Sentencia CIVIL Nº 115/2020, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 1, Rec 77/2019 de 20 de Mayo de 2020

Encabezamiento

Sección nº 01 de la Audiencia Provincial de Barcelona. Civil

Paseo Lluís Companys, 14-16 - Barcelona - C.P.: 08018

TEL.: 934866050

FAX: 934866034

EMAIL:aps1.barcelona@xij.gencat.cat

N.I.G.: 0801942120168158065

Recurso de apelación 77/2019 -A

Materia: Juicio Ordinario

Órgano de origen:Juzgado de Primera Instancia nº 49 de Barcelona

Procedimiento de origen:Procedimiento ordinario 820/2016

Parte recurrente/Solicitante: MANAGER PLANET, S.L

Procurador/a: Blanca Soria Crespo

Abogado/a:

Parte recurrida: Felicisimo, Milagros

Procurador/a: Carlos Montero Reiter

Abogado/a: JORDI GELPI ARROYO

SENTENCIA Nº 115/2020

Barcelona, 20 de mayo de 2020

La Sección Primera de la Audiencia provincial de Barcelona, formada por los Magistrados Dña. Mª Dolors PORTELLA LLUCH, Dña. Mª Teresa MARTIN DE LA SIERRA GARCIA-FOGEDA, y Dña. Patricia BROTONS CARRASCO,actuando el/la primero/a de ellos como Presidente del Tribunal, ha visto el recurso de apelación nº 77/19interpuesto contra la sentencia dictada el día 18 de septiembre de 2018 en el procedimiento nº 820/16, tramitado por el Juzgado de Primera Instancia nº 49 de Barcelona en el que es/son recurrente/s MANAGER PLANET, S.L. y apelados Felicisimo y Milagrosy previa deliberación pronuncia en nombre de S.M. el Rey de España la siguiente resolución.

Antecedentes

PRIMERO.-La sentencia antes señalada, tras los correspondientes Fundamentos de Derecho, establece en su fallo lo siguiente:

'Que estimando parcialmente la demanda interpuesta por frente Dª Milagros, debo condenar y condeno a la demandada a pagar a D. Felicisimo, frente a MANAGER PLANET, S.L., la suma de 16.500, más los intereses del art. 576 Lec;

No se hace expreso pronunciamiento sobre las costas causadas.'

SEGUNDO.-Las partes antes identificadas han expresado en sus respectivos escritos de apelación y, en su caso, de contestación, las peticiones a las que se concreta su impugnación y los argumentos en los que las fundamentan, que se encuentran unidos a los autos.

Fundamenta la decisión del Tribunal la Ilma. Sra. Magistrada Ponente Dña. Patricia BROTONS CARRASCO.

Fundamentos

PRIMERO.- Planteamiento del litigio en primera instancia. Resolución apelada. Recurso de apelación. Oposición e impugnación.

I.- Doña Milagros y Don Felicisimo formularon demanda de juicio ordinario en reclamación de la cantidad de 33.000 euros en concepto de devolución doblada de arras penitenciales.

Alegaron los actores en fundamento de su pretensión y en síntesis, que son madre e hijo y estaban interesados en adquirir un piso en Barcelona; que tras la búsqueda correspondiente decidieron comprar el piso sito en CALLE000 nº NUM000, puerta única de Barcelona, propiedad de la demandada Manager Planet S.L. (en adelante, Manager). Que puestos de acuerdo en el precio, suscribieron el acuerdo de 30 de mayo de 2016, redactado por la demanda, suscrito por el Sr. Felicisimo, como comprador y por el Sr. Jose Manuel en representación de Manager, como parte vendedora. Que en el acuerdo se hizo constar que el precio sería de 165.000 euros y que la venta se realizaría con el inmueble libre de cargas o gravámenes y se pactó el pago de 16.500 euros en concepto de arras penitenciales y como condición esencial el otorgamiento de la correspondiente escritura de compraventa antes del 8 de julio de 2016. Que si bien el indicado acuerdo fue suscrito por el Sr. Felicisimo, la compra la iba a formalizar su madre, Doña Milagros, con el conocimiento y beneplácito de la vendedora. Que en todo momento tuvieron la voluntad de cumplir el acuerdo, por lo que hicieron pago de la cantidad en concepto de arras y la Sra. Milagros transfirió 18.500 euros a la notaria para los gastos del otorgamiento de la escritura. Que a pesar de ello, la venta no llegó a formalizarse en el plazo pactado por causa imputable a la vendedora, ya que la demandada había adquirido la finca en un procedimiento de ejecución hipotecaria, por lo que se encontraba gravada por el derecho de tanteo y retracto en favor de la Administración, de conformidad con el Decreto Ley 1/2015 de 24 de marzo, sin que a pesar de ello, le hubiera comunicado la intención de vender y el precio por el que pretendía hacerlo. En atención a lo expuesto, no estando la vivienda libre de cargas, no pudo formalizarse la venta en el plazo pactado por causa imputable a la demandada, por lo que la actora reclamó la devolución doblada de las arras.

