Sentencia Civil Nº 116/2004, Audiencia Provincial de Alicante, Sección 7, Rec 855/2003 de 16 de Marzo de 2004

Encabezamiento

SENTENCIA NUMERO 116 / 04

Iltmos. Sres.:

Presidente: D. José de Madaria Ruvira

Magistrado: D. José Manuel Valero Díez

Magistrado: Dª Gracia Serrano Ruiz de Alarcón

En la ciudad de Elche, a 16 de marzo de 2004.

La Sección Séptima de la Audiencia Provincial de Alicante con sede en Elche, integrada por los Iltmos. Sres. expresados al margen, ha visto los autos nº 149 / 99 sobre cumplimiento de contrato de compraventa, seguidos ante el Juzgado de Primera Instancia número uno de Torrevieja, de los que conoce en grado de apelación en virtud del recurso entablado por la parte demandante, D. Jorge , habiendo intervenido en la alzada dicha parte, en su condición de recurrente, representada por el Procurador Sr./a. Tormo Ródenas y dirigida por el Letrado Sr./a. Ferrer Gálvez, contra NUEVO PORTICO, representada por el Procurador Sr./a. Díez Saura con la dirección del Letrado Sr./a. Fontanals Pérez de Villamil.

Antecedentes

PRIMERO.- Por el juzgado de Primera Instancia número uno de Torrevieja en los referidos autos, se dictó Sentencia con fecha 7-6-02 cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: "Se estima parcialmente la demanda presentada por el procurador de los Tribunales don Alberto Cánovas Seiquer en nombre y representación de don Jorge contra la entidad mercantil NUEVO PORTICO S.L., declarando la validez y eficacia del contrato firmado entre los litigantes, desestimando el resto de los pedimentos del suplico de la demanda y condenando a cada uno de los litigantes a satisfacer las costas causadas a su instancia y las comunes por mitad".

SEGUNDO.- Contra dicha sentencia, se interpuso recurso de apelación por la parte demandante en tiempo y forma que fue admitido en ambos efectos, elevándose los autos a este Tribunal, donde quedó formado el Rollo número 855 / 03, tramitándose el recurso en forma legal. La parte apelante solicitó la revocación de la Sentencia de instancia y la apelada su confirmación. Para la deliberación y votación se fijó el día ocho de marzo de dos mil cuatro.

TERCERO.- En la tramitación de ambas instancias , en el presente proceso, se han observado las normas y formalidades legales.

VISTO, siendo ponente el Iltmo. Sr. D. José Manuel Valero Díez.

Fundamentos

PRIMERO.- De entre las diferentes cuestiones que hemos de resolver en esta alzada, la primera de ellas es la relativa a la determinación de la verdadera naturaleza jurídica del denominado contrato de arras de fecha 6 de agosto de 1998. Se trata de diferenciar si nos encontramos ante meros tratos preliminares no vinculantes integrados por una simple oferta de compra que no fue aceptada, un precontrato o bien una compraventa perfeccionada. La Sentencia de instancia lo calificó de precontrato, sin embargo no es ese el parecer de la Sala.

Después de examinar detenidamente del documento litigioso de 6 de agosto de 1998, llegamos a la conclusión de que la relación contractual creada por los litigantes reúne las características y condiciones precisas y necesarias para ser reputada como compraventa, pues resulta patente la conjunción de voluntades decididas de los otorgantes de llevar a cabo la efectiva enajenación de los inmuebles objeto de la misma, cumpliéndose las previsiones de los artículos 1445, 1450, 1254 y 1258 del Código Civil , y ello por las siguientes razones:

