Sentencia Civil Nº 115/2013, Audiencia Provincial de Baleares, Sección 4, Rec 399/2012 de 26 de Marzo de 2013

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 4

PALMA DE MALLORCA

SENTENCIA: 00115/2013

AUDIENCIA PROVINCIAL DE BALEARES

APELACIÓN CIVIL; SECCIÓN 4ª

Rollo nº 399/12

Autos nº 488/10

Ilmos. Sres.

Presidente: Dº Miguel Ángel Aguiló Monjo.

Magistrados: Dº Miguel Álvaro Artola Fernández.

Dª Juana María Gelabert Ferragut.

SENTENCIA nº 115/2013

En Palma de Mallorca, a veintiséis de marzo de dos mil trece.

VISTOSen fase de apelación por los Ilmos. Sres. referidos los autos de juicio ordinario sobre resolución de contrato y reclamación de cantidad, seguido ante el Juzgado de Primera Instancia número 15 de Palma, estando el número de autos y actual rollo de Sala consignados arriba, actuando como parte demandante -apeladala entidad 'CONSTRUCCIONES GERMANS CATALA, S.L.', representada por el Procurador D. Onofre Perelló Alorda y dirigida por el Letrado D. Guillermo Pou de Vicente; siendo parte demandada- apelantela entidad 'CABO AUSTRAL, S.L.', representada por el Procurador D. Luís Enríquez de Navarra Muriedas y dirigida por el Letrado D. Juan Romaguera González; ha sido dictada en esta segunda instancia la presente resolución judicial.

Es ponente el Ilmo. Sr. Magistrado Don Miguel Álvaro Artola Fernández.

Antecedentes

PRIMERO.-La sentencia dictada por el Ilmo. Sr. Magistrado-Juez del Juzgado de Primera Instancia número 15 de Palma en fecha 9 de marzo de 2012 en los autos de juicio ordinario en ejercicio de acción de resolución de contrato y reclamación de cantidad, seguidos con el número 488/10, de los que trae causa el presente rollo de apelación, acordó en su Fallo lo que literalmente se transcribirá:

'QUE ESTIMANDO íntegramente la demanda formulada por el Procurador de los Tribunales Sr. Perelló Alorda, en representación de la entidad 'CONSTRUCCIONES GERMANS CATALA, S.L.', DEBO DECLARAR Y DECLARO la resolución del contrato denominado opción de compra suscrito entre las partes el 3 de abril de 2007, CONDENANDO a la entidad demandada 'CABO AUSTRAL, S.L.', a estar y pasar por la anterior declaración y sus naturales consecuencias, debiendo reintegrar a la actora la cantidad percibida de UN MILLÓN DOSCIENTOS OCHENTA Y OCHO MIL TRESCIENTOS CUARENTA Y SIETE EUROS CON UN CÉNTIMO (1.288.347,01 euros), así como los intereses legales de dicha cantidad desde la fecha de la firma del contrato, 3 de abril de 2007 hasta la fecha de la presente resolución, a partir de la cual se devengará, a favor de la acreedora, un interés anual igual al del interés legal del dinero incrementado en dos puntos hasta su completo pago, todo ello con expresa condena a la entidad demandada de las costas originadas por este pleito.'

SEGUNDO.-Contra la anterior resolución se interpuso recurso de apelación en plazo y forma, el cual correspondió a esta Sección Cuarta de la Audiencia Provincial de Baleares. Dicho recurso fue instado por la representación procesal de la entidad 'CABO AUSTRAL, S.L.' y se fundó en las alegaciones que se resumirán:

Primero.- Errónea interpretación de la naturaleza del contrato de fecha 3 de abril de 2007 suscrito entre las entidades actora y demandada.

El Juez a quo llega a la conclusión de que el contrato celebrado entre las partes es un contrato de compraventa con precio aplazado. Argumenta que no es realmente un contrato de opción de compra por cuanto en el mismo no se establece un plazo concreto para el ejercicio de la opción por parte del optante.

Resulta realmente complejo interpretar un contrato como el litigioso, en especial, por la deficiente redacción y la escasa técnica jurídica que se evidencian tras la lectura del mismo.

Con todos los respetos que merece la labor interpretativa llevada a cabo por el Juez, entiende esta parte que para el correcto análisis de la naturaleza del contrato litigioso hay que tener en cuenta los siguientes extremos:

- Los socios de Cabo Austral SL (don Mateo , don Onesimo y don Ismael ) y los socios y administradores de Construcciones Germans Catalá SL eran socios en otros negocios y se habían prestado servicios mutuamente, por lo que la relación de confianza entre ambas partes era absoluta. Ha quedado plenamente acreditada y reconocida por ambas partes dicha relación.

- Que muestra de esta confianza mutua es la propia redacción del contrato de 3 de abril de 2007, redactado por ellos mismos, sin la intervención de ningún letrado ni especialista jurídico, a pesar de que el negocio en cuestión ascendía a la nada despreciable cantidad de 6.155.826,25 euros. El contrato, que carece de técnica jurídica alguna, simplemente pretendía reflejar la voluntad de ambas partes.

- A pesar del recurrido principio jurídico de que los contratos son lo que son y no lo que dicen las partes, lo cierto es que en dicho documento se habla de las partes como 'otorgante' y 'optante'; se habla de que Germans Catala SL quieren 'obtener un derecho de opción' sobre unas naves y a tal efecto pactan 'el presente contrato de opción de compra'; sigue diciendo el contrato que Cabo Austral SL otorga 'opción de compra sobre la nave descrita' a favor de Germans Catala SL; pone de manifiesto que 'el precio de la presente opción de compra se fija en 322.086,75€'; en la cláusula quinta se dice que 'el plazo para la entrega será aproximadamente durante el año 2008, perdiendo los optantes la cantidad pagada como precio de la opción si, transcurrido el plazo de un mes desde la fecha del requerimiento, no han formalizado el correspondiente contrato de compraventa en base a las siguientes condiciones'.

- Que en todas las comunicaciones habidas entre las partes litigantes previas a la presentación de la demanda que ha dado origen al presente procedimiento, las partes se referían al contrato de fecha 3 de abril de 2007 como un contrato de opción de compra. Así consta en la carta de 13 de enero de 2009 (documento 2 de la demanda) remitida por la ahora actora en la que se reconoce que 'suscribimos con ustedes un contrato de opción de compra' y que se ven en la obligación de 'dar por resuelto el contrato de opción de compra suscrito con ustedes'.