II.- Manager Planet formuló contestación a la demanda, oponiéndose íntegramente a las pretensiones de la actora.

La demandada excepcionó en primer lugar, la falta de legitimación activa de Doña Milagros, al estar suscrito el acuerdo de 30 de mayo de 2016 exclusivamente entre el Sr. Felicisimo y Manager, sin estar prevista en el mismo la cesión en favor de terceros. En cuanto al fondo del asunto alegó, en síntesis, que en ningún momento prestó su consentimiento a la cesión del contrato en favor de Doña Milagros; que el plazo pactado para otorgar la escritura de compraventa era antes del 8 de julio y que en la indicada fecha el saldo de la parte actora era insuficiente para atender al pago del resto de precio; que la causa de que no pudiera consumarse el contrato fue que el Sr. Felicisimo no se personó en la notaría el día 8 de julio de 2016; que Manager se negó a otorgar la escritura sin que previamente el Sr. Felicisimo notificara por escrito la cesión del contrato, lo que aceptó Doña Milagros, aceptando aplazar unos días la firma y así también poder disponer de la resolución de la Administración de la Generalitat sobre el derecho de tanteo; que el derecho de adquisición preferente no impedía el otorgamiento de la escritura con el apercibimiento del eventual ejercicio del derecho de retracto por la Administración y de hecho, ello fue consentido por la parte compradora al cambiar de notario en tanto el primer elegido, el Notario Sr. Crehuet, se negaba a otorgar la escritura sin disponer de la renuncia al derecho por parte de la Administración. Que la Administración renunció al derecho de tanteo el 4 de julio de 2016. Que tras haber consentido ambas partes en prorrogar unos días la firma del contrato, la parte actora les envió un burofax, el 13 de julio de 2016, interesando la devolución doblada de las arras al haber estado gravado el inmueble con el derecho de tanteo y retracto en favor de la Administración, que había impedido la transmisión por causa imputable a la vendedora.

III.- La Sentencia de 18 de septiembre de 2018 estimó parcialmente la demanda, condenando a Manager a pagar a Don Felicisimo la cantidad de 16.500 euros, sin imposición de costas.

La juzgadora de instancia, estimó la falta de legitimación activa de Doña Milagros por haber suscrito el contrato exclusivamente el Sr. Felicisimo y haber entregado este la cantidad en concepto de arras; en cuanto al fondo, tras el análisis de hecho, razona la juzgadora de instancia que el 8 de julio de 2016 el Sr. Felicisimo no acudió a la notaría, por lo que no podía ceder su posición a la Sra. Milagros, pero que Manager no conocía que la Administración no iba a ejercitar el derecho de tanteo, puesto que la notificación la recibieron el 15 de julio de 2016, por lo que no podía retener la cantidad entregada en concepto de arras.