1.-Aunque se habla de futura adquisición, lo cierto es que dicho documento recoge la total y completa determinación de los elementos y circunstancias propios de un contrato de compraventa, pues se concreta perfectamente el objeto de la venta que son las viviendas áticos NUM000, NUM001, NUM002 y NUM003 de la urbanización Residencial DIRECCION000 y se fija el precio total ascendente a 100 millones Ptas; 2.-Se establece un pormenorizado calendario de pagos que comprende importantes cantidades en fechas muy próximas a la del contrato: 20 millones Ptas el día 10 de agosto de 1998, 10 millones Ptas el día 10 de noviembre de 1998... fijándose finalmente la cantidad de 40 millones Ptas más I.V.A. a la fecha de entrega de la vivienda, fuertes y breves pagos que se compaginan mal con la existencia de un simple precontrato; 3.- No consta motivo ni impedimento alguno que aconsejase demorar la celebración de la compraventa , 4.-El testigo don Bartolomé, que actuó como firmante en representación de la promotora, confirma en su declaración testifical obrante al folio 180, que la promotora le autorizó a cerrar la compraventa en los términos que se expresan en el documento; que el demandante compró los cuatro áticos por el precio de 100 millones Ptas y que los 10 millones Ptas se entregaron a cuenta y como parte del precio de la compraventa, y 5.-Aunque se intitule el convenio como contrato de arras, lo cierto es que en la cláusula segunda no se recoge cantidad alguna por este concepto, quedando de este modo sin eficacia alguna esa cláusula y la tercera relacionada con la misma , sin olvidar que ambas partes litigantes, aunque por motivos diferentes, le niegan la naturaleza de contrato de arras.

Y no imposibilita esa conclusión el hecho de no haberse fijado un plazo para el otorgamiento de la escritura pública, que actúa como formalidad diferida y no desvirtúa la esencialidad obligatoria concertada, artículo 1278 del Código Civil, además de que ni siquiera habían comenzado las obras.

Consecuentemente no se trata en este caso de efectiva promesa de compra y venta art. 1451, teniendo en cuenta los pactos a través de los cuales los litigantes han establecido sus recíprocas obligaciones, que no quedaron supeditadas a la celebración de un futuro contrato, configurando una de las denominadas compraventas sobre plano , por lo que ha de respetarse la voluntad expresada de los otorgantes en cuanto a celebrar efectivo y definitivo contrato de compraventa. Como dice la STS de 18 de febrero de 1997 "la naturaleza de un negocio jurídico depende de la intención de los contratantes y de las declaraciones de voluntad que la integran y no de la denominación que le hayan atribuido las partes, siendo el contenido real del contrato el que determina su calificación.".

SEGUNDO.- La siguiente cuestión controvertida gira sobre la impugnada validez y eficacia del contrato discutido por parte de la mercantil demandada, a cuyo juicio adolece de nulidad por falta de consentimiento al carecer el firmante por parte de la promotora, don Bartolomé, de facultades de representación.

Esta defensa en la que de nuevo insiste la también recurrente promotora no puede tampoco tener éxito en esta alzada, pues esta Sala, como ya dijo en su anterior sentencia de 17 de enero de 2002, folio 374, -recaída en un caso similar relacionado con la misma promoción- después de examinar la totalidad del material probatorio obrante en los autos , debe necesariamente llegar también aquí a la conclusión de que el citado don Bartolomé, intervino en representación de la mercantil demandada en virtud de un mandato representativo expreso, verbal y especialmente conferido por la demandada para la promoción y venta de las viviendas y plazas de garaje construidas en la urbanización Residencial DIRECCION000, conclusión a la que llegamos del análisis conjunto de las siguientes circunstancias:

1.-Don Bartolomé, figura como firmante del contrato de compraventa instrumentado en documento privado de fecha 6 de agosto de 1198, por el que el demandante adquirió las viviendas áticos números NUM000, NUM001, NUM002 y NUM003 de la urbanización residencial DIRECCION000 , actuando, según consta en dicho documento, en nombre y representación de la compañía mercantil Nuevo Pórtico S. L. (folios 15 y siguientes).

2.- Don Bartolomé, como socio y administrador de la mercantil Gestión Pórtico Playa S. L., a su vez socia de la demandada, estaba encargado de la captación de clientes para la venta de las viviendas construidas por la mercantil Nuevo Pórtico S. L. por contrato de fecha 10 de junio de 1998, folio 46, pero , además, ostentaba la condición de administrador mancomunado de esta última mercantil, folio 194, todo lo que demuestra que no nos encontramos ante un simple agente mediador externo.