- Que, a su vez, Germans Catala SL concertaron con la entidad Maquiproyect SL y con don Jose Ramón sendos contratos de 'opción de compra' de idéntica factura al litigioso, otorgándoles una opción sobre alguna de las naves objeto del contrato de autos. En dichos contratos, en su expositivo primero, se pone de manifiesto que 'Construccions Germans Catala SL tiene concertado contrato de opción de compra sobre 3. 793,50 m2 de nave a construir por la entidad Cabo Austral SL'.

El principio rector de la interpretación contractual es el de la búsqueda de la voluntad real de las partes, su intención al celebrar el contrato o, dicho de otra forma, el de averiguar qué es lo que se propusieron (Sistema de Derecho Civil, Jesus Miguel y Victor Manuel ).

En la interpretación subjetiva debe atenderse, en primer lugar, al sentido literal de los términos del contrato, si estos son claros (1.281.1 CC). En segundo lugar, si existen palabras que puedan considerarse contradictorias con la voluntad evidente de los contratantes, deberá prevalecer ésta última (1.281.2 CC). En tercer lugar, para conocer la intención de las partes deberá atenderse principalmente al comportamiento previo y posterior de éstas (1.282 CC). En cuarto lugar, la interpretación de las cláusulas debe acomodarse al fin que se propusieron las partes al contratar (1.283 CC) y, por último, a las cláusulas dudosas de un contrato deberá atribuirse el sentido que resulte del conjunto de todas ellas (1.285 CC).

Si la interpretación subjetiva no resulta suficiente para deducir voluntad de las partes, deberemos acudir a la interpretación objetiva que preceptúa el artículo 1.284 CC de forma que si una cláusula admitiere varios sentidos deberá entenderse en el más adecuado para que produzca efecto. Por último, el artículo 1.286 CC ordena que las palabras que puedan tener distintas acepciones deberán entenderse en aquella que sea más conforme a la naturaleza y objeto del contrato.

Atendidos los extremos antes indicados y de conformidad con las referidas reglas de interpretación contractual resulta realmente difícil concluir que la voluntad de las partes a la hora de redactar y suscribir el contrato de 3 de abril de 2007 no fue la de concertar una opción de compra sobre la nave de autos.

De la lectura de los términos literales del contrato, de las continuas y claras referencias a que lo querido por ambas partes era la concesión de un derecho de opción de compra a favor de Germans Catala SL sobre 3.793,50 m2 de una nave a construir por parte de Cabo Austral SL en el polígono de Son Morro, de las actuaciones posteriores, contratos celebrados y cartas giradas entre las partes haciendo continuas alusiones a que lo celebrado era un contrato de opción de compra, se desprende, sin ningún género de dudas, que la única voluntad, la intención, lo pretendido por ambas partes al firmar dicho documento era celebrar un contrato de opción de compra.

Otra cosa es que, aun siendo evidente la voluntad de ambas partes de celebrar un contrato de opción, por falta de técnica jurídica, no supieran reflejar en el contrato -con la puridad y primor jurídicos que todos habríamos deseado y que seguramente habrían conseguido las partes si hubieran acudido a un técnico en la materia- alguna las condiciones de dicha opción, en especial, la de fijar de forma clara cuál era el plazo para ejercitar dicha opción.

Es aquí donde entra la labor interpretativa del Juez que está obligado, en primer lugar, a averiguar cuál fue la voluntad común de las partes y, luego, debe interpretar las cláusulas del contrato adaptándolas para dar efectividad a lo realmente querido por los contratantes, tal como señala Jesus Miguel y Victor Manuel : 'el conocimiento de la intención de las partes, del fin que se propusieron al contratar, obligará al intérprete a acomodar de los términos del contrato a aquel fin'. El artículo 1.283 CC lo dice claramente: cualquiera que sea la generalidad de los términos de un contrato, no deberán entenderse comprendidos en él cosas distintas y casos diferentes de aquellos sobre que los interesados se propusieron contratar.

Aplicando lo anterior a nuestro supuesto concreto, la cláusula quinta del contrato de opción de compra de 3 de abril de 2007, del siguiente tenor literal:

5ª.-_ El plazo para la entrega será aproximadamente durante el año 2008, perdiendo los optantes la cantidad pagada como precio de la opción, si transcurrido el plazo de un mes desde la fecha del requerimiento, no han formalizado el correspondiente contrato de compra venta en base a las siguientes condiciones'

Debe ser interpretada, conforme a lo dispuesto en el artículo 1.283 CC , de forma que se acomode a la finalidad perseguida por ambas partes de concertar una opción de compra y la única interpretación válida de dicha cláusula es que dicho plazo para la entrega de las naves se entienda, a su vez, como plazo para ejercitar la opción de compra. Dicha interpretación es, además, absolutamente coherente con la expresión posterior contenida en la cláusula -típica de los contratos de opción- de pérdida de la prima en caso de no ejercitarse la opción en dicho plazo.

El Juzgador de Instancia ha llevado a cabo una interpretación objetiva del contrato, obviando absolutamente cual era la voluntad, la intención, lo querido por las partes. La interpretación objetiva es subsidiaria respecto a la subjetiva y solamente se aplica si la voluntad común de las partes al contratar no es posible obtenerla plenamente con arreglo a las normas antes referidas (1.281, 1.282, 1.283 y 1.285 CC). El Juez a quo no puede abstraerse de la inequívoca voluntad de las partes expresada de forma reiterada en todos y cada uno de los documentos que han suscrito, en las cartas y demás actuaciones previas a la presente demanda y concluir que lo pretendido por las partes era, realmente, celebrar un contrato de compraventa con precio aplazado y no una opción de compra por el simple hecho de que no consta especificado de forma concreta y expresa el plazo de ejercicio de dicha opción cuando, además, hay elementos suficientes en el contrato para entender que dicho plazo si que existe y coincide con el plazo establecido para la entrega de las naves.

En definitiva, una correcta interpretación del contrato litigioso de 3 de abril de 2007, debe concluir, inevitablemente, que nos encontramos ante un contrato de opción de compra de una nave de 3.793,50 m2 que mi mandante tenía previsto construir en la parcela 4 de la manzana 7 del Polígono de Son Morro cuyo plazo para ejercitarla finalizaba el 31 de diciembre de 2008.