IV.- La entidad Manager interpone recurso de apelación contra la sentencia dictada alegando, en síntesis, error en la imputación de las costas y en la estimación parcial de la demanda al haberse apreciado la falta de legitimación de Doña Milagros; error en la valoración de la prueba al no haber apreciado la juzgadora en ninguna de las partes la voluntad de desistir del contrato, por lo que resulta ilógico que conceda al Sr. Felicisimo la facultad de resolver el contrato; que Manager no desistió del contrato; que fue el Sr. Felicisimo quién incumplió con sus obligaciones contractuales, excediendo del plazo contractual para otorgar la escritura y pretendiendo ceder el contrato sin su consentimiento y que el día 7 de julio de 2016, ambas partes consintieron en prorrogar el plazo para otorgar la escritura. Por lo expuesto, interesa la recurrente la estimación del recurso, con revocación de la sentencia de instancia e imposición de costas a la parte actora.

V.- La parte actora, el Sr. Felicisimo y la Sra. Milagros se oponen al recurso e impugnan la sentencia, interesando la condena de Manager a abonarles a ambos la suma de 33.000 euros, con condena en costas en ambas instancias.

SEGUNDO.- Hechos relevantes.

Antes de entrar en la valoración de la prueba y la resolución adoptada en instancia, resulta procedente analizar los hechos determinantes para esta segunda instancia.

I.- En fecha 17 de mayo de 2016, el Sr. Felicisimo contacta por email con Doña Juana, comercial de Manager, informándole de su voluntad de hacer una oferta de 158.000 euros en efectivo por el piso objeto de autos (docs. 2 y 3 de la demanda).

II.- Tras las conversaciones correspondientes, el 30 de mayo de 2016, el Sr. Felicisimo como parte compradora y el Sr. Jose Manuel, en nombre y representación de Manager y parte vendedora, suscriben un contrato de compraventa con arras penitenciales, por el que se fija un precio de venta de la vivienda de 165.000 euros, habiéndose entregado ya 3.000 euros en efectivo y en el acto del contrato, 13.500 euros más en concepto de arras penitenciales. En el contrato se fija como condición esencial, que el otorgamiento de la correspondiente escritura pública de compraventa se otorgaría antes del 8 de julio de 2016 (doc. 4 de la demanda).

III.- El 21 de junio de 2016, el Notario Sr. Crehuet, con quién el Sr. Felicisimo se había estado intercambiando emails con el objeto de llevar a cabo la formalización de la compra y estar asesorado en la firma del contrato de arras, manda un email al Sr. Felicisimo indicándole que la vivienda fue adquirida en virtud de procedimiento de ejecución hipotecaria por lo que resultaba necesario que la vendedora aportara el documento acreditativo de la notificación a la Agència de l'Habitatge de Catalunya de su decisión de vender, con las formalidades legales y el documento del referido organismo que autorizara la venta. El email del Sr. Crehuet es reenviado por el Sr. Felicisimo a su madre el 11 de julio de 2016, indicándole además que la Sra. Juana le había dicho que esa documentación no era importante y que lo estaba hablando con el Notario y la Sra. Milagros reenvió el email a su Letrado, el 14 de julio de 2016 (doc. 7 de la demanda).

IV.- El 22 de junio de 2016 el Sr. Jose Manuel notifica a l' Agència de l'Habitatge la decisión de transmitir la vivienda (doc. 1 de la contestación).

V.- El 4 de julio de 2016 el Notario Sr. Roselló hace constar que ha recibido el encargo de formalizar la escritura de compraventa de la vivienda de la CALLE000 NUM000 en la que iba a intervenir como compradora la Sra. Milagros y ello al efecto de que la Sra. Milagros pudiera obtener el oportuno nº de identificación fiscal y otorgar la escritura pública (doc. 5 de la demanda).

En esa misma fecha l' Agència de l'habitatge dicta acuerdo manifestando que no ejercerá el derecho de tanteo (doc. 2 de la contestación), si bien la recepción de la notificación es de fecha posterior.

VI.- El 6 de julio de 2016 el Jefe de la Sección Técnica de Extranjería de la Policía Nacional certifica que a la Sra. Milagros le ha sido asignado NIE, indicando el nº del mismo (doc. 10 de la demanda).