3.-El testigo don Bartolomé, en su declaración obrante a los folios 180 y 181, afirma lo siguiente: que tenía encomendada la venta de todos los apartamentos que se iban a construir en la urbanización Residencial DIRECCION000 ; que el precio de los áticos era de 25 millones Ptas y que había recibido instrucciones de la mercantil Nuevo Pórtico S. L. para proceder a su venta por dicho precio; que al actor le interesó la compra por 100 millones Ptas de los cuatro áticos, lo que el testigo comunicó a Nuevo Pórtico S. L., que le autorizó a proceder a la firma del contrato privado y a cerrar la compraventa en los términos que se expresan en dicho documento del cual facilitó una copia a la empresa; que el actor compró los cuatro áticos por el precio de 100 millones Ptas; que a cuenta de dicho precio entregó la cantidad de 10 millones Ptas; que ese anticipo fue remitido por la sociedad Gestión Pórtico Playa S. L. a la mercantil Nuevo Pórtico S. L. la que conocía desde el primer momento que ese dinero correspondía a la venta de los cuatro áticos de la urbanización; que Nuevo Pórtico S. L. recibió dinero porque le hacía falta y se lo gastó; que es cierto que Nuevo Pórtico S. L. estuvo de acuerdo y consintió en agosto de 1998 con la venta de los cuatro áticos al demandante por el precio de 100 millones Ptas y que en el documento de 6 de agosto de 1998, apareció ante el actor como representante de la demandada.

4.- Estas afirmaciones , se confirman en lo fundamental por los siguientes hechos: a) el documento de 10 de junio de 1998; b) la pericial técnica obrante al folio 282, en la que por el arquitecto designado se fijan en el año 2002, con las viviendas terminadas, unos precios que si nos retrotraemos al año 1998, en que la construcción ni estaba iniciada, ni siquiera había licencia de obras y la promoción inmobiliaria no había alcanzado aún los extraordinarios incrementos producidos con posterioridad, evidencian que la venta por 100 millones Ptas de los cuatro áticos era más que razonable y se ajustaba a los precio de mercado en aquellas fechas; c) la condición de administrador de la sociedad demandada de don Bartolomé, y d) la efectiva realidad de las transferencias efectuadas por la mercantil Gestión Pórtico Playa S. L. en su condición de ordenante en fecha 28 agosto de 1998, siendo la beneficiaria Nuevo Pórtico S. L. , figurando en las mismas, folio 97 , el concepto de "transferencia cliente", cantidades que fueron efectivamente contabilizadas en los libros de la demandada, folio 36 vuelto.

De todo ello se infiere que don Bartolomé, se encontraba expresamente apoderado para desarrollar todas las negociaciones inherentes a la compraventa litigiosa, que ésta se perfeccionó mediante el contrato discutido, que se entregaron 10 millones Ptas a cuenta del precio final y que esa cantidad ingresó en las arcas de la demandada que dispuso de la misma, aunque posteriormente y por razones de conveniencia intentara su devolución. Y como dice la STS de 3 de noviembre 1997 "Esta Sala , en definitiva , ha conciliado el contenido de los artículos 1710 y 1713 , en cuanto declara que los referidos preceptos no son incompatibles entre sí, conforme reiterada doctrina jurisprudencial, pues el 1710 se refiere a la forma de expresarse el mandato, es decir, de exteriorizarse la voluntad y consentimiento del mandante, en cuanto puede ser expreso o tácito y el 1713 ha de relacionarse con el contenido propio de dicho acto que exige sea expreso para efectuar transacciones, enajenaciones , constituir hipoteca o llevar a cabo actividades de riguroso dominio, por lo que , sin apartarse del texto legal, la denominación más adecuada y conveniente sea la de mandato especial determinado (Sentencia del Tribunal Supremo de 30 abril 1992, entre otras). El mandato, pues, en estos casos no sólo ha de ser especial, sino, además, expreso, requisitos que no excluyen que se confiera de forma oral...".