Siendo el presente debate una cuestión esencialmente jurídica que ya consta debidamente informada y argumentada en nuestro escrito de contestación a la demanda, entiende esta parte inútil volver a reiterar los razonamientos que ya fueron vertidos en dicho escrito al que nos remitimos.

No obstante, esta parte entiende necesario puntualizar dos cuestiones que han sido objeto de discusión en la presente litis:

Por un lado, que la cesión de parte de las naves objeto del contrato de opción por parte de mi mandante a favor de sus tres socios no implica en absoluto que mi representada no pudiera cumplir con el contrato de opción convenido inicialmente ( Tribunal Supremo, sentencia de 24 de febrero de 1993 -RJ 1993/1248-).

Por otro lado, en cuanto al retraso en la finalización de la construcción de las naves por parte de mi mandante, además de no suponer un incumplimiento del contrato de opción sino, en su caso, del posterior contrato de compraventa que debía surgir del ejercicio de la opción por parte del optante dentro del plazo establecido, dicho incumplimiento no tendría, en ningún caso, el carácter de definitivo o esencial indicado en la sentencia objeto del presente recurso, sino que estaríamos ante un incumplimiento parcial no resolutorio que daría lugar, únicamente, a la posibilidad de reclamar, por parte del comprador, los daños y perjuicios derivados del retraso en la entrega (Audiencia Provincial de Palma, sentencia n° 411 de la Sección Tercera de fecha 7 de noviembre de 2011).

Por todo ello, la parte apelante terminó suplicando que se dicte sentencia en la que se estime íntegramente el recurso de apelación, con expresa condena en costas.

TERCERO.-La representación procesal de la parte apelada se opuso a los motivos del recurso haciendo propios los de la sentencia objeto de apelación y reiterando y desarrollando lo que ya expusiera en primera instancia, a todo lo cual procede remitirse en orden a la brevedad. Sin perjuicio de las referencias que, al respecto, puedan ser realizadas en la Fundamentación jurídica de esta resolución.

ÚLTIMO.- Por la representación procesal de la parte apelada fue propuesta en esta alzada prueba consistente en unión de documental, la cual fue admitida por auto obrante al rollo de apelación, previo traslado por la Sala a la contraparte para que manifestara lo que a su derecho conviniera; traslado que no fue evacuado por la parte apelante. Siguiéndose después el recurso con arreglo a los trámites previstos en la Ley de Enjuiciamiento Civil, quedando el rollo de apelación concluso para dictar sentencia en esta alzada.

Fundamentos

Se aceptan los fundamentos jurídicos de la sentencia apelada en lo que es objeto del recurso, en lo que no se opongan a los que se dirán.

PRIMERO.-En la demanda instauradora del presente litigio, la parte actora, entidad 'CONSTRUCCIONES GERMANS CATALA, S.L.', accionaba contra la sociedad 'CABO AUSTRAL, S.L.' en ejercicio de una acción de resolución de contrato y reclamación de cantidad, alegando, como fundamento de su pretensión, los hechos que fueron compendiados en la sentencia de instancia, a saber: Que en fecha 3 de abril de 2007 , actora y demandada suscribieron lo que las mismas determinaron contrato de opción de compra, siendo objeto de dicho contrato una nave de 3.793,50 m2 que registralmente se asienta sobre la finca registral n° NUM000 , inscrita al folio NUM001 , Tomo NUM002 , Libro NUM003 , del Registro de la Propiedad, siendo el precio pactado de la compraventa de 6.155.826,25 euros, a pagar: 1.288.347,01 euros, a la firma del contrato; 1.231.165,25 euros, al comienzo de las obras, y el resto, 3.636.313,99 euros, al entregar la obra conforme a lo pactado en el apartado 5°, letra b, del contrato, habiendo abonado la demandante el primer pago; se fijó el plazo para la entrega de las naves aproximadamente durante el año 2008, y por tanto dentro del citado año 2008; a la vista de las estipulaciones se está en presencia de un verdadero contrato de compraventa y no de opción de compra, dada la evidente bilateralidad con que dicho contrato se expresa; en fecha 13 de enero de 2009 la actora dirigió a la demandada burofaxdenunciando la resolución del contrato ante el incumplimiento de la demandada, requiriéndole el reintegro del importe pagado a cuenta, indicándole que a día de la fecha la construcción de la nave objeto del contrato no estaba finalizada, previendo que como muy pronto pudiese estarlo a mediados de 2009; que no existían garantías ni plazo de entrega de la urbanización y recepción de la misma por el Ayuntamiento de Palma; que el plazo de entrega pactado había finalizado por todo el 31 de diciembre de 2008; como contestación al burofax la demandada remitió, por el mismo conducto, carta en la que negaba la posibilidad de resolución del contrato por las razones siguientes: que el plazo fue modificado verbal y amistosamente hasta la primera mitad del año 2009, acuerdo que motivó y justificó que la demandada se aviniera a que el segundo pago convenido, que debía efectuar la actora, no se tuviera que efectuar; que el retraso venía motivado por causas ajenas a la demandada, imputables al Ayuntamiento de Palma; que la finalización de las obras con las autorizaciones administrativas pertinentes se calculan aproximadamente para mediados del año 2009; la actora tenía a su vez concertada con terceros la venta de dos de las naves a construir, habiendo sido requerida de resolución de dichos contratos por haberse superado el plazo de entrega pactado, habiendo conocido la actora que en fecha 29 de octubre de 2009 la entidad 'CABO AUSTRAL, S.L.' procedió, en pago de sus deudas, a adjudicar a D. Onesimo , D. Ismael y a la entidad 'MIGUEL SEGUÍ FLORIT, S.A.', una participación del 29,60%, a cada uno de los dos primeros, y del 27,20% a la entidad, sobre la finca objeto del contrato, con lo que la demandada solo tiene un 13,40% de la misma, procediendo todos ellos a otorgar escritura de obra nueva, división horizontal y adjudicación, adjudicándose entre los comuneros las diferentes naves y aparcamientos proyectados, resultando la demandada únicamente propietaria de 2 naves, las números 2 y 3 y sus correspondientes aparcamientos en superficie, numerados del 3 al 6, , por lo que la demandada no es titular de las naves de 3.790,50 m2 que fueron objeto de la opción de compra otorgada a la actora, sino únicamente de 2 naves con una superficie total construida de 1.177,02 m2, no pudiendo cumplir con lo pactado.