VII.- El 7 de julio de 2016, la Sra. Juana, envía dos emails al Sr. Felicisimo, confirmándole que la firma sería 'mañana' (7 de julio), que tenían que traer un talón bancario de 148.500 euros a nombre de Manager Planet S.L., la transferencia de 18.500 euros de provisión de fondos para la notaría y que en esta se hiciera constar que el nombre de su madre (doc. 6 de la demanda).

VIII.- El 8 de julio de 2016 la Sra. Milagros tenía en la cuenta del Banco Sabadell un saldo de 148.948,95 euros (doc. 12 de la demanda). Según comunicación de Banco Sabadell, el mismo día 8 de julio de 2016 la Sra. Milagros les solicitó la emisión de un cheque bancario por importe de 145.500 euros, que fue anulado el mismo día de su emisión a petición de la misma. Se aporta copia del cheque (doc. aportada por la actora en la Audiencia Previa).

La Sra. Milagros y el Sr. Jose Manuel en representación de Manager, acudieron a la Notaría del Sr. Roselló a los efectos de elevar a pública la escritura de compraventa.

IX.- El 11 de julio de 2016, el Sr. Jose Manuel envía burofax al Sr. Felicisimo solicitándole que indicase día y hora para otorgar la escritura de compraventa y que habiendo transcurrido el plazo establecido en el pacto cuarto del contrato suscrito, que él no tenía inconveniente en trasladarlo a la improrrogable fecha de 18 de julio de 2016 (doc. 3 de la contestación).

X.- El 13 de julio de 2016 el letrado del Sr. Felicisimo y de la Sr. Milagros envía burofax a Manager, en su condición de mandatario verbal del Sr. Felicisimo, comunicándole que por incumplimiento de Manager no había sido posible formalizar la escritura de compraventa al no haber liberado al inmueble de todas sus cargas y en concreto por no haber cumplido con los dispuesto en el art. 2 decreto ley 172015, 24 de marzo, solicitando la entrega al Sr. Felicisimo las arras por duplicado (doc. 15 de la demanda).

XI.- El 15 de julio de 2016, Manager recibe la comunicación de l'Agència de l'Habitatge de su voluntad de no ejercer el derecho de tanteo (doc. aportada por la actora en la Audiencia Previa).

TERCERO.- Legitimación activa de la Sra. Milagros.

En la demanda formulada se solicita la devolución doblada de arras en virtud del contrato de compraventa con arras penitenciales suscrito el 30 de mayo de 2016, entre el Sr. Felicisimo como parte compradora y el Sr. Jose Manuel, en nombre y representación de Manager como parte vendedora.

De la prueba practicada, en especial de la testifical de la comercial Sra. Juana y de la propia comparecencia en el Notario el día en que debía elevarse a pública la compra venta, resulta probada la intención de procederse a la cesión del contrato, de tal forma que fuera la Sra. Milagros la que perfeccionara la compra, -a lo que no se opuso la parte vendedora-, por lo que la misma ostenta interés directo con el objeto de pleito, estando el contrato de arras supeditado al contrato de compraventa.

En atención a ello, se estima que la Sra. Milagros tiene legitimación para ejercitar la acción formulada.

CUARTO.- Valoración de la prueba.

Alega la parte recurrente que la Sentencia recurrida incurre en error en la valoración de la prueba en cuanto al incumplimiento de la parte compradora.

Sin embargo, una nueva valoración de la prueba nos lleva a confirmar la resolución en este particular.

De la prueba practicada y en especial de la sucesión cronológica de hechos, se estima que no estamos ante un verdadero incumplimiento de la parte compradora, sino ante un disenso justificado derivado de la falta de información acerca del derecho de adquisición preferente de la Administración Pública y de las consecuencias para el negocio que se pretendía celebrar.