Aduce ahora en esta alzada la sociedad demandada , que , en todo caso, se produjo un incumplimiento del contrato de 6 agosto de 1998, ya que no se pagaron las cantidades allí fijadas. Pues bien , independientemente de que es cuestión nueva, lo cierto es que la explicación perfectamente lógica y razonable nos la da el citado testigo don Bartolomé, cuando en su declaración nos aclara que como ni se habían iniciado las obras , ni se tenía licencia para la construcción, fue él mismo el que recomendó al demandante que no pagase el resto hasta que no se hubiesen comenzado las mismas. Recomendación evidentemente aceptada por el demandante al provenir de la persona encargada por la promotora de la negociación.

TERCERO.- A la misma conclusión de la existencia de la compraventa perfeccionada válida y eficaz , podemos llegar desde otro punto de vista , aunque a efectos puramente dialécticos no aceptásemos la realidad de ese apoderamiento expreso para concertar la compraventa que nos ocupa.

Cierto que el art. 1259 del C.C . declara la nulidad de los actos realizados por quien carece de autorización o representación legal de la persona a cuyo nombre contrata. Pero, en contra de lo que sostiene el actor , esa nulidad no es absoluta, sino que puede ser neutralizada por la ratificación expresa o tácita , confirmándose así el negocio transmisivo.

Aunque en este caso que nos ocupa, siempre a efectos puramente dialécticos, más bien se trataría de un supuesto de extralimitación en el mandato al no limitarse el testigo a la simple captación de clientes, que a tenor del artículo 727 párrafo segundo, igualmente requeriría de ratificación expresa o tácita. Pues como dice la STS de 22 de octubre de 1999 " este tipo de representación, que se recoge en el párrafo primero del artículo 1727 del Código Civil, es ajena al precepto del párrafo segundo del artículo 1259 del mismo Cuerpo legal. Esta última norma se refiere a la actuación en nombre de otro sin representación (es decir, sin poder de representación o apoderamiento, -el Código habla con escasa técnica de autorización- , o sin representación legal), en tanto el mandato representativo (hay que tener en cuenta que esta representación "in alieno nomine" o representación directa puede tener otra génesis jurídica distinta del mandato) supone por esencia la existencia de la representación, en cuyo caso no es precisa ulterior ratificación (salvo extralimitación, artículo 1727, párrafo segundo ), y no hay ninguna necesidad de retroacción, pues el vínculo jurídico (generado por la representación) opera plenamente entre el representado (mandante) y la persona con la que contrató el representante desde el momento en que se produjo el consentimiento de los dos intervinientes materiales en el negocio. Y para que sea eficaz la representación basta que obedezca a un mandato verbal (apoderamiento no escrito) de conformidad con el artículo 1710 del Código Civil, aunque para los actos a que se refiere el párrafo del artículo 1713 del propio Texto, es preciso , además , que sea expreso y especial. En tal caso, la ratificación del mandante (representado) no añade nada al negocio celebrado desde la perspectiva sustantiva o material.".

En similares términos se orienta la S.T.S. de 18 de marzo de 1993, cuando afirma que "según reiterada doctrina que se recoge, entre otras, en las SS. 13 julio y 18 septiembre 1987, si el mandante se aprovecha de los actos efectuados por el mandatario sin su autorización y los ratifica tácitamente ya no puede ejercitar las acciones de inexistencia o nulidad que contemplan los arts. 1259 y 1727.2 del CC, lo que ocurre también cuando el representado crea una apariencia de mandato o apoderamiento, o cuando permite con su actitud que así se crea por terceras personas, vulnerando el principio de buena fe;".