Por todo lo cual, la parte actora terminó suplicando la resolución del contrato suscrito entre las partes el 3 de abril de 2007 y el reintegro a la demandante de la suma entregada, ascendente a 1.288,347,01 euros, así como los intereses legales desde la fecha de la firma del contrato, 3 de abril de 2007, el pago de las costas del procedimiento.

Admitida a trámite la demanda, la parte demandada, 'CABO AUSTRAL, S.L.', en su escrito de contestación a la demanda y en la posterior fijación de hechos controvertidos realizada en el acto de la audiencia previa al juicio, esgrimió como motivos de oposición los también compendiados en la resolución apelada: en primer lugar que, a diferencia de lo manifestado por la entidad demandante, el contrato litigioso de fecha 3 de abril de 2007 es un contrato de opción de compra y no de compraventa, como sostiene la entidad demandante; y, en consecuencia, no puede pretenderse de contrario la resolución contractual al haberse extinguido por caducidad la opción de compra, al no haber manifestado la optante su voluntad de ejercer o resolver la opción en el plazo establecido al efecto (durante el año 2008); además, alega que no existe causa de resolución contractual por cuanto el retraso en la terminación de las naves no fue imputable a la demandada, no constituyendo ello incumplimiento del contrato de opción sino, en su caso, del futuro contrato de compraventa; manifiesta también que la entidad demandada tenía plena disposición de las naves para cumplir con el contrato de compraventa en el caso de que la demandante hubiera ejercitado la opción; y, con carácter subsidiario, alega que la inicial opción de compra se extinguió por novación al haberse llegado a un nuevo acuerdo entre las partes consistente en reducir el objeto de la opción a las naves números 2 y 3 de orden, prorrogando el plazo para su ejercicio y aplicando a esta nueva opción la prima abonada en su día por la actora. Por todo lo cual, solicitó la desestimación de la demanda con imposición de costas a la actora.

La sentencia recaída en primera instancia estimó íntegramente la demanda, declarando la resolución del contrato denominado opción de compra suscrito entre las partes el 3 de abril de 2007 y condenando a la entidad demandada 'CABO AUSTRAL, S.L.' a estar y pasar por la anterior declaración y sus naturales consecuencias, debiendo reintegrar a la actora la cantidad percibida, ascendente a 1.288.347,01 euros, así como los intereses legales desde la fecha de la firma del contrato, 3 de abril de 2007, hasta la fecha de la sentencia de instancia, a partir de la cual la sentencia acordó que se devengará, a favor de la acreedora, un interés anual igual al del interés legal del dinero incrementado en dos puntos hasta su completo pago; todo ello, con expresa condena en costas a la demandada.

Frente a dicha resolución fue interpuesto recurso de apelación en los términos concretados en el Antecedente de Hecho Segundo de la presente resolución, oponiéndose la apelada, como también se refirió en los Antecedentes.

SEGUNDO.-Entrando ya a resolver los motivos del recurso de apelación, la representación procesal de la parte apelante considera errónea la interpretación que, sobre la naturaleza del contrato de fecha 3 de abril de 2007 suscrito entre las entidades actora y demandada, alcanza la sentencia de instancia al calificar éste como un contrato de compraventa con precio aplazado; cuestionando la apelante, en esencia, tal interpretación en la medida en que, pese a que el mismo no establece un plazo concreto para el ejercicio de la opción por parte del optante, sin embargo, tal valoración judicial no tiene en cuenta que se trata de un contrato de difícil interpretación, en especial por la deficiente redacción y la escasa técnica jurídica que se evidencian tras la lectura del mismo, pero concluyendo que el contrato se autocalifica de de opción de compra, denominándolo también así las partes en sus posteriores comunicaciones; y subrayando que, siendo su cláusula quinta del siguiente tenor literal: ' 5ª.-_ El plazo para la entrega será aproximadamente durante el año 2008, perdiendo los optantes la cantidad pagada como precio de la opción, si transcurrido el plazo de un mes desde la fecha del requerimiento, no han formalizado el correspondiente contrato de compra venta en base a las siguientes condiciones', considera la apelante que debe ser interpretada dicha cláusula, conforme a lo dispuesto en el artículo 1.283 CC , es decir: ' ...de forma que se acomode a la finalidad perseguida por ambas partes de concertar una opción de compra y la única interpretación válida de dicha cláusula es que dicho plazo para la entrega de las naves se entienda, a su vez, como plazo para ejercitar la opción de compra. Dicha interpretación es, además, absolutamente coherente con la expresión posterior contenida en la cláusula -típica de los contratos de opción- de pérdida de la prima en caso de no ejercitarse la opción en dicho plazo.'.

Así las cosas, constata la Sala que el eje del debate apelatorio se centra en determinar la naturaleza jurídica del contrato suscrito entre ambas partes en fecha 3 de abril de 2007 (documento n° 1 de la demanda), que, en la consideración actora, es un contrato de compraventay, sin embargo, en la de la demandada-apelante constituye un contrato de opción de compra, lo cual, como dice la sentencia, no resulta baladí por los diferentes efectos jurídicos que desplegarían, a favor o en contra de las respectivas partes litigantes, una u otra relación contractual. Pretendiendo, en concreto, la parte demandada-apelante mediante la calificación de opción de compra, la extinción por caducidad de la propia opción, al no haber manifestado la optante su voluntad de ejercer o resolver la opción en el plazo establecido al efecto; mientras que la calificación del negocio jurídico celebrado entre las entidades litigantes en fecha 3 de abril de 2007 como contrato de compraventa con precio aplazado, es la de denegar la extinción por caducidad y, por el contrario, analizar el eventual incumplimiento contractual del vendedor que, en su caso, justificaría la resolución del contrato con retrocesión del pago del precio, que es, en definitiva, lo que se pretende en la demanda.