En este sentido, en el contrato de arras suscrito por las partes, no se indica, -pese a ser obligación de la parte vendedora en tanto carga de la finca-, que la vivienda estaba gravada por el derecho de tanteo y retracto en favor de la Administración, de conformidad con el Decreto Ley 1/2015 de 24 de marzo. De hecho, no es hasta el 22 de junio de 2016 en que el Sr. Jose Manuel notifica a l'Agència de l'Habitatge su decisión de transmitir la vivienda. El 8 de julio de 2016, fecha en que ambas partes acuden a la Notaria del Sr. Roselló para formalizar la escritura de compraventa, aún no se había recibido la notificación de la Administración de su voluntad de no ejercitar el derecho, pues la misma se recibió el 15 de julio, - sin que exista prueba fehaciente de un conocimiento previo-, por lo tanto, con posterioridad incluso a la fecha en que el Letrado del Sr. Felicisimo y la Sra. Milagros requirió a la entidad Manager a la devolución doblada de las arras.

Por otra parte, consta que el Sr. Felicisimo tuvo conocimiento del derecho preferente de la Administración por la información que le facilitó el Notario Sr. Roselló, a través de email, el 21 de junio de 2016.

De lo expuesto resulta que en la fecha prevista para la formalización de la escritura pública, el 8 de julio de 2016, ni se podía perfeccionar la cesión del contrato en favor de la Sra. Milagros, pues no había comparecido el Sr. Felicisimo a la Notaría, ni se había recibido la notificación de la Administración, por lo que la parte compradora no tenía certeza sobre la posible afectación a su compra.

En atención a ello, se estima, tal y como se colige de la resolución de instancia que condena a la entidad Manager exclusivamente a la devolución de las arras recibidas, que existió un retraso en el cumplimiento del contrato y un mutuo disenso de las partes, por lo que procede la confirmación de la sentencia en este extremo.

QUINTO.- Costas de primera instancia.

Alega la parte recurrente, que habiéndose estimado la excepción procesal de falta de legitimación activa de la Sra. Milagros, procedía desestimar íntegramente la demanda respecto a esta e imponerle las costas.

El motivo debe desestimarse y ello no tan sólo por haberse aceptado en esta segunda instancia la legitimación de la Sra. Milagros sino por tratarse de una estimación parcial de la demanda, siendo única la acción ejercitada, por lo que la no imposición de las costas en primera instancia resulta acorde con el artículo 394 de la LEC.

SEXTO.- Conclusión.

En atención a todo lo expuesto, procede desestimar el recurso formulado por la entidad Manager y la estimación parcial de la impugnación formulada por el Sr. Felicisimo y la Sra. Milagros, en el extremo relativo a la legitimación, confirmándose la sentencia dictada en primera instancia en el resto de términos.

SÉPTIMO.- Costas.

Al mantenerse la estimación parcial de la demanda, no procede la condena en costas en la primera instancia ( art. 394.1 LEC).

La demandada Manager Planet S.L. deberá pagar las costas causadas por su recurso ( art. 398.1, en relación con el art. 394.1 LEC), sin que proceda la condena en costas en la impugnación de la demandante ( art. 398.2 LEC).

Fallo

EL TRIBUNAL ACUERDA: Desestimar el recurso de apelación interpuesto por la representación de MANAGER PLANET S.L. y estimar parcialmente la impugnación formulada por la representación del Sr. Felicisimo y la Sra. Milagros, contra la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia nº 49 de Barcelona el 18 de septiembre de 2018, y en consecuencia se revoca parcialmente en el único sentido de condenar a la entidad Manager Planet S.L. a abonar la cantidad de 16.500 euros tanto al Sr. Felicisimo y a la Sra. Milagros, al haberse estimado su legitimación, sin condena en costas en la primera instancia, ni de la impugnación y con imposición a la apelante de las costas causadas por su recurso.

Con pérdida del depósito consignado.

La presente sentencia podrá ser susceptible de recurso de casación si concurren los requisitos legales ( art. 469- 477- disposición final 16 LEC), y se interpondrá, en su caso, ante este Tribunal en el plazo de veinte días a contar desde la notificación de la presente.

Firme esta resolución, devuélvanse los autos al Juzgado de su procedencia, con certificación de la misma.

Pronuncian y firman esta sentencia los indicados Magistrados integrantes de este Tribunal.