Pues bien , en este supuesto, existen datos suficientes para llegar a la conclusión de que, aunque se hubiese extralimitado el mandatario al concertar la compraventa sin la suficientes facultades para ello, la sociedad mandante ratificó tácitamente los actos de su mandatario en relación con el negocio jurídico litigioso que nos ocupa, desde el momento en que aceptó los 10 millones Ptas (así como otras muchas cantidades de otros muchos clientes) a cuenta del precio de la compraventa, como nos dijo don Bartolomé, por la necesidad de liquidez en aquellas fechas. Sin que sea de recibo aceptar , después de tener en su poder varios meses el dinero, que no sabía en qué concepto le había sido transferido el dinero, ya que claramente constaba en la transferencia que el ordenante era la propia empresa a la que la demandada había encargado las ventas, luego no podía ser más que de clientes de esa concreta promoción. Aparte de que el testigo don Bartolomé, administrador de la demandada, confirma que la sociedad tenía perfecto conocimiento de la compraventa litigiosa. Sin que sea aceptable, por ir contra los propios actos, que se retractase de la compraventa , amparándose en una ambigua redacción contractual, una vez que dispuso de los fondos necesarios para iniciar la construcción y vislumbrar la posibilidad de incrementar notablemente los precios.

CUARTO.- Incluso, en último extremo, partiendo de la consideración del demandante como consumidor extranjero y adquirente de buena fe, y de la actuación y circunstancias concurrentes en don Bartolomé, ya descritas, podemos acudir a la doctrina de la representación aparente, pues tal como señala la S.TS de 18 de marzo de 1999 "En el momento presente , pues, se protege firmemente la confianza en la apariencia. La doctrina dominante sostiene que debe ser mantenido en su contrato quien lo celebró de buena fe con un representante aparente. Y esto es lo que ocurrió con la compra del bungalow controvertido, ya que el Consejero-Delegado actuaba en el piso piloto de la urbanización, firmó el recibo de la entrega inicial del precio en nombre de la sociedad y disponía, para consolidar esa apariencia, de un grupo de secretarias y medios burocráticos en el mismo piso piloto. La nueva normativa del Registro mercantil viene a consolidar una regulación ya decantada en el Código de comercio, en los preceptos referentes al factor. Ya en el siglo pasado se sintió la necesidad de proteger a los terceros de buena fe. Y en el art. 286 del Código de comercio se establecía esta doctrina progresiva: los contratos celebrados por el factor de una empresa se entenderán hechos por cuenta del propietario, cuando aquél notoriamente pertenezca a una sociedad conocida, aun cuando se alegue abuso de confianza o transgresión de facultades. El art. 129 de la Ley de sociedades anónimas es categórico: cualquier limitación de las facultades representativas de los administradores , aunque se halle inscrita en el Registro Mercantil, será ineficaz frente a terceros. La protección de la buena fe es total en el párrafo 2º de este precepto, ya que se extiende al aseguramiento incluso de contratos no comprendidos en el objeto social: "La sociedad quedará obligada frente a terceros que hayan obrado de buena fe y sin culpa grave aun cuando se desprenda de los estatutos inscritos en el Registro Mercantil que el acto es ajeno al objeto social. ".

Y como también afirma la ST.S. de 18 de septiembre de 1987 "existió desde el principio la apariencia de un mandato representativo, cuando la persona que prácticamente actúa como vendedor apoderado del Sr. Bartolomé . en la S., que dirige su oficina, y que dispone de papeles timbrados y del sello de su principal, concierta con un extranjero un determinado pacto en nombre de aquél, documentando ese acuerdo con todos los requisitos aparentemente suficientes; conducta que necesariamente tenía que producir en el tercero la convicción de buena fe, de que su interlocutor estaba autorizado para convenir y prometer lo que documentaba y firmaba , y esta apariencia de mandato llega a su más efectiva realidad, cuando el representado Sr. Bartolomé . conoce, acepta y recompensa los servicios del tercero, aprovechándose de los actos realizados por la persona que obró como su mandatario sin la autorización necesaria, suponiendo esta conducta posterior, una auténtica ratificación tácita, constituida por actos unívocos y concluyentes respecto a la voluntad del mandante, que hacen válido el contrato de mandato desde su origen; interpretación que de ninguna forma infringe los artículos mil setecientos nueve, mil setecientos diez y mil setecientos diecisiete del Código Civil , ya que está en perfecta concordancia con el contenido de los artículos mil doscientos cincuenta y nueve, dos, mil setecientos veinticinco y mil setecientos veintisiete del mismo cuerpo legal, y con la numerosa Jurisprudencia de esta Sala, que sanciona la doctrina de la convalidación del mandato por su ratificación posterior, y la protección del tercero de buena fe, manteniendo la apariencia contractual frente a la realidad jurídica -Sentencias de cinco de abril de mil novecientos cincuenta , 9 de mayo de mil novecientos cincuenta y ocho, diez de octubre de mil novecientos sesenta y tres, veinticinco de octubre de mil novecientos setenta y cinco, quince de noviembre de mil novecientos setenta y siete, dos de junio de mil novecientos ochenta y uno ...".