En dicho sentido, la sentencia de instancia, tras citar cumplidamente la jurisprudencia al respecto, concluye que de ella se colige que los elementos principales del contrato de opción de compra son: ' La concesión al optante del derecho a decidir unilateralmente respecto a la realización de una compra, la determinación del objeto, el señalamiento del precio estipulado para la futura adquisición y la concreción de un plazo para el ejercicio de la opción, siendo por el contrario elemento accesorio el pago de la prima de tal manera que si el optante ejercita la opción de compra dentro del plazo estipulado, y la comunica al optatario o concedente la opción queda plenamente extinguida o consumada y, desde ese mismo momento y por ese único hecho, nace y se perfecciona automáticamente el correspondiente contrato de compraventa ( T.S. 1ª SS. de 6 de abril de 1987 , 23 de diciembre de 1991 , 22 de diciembre de 1992 y 11 de marzo y 21 de julio de 1993 ).'. Y, por otro lado, la sentencia de instancia recuerda que el Tribunal Supremo, en reiteradas ocasiones, ha distinguido ambas figuras de contrato de compraventay contrato de opción de compraseñalando, como bien calificado como compraventaun contrato, cuando existe cosa determinada y precio cierto sobre los que incide el consentimiento en términos tan claros que no requiere un ulterior consenso, por lo que se descarta toda calificación precontractual del negocio (vid, entre otras sentencias TS de 17 de febrero de 1989 , de 18 de febrero de 1988 , de 21 de noviembre de 1987 , de 1 de diciembre de 1986 , de 10 de marzo de 1986 ). Concluyendo que, en definitiva, el contrato es de compraventa cuando en el mismo hay conformidad entre las partes sobre la cosa y el precio, de tal manera que a lo que se obligan no es simplemente a celebrar un nuevo y futuro contrato sobre la base de aquél, que es la esencia de la promesa de compraventa('obligarse para obligarse'), sino a dar cumplimiento a un contrato de compraventa ya perfecto.

Consideraciones jurisprudenciales que condujeron al Juzgador de instancia a considerar que el presente contrato no era susceptible de ser considerado como opción de comprao simple promesa de compraventa, incardinable en el art. 1.451 CC , sino como contrato de compraventaperfecto - art. 1.450 CC - y obligatorio, por tanto, para ambas partes; pero no como contrato consumado al no haberse entregado la cosa objeto del contrato ni haberse satisfecho el resto del precio convenido (distinción igualmente establecida por la sentencia TS de 18 de febrero de 1988 ). En dicho sentido, la sentencia hace las observaciones siguientes, que la Sala considera oportuno reproducir habida cuenta de la oportunidad de las mismas y del hecho de que varias de ellas no se cuestionan directamente en apelación, a saber:

- las partes no sólo convinieron la finca objeto de la venta y el precio de la misma, sino que ya dieron comienzo a su cumplimiento cuando el comprador pagó al vendedor una parte de dicho precio en el momento mismo de la celebración del contrato, dejando la plena consumación del mismo a través del otorgamiento de la correspondiente escritura pública de compraventa como medio de tradición y una vez hecho en efectivo el resto del precio estipulado.

- falta un elemento esencial para ser considerado como una opción de compra, cual es el de la concreción de un plazo para el ejercicio de la opción por parte del optante, pues si bien la entidad demandada, en su contestación a la demanda, indica que dicho plazo durante el cual se podía ejercitar la opción era durante el año 2008, hasta el 31 de diciembre de 2008, dicho plazo no es para el ejercicio de opción, sino de plazo de entrega de la nave pues se indica en la cláusula 5°: ' El plazo para la entrega será aproximadamente durante el año 2008, perdiendo los optantes la cantidad pagada como precio de opción, si transcurrido el plazo de un mes desde la fecha del requerimiento, no han formalizado el correspondiente contrato de compra venta...';

- la parte demandada, para sostener que se trata de un verdadero contrato de opción de compra alega que se estableció una prima de opción, dividida en tres plazos, un primer plazo de 322.086,75 euros, un segundo plazo de 966.260,26 euros (mediante pagaré) y un tercer plazo de 1.231.165,25 euros a pagar al comienzo de las obras, lo cual no es cierto, pues únicamente se alude como precio de opción a las dos primeras cantidades (cláusula 2° del contrato), pues la última cantidad, recogida en la cláusula 3°, no aparece calificada como precio de opción, ya que realmente se trata de un pago de un precio aplazado de una compraventa, calificación que merece el contrato litigioso.

- Se trata de una compraventa con precio aplazado, según se desprende, asimismo, de la entidad de los pagos a realizar durante la vigencia del contrato, 1.288.347,01 euros a la firma del contrato, y 1.231.165,25 euros al inicio de las obras, representado por el 20% del valor de la compra, lo que determina que la voluntad de las partes fue la de establecer una compraventa con precio aplazado, es decir, que lo que hacía la entidad actora al suscribirlo era comprar y no obtener un derecho a decidir en un futuro si quería comprar.

- la perfección de la compraventa no quedaba a voluntad de la parte compradora o 'supuesta optante', sino que quedó plenamente perfeccionada en el mismo momento de su firma, en que las partes compradora y vendedora prestaron su consentimiento sobre la cosa y el precio, quedando sólo pendiente de su consumación, a través del otorgamiento de la correspondiente escritura pública de compraventa como medio de tradición, y una vez hecho efectivo la totalidad del precio, cuya falta de abono en el plazo pactado, permitía a la parte vendedora retener la cantidad entregada a cuenta, dejando de producir efectos el contrato, existiendo en el caso de autos un objeto determinado y un precio cierto sobre los que recae el consentimiento en términos tan claros y precisos que no se requiere de ulterior concurso de voluntades, y ello conforme a la jurisprudencia anteriormente citada, estando en presencia, por tanto, de un contrato de compraventa y no de un contrato de opción de compra.

Frente a dichas conclusiones la apelante insiste en que la referida cláusula quinta del contrato, del siguiente tenor literal: ' 5ª.-_ El plazo para la entrega será aproximadamente durante el año 2008, perdiendo los optantes la cantidad pagada como precio de la opción, si transcurrido el plazo de un mes desde la fecha del requerimiento, no han formalizado el correspondiente contrato de compra venta en base a las siguientes condiciones', debe ser interpretada, conforme a lo dispuesto en el artículo 1.283 CC , de forma que se acomode a la finalidad perseguida por ambas partes de concertar una opción de compra y la única interpretación válida de dicha cláusula es que dicho plazo para la entrega de las naves se entienda, a su vez, como plazo para ejercitar la opción de compra; y subraya el hecho de que en las comunicaciones posteriores al contrato las partes siguieron calificándolo como de opción de compra.

