fue condenada directamente en función de su propia actividad procesal, diferenciada y aun contrapuesta a la del otro codemandado en aquel proceso. En este punto y además de lo se dirá después sobre el punto central del conflicto, consideramos que hay un efecto positivo de cosa juzgada (art. 222.4 de la Ley de enjuiciamiento civil) que impide estimar este apartado de la demandada.

TERCERO.- En cuanto a la cuestión principal del litigio y una vez revisadas las pruebas practicadas, hemos llegado a la conclusión de que no puede considerarse acreditada que la actuación de la demandante fuera la propia del mediador (corredor) inmobiliario. En efecto, es un hecho no discutido que el Sr. Jose Ignacio y su esposa querían vender el inmueble sito en C/ DIRECCION000 NUM000 de Sant Feliu de Guíxols; pero también lo es que los propietarios no concertaron con la demandante ningún encargo de venta, ni escrito ni verbal, sino que tal encargo lo dieron a Inmobiliaria García Guerrero, de manera que los demandantes no pueden alegar y no acreditan la existencia de encargo de venta de los demandados. En expresión de la sentencia del Juzgado de Santa Coloma Farners: Ni tiene poder, ni tiene hoja de encargo, ni hay pacto concreto de comisión entre ellos. Y lo que es más, lo que sí hay es un contrato de arras fechado el 15 de diciembre de 2002 en el cual está claro que es la sociedad demandante quien está comprando a la propiedad el inmueble por precio de 102.172 euros, entregando 9.000 euros como arras y con obligación de escriturar en la segunda quincena del mes de enero siguiente.

Este documento indica con suficiente claridad que la intervención de la demandante en este asunto no era la propia de la mediación inmobiliaria en sentido propio (corretaje) en que se basa la demanda, sino la propia de la reventa especulativa. Y esto se confirma por el hecho de que el otro contrato de arras, el concertado en 26 de octubre, lo fuera exclusivamente entre la demandante y Don. Franco y este documento -igualmente redactado por la demandante- no sólo no se hace referencia alguna a que actúe como mediadora o apoderada (que obviamente no era formalmente ni consta lo fuera tácitamente) sino que además el compromiso de venta era por 108.182 euros, es decir con una diferencia de seis mil euros limpios respecto del precio convenido por la sociedad demandante con la propiedad y se estipulan unas arras de 13.812 euros, casi cinco mil euros más que las arras que ella concertó con la propiedad.

Si no hay prueba de encargo ni mandato y si hay prueba documentada de compromiso de compra y compromiso de venta siempre a nombre personal y con lucro en la diferencia, no vemos por qué debamos dudar del testimonio de otras personas que han intervenido en el proceso y que en definitiva no hacen sino ratificar esta situación. Empezando por el testimonio del Sr. Franco en el juicio anterior y siguiendo con la Sra. Ana María , la verdadera mediadora en este asunto. Particularmente cuando la demandante no presenta testigo alguno que diga otra cosa.

En tales circunstancias no podemos sino estar enteramente de acuerdo con la apreciación del Juzgador de Primera Instancia cuando concluye que la demandante "deberá cuando menos de la mitad correspondiente a las arras". Arras que, dicho sea de paso, por importe de 13.812 euros fue él quien las cobró en nombre propio al comprometer la venta de la finca con el Sr. Franco y que, como tales, nunca entregó a la propiedad, sino que entregó 9.000 euros pero en concepto de las arras de su propio compromiso de compra.

CUARTO.- En el recurso de apelación se argumenta finalmente la posible existencia de un enriquecimiento injusto de los demandados bajo el argumento de que la demandante le transfirió las arras que otorgara el Sr. Franco . Esto, como se ha dicho, no es así: La sociedad demandante no transfirió las arras de él había recibido del Sr. Franco por razón del contrato de venta entre éste y aquella (es decir los 13.812 euros a que se refiere la condena solidaria) sino que las arras que entregó a la demandada fueron 9.000 euros en total (3.000 en 26 de octubre y el resto al suscribir el contrato en diciembre sin vestigio probatorio de ninguna otra cantidad) y se corresponden a su propio compromiso de compra del inmueble con los demandados. No hay pues enriquecimiento injusto en relación a las arras entregadas por el Sr. Franco .

En cualquier caso, esta alegación no se efectuó en la demanda, pues sólo se ejercita la acción de reembolso del art. 1.145 del código civil , de manera que en ningún momento se amplió la discusión jurídica a este menester y menos aún en relación a las arras del contrato de compraventa entre la demandante y los demandados; alegación que hubiera dado lugar al análisis de la naturaleza de las arras de este otro contrato, sus consecuencias económicas o la discusión del enriquecimiento efectivo en función del incumplimiento de la demandante.

ÚLTIMO.- Las costas de esta alzada han de quedar de cargo de la parte apelante de conformidad a lo que establecen los arts. 398 y 394 de la ley de enjuiciamiento civil.

VISTOS los preceptos legales citados y los demás de general y pertinente aplicación:

Fallo

Que desestimando el recurso de apelación interpuesto por INVECO ASSESSORS INMOBILIARIS SL contra la sentencia de fecha 9 de enero de 2008 del Juzgado de Primera Instancia nº 3 de Sant Feliu de Llobregat , debemos CONFIRMAR y CONFIRMAMOS dicha resolución con imposición de las costas del recurso a la parte apelante.

Y firme que sea esta resolución, devuélvanse los autos originales al Juzgado de su procedencia, con testimonio de la misma para su cumplimiento.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- En el mismo día de su fecha, y una vez firmada por todos los Magistrados que la han dictado, se da a la anterior sentencia la publicidad ordenada por la Constitución y las Leyes. DOY FE.