Por todo lo expuesto en los precedentes fundamentos jurídicos, procede la estimación del recurso, la revocación de la Sentencia apelada y la estimación en su integridad de la demanda origen de las presentes actuaciones. Subsidiariamente y para el caso de imposible cumplimiento de lo acordado por haberse adquirido los áticos por terceros de buena fe , se sustituirá la condena por el pago de la correspondiente indemnización de daños y perjuicios inherentemente derivados en este caso del incumplimiento contractual y consecuente venta de cosa ajena a terceros que imposibilita al actor consumar su derecho de propiedad, cuya determinación se efectuará en ejecución de Sentencia. A ello no se opone la actual redacción del art. 219 de la vigente L.E.C., ya que el citado artículo, regula los requisitos de la demanda y no del escrito de interposición de los recurso de apelación y aquella en este caso se rige, de acuerdo con la Disposición Transitoria Segunda de la misma, por la precedente normativa, artículo 360, que admitía la concreción de los daños y perjuicios en la fase de ejecución de Sentencia. Finalmente como dice la STS de 13 de diciembre de 2000 "no es incongruente el fallo que contiene pronunciamientos complementarios orientados a su efectividad."

QUINTO.- De conformidad con lo dispuesto en los artículos 394 y 398 de la LEC, estimado el recurso y con ello la demanda en su integridad , se condena a la sociedad demandada al pago de las costas causadas en la instancia y sin especial pronunciamiento en cuanto a las de esta alzada.

Vistos los preceptos citados y demás de general y pertinente aplicación, en nombre del Rey, y por la autoridad conferida por el Pueblo Español;

Fallo

Que estimando el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de don Jorge, contra la Sentencia del juzgado de Primera Instancia número uno de Torrevieja, de fecha 7 de junio de 2002, revocamos la misma y en su lugar con estimación íntegra de la demanda interpuesta por aquél contra la mercantil Nuevo Pórtico S. L., declarámos la plena validez y eficacia del contrato de 6 de agosto de 1998, así como que el demandante es propietario de los áticos viviendas números NUM000, NUM001, NUM002 y NUM003 de la Urbanización Residencial DIRECCION000, Fase III , condenando a la demandada a estar y pasar por tal declaración y a que otorgue a favor del demandante escritura pública de compraventa de los áticos expresados simultáneamente al pago por el actor del resto del precio adeudado en el plazo máximo de 30 días a partir de la firmeza de esta Resolución, bajo apercibimiento de su otorgamiento de oficio si así no lo hiciere. Subsidiariamente , y para el caso de imposible cumplimiento de lo acordado , se condena a la demandada a que pague al actor la cantidad que en concepto de daños y perjuicios se determine en ejecución de Sentencia. Se imponen las costas de la instancia a la demandada. Sin especial pronunciamiento en cuanto a las de esta alzada.

Notifíquese esta sentencia conforme a la Ley y , en su momento, devuélvanse los autos originales al Juzgado de procedencia, de los que se servirá acusar recibo , acompañados de certificación literal de la presente Resolución a los oportunos efectos de ejecución de lo acordado, uniéndose otro al rollo de apelación.

Contra la presente resolución, cabe, en su caso, recurso en los supuestos y términos previstos en los Capítulos IV y V del Título IV del Libro II y Disposición final 16ª de la L.E.C. 1/2000 .

Así , por esta nuestra Sentencia definitiva que, fallando en grado de apelación, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- La anterior Resolución ha sido leída y publicada en el día de su fecha por el Ilmo. Sr. ponente, estando la Sala reunida en audiencia pública. Doy fe.