Sin embargo, no ataca propiamente la apelante el resto de los razonamientos dados por el Magistrado-Juez de instancia y anteriormente reproducidos, como el régimen y ordenación de los pagos y la entidad de los mismos, impropios de un contrato de opción de compra. A los que añade la Sala el hecho de que de la lectura del contrato se desprende en todo momento una bilateralidad inter partesimpropia de un contrato de opción de compra, pues, mientras que es inherente a éste la concesión al optante del derecho a decidir unilateralmente respecto a la realización de una compra dentro de un plazo, sin embargo, en el caso de autos se produce una reciprocidad contractual impropia de aquel contrato, a partir de la cual, no solo no se puede fijar el elemento esencial para ser considerado como una opción de compra, cual es el de la concreción de un plazo para el ejercicio de la opción por parte del optante, pues ello depende en el caso de autos de un acontecimiento futuro y que -como se ha comprobado- era también incierto, ya que la vendedora (pretendida optataria), hoy parte demandada-apelante, tenía un plazo de entrega de la nave que, como se indica en la cláusula 5° del contrato, era además aproximado: ' será aproximadamente durante el año 2008'y además requería de unas previas obras a ejecutar por la parte vendedora y que, por lo tanto, situaban la pretendida ' prima de la opción' en un lugar no dependiente solo del optante, sino incierto en el tiempo y en el resultado, dependiendo del comportamiento futuro del vendedor. Por ello, dicha ejecución de obras sometida a un plazo y, obviamente, al natural visto bueno del comprador, hace impensable concluir, pese a lo que pretende la apelante, que el plazo de entrega 'aproximadamente durante el año 2008',y las variables que al mismo se incorporaban de facto, fuera a su vez el plazo de ejercicio de la opción de compra. Más aún se alcanzará tal conclusión si tenemos presente que la pretendida por la apelante, ' prima de opción', según la cláusula 2ª, sería de dos plazos, un primer plazo de 322.086,75 euros y un segundo plazo de 966.260,26 euros (mediante pagaré), suponiendo la elevada suma total de 1.288.347,01.-€, lo que vendría a ser una tercera parte del precio total del inmueble, porcentaje que, además de ser notoriamente elevado e impropio de las opciones de compra habituales, requeriría del pago de un siguiente plazo de 1.231.165,25 euros a abonar al comienzo de las obras, el cual, también lo sigue considerando la demandada como precio de la opción. Sucediendo que este último importe, si bien se pospuso después por posponerse también la finalización de las obras, supondría, en las consideraciones de la parte demandada sobre la naturaleza del contrato original, que la prima de la opción de compra, además de ser elevadísima, alcanzaría los dos tercios del precio total. Siendo, así, todavía más insólita la pretensión de que se estaría pagando una prima susceptible de ser perdida si no se consumaba la opción, habida cuenta de que todavía no se habrían consumado las obras, por lo que se estaría pagando una prima elevadísima sin haber podido dar el visto bueno a tales obras.... En definitiva, no es de recibo pensar que la parte compradora no fuera tal, sino que fuera una mera optante que hiciera depender tales importes, superior a un millón de euros (e incluso también el siguiente pago -a realizar al principio de las obras, no al final-, que duplicaría tal suma), de un negocio futuro tan incierto y dependiente del pretendido optatario.

Por todo ello, se coincide con el Magistrado-Juez de instancia en la conclusión de que la calificación del negocio jurídico celebrado entre las entidades litigantes en fecha 3 de abril de 2007 es el de contrato de compraventa con precio aplazado, por lo que procede desestimar las alegaciones efectuadas por la entidad demandada-apelante, desestimando a su vez, en consecuencia, la pretensión de extinción por caducidad del derecho de la entidad actora a reclamar el importe entregado.

TERCERO.- Llegados a este punto, sostiene también la aplante, en cuanto al retraso en la finalización de la construcción de las naves por parte de la sociedad demandada, que ello ' ..., además de no suponer un incumplimiento del contrato de opción sino, en su caso, del posterior contrato de compraventa que debía surgir del ejercicio de la opción por parte del optante dentro del plazo establecido, dicho incumplimiento no tendría, en ningún caso, el carácter de definitivo o esencial indicado en la sentencia objeto del presente recurso, sino que estaríamos ante un incumplimiento parcial no resolutorio que daría lugar, únicamente, a la posibilidad de reclamar, por parte del comprador, los daños y perjuicios derivados del retraso en la entrega.'. Y, asimismo, afirma que la cesión de parte de las naves objeto del contrato de opción por parte de la entidad demandada a favor de sus tres socios, no implica en absoluto que ésta no pudiera cumplir con el contrato convenido inicialmente.

Al respecto, se debe partir del hecho de, reconocido por la entidad demandada en su contestación a la demanda (segundo al 2° de adverso), que no se cumplieron los plazos previstos para la finalización de la construcción de las naves; y, si bien alega que dicho retraso no fue imputable a la misma sino a la Gerencia de Urbanismo del Ayuntamiento de Palma para conceder la licencia definitiva de construcción y a los problemas habidos en relación a la recepción definitiva del polígono de Son Morro, así como a la existencia de un pretendido acuerdo verbal entre la parte para que la entrega se retrasase hasta la primera mitad del año 2009; sin embargo, como se refiere en la sentencia de instancia:

- consta en autos que el Ayuntamiento expidió certificado final de obra el día 22 de enero de 2010 (documento n° 4 de la contestación), documento en el que se hace referencia al certificado final de la obra por parte del autor del proyecto Jose Daniel , de fecha 20 de octubre de 2009, habiéndose pactado en el contrato litigioso como plazo de entrega de las naves 'aproximadamente durante el año 2008' (cláusula 5°).

- 'la fuerza mayor' contemplada en el artículo 1.105 del Código Civil para excluir la responsabilidad contractual, requiere, para su apreciación, 'la existencia de un obstáculo que, siendo extraño a la esfera negocial del obligado o deudor, sea totalmente irresistible o inevitable ( sentencia del Tribunal Supremo de 14 de abril de 2000 );

- los eventuales problemas habidos con las Administraciones Públicas no pueden ser esgrimidos por la promotora-vendedora a la compradora, por cuanto se presume que el incumplimiento de una obligación contractual es debida a culpa del deudor, de manera que incumbe al contratante incumplidor la carga de la prueba acerca de la concurrencia de caso fortuito o fuerza mayor, prueba que no se ha practicado en este pleito, constituyendo la tramitación administrativa una circunstancia previsible, como señala la sentencia del Tribunal Supremo de 19 de febrero 1985 , que la promotora, como profesional de la construcción debe calcular y evaluar cuando fija una fecha para la entrega, así como adoptar los mecanismos a su alcance para intervenir en el expediente, interesarse por su tramitación ( artículo 35 a de la Ley 30/1992 ), evitando dilaciones, adecuar la obra a las previsiones y modificaciones del planeamiento y agilizar en su caso y siempre que fuese posible el tiempo de la construcción una vez obtenida la licencia para acomodarlo a lo pactado, de modo que estas vicisitudes no pueden erigirse en causa legitimadora del incumplimiento, sin perjuicio de que si existiese una deficiente actuación administrativa a la que pueda atribuirse algún grado de responsabilidad, ejercite la vendedora las acciones de repetición que crea le asistan, no pudiendo hacer recaer las dilaciones producidas durante el proceso constructivo en el adquirente.

- Respecto a la esencialidad o no del plazo, y el acuerdo entre las partes para que se retrasase la entrega hasta la primera mitad del año 2009, y pese a que la entidad actora se hubiere comprometido contractualmente frente a terceros para la entrega de las naves adquiridas a la demandada durante el año 2008, según ha quedado acreditado documentalmente y en prueba testifical, ha de convenirse que ha quedado debidamente probado que existió el referido acuerdo 'verbal' de prorrogar el plazo de entrega hasta la primera mitad del año 2009, pues ello se deduce no sólo del documento n° 7 aportado con el escrito de demanda consistente en burofax remitido por el Letrado Sr. Cloquell Palmer, de fecha 4 de marzo de 2010, actuando en nombre de la entidad 'MAQUIPROYECT 2005, S.L.', con quien la entidad demandante tenía suscrito de opción de compra sobre una de las naves adquiridas por la misma a la demandada, en la que se indica que pese a que la obra inicialmente de la misma se iba a finalizar dentro del año 2008, se aceptó y dio por buena la explicación ofrecida por Cabo Austral según la cual las naves se iban a entregar antes de la primera mitad del año 2009, dando por buenas las explicaciones que a través del letrado de la actora o directamente de la entidad Germans Catalá, S.L., le iban ofreciendo, sino también de la prueba de interrogatorio del propio legal representante de la actora, D. Amador , el cual reconoció que la cantidad de 1.231.165,25 euros que tenía que abonarse al inicio de las obras no se pagó porque las obras iban atrasadas y se dijo 'de palabra' que se pagaría al final, lo que evidencia que el retraso de las naves, al menos hasta la primera mitad del año 2009 fue conocido y consentido por la entidad actora, a cambio de no abonar hasta el final el pago de la cantidad antedicha;

- ahora bien, como se indicó anteriormente, consta en autos que el Ayuntamiento no expidió certificado final de obra hasta el día 22 de enero de 2010 (documento n° 4 de la contestación), documento en el que se hace referencia al certificado final de la obra por parte del autor del proyecto Jose Daniel , de fecha 20 de octubre de 2009.

- Concluyendo la sentencia de instancia que: ' la jurisprudencia pone de relieve que para la resolución del contrato no se requiere una actitud dolosa del incumplidor, sino que es suficiente que se frustre el fin del contrato para la contraparte, en el presente supuesto, no se ha hecho entrega a la entidad actora de las naves objeto de contrato, y que haya un incumplimiento inequívoco y objetivo, sin que sea preciso una tenaz y persistente resistencia obstativa al cumplimiento bastando frustrar las legitimas aspiraciones de la contraparte, siempre que tal conducta del incumplidor no represente dejar de cumplir prestaciones accesorias o complementarias, lo que no es el caso, pues la entrega del objeto de la compraventa es la obligación principal de la entidad vendedora, hoy demandada.'

Argumentos que no han sido neutralizados por los motivos del recurso, pues, de hecho, la mayor parte de los mismos ni siquiera se atacan en la alzada. En consecuencia, se comparte nuevamente por la Sala la conclusión alcanzada por el Magistrado-Juez a quoen orden a que todo ello significa que se incumplió el plazo pactado de entrega prorrogado de forma verbal hasta la primera mitad del año 2009, sin que conste que la entidad demandada hubiere requerido de forma fehaciente a la entidad actora para la formalización de la escritura pública de compraventa, por lo que debe entenderse que el incumplimiento de dicha obligación, asumida por la entidad demandada 'CABO AUSTRAL, S.L.', pese incluso a que se le concedió un nuevo plazo de prórroga de la misma, permite a la entidad actora el ejercicio de la facultad resolutoria prevista en términos generales en el artículo 1.124 del Código Civil , pues no consta que la entidad actora incumpliera las obligaciones pactadas en el contrato de compraventa de fecha 3 de abril de 2007. En dicho sentido, y como se ha anticipado, la falta de pago de la suma de 1.231.165,25.-euros que debía abonarse por la entidad demandante al inicio de las obras, fue consentida por la entidad demandada, como reconoce en el burofax de fecha 21 de enero de 2009 (documento n° 4 de la demanda) a cambio de prorrogar el plazo de entrega hasta la primera mitad del año 2009.

Por lo demás, sostiene también la apelante que la cesión de parte de las naves objeto del contrato de opción por parte de la entidad demandada a favor de sus tres socios, no implica en absoluto que ésta no pudiera cumplir con el contrato convenido inicialmente.

Al respeto, aprecia la Sala que la parte apelante ya no hace referencia, como en el escrito de contestación a la demanda, al pretendido acuerdo novatorio entre las partes en cuya virtud se habría reducido el objeto del contrato de seis a dos naves, y que, a raíz de dicho acuerdo, los socios de la entidad demandada decidieron adjudicarse el resto de naves construidas en pago de deudas, reservando en poder de 'CABO AUSTRAL, S.L.' las dos naves pactadas con la demandante, otorgando la demandada y sus socios escritura de obra nueva y división horizontal del edificio y escritura de cesión de bienes en pago de deuda en fecha 29 de octubre de 2009. No cuestionando, en consecuencia, la parte apelante el razonamiento judicial de instancia cuando afirmaba, esencialmente, que: ' la existencia de la novación es negada por la entidad actora, y no puede darse por probada su existencia a través del documento aportado con la contestación a la demanda (documento n° 12), el cual no ha sido reconocido por la actora, no apareciendo suscrito dicho documento por ninguna de las partes, resultando llamativo que, si como se expresa en la contestación a la demanda, se llegó al acuerdo de cambiar las seis naves a dos, y consecuencia de ello fue la adjudicación por parte de los socios de la demandada en pago de deuda del resto de naves construidas, lo que se produjo a través de escrituras públicas de cesión de bienes y obra nueva de fechas 29 de octubre de 2008, y no 2009 como se indica en la contestación (documentos números 10 y 11 de la demanda), no se explica cómo en el burofax que la entidad demandada remite a la actora en fecha 21 de enero de 2009 (documento n° 4 de la demanda), esto es, de fecha posterior al supuesto acuerdo 'novatorio', no se haga referencia al mismo, sino únicamente a la modificación del plazo de entrega convenido hasta la primera mitad del año 2009, y lo que resulta determinante en orden a no tener por existente dicho acuerdo novatorio es que en dicho burofax se diga textualmente 'Sorprende a CABO AUSTRAL, que se aduzca por GERMÁNS CATALA un incumplimiento por parte de la cedente, sobre la base del plazo de entrega convenido (durante el transcurso del año 2008), cuando precisamente ese plazo fue modificado verbal y amistosamente hasta la primera mitad del año 2009, acuerdo que precisamente motivó y justificó que CABO AUSTRAL también se aviniera en dicho acuerdo a que el segundo pago convenido que debía efectuar GERMANS CATALA, de conformidad con la cláusula 3 'del contrato de opción de compra, al inicio de las obras (que se comenzaron aproximadamente a mediados del verano de 2007) no se tuviera que efectuar por parte de GERMANS CATALA, manteniéndose, en todo lo demás el contrato inicialmente suscrito.'...'.

Observando que ahora la apelante invoca únicamente el argumento de que la cesión de parte de las naves objeto del contrato de opción por parte de la entidad demandada a favor de sus tres socios, no implica que ésta no pudiera cumplir con el contrato convenido inicialmente. Tesis que, además de no resultar relevante habida cuenta del, anteriormente analizado, incumplimiento por la parte vendedora de los plazos, incluso una vez prorrogados estos a su favor; queda finalmente devaluada por el hecho nuevo, acreditado en la alzada por la parte actora- apelada, relativo a que, tal y como indicaba en su contestación al recurso de apelación, aportando documental al respecto, no es factible que la demandada-apelante mantenga su afirmación de que ' ...no representa ningún problema que la demandada 'CABO AUSTRAL, S.L.' dispusiera de la mayor parte de las naves objeto del contrato de autos cediéndolas a terceros tras la formalización del contrato con mi representada, cuando además y por lo que se ve, ahora algunos de los nuevos propietarios de dichas naves ni tan siquiera son socios de la demandada y desde luego desconocidos para mi representada, siendo además que el socio Miguel Seguí Florit, S.A. que conserva la titularidad de sólo algunas (2 de las 6 registrales) de lo que fue objeto del contrato suscrito con mi representada está en situación de Concurso de Acreedores.'. Frente a todo lo cual nada manifestó la representación procesal de la parte demandada-apelante en el traslado concedido por la Sala al objeto de que pudiera cuestionar dicha documental o realizar alegaciones al respecto.

Por todo lo cual, procede la desestimación del recurso de apelación.

ÚLTIMO.-Al desestimarse el recurso de apelación procede imponer las costas a la parte apelante, y ello en aplicación de los artículos 398 y 394 de la Ley de Enjuiciamiento Civil .

VISTOSlos preceptos legales citados, concordantes, y demás de general y pertinente aplicación.

Fallo

QUE DESESTIMANDO EL RECURSO DE APELACIÓNinterpuesto por la entidad 'CABO AUSTRAL, S.L.', representada por el Procurador D. Luís Enríquez de Navarra Muriedas, contra la sentencia dictada por el Ilmo. Sr. Magistrado-Juez del Juzgado de Primera Instancia número 15 de Palma en fecha 9 de marzo de 2012 en los autos de juicio ordinario en ejercicio de acción de resolución de contrato y reclamación de cantidad, seguidos con el número 488/10, de los que trae causa el presente rollo de apelación, DEBEMOS ACORDAR Y ACORDAMOS:

1) CONFIRMARla sentencia de instancia.

2)Imponer las costas del recurso a la parte apelante.

Recursos.- Conforme el art. 466.1 de la L.E.C . 1/2000, contra las sentencias dictadas por las Audiencias Provinciales en la segunda instancia de cualquier tipo de proceso civil podrán las partes legitimadas optar por interponer el recurso extraordinario por infracción procesal o el recurso de casación, por los motivos respectivamente establecidos en los arts. 469 y 477 de aquella. Ambos recursos deberán interponerse mediante escrito presentado ante esta Audiencia Provincial en el plazo de veinte días contados desde el día siguiente a la notificación de la sentencia, debiendo estar suscrito por Procurador y Letrado legalmente habilitados para actuar ante este Tribunal (Ley 37/11, de 10 de octubre). No obstante lo anterior, podrán utilizar cualquier otro recurso que estimen oportuno. Debiéndose acreditar, en virtud de la disposición adicional 15ª de la L.O. 1/2009 de 3 de noviembre , el justificante de la consignación de depósito para recurrir en la cuenta de esta Sección cuarta de la Audiencia Provincial, nº 0494, debiéndose especificar la clave del tipo de recurso.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se llevará certificación al Rollo de Sala, la pronunciamos, mandamos y firmamos.

Sr. Miguel Ángel Aguiló Monjo Sr. Miguel Álvaro Artola Fernández Sra. Juana María Gelabert Ferragut

PUBLICACIÓN

Extendida y firmada que ha sido la anterior resolución por los Ilmos. Srs. Magistrados indicados en el encabezamiento, procédase a su notificación y archivo en la Secretaría del Tribunal, dándosele publicidad en la forma permitida u ordenada por la Constitución y las leyes, todo ello de acuerdo con lo previsto en el artículo 212 de la Ley de Enjuiciamiento Civil . Doy